İşyeri kira sözleşmelerinde iki taraf da ciddi bir yük altına girmektedir. Zira kiraya veren, kendisini, yıllarca kendiliğinden uzayacak bir sözleşme ile bağlamakta, kiracı ise büyük yatırım maliyetleri altına girebilmektedir. Bu sebeple kira sözleşmesi hazırlanırken, iki tarafın da detaylar üzerinde anlaşması ve belirli hususları kararlaştırmasında fayda vardır. Zira açılan davalardaki uyuşmazlıkların çoğu, hukuki ilişkinin başında düzgün bir sözleşme hazırlanmamasından ötürü çıkmaktadır. Bu ise taraflara zaman ve para kaybı olarak geri dönmekle birlikte manevi olarak da yıpranmalara sebep olabilmektedir.

İşyeri kira sözleşmelerine yönelik hukuki danışmanlık için bize ulaşabilirsiniz.

Peki, İşyeri Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

  • Kiralanan işyerinin net m2’si ölçülüp, sözleşmeye işlenmesinde fayda vardır. Ayrıca tapu bilgileriyle kiralanan yerin bilgilerinin eşleşmesi, sözleşmeyi imzalayan kişinin tapuda gözüken kişiyle aynı olduğunun/yetkili olduğunun tespit edilmesi önem arz etmektedir.

  • Kira bedelinin net ve brüt olarak belirlenmesinde fayda olup, (eğer ödenecekse) KDV’nin de hesaba katılması yerinde olacaktır.

  • Kira ödeme zamanı net şekilde belli olmalı ve paranın yatırılacağı banka hesap bilgileri sözleşmeye eklenmelidir. Zaten işyeri kiralarında kiranın banka veya PTT üzerinden ödenmesi zorunludur.

  • Sözleşmeyle kararlaştırılacak kira artış oranının ÜFE oranında fazla olamayacağı göz önünde bulundurulmalıdır. Ancak işyeri kiraları özelinde 1 Temmuz 2020’ye kadarki dönemde kira artış oranına dair bir serbestiyet olacağı ve sözleşmeyle ÜFE oranından yüksek olarak kararlaştırılabileceği unutulmamalıdır.

  • Damga vergisi, çevre temizlik vergisi, tapu siciline şerh masrafları gibi gider kalemlerini kimin ödeyeceği hususunda mevzuattan farklı bir yöntem izlenecekse sözleşmede bu hususa da değinilmelidir.

  • Aidat ve sair giderleri kimin hangi miktarda ödeyeceği hususu kararlaştırılmalıdır. Ayrıca özellikle aidat borcunun neleri kapsadığı, mevzuat kapsamında kimin hangi borçlardan sorumlu olduğuna dair önceden bilgi sahibi olunmasında fayda vardır.

  • Eğer kiracı ödemelerini aksatmazsa kira sözleşmesi kendiliğinden uzayacak olup kiracı, sözleşme üzerindeki süre ile bağlı değildir. Bu sebeple 10 yıllık uzama süresi boyunca kiraya verenlerin kiracıyı serbest şekilde çıkaramayacağı göz önünde bulundurulmalıdır.

  • Kefalet alınacaksa kefilin el yazısıyla alınması gerektiği, süre ve miktar ile kararlaştırılması gerektiği ve kefaletin damga vergisini ciddi oranda artıracağı gibi hususlara dikkat edilmelidir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için “Kira Sözleşmelerinde Kefil” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

  • Kiracının kiralanan gayrimenkulü alt kiraya verip veremeyeceği, kiraya verenin bunu engelleme hakkının olup olamayacağı gibi hususlar üzerinde uzlaşılmalıdır.

  • Eğer arzu ediliyorsa kira sözleşmesinin devrine ilişkin (hava parası vb hususlarda) tarafların isteklerine göre özel hükümler eklenebilecektir.

  • Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı üzerinde anlaşılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı belirlenmelidir.

  • Eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilmek isteniyorsa bu hususun da sözleşmeye eklenmesinde fayda olacaktır.

  • Taşınmazın nasıl teslim alındığı (mümkünse fotoğraflarla) ve nasıl teslim edileceği sözleşmeye eklenmelidir.

