Devre Mülk Nedir, Nelere Dikkat Edilmelidir?

Devre mülk nedir: Konut niteliğindeki bir gayrimenkulün kullanımının yılın çeşitli zamanlarında farklı maliklere bırakıldığı ortaklık usulüdür.

Bu kapsamda tatil beldesindeki bir konut haziran ayında bir tapu sahibinin, temmuz ayında başka bir tapu sahibinin kullanımına tahsis edilmesi devre mülk sisteminin uygulandığı bir duruma örnek gösterilebilir.

Devremülke ilişkin hukuki sorularınız olması halinde bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Burada önemli hususlardan bir tanesi devre mülkün (amiyane tabirle tapu devriyle elde edilen) bir mülkiyet hakkı olmasıdır. Devre mülk hakkı tapu kütüğüne işlenecek ve tapu senedinde de bu husus belirtilecektir. Bu yönüyle devre mülk; devre tatilden ayrılacaktır zira devre tatilde tapuyla kazanılan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir hak değil “sözleşmesel” bir hak elde edilmektedir.

Örneğin bir firmadan devre tatil satın alındıktan sonra ilgili firma tesisi başkasına satarsa; devre tatil sahipleri yeni malikten herhangi bir hak talep edemeyeceklerdir ancak devre mülkte böyle bir sorunla karşılaşılmayacaktır.

Devre Mülk Hangi Özelliklere Sahiptir?

Yukarıda da belirtildiği gibi devre mülk sisteminde her tapu sahibi yılın belirli dönemlerinde kullanım hakkına sahip olacaktır. Burada tapu başına belirlenmiş süre 15 günden az olamayacaktır. Devre mülk sahipleri (eğer tapuya şerh edilen sözleşmede aksine bir hüküm yoksa) bu kullanım haklarını başkalarına bırakabilecektir. Aynı şekilde devre mülk hakkı başkalarına devredilebilecek veya mirasçılara geçebilecektir.

Normal şartlarda (içinde birden fazla daire / bağımsız bölüm bulunan) bir binada yalnızca bütün bölümler üzerinde birlikte devre mülk tesis edilebilecektir. Ancak diğer maliklerin onayıyla / yönetim planının izin vermesiyle yalnızca bazı bölümler üzerinde devre mülk hakkı kurulması mümkün olabilecektir.

Son olarak belirtmek gerekir ki devre mülk sahipleri (eğer sözleşmede aksine bir hüküm yoksa) ortaklığın giderilmesi / izale-i şuyu (gayrimenkulün mahkeme kararıyla satılarak elde edilen gelirin devre mülk sahiplerine payları oranında verilmesi) davası açamayacaklardır.

Devremülk Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Alıcılar devre mülk satın aldıklarını zannederken devre tatil sözleşmesi imzalayabilmektedirler. Ancak satın alınan şeyin devre mülk mü devre tatil mi olduğundan emin olunmalıdır. Zira devre tatilde belirli bir süreliğine hizmet verme üzerine anlaşılırken devre mülk satışında tapu / mülkiyet devri gerçekleşmektedir.

• Tapu kayıtları detaylı şekilde incelenmelidir. Bu doğrultuda satın alınan devre mülk hisselerin tapusunun olup olmadığı kontrol edilmeli ve tapuya işlenen devre mülk sözleşmesi olup olmadığı da incelenmelidir. Ayrıca devre mülklerin devir / teslim usulleri, kullanım şartları, yöneticinin seçimi / hakları / sorumlulukları, bakım masrafları bakım dönemi gibi hususlara ilişkin tapu kayıtlarının görülmesinde de fayda vardır. Bu noktada devremülkteki hisse oranları ve size satılacak devre mülkün sağlayacağı kullanma hakkı orantılı olmalıdır. Satılacak devre mülk hakkının kanunen 15 günden az olamayacağı bilinmelidir.

• Benzer şekilde tapu siciline işlenen ipotek, haciz gibi durumların incelenmesi ve (yıkım kararı gibi) diğer durumların görülmesi doğru olacaktır.

• Gösterilen gayrimenkul ile sözleşmeye işlenen gayrimenkulün farklı olmamasına dikkat edilmelidir. İmara ilişkin bir problem olup olmadığına ve iskan alınıp alınmadığına bakılmalıdır.

