İstanbul merkezli olmakla birlikte Türkiye’nin dört bir yanında faaliyet gösteren İstanbul Gayrimenkul Hukuk Merkezi, gayrimenkul hukuku alanında kişilere ve kurumlara avukatlık ve profesyonel danışmanlık hizmeti vermektedir.
Powered by seokaos
Kira Avukatı
Günümüz uzmanlaşma devri olup kira hukukuna yönelik sorunlarda uzman kira hukuku avukatlarından destek alınması gerekliliği ortadadır. Zira yargı kararları, Yönetmelikler ve Kanunlar sıklıkla değişiyor olup bir avukatın hem ticaret hem kira hem boşanma hem de iş hukuku alanlarında uzman olması beklenemez.
Hele ki kira hukuku gibi girift bir hukuk dalında derin bilgi sahibi olmanın gerekliliği kaçınılmazdır. Hukuk büromuz da bu prensipten hareketle gayrimenkul ve kira hukuku alanında uzman avukatların kurduğu bir avukatlık bürosudur.
Büromuzun avukatları kira hukukunda yetkin bir ekip olup aynı zamanda taşınmaz hukukunun diğer dallarında da uzmanlaşmışlardır. Bu sebeple kadromuz içerisinde kira hukuku avukatı, kiracı tahliye avukatı, kiracı avukatı gibi kira hukukunun bir veya birkaç dalında uzmanlaşmış avukatlar bulunmaktadır.
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku; çeşitli alt dalları olan bir hukuk branşıdır. Kira davalarının karmaşık olabilmesi ve zaman zaman uzun sürebileceğinden ciddi takip gerektirmektedir bu sebeple kira avukatları ile çalışılması hak kaybının önüne geçilmesi ve titizlikle takip açısından doğru olacaktır. Özellikle ülkemizde gayrimenkul sektörünün büyüklüğü ve hacmi de göz önüne alınırsa kira hukukunun sahip olduğu önem daha da göz önüne çıkmaktadır.
Kira Hukuku Avukatı Ne yapar?
Kira Hukuku avukatları kira sözleşmeleri kapsamında ortaya çıkan her türlü uyuşmazlıklar konusunda müvekkillerine hizmet verirler. Müvekkillerinin Kira Hukuku alanında sözleşmelerinin hazırlanması, dava takip ve uyuşmazlıkların çözümlenmesi amacıyla her türlü destek olurlar.
Kira Hukuku Avukatı Hangi Alanlarda Danışmanlık Verir?
- AVM’lerde Ortak Gider Hesaplama: AVM’lerdeki ortak giderlerden bir kısmı mal sahibine ait olup bir kısmı kiracı işletmeye ait olabilecektir. Böyle durumlarda tarafların ortak giderler ve aidatlara ilişkin adil bir paylaşım yapması önem arz etmektedir. Bu kapsamda kira avukatları ihtiyaç duyulması halinde taraflara yardımcı olabilecektir.
- Aile Konutu Şerhi: Bilindiği üzere aile konutu şerhi olan gayrimenkullerde eşler birlikte hareket etmelidir. Bunun sonuçlarından birisi de aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin feshedilmesinde çiftlerin birlikte fesih bildiriminde bulunmasıdır. Bu hususta ihmalkâr davranılması halinde tarafların arzu ettiği fesih iradesi gerçekleşmeyebilecek olup iki taraf da zarara uğrayacaktır.
- Kira Depozitosu: Depozito kira sözleşmelerinde mal sahibinin sahip olduğu en önemli teminat araçlarından biridir. Ne var ki depozitoya ilişkin dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunuyor olup taraflar bu hususların birçoğuna dikkat etmemektedir. Böyle durumlarda kira avukatlarından geri bildirim almakta büyük faydalar vardır.
- Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi: Kira sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi kimi zaman taraflar için bir ihtiyaç doğurabilmektedir. Zira mal sahibinin gayrimenkulü satması halinde kiracının kiracılık hakkının devam etmesi kira sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesiyle mümkün olabilecektir. Bu sürecin yönetilmesi için kira avukatlarından danışmanlık alınabilecektir.