  • Ayrıca tarafların özel durumları varsa (örneğin hala bir kiracı varsa ve kiracı tahliye edecekse) bunların da sözleşmeye işlenmesi yararlı olacaktır.

  • Kiracının erken feshetmek istemesi durumunda ne kadar süre önce bunu hangi yollarla mal sahibine bildirmesi gerektiğinin kararlaştırılması da özellikle dikkat edilmesi gereken hususlardan birisidir.

  • Kira sözleşmesinin hukuka aykırı şekilde erken feshedilmesi halinde kiracının bir cezai şart ödeyeceği kararlaştırılabilecektir. Ancak bu cezai şart, tüm kiraların muaccel hale geleceği şeklinde olamayacaktır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Sözleşmelerinde Cezai Şart” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

  • Kira sözleşmesinin çift nüsha olması, tahakkuk edecek damga vergisini ikiye katlayacaktır. Bu sebeple özellikle yüksek meblağlı sözleşmelerde bu hususa dikkat etmek tercih edilebilir.

  • Kira sözleşmesini noterlik vasıtasıyla yapmak da ileride ortaya çıkabilecek “sahte sözleşme” iddialarını def etmek ve özellikle tahliye aşamasında zaman kazandırmak için kullanılabilecek yollardandır.

  • İmzaları yetkili kişilerin imzalayıp imzalamadığına ve hatta imzaların gerçekliğine dikkat edilmeli, gerekirse imza sirküleri / imza beyannamesi ile kontrol edilmelidir.

  • Kira sözleşmesinin süresi sona ermiş olmasına rağmen saklanmasında fayda olacaktır.

Son olarak özellikle yüksek meblağlı işyeri kira sözleşmelerinde alanında uzman bir avukattan destek almakta fayda olacaktır. Zira sözleşmede bulunan veya bulunmayan bir hükmün uzun süreçte ne gibi sonuçlar doğurabileceğini en iyi yorumlayacak kişiler gayrimenkul hukuku üzerinde uzman olan avukatlar olacaktır.

Bu noktada işyeri kira sözleşmelerine yönelik danışmanlık almak istemeniz halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İŞYERİNİ KİRAYA VERİRKEN HUKUKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

İşyeri kira sözleşmelerinde, işyeri sahipleri kendilerini, kiracı çıkmadığı sürece yıllar boyu otomatik olarak uzayacak bir sözleşme ile bağlamaktadırlar. Bu sebeple işyerlerini kiraya veren mal sahiplerinin, belirli hususlara göre hareket etmesinde büyük fayda olacaktır. Zira açılan davalardaki uyuşmazlıkların çoğu, hukuki ilişkinin başında doğru şekilde hazırlanmış bir kira sözleşmesinin eksikliğinden veya iyi bir emlakçı/gayrimenkul danışmanı ile doğru şartlarda anlaşamamaktan ötürü çıkmaktadır. Bu ise taraflara zaman ve para kaybı olarak geri dönmekle birlikte manevi olarak da yıpranmalara sebep olabilmektedir. İşbu yazımızın amacı da işyerini kiraya verenlerin hukuken hata yapmasını engellemek ve işyeri sahiplerine genel hususlarıyla yol gösterici olmaktır.

Emlakçıyla / Gayrimenkul Danışmanıyla İlişkiler

İşyerini kiraya vermek isteyen işyeri sahipleri, gerek müşteri portföyüne ulaşmak gerekse de kiracı adaylarıyla birebir ilgilenmek gibi hususlarda profesyonel destek almak amacıyla gayrimenkul danışmanı / emlakçılarla birlikte çalışma yolunu tercih ederler. Bu noktada kurumsal şekilde hizmet veren bir emlakçı / gayrimenkul danışmanıyla birlikte çalışmanın faydası oldukça büyük olup ayrıca hukuki ilişkinin de doğru bir zemine oturtulması önem arz etmektedir. Bu kapsamda emlakçı / gayrimenkul danışmanının aracılık hizmeti yapabilmesi için yazılı bir sözleşmeyle görevlendirilmiş olması elzem olup bu sözleşmede komisyon oranı, masraflara kimin katlanacağı, sözleşme süresi, cezai şart, birden fazla emlakçı / gayrimenkul danışmanıyla çalışılıp çalışılamayacağı gibi hususların düzenlenmesi sağlıklı olacaktır.