• Rayicinden ucuz yerlere şüpheyle yaklaşılmalı satıcı firma detaylı şekilde araştırılmalıdır. Şirketin önceki projeleri ve (varsa) firma hakkındaki şikâyetler incelenmeli; ticaret sicil kayıtlarından satıcı firmanın sermayesi ve kaç yıldır faaliyet gösterdiği araştırılmalıdır. Bu noktada satışı yapacak firma ile pazarlama yapan firmanın farklı olabileceği göz önüne alınmalıdır. Ayrıca mümkünse satın alan diğer kişilere ulaşarak memnuniyet durumları ve yaşadıkları problemler öğrenilebilir.

• Devre mülk uzun vadeli bir yatırım olduğu için binada kullanılan malzeme kalitesi, işçilik kalitesi, inşaatın teknik açıdan sağlam olup olmadığı gibi hususlara dikkat edilmelidir.

• Mümkün olduğunca bitmiş projeler tercih edilmeli, proje bitmemiş ise satıcıdan teminat alınmalıdır.

• Birtakım sürprizlerle karşılaşmamak adına yönetim planı dikkatli şekilde incelenmeli, devre mülkün bakım / onarım / işletme giderleri için ödenecek aidat rakamları öğrenilmelidir.

Ayrıca

• İmzalanacak satış sözleşmesi dikkatli şekilde okunmalı, hükümleri anlaşılmalı ve bir nüshası alınmalıdır. (İlave hükümlerin eklenememesi adına) sözleşmede boş alan bırakılmamalı ve sözleşmenin üzerindeki tarihe dikkat edilmelidir. Zira alıcının cayma hakkını kullanmasını engellemek adına uygulamada erken tarihlerin kullanıldığı görülebilmektedir.

• Devre mülk satışına ilişkin sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterde düzenlenmesi yahut tapuda akdedilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

• Sözleşmenin devre mülkün satın alınmaya karar verildiği günden birkaç gün sonra imzalanmasında fayda vardır.

• Firmadan devre mülk satın alırken tüketicilerin kayıtsız şartsız 14 gün içerisinde cayma / devremülk sözleşmesi iptali hakkına sahip olduğu bilinmelidir. Ancak önden ödeme yapılan durumlarda cayma hakkı devre mülkün teslim edildiği tarihe kadar uzayacak olup tüketicinin cayması halinde satıcının %2’ye kadar tazminat alabileceği bilinmelidir.

• Satış yapan firmanın ön bilgilendirme yapıp yapmadığı ve cayma hakkına ilişkin bilgilendirme yapıp yapmadığına dikkat edilmelidir. Bu hususlar firmanın ne kadar kurumsal olduğunun göstergelerinden olacaktır. Yine de bu belgelerin sunulmamasının alıcının yararına olacağı unutulmamalıdır zira böyle durumlarda tüketicinin / alıcının cayma süresi bir yıl kadar uzayabilecektir.

• Ödeme tapu devri olduğu esnada yapılmalıdır.

Devre Mülk Satışı

Devre mülk hakkı bir “mülkiyet” hakkı olduğu için basit yazılı bir sözleşme ile devredilmesi mümkün değildir. Bu sebeple işlemlerin tapuda resmi şekilde gerçekleştirilmesi gerekecektir. Ayrıca noterde satış vaadi sözleşmesi yapılabilecek ancak bu durumda da devrin sağlanması için tapuda işlemlerin tamamlanması gerekecektir. Bu şartlara uymayan sözleşmeler yok hükmünde sayılacak ve hukuken alıcı verdiği paranın iadesini isteyebilecek; satıcı ise devre mülkün kullanımını engelleyebilecek ve tapuda devir işlemlerini gerçekleştirmekten kaçınabilecektir.

Devre Mülkün İdaresi ve Uyuşmazlıklar

Yukarıda da ifade edildiği üzere devre mülk sistemi kurulurken gayrimenkulün yönetimine ilişkin bir sözleşme hazırlanarak tapu siciline şerh edilecek ve (gerek o anki malikler gerekse de sonradan devre mülk sahibi olanlar) bu sözleşme ile bağlı olacaklardır. Devre mülk sözleşmesinde devre mülk süreleri, devre mülklerin devir / teslim usulleri, devre mülklerin nasıl kullanılacağı, yöneticinin seçimi / hakları / sorumlulukları, bakım masrafları, bakım dönemi gibi hususlar belirtilecektir. Devre mülk sahipleri kendi aralarından bir yönetici atayabilecekleri gibi profesyonel yönetici de atayabileceklerdir. Eğer binada kat mülkiyeti rejimi uygulanıyorsa devre mülk sahipleri kendi aralarından bir kişiyi kat malikleri kuruluna temsilci olarak seçebileceklerdir.