- Kira Gelir Vergisi: Kira avukatları yalnızca hukuki kısım değil aynı zamanda mali kısımlara dair de bilgi sahibi olmalıdır. Bu kapsamda kira avukatlarının bilmesi gereken bir diğer husus kira gelirinin nasıl vergilendirileceği. Burada dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar bulunuyor olup bu konuda kira avukatlarına danışılabilir.
- Kira Sözleşmelerinde Kefil: Kira sözleşmelerinde kefil alınması uygulamada sıklıkla karşılaşılan teminat yollarından birisidir. Ancak kefil alırken belirli hususlar hakkında bilgi sahibi olunması önem arz etmektedir. Aksi taktirde alınan kefalet geçersiz olabilecek yahut kefil niyetini aşan oranlarda borçlara girebilecektir. Bu sebeple kefil alınırken alanında uzman avukatlardan destek alınması yerinde olacaktır.
- Kira Artış Oranının Belirlenmesi: Kira artış oranının belirlenmesi her zaman basit bir işlem olmayıp kimi zaman kira avukatlarının desteğine ihtiyaç duyulabilir. Zira enflasyon oranlarının nasıl kira sözleşmelerine uyarlanacağını tespit etmek her zaman kolay olmayabilmektedir. Böyle durumlarda kira avukatından destek alınması en doğrusu olacaktır.
- Damga Vergisi: Kira sözleşmeleri eğer kâğıt üzerinde yapılır ve sözleşme üzerinde bir bedel yazarsa taraflar damga vergisi ödemek zorunda kalacaklardır. Ancak damga vergisinin hangi kıstaslara göre belirleneceği, hangi durumlarda artacağı hangi durumlarda azalacağı uzmanlık gerektiren konulardandır. Bu sebeple kira sözleşmelerinde damga vergisinin nasıl belirleneceğini bilmek önem arz etmektedir.
- Kira Stopajı: Bilindiği üzere kiracının işletme kiraya verenin ise şirket olmadığı durumlarda kiracı kira borcuna ilave olarak stopaj da ödemekle mükellef olacaktır. Bu noktada kiraya ilişkin stopaj borcunun detaylarına ilişkin kira avukatlarından destek alınabilecektir.
- Kiralanacak Gayrimenkulün Analizi: Uzun soluklu kiralama ilişkisi düşünen işletmeler kiralanacak gayrimenkul seçiminde gerekli analizleri gerçekleştirmelidir. Böyle durumlarda gayrimenkulün değer analizi kadar hukuki analizinin yapılması da önem teşkil etmektedir. Böyle durumlar için kira ve gayrimenkul avukatlarından destek almak en sağlıklısı olacaktır.
Kira Sözleşmesi Çeşitleri Nelerdir?
Kira sözleşmeleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’na göre; ürün kirası, adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası kira çeşitlerindendir. Kira ilişkisinde malik, kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim yükümlülüğüne sahipken bunun karşılığında ise kiracı bedel ödemekle yükümlüdür.
Kira bedeli tarafların anlaşması üzerine dönemsel de ödenebilir. Konut ve çatılı işyerleri kiralama sözleşmelerinde kira bedelinin yanında aidat gibi ek giderler de kiracıya yüklenebilmektedir. Belirli süreli ve belirsiz süreli kira ilişkisi mümkündür.
- Belirli süreli kira ilişkisinde kiracının kiralananı ne kadar süre kullanacağı kararlaştırılmıştır.
- Belirsiz süreli kira ilişkisi ise kiracının kiralananı ne kadar süre kullanacağı kararlaştırılmamıştır. Neticede kira süresinin belirli olması şart değildir.
Kira Sözleşmeleri Nasıl Sona Erer?
Kira sözleşmeleri bildirim ya da dava yoluyla sona erdirilebilir. Taşınmaz maliki kiracının kiralanandan çıkmasına ilişkin süresinde ihtar çekebilir. Ayrıca hiç bu durumlara gerek kalmaksızın tarafların anlaşması ile kira sözleşmeleri sona erebilir.
Kiraya Veren Gayrimenkul Sahibinin Sorumlulukları Nelerdir?
- Kiracıların ve ev sahiplerinin sorumlulukları kira sözleşmesinde açıkça belirtilmektedir.
- Kiraya verenler kiralananı teslim tarihinde boş ve temiz olarak teslim etmekle yükümlüdürler.