Kira Sözleşmesi

Açıkçası işyeri kiralarken üzerinde en çok ihtimam gösterilmesi gereken noktaların başında kiracı ile yapılan sözleşme gelmektedir. Zira olası bir hukuki uyuşmazlıkta tarafların dayanabilecekleri en kuvvetli delillerden birisi de kira sözleşmesindeki hükümler olacaktır. Bu kapsamda depozito, kira artış oranı, net ve brüt kira bedelleri, kira ödeme zamanı, sözleşmenin devri, vergiler, kefalet, tadilat, alt kira gibi hususları da içeren geniş kapsamlı bir kira sözleşmesi hazırlamak her iki tarafın da menfaatine olacaktır. Aynı zamanda kiralanacak işyerinin durum tespitinin yapılması, mümkünse fotoğraflarını çekilmesi, demirbaş listesi oluşturulması da olası hukuki uyuşmazlıkları azaltmak adına oldukça önemli çözümlerdendir. Özellikle kira bedeli yüksek olan kira sözleşmelerinde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla ilerlemekte fayda vardır.

Kiracıya İlişkin Hususlar

İçinde insan faktörünün olduğu hiçbir şeyin sözleşme ile tümüyle güvence altına alınmasının imkânsız olduğu herkesin malumudur. Özellikle mevzuatın çağımızın ihtiyaçlarını karşılamayan, yargı yollarının da yeterince hızlı olmadığı ülkemizde hukuki ilişkiye girilecek kişinin güvenilirliği daha da büyük bir önem arz etmektedir. Bu doğrultuda iyi bir emlakçı ve sözleşme kadar (gerek ticari ahlak gerekse de ödeme gücü açısından) iyi bir kiracı bulmak da oldukça önem arz eden bir husustur.

Kiracının doğru şekilde seçiminin yanı sıra kiracının tüzel kişi olup olmadığı, tüzel kişi kiracı için sözleşmeyi imzalayan kişinin imza yetkilisi olup olmadığı, kiraya verenin haklarını koruyacak teminat unsurlarının mevcudiyeti gibi hususlar da önem arz etmektedir. Ayrıca sözleşmede kefil varsa kefaletin usulüne uygun olarak alınıp alınmadığı, tahliye taahhüdünün sözleşmenin imzalandığı gün için alınmaması, kiracıdan alınan depozitonun bir mevduat hesabında tutulması gibi unsurlara da dikkat edilmesinde fayda vardır.

KİRALANACAK İŞYERİ SEÇERKEN HUKUKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

İşletmeler yaptıkları her bir kira sözleşmesi ile uzun süreler boyunca yüksek tutarlı kira bedelleri ödeme yükümlülüğü altına girmektedir. Aynı zamanda mağaza dekorasyonu, çalışan istihdamı, ürün stoklama gibi birçok yatırım maliyeti altına girildiği için işyeri kiralamanın adeta evlenmek gibi olduğu da söylenebilir. Ayrıca duruma göre kira ilişkisini bitirmek de boşanmak gibi zor ve masraflı olabilir.

Kiralama Yetkisi Var mı?

İşyeri kiralarken yaşanan sorunlardan birisi de kiraya verenin yetkiye/tam yetkiye sahip olmamasıdır. Özellikle birden fazla maliki olan işyerlerini kiraya vermek için tüm maliklerin birlikte hareket etmesinde fayda olduğu için tapudan kaç malikin olduğu kontrol edilmelidir. Bu tarz bir işyeri üzerinde eğer paylı mülkiyet (hisseli tapu durumu) varsa pay ve paydaş çoğunluğu aranmalı, elbirliği ile mülkiyet varsa bu durumda tüm maliklerin onayı alınmalıdır. Benzer şekilde eğer tapuda gözüken maliklerden birinin/ malikin vefat etmiş olması halinde veraset ilamıaranmalıdır.

Örneğin vefat etmiş olan Mehmet Yılmaz tapuda malik olarak gözüküyorsa, söz konusu işyeri üzerinde kimlerin hak sahibi olduğunun anlaşılabilmesi için veraset ilamına bakılmalıdır. Ayrıca bu mirasçılar (henüz aralarında mal paylaşımı yapmadıkları için) muhtemelen elbirliği ile malik olacakları için hepsinin birlikte sözleşmeyi imzalaması gerekmektedir.