Devremülk nedir, devremülk tapusu nedir, devremülk nasıl satın alınır, devremülk satışı ve devremülk hakkına ilişkin sorularınızla ilgili bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Devre mülk sahipleri aidatları zamanında ödemekle mükelleftir. Bu konuda bir gecikme yaşanması halinde hem yönetici hem de diğer devre mülk sahipleri icra takibi başlatabilecek / dava açabilecektir. Benzer şekilde devre mülk sahipleri tapu sicilinde belirtilen süre sonunda gayrimenkulü boşaltmak ve kullanıma hazır şekilde yeni devre mülk sahibine teslim etmekle mükellef olacaktır. Bu hususa riayet edilmez ve süre dolmasına rağmen gayrimenkulü boşaltmazsa (herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın) zabıta tarafından boşaltılacaktır.

DEVREMÜLK NEDİR YARGITAY KARARLARI

Devremülk Satışı

20. HD., Esas 2015/4078 Karar 2015/8687 Tarih 7.10.2015

Dava, devre mülk satış sözleşmesinin iptali ile ödenen tutarın iadesi istemine ilişkindir.

Tüketici mahkemesince, taraflar arasındaki uyuşmazlığın devre mülke ilişkin sözleşmeye dayandığı, 4077 sayılı Kanunun uygulanma olanağının bulunmadığı, davanın bu haliyle tüketici mahkemesinin görev alanına girmediği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Asliye hukuk mahkemesi tarafından ise, devre mülk hakkının Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek payına bağlı bir hak olduğu, davacının tüketici konumunda olduğu bu nedenle uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinin görevine girdiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Dosya kapsamından, taraflar arasında adi yazılı şekilde devre mülk satış sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda değişiklik yapan 4822 sayılı Kanunun 3/c maddesinde “Konut ve tatil amaçlı taşınmaz malların” da Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamına alındığı anlaşılmakta olup, aynı Kanunun 23. maddesine göre de bu Kanunun uygulanması ile ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıkların tüketici mahkemesinde görüleceği hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda; davanın, taraflar arasında düzenlenen devre mülk satış sözleşmesinin feshi ile ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Devre mülk hakkı, Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Mevcut uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekli olmayıp, şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun tüketici mahkemesince tartışılarak bir karara varılması gerektiğinden, 4077 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.

20. HD., Esas 2017/4126 Karar 2017/7264 Tarih 4.10.2017

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün incelenmesi davacı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra devremülk satışına ilişkin dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Karar

• Davacı vekili dava dilekçesinde ve duruşmadaki beyanında özetle; müvekkilinin … ili … ilçesi … mevkii 212 ada 1 parsel de kayıtlı 5F Blok 16 nolu bağımsız bölümü 21 Ekim ile 4 Kasım dönemleri için … … tatil köyü sitesinden satın aldığını,

ve

• KMK’nın 31. son maddesine göre ” bir kişinin oy sayısının % 5 ‘inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemeyeceği ”

hususunun düzenlendiğini , 03/12/2011 tarihli genel kurulda devre mülk halk sahipleri bulunmadığını sadece devre mülk hakkı sahiplerinin temsilcilerinin katıldığını, temsilcilere verilen vekaletlerin KAt Mülkiyeti Kanunun 31. maddesine aykırı olduğunu, davalı sitenin yöneticilerinin devre mülk hak sahiplerinden satın alma sırasında vekalet aldıklarını, genel kurulu yaklaşık 5 temsilci ile yaptıklarını, bu hususun
KAt Mülkiyeti Kanunun 31/son maddesine aykırı olduğunu, dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanununa göre 30/03/2012 tarihli genel kurulda alınan kararların
KAt Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğunu, devremülke ilişkin yönetici ve denetçi seçimlerinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Bu noktada