- Kiralananın vergileri gibi kendilerine ait olan ödemeleri yapmakla yükümlüdürler.
Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?
- Kiracının en önemli yükümlülüklerinden biri, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin zamanında ve eksiksiz bir şekilde ödenmesidir.
- Kiracı, sözleşme boyunca kullanmış olduğu su, elektrik, doğalgaz vb. faturaları ödemekle yükümlüdür.
- Ayrıca sözleşmede kararlaştırıldığı üzere aidat ödemelerinden de kiracı sorumludur.
- Kiracı, kiralanana yapacağı tadilatlarda ev sahibini bilgilendirmekle yükümlüdür.
- Kiracı, kiralananı teslim aldığı şekilde teslim etmek zorundadır.
- Olağan yıpranmalar, eskimeler kiracının sorumluluğunda değildir.
Kira Hukuku Avukatının Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?
Kira Hukuku avukatı, kiracı ve kiraya verenler arasındaki uyuşmazlıkların çözüme kavuşması amacıyla titizlikle çalışır, müzakerelere katılır, yasal yollara başvurur. Kira ilişkisi için sözleşmeler hazırlar, müvekkillerine en iyi çözümü sumak amacıyla profesyonel destek verir. Arabuluculuk, noter, mahkeme vb. durumlarda müvekkiline destek olur müvekkilini temsil eder.
Avukat Kira Sözleşmesi Düzenler Mi?
Avukatlar, müvekkillerinin talebi doğrultusunda kira sözleşmesi düzenleyebilirler. Ancak kira konusunun önemi göz önünde bulundurulduğunda kiraya veren ve kiracı tarafın hak kaybına uğramaması amacıyla bu sözleşmeleri kira konusunda uzman kira avukatlarına düzenletmek daha doğru olur.
Neden Kira İşlemlerinde Avukat ile Çalışmalıyım?
Kira davalarının karmaşık olabilmesi ve zaman zaman uzun sürebileceğinden ciddi takip gerektirmektedir bu sebeple kira avukatları ile çalışılması hak kaybının önüne geçilmesi ve titizlikle takip açısından daha doğru olacaktır.
Kira Hukukundan Kaynaklanan Davalar Nelerdir?
Kira Hukukundan kaynaklanan davalar; kira uyarlama ve kira tespit davası, alt kira ilişkisi davası, emlakçılarla yaşanan uyuşmazlıklar, ihtiyaç sebebiyle tahliye ve 10 yıllık uzama tahliye davası gibi tahliye davaları, kiracının ev göstermesi davası ve Kira Hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar.
- Kira Bedelinin Tespiti Davaları:Kira bedelinin ne kadar olacağına yönelik ev sahipleri ve kiracılar arasında çeşitli uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Bu hallerde taraflar kira avukatlarına başvurarak kira tespit davası açmayı tercih edebilmektedirler. Ofisimizin avukatları bu süreçlerin hem arabuluculuk hem de yargılama aşamalarında hızlı, pratik ve kaliteli şekilde hizmet vermektedir.
- Emlakçılarla Yaşanan Uyuşmazlıklar:Ev sahipleri, kiracılar ve emlakçılar arasında en çok yaşanan uyuşmazlık türlerinden birisi de emlakçının komsiyon alacağına ilişkin gerçekleşmektedir. Özellikle evin kiralanması için gerekli pazarlama çalışmalarını yapmasına rağmen emlakçının aradan çıkarılarak başka kişiler aracılığıyla evin kiralanması büyük problem teşkil edebilecektir. Böyle hallerde emlakçının birtakım alacakları gündeme gelecektir. Ancak Emlakçının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediği durumlarda farklı hükümler de gündeme gelebilecek olup ayrıntılı bilgi için emlakçının aradan çıkarılması başlıklı içeriğimizi inceleyebilirsiniz.
- Kira Alacağı Davaları:Kira sözleşmeleri akdetmek kolay olsa da kira alacağını tahsil etmek her zaman kolay olmayabilmektedir. Bu durum ise kiraya verenler için ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir. Özellikle kiraya verenin evi kredi ile aldığı durumlarda kredi borçlarının vadesi ev sahibini sıkıştırmaktadır. Böyle durumlarda kira alacağı için icra takibi başlatmak gerekmekte, sonraki aşamalarda ise dava açmak zorunda kalınabilmektedir.
- Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi: Kira sözleşmelerinin feshedilmesi tarafların uyuşmazlık yaşadığı süreçlere gebe olabilmektedir. Zira fesih şartları üzerinde tarafların anlaşamaması ihtimaliyle karşılaşılabilmektedir. Bu durumda uyuşmazlık zaman zaman avukatın arabulucu olmasıyla çözülebileceği gibi kimi zaman ise dava açılması gerekebilecektir. Tüm bu süreçte kira avukatları ile ilerlemek daha sağlıklı olacaktır.
- Aidat ve Ortak Giderlere Yönelik Uyuşmazlıklar: Kiracı ve kiraya verenin aidata yönelik uyuşmazlık yaşadığı sıklıkla görülebilmektedir. Zira hangi giderden tam olarak kimin sorumlu olacağının belirlenmesi kolay olmayabilmektedir. Bu noktada gerek adaletin tesis edilmesi gerekse de tarafların rahatlaması için doğru bir aidat planı oluşturulmalıdır. Bu hesaplamalarda ise kiracı ve kiraya verenin hangi oranda sorumlu olacağı açık şekilde belirlenmelidir.
Kira Davalarında Avukatlık Ücretleri
Kira davalarında avukatlık yapılan işe, işin karmaşıklığına, sürece, avukatın uzmanlığına ve avukatlık asgari ücret tarifesine göre belirlenmektedir.
Kiracıya İhtarname Çekme
Kiraya verenler bazı durumlarda kiracıya ihtar çekmek suretiyle durum bildirmek zorundadırlar. Bu durumlar dava açılması veya kiracıya ulaşılamaması sebebiyle olabilir. Kiraya verenler, kiracıların kira bedelini ödememesi durumlarında kiracıya ödeme yapması, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmek isteniyorsa ihtiyacını ve tahliye edilmesi gerektiğini bildirir ihtar çekilebilir. Kiracıya süre vermek, kiracıyı uyarmak vb. gibi durumlarda ihtar yapılabilir.
Çok Zam Yapan Ev Sahipleri Nasıl Şikâyet Edilir?
Kiraya verenler, kira sözleşmelerinde kararlaştırılan şekilde artış yapmakla yükümlüdürler. Ayrıca günümüzde mevcut olan (ve konutlar için Temmuz 2024’e kadar geçerli olan) %25 zam sınırı gibi kanun tarafından koyulmuş sınırlara göre zam yapılmalıdır. Tabii bu kararlaştırılan zam oranlarından çok daha az veya hiç zam da yapmayabilir. Yapılabilecek en fazla zam da 2019 yılından beridir TÜFE oranıdır. Kiraya verenler TÜFE oranından fazla zam yapamamaktadırlar.
Kiraya verenlerin fahiş zam oranları dikkate alınmayarak sözleşmede kararlaştırılan zam oranında artış yapılarak kiraya verene kira bedeli ödenir ve fahiş artışın kabul edilmediğine ilişkin kiraya verene ihtar çekilebilir. Kiraya veren fahiş zamlı bedeli dilerse dava yolu ile isteyebilir böylece mahkemenin takdiri ile kira bedeli belirlenir.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kiracı tahliye davası, kiralanan taşınmaz malikinin kanunda belirtilen tahliye sebepleri ile kiralananın tahliye edilmesi için açtığı davadır. Kiraya veren 10 yıllık kira uzama süresi, 6 aydan kısa süreli sözleşmelerde süre bitimi, taşınmazın alt kiraya verilmesi gibi haklı durumlarda kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilir.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları
Kira sözleşmesi ile kira bedeli ve sonraki yıllara ilişkin artış miktarları kararlaştırılabilir. Ancak ekonomik durumlardan ötürü kira bedeli rayiç bedellerinin çok altında kalıyor olabilir. Bu, günümüzde sık karşılaşılan durumlardan biridir. Bu durumda kiraya veren 5 yıl kira süresinden sonra kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
Sözleşmede kira artış hükmü bulunan kira ilişkisinde kiraya veren 5. Yıl bittikten sonra yeni kira döneminin sonuna kadar açacağı kira tespit davası ile yeni kira döneminden itibaren olmak üzere kira bedelini rayiçlerine göre uyarlamayı talep edebilir.