Eğer kontratı kiraya veren değil de (emlakçı, broker vb) üçüncü bir başka kişi imzalayacaksa, bu durumda noterde hazırlanmış ve kiraya verme yetkisini de barındıran uygun bir vekâletname aranmalıdır. Eğer kontratın bir tarafı (şirket, dernek, vakıf vb) tüzel kişi olacaksa, imza sirküleri kontrol edilmelidir. Kiralayan tarafa ilişkin bu belgelerin sözleşmeye ek yapılarak taraflarca imzalanmasında fayda vardır.

Kiralanan Yer, Tapu ve İmar

İleride sorun çıkma ihtimaline binaen sözleşmeye, kiralanan taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri, metrekaresi, cephe, kat ve benzeri ayırıcı özelliklerinin açık şekilde yazılmasında fayda vardır. Mümkünse kiralanan yere ilişkin kroki, fotoğraf gibi belirleyici belgeler de sözleşmeye eklenmelidir.

Ayrıca yalnızca tapu senedi değil, mümkünse güncel tapu kaydı da incelenmelidir. Zira 3. kişi lehine bir kira şerhi olması, taşınmazın ipotekli olması vb ileride sorun teşkil edebilecek durumları ancak güncel tapu kaydı gösterir. Bunlarla birlikte kiralanan yerin bodrumu, deposu, otoparkı, kömürlüğü, asma katı gibi unsurları da tapuda belirtilmiş olmalı ve taşınmaz; yer eklentileriyle tapu kayıtlarına uymalıdır.

Eğer kiralanacak işyerinde kat mülkiyeti rejimi varsa, bu durumda herhangi bir dairenin işyeriolarak kullanılmasına kat malikleri kurulunda onay verildiğinden emin olunmalıdır. Benzer şekilde kiralanacak işyerinin mesleğin özel mevzuata uygun olup olmadığının kontrol edilmesinde de fayda vardır.

Örneğin bir apartman dairesinde poliklinik işletilmesi mevzuata aykırıdır veya bir ildeki belediye, kasap dükkânı açabilmek için en az 180 m2 alan şart koşmuş olabilir.

Bunlara ilave olarak kiralanan yere ait imar durumu incelenmeli, iskâna bakılmalı ve belediye nezdinde gerekli sorgulamalar yapılmalıdır. Zira bu belgeler çalışma ruhsatı almak için gerekli olduğu gibi ayrıca taşınmazın mevzuata uygun ve güvenli şekilde inşa edildiğinin de göstergelerindendir.

Diğer Hususlar

İşyeri seçerken hukuken dikkat edilmesi gereken noktalar, yukarıdakilerle sınırlı olmayıp aşağıdaki hususlara da dikkat edilmesinde fayda vardır:

  • Ortak gideri oluşturan kalemler tek tek yazılmalı, ortak gideri oluşturan bu kalemler dışında kiracıya ortak gider ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmelidir.

  • İşletme projesi incelenmeli, ortak giderlerin (m2 gibi hususlara göre) dağılımında haksızlık olmamasına dikkat edilmelidir.

  • Kiralanacak yerde başka bir kiracı varsa, bu kiracının belirtilen tarihte çıkacağından ve bu konuda bir gecikme olması halinde kiraya veren tarafından cezai şart ödeneceğinden emin olunmalıdır.

  • Kira bedeli için Stopaj mı yoksa KDV mi ödeneceği hesaba katılmalıdır.

  • Ne kadar depozito, ne kadar hava parası ödeneceğine dikkat edilmeli, hava parası ile depozito karıştırılmamalıdır.

  • Tabela yerleştirme imkânları araştırılmalıdır.

Detaylı hükümlerin bulunduğu yazılı bir sözleşme yapılmalı, sözleşme detaylı şekilde incelenmeli, tamamı okunmalı ve mümkünse uzman bir avukattan destek alınmalıdır.

İŞYERİ DEVRALIRKEN HUKUKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

İşyeri devralmak; yüksek kira meblağlarına ilave olarak dekorasyon, yeni personel istihdamı, ürün stoklama gibi birçok yatırım maliyetini de devamında getirdiği için girişimcilerin oldukça dikkatli adım atması gereken hususlardan birisidir. Zira burada yapılacak bir yanlışlık, sonraki yatırımların ve zamanın boşa gitmesine sebep olabilir.