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hükmü davacı temyiz etmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık kat malikleri kurul kararının iptaline ilişkindir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre davacının tayin ettiği temsilcinin iptali istenen genel kurula katılıp olumlu oy kullanmış olduğu, genel kurul tarihinin 30/3/2012 olduğu davanın ise 21/6/2013 tarihinde açıldığı göz önüne alınarak devremülke ilişkin karar verilmiş olduğuna göre yerinde görülmeyen temyiz itirazının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,

Görevli Mahkeme

17. HD., Esas 2014/1440 Karar 2014/5007 Tarih 3.4.2014

Dava, devre mülk satış sözleşmesinin geçersizliği ile borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir.

Tüketici Mahkemesince, devre mülk hakkı ile ilgili uyuşmazlığın 4077 sayılı Kanun kapsamında olmadığı ve genel mahkemelerde çözümleneceği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Asliye Hukuk Mahkemesi ise, devre mülk sözleşmesi ile ilgili uyuşmazlığın Tüketici Mahkemelerinin görevine girdiği gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir.

Dosya kapsamından, taraflar arasında adi yazılı şekilde devre mülk satış sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.

4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasa’da değişiklik yapan 4822 Sayılı Yasa’nın 3/c maddesinde “konut ve tatil amaçlı taşınmaz malların” da tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alındığı anlaşılmakta olup, aynı Yasanın 23. maddesine göre de bu Yasanın uygulanması ile ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıkların Tüketici Mahkemesinde görüleceği hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda

davanın, taraflar arasında düzenlenen devre mülk satış sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti istemine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Devre mülk hakkı kat mülkiyeti kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Mevcut uyuşmazlığın Tüketici Mahkemelerinde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli olmayıp, şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun Tüketici Mahkemesince tartışılarak bir karara varılması gerektiğinden, 4077 sayılı yasa kapsamındaki uyuşmazlığın Tüketici Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 Sayılı HMK.’nın 21. ve 22. maddeleri gereğince … 2. Tüketici Mahkemesi’nin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 03.04.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Devremülk Tapusu

13. HD., Esas 2010/1988 Karar 2010/3914 Tarih 24.03.2010

K1 ile F1 Turizm İnş. Işletmecilik San. Ve Tic. A.Ş vekili avukat K2 aralarındaki alacak davası ve devremülk tapusu hakkında Manavgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 23.10.2009 gün ve sayılı hükmün davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşuldu.

KARAR

Davacı, davalı ile aralarında haricen düzenlenmiş devre mülk sözleşmesi bulunduğunu, 2004 yılına kadar bu hakkın kullanıldığını, davalının tapuya tescil edimini yerine getirmediğini ileri sürerek devre mülk hakkının tapuya tesciline, olmazsa fazlaya dair hakkı saklı tutularak ödediği bedelin denkleştirici adalet kuralı uyarınca tahsili gerektiğinden, 1000 TL maddi 1000 TL manevi tazminatın ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava değerinin 2000 TL olduğu HUMK 8/1 maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olduğundan görevsizlik kararı verilmiş; devremülk tapusuna ilişkin hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-HUMK’nun uyarınca kısmı dava açılması mümkündür. Alacağın, tamamı nizalı olduğu takdirde alacağın tamamı nazarı itibare alınarak, mahkemenin görevi belirlenir. (HUMK.4) Mahkemece taraflardan uyuşmazlığın miktarı sorularak, hasıl olacak sonuca göre görevli mahkeme belirlenmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

Devremülk Aidatı

18. HD., Esas 2013/926 Karar 2013/1714 Tarih 12.02.2013

Davacı vekili dava dilekçesinde, 25.10.2003 yılı olağan genel kurulunda alınan karar gereğince davalının ödemesi gereken 2004 yılı devremülk aidat borcunu ödemediğini, bu nedenle hakkında icra takibine girişildiğini, haksız itirazı sonucu takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini, takibin devamını, icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiş, mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulü ile devremülke ilişkin itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmiş; karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden, davalının ortak gider alacağına konu bağımsız bölümdeki devre mülk hakkını 25.06.2002 tarihinde Ş. O.’ye sattığı ve takibe konu ortak gider alacağının 2004 yılına ait bulunduğu dikkate alınmadan itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.02.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.