Sözleşmede kira artış hükmü olmayan kira ilişkisinde ise kiraya veren 5.yıl bittikten sonra yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önce açılarak kira bedelinin rayiçlerine göre uyarlanması talep edilebilir.
Kira Sözleşmesinin Feshi Hangi Sebeplerle Mümkündür?
Kiracının ve kiraya verenin fesih hakları mevcuttur.
Kiracı;
- Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak,
- Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya veren ise;
- 10 uzama yılını doldurduktan sonra gelecek uzama yılının bitiminden 3 ay önce fesih bildiriminde bulunularak,
- Kiracı, usulüne uygun bir tahliye taahhütnamesi vermişse,
- Kendisi, eşi veya çocukları gibi kişiler için mülkü kullanma ihtiyacı varsa,
- Kiracı kirayı ödemediği için bir kira yılı içinde iki defa ihtar çekilirse
- Kiracı kirayı ödemediği veya eksik ödediği için ihtar çekilip 30 gün süre geçmesine rağmen kiracı kirayı ödemezse
- Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde bir konutu bulunuyorsa
- Kiralananın yeniden inşası veya esaslı şekilde tadilatı gerekliyse ve taşınmaz bu tamir sürecinde kullanılamayacak hale gelecekse,
- Kiracı izinsiz şekilde taşınmazı alt kiraya verirse,
- Kiracı evi hukuka ve ahlaka aykırı amaçlarla kullanırsa,
- 6 aydan kısa süreli sözleşmelerde, süre biterse
Sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Kiracının Sözleşmeye Uymaması Durumu
Kiracının sözleşmeye uymaması durumunda kiraya veren kiracıya ihtar çekerek sözleşmeye uymasını yoksa feshetme hakkının olacağını, yasal yollara başvuracağını bildirebilir.
Kira sözleşmesi ile kiracıya birtakım sorumluluklar yüklenmektedir kiracı ise bu sorumluluklarını yerine getirmekle mükelleftir. Kiracının yükümlülükleri TBK ile de düzenlenmiştir. Bazı durumlarda kiracıya uyarı yapılır, bazı durumlarda süre verilir bazı durumlarda ise yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan kira uyuşmazlıklarında direkt dava açılabiliyordu ancak 5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazetede yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37.maddesi ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira ilişkilerinden kaynaklanan davalarda zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
Böylece uzun süren ve masraflı olan dava süreci başlamadan önce taraflar arasında arabuluculuk yöntemi ile anlaşmaya varılması ihtimali göz önünde bulundurulmuştur. Mahkemelerin de dava yükü hafifletişmiş olacaktır.
Kiralananın El Değiştirmesi
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan sözleşmenin tarafı olmayan birine satılmış veya devredilmiş olabilir. Bu durumda mülkiyet hakkı sahibi olan yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu 310.madde ile bu durum açıklanmıştır.
Böylece yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiş olup kiraya veren olarak yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Kiracı; sözleşme hükümleriyle aynı koşullarla, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmelidir.
Ayrıca yeni malik sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkânlarına sahip olmasının yanında kiralananı devraldıktan 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkin ihtar çekerek talepte bulunabilir.
10 Yıllık Kira Süresi Nedir?
Kiracının tahliyesi yollarından biri de 10 yıllık kira süresinin dolmuş olmasıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verene 10 yıllık kira süresinin dolması ile tahliye hakkı tanınmıştır.
Hükmünden anlaşıldığı üzere kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilme hakkına sahiptir. Belirsiz süreli sözleşmenin kiraya veren tarafından sona erdirilebilmesi için yazılı bir şekilde fesih bildiriminin yapılması gerekmektedir.
Hükmünden anlaşıldığı üzere belirli süreli kira sözleşmesinde kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirilebilme hakkına sahiptir. Bu davada 10 yıllık sürenin hesaplanması konusunda tereddüt edebilmektedirler.
Örnek: 12.12.2012 tarihinde yapılan 1 yıllık belirli süreli kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği takdirde birer yıl olarak uzayacaktır. İlk yıl dışındaki uzama yılları toplam on yıl olması durumunda kiralayan bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ve kanunun ifadesinden ötürü Yargıtay ilave 1 yıl daha beklenilmesini istediğinden sonuç olarak 12.12.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde 12.12.2024 tarihinde 10 yıllık süre dolmuş olacaktır.