Bu noktada işyeri devralırken ihmal edilen en önemli noktalardan biri de hukuki altyapının sağlamlığıdır. Uygulamada hukuki olarak birçok yanlış adım atılmakta ve bu durum başlangıçta göz ardı edilse de uzun süreçte tarafların başını ciddi ölçüde ağrıtabilmektedir.

Kira Devri – İşletme Devri Ayrımı

Kira sözleşmesinin mi devralındığı yoksa işletmenin mi devralındığı hususu öncelikle dikkat edilmesi gereken noktaların başında gelmektedir. Zira eğer yalnızca kira sözleşmesi devralınıyorsa bu durumda (taraflar aralarında aksini kararlaştırmamışsa) işletme adı (ve/veya marka) kullanılamayacak, tedarikçi / müşteri gibi 3. kişilerle olan sözleşmelerden yararlanılamayacak hatta işyerindeki demirbaş dahi devralınamayacaktır.

Eğer işletme de devralınıyorsa bu durumda personeller ile devam eden iş sözleşmesi, 3. kişilere olan tüm borçlar, 3. Kişilerden olan tüm alacaklar, vergi borçları, marka değeri ve işletmenin tüm malvarlığı ile birlikte devralınacaktır. Bu yazı yalnızca kira sözleşmesinin devrine ilişkin olduğu için bu nazarda incelenmelidir. Ticari işletmenin devri ise ayrı bir yazının konusudur.

Hava Parası

Özellikle o bölgede uzun yıllar faaliyet gösterildiği durumlarda, müşteriler nezdinde bir bilinirlik oluştuğu için devralınacak işyerlerinde eski kiracı hava parası talep edebilmektedir. Her ne kadar eskiden hapis cezasını gerektiren bir suç olsa da günümüzde hava parası talep etmenin önünde herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır. Yine de tarafların mağdur olmaması için dikkat etmeleri gereken birçok husus mevcut olup konuyla ilgili daha detaylı bilgi için “Hava Parası Nedir ” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İşyeri Kirasını Devralırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Esasında işyeri kiralarının devrinde, mal sahibinin haklı bir sebebi olmadığı sürece işyeri kirasının devrine itiraz etmesi mümkün gözükmemektedir. Yine de gelecekte meydana gelebilecek olası ihtilaflara binaen yeni kiracının mal sahibinden yazılı onay almasında hatta üç tarafın da yazılı bir devir sözleşmesi yapmasında fayda bulunmaktadır.

Ayrıca kira sözleşmesinin de incelenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda mal sahibinin devri yasaklayıp yasaklamadığı, kira artış oranları, kira sözleşmesinin kaç yıl önce imzalandığı ve ne kadar süreliğine uzadığı (10 yıllık uzama süresinden sonra kiraya veren kiracıyı sebep göstermeksizin çıkarabilecektir) gibi hususlara dikkat edilmelidir. Ayrıca sözleşme sonrasındaki demirbaşın durumu, aidat ve kira borcunun olup olmadığı gibi noktalar da göz önünde bulundurulmalıdır.

Bunlara ilave olarak marka kullanım hakkı, personelin durumu, hangi demirbaşındevralınacağı gibi unsurlar da detaylı bir şekilde taraflar arasında yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Yine eğer yüklü miktarda hava parası veriliyorsa aylık – haftalık cironun miktarına ilişkin bir taahhüt alınmasında fayda vardır.

Bunlarla birlikte faaliyet gösterilecek işkolu için idari makamlardan bir ruhsat-izin gerekip gerekmediği ve bu ruhsatın geçerlilik süresi ile devralınıp alınamayacağı gibi noktalara da dikkat edilmelidir.

Özellikle kira ve hava parası meblağları yüksekse, tüm bu süreçlerde gayrimenkul ve kira alanlarında uzman bir avukattan destek alınmalıdır. Zira sözleşmelerde bulunan hükümlerin tam olarak ne anlama geldiğini, mevzuat kapsamında sözleşmenin nasıl yorumlanacağını en doğru şekilde bilecek kişiler avukatlar olup süreci profesyonelce yürütmek tarafların menfaatine olacaktır.