Kiracının Evi Alıcılara Gösterme Zorunluluğu Var Mı?
Kiralanan taşınmazın sahibi olan kişi kiralananı istediği zaman satmakta özgürdür. Taşınmazda kiracı oturuyor olması evin satışına engel teşkil etmemektedir. Satış durumunda alıcılara veya yeni kiracılara evin gösterilmesi konusunda kiracının evi göstermeme gibi bir hakkı yoktur.
Günümüzde bazı kiracılar yeni alıcının kendisini evden çıkarma ihtimalini düşünerek veya başka sebeplerle evi göstermekten kaçınmaktadırlar. Böyle durumlarda satıcı mağdur olmaktadır.
Oysaki kiracı evi alıcılara göstermek zorundadır. Ancak öncelikle ev sahibi evin yeni alıcılar tarafından gezilip görüleceğini kiracıya haber vermek ve kiracının müsait olduğu zamanda evi göstermek zorundadır. Haberi olmasına rağmen evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ile kiracının gösterilecek gün ve saat konusunda anlaşamaması halinde ev sahibi kiralananı gösterme davası açabilecektir.
Kanun hükümleri ve Yargıtay kararlarınca kiracının uygun ve belirli günlerde evi göstermesi gerekmektedir.
Ev Sahibi Evi Satacağım Ya Da Evde Kendim Oturacağım Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Ev sahibi ihtiyacı sebebiyle ihtar çekerek veya tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir. Bu dava belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her altı aylık dönem bir fesih dönemidir bu sebeple taşınmazın sahibi altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunarak altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerisinde davayı açabilir.
Ancak ev sahibinin ihtiyacını ispatlaması gerekmektedir. Ayrıca yerleşik yargıtay içtihatlarına göre ev sahibinin ihtiyacı gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olmalıdır. Hangi durumların samimi, gerçek ve zorunlu olduğu kanunda açıklanmamıştır ancak hakim ihtiyacı değerlendirerek samimi ve gerçek olup olmadığına karar verir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ile kiracının tahliyesine karar verilirse TBK 355 hükmü uyarınca ev sahibi tahliye ettirdiği taşınmazını 3 yıl boyunca eski kiracısından başka üçüncü kişilere kiraya veremez.
Kira Davaları Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
Kira davalarının ne kadar sürede sonuçlanacağı tarafların kararı üst mercilere taşıyıp taşımamasına, mahkemelerin yoğunluğuna, delillerin toplanmasına bağlı olarak değişmektedir. Ancak ortalama 1-1,5 yılda dava sonuçlanabilmektedir. Tabi üst mahkemeye itiraz olduğu durumlarda 3 yılı da bulabilmektedir.
En İyi Kira Avukatı nedir?
Açıkçası günümüzde “en iyi kira avukatı” veya “İstanbul’un en iyi kira avukatı” gibi tanımlamaların yapılması oldukça yanlış olacaktır. Zira somut olmayan hukuk servisinin “en iyi” denebilecek nitelikte sağlanma iddiası gerçekçi olmayacaktır. Nitekim çeşitli kriterleri bulunan kira avukatlığında en nitelikli kira hukukçusunu belirlemeye çalışmanın nafile bir gayret olacağı açıktır.
Kiracı Tahliye Avukatı nedir?
“Kiracının tahliye edilmesi için kiracı tahliye avukatına başvurmak gerekmekte midir?” sorusunun sorulduğu görülmektedir. Halbuki belirtmek gerekir ki Kiracı Tahliye Avukatı şeklinde bir avukat türü bulunmuyor olup olsa olsa aranmak istenen terim “kira avukatı” olacaktır.
Kaynakça:
- Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman/Prof. Dr. Nami Barlas, Medeni Hukuk, 16. Bası, İstanbul 2010.
- Elif Aydemir, Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, Güncellenmiş 3.Bası, Ankara 2014.
- Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman/ Prof. Dr. M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 11. Bası, İstanbul 2013.
- Prof. Dr. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2014.
- Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman/ Prof. Dr. Özer Seliçi/ Prof. Dr. Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 16. Bası, İstanbul 2013.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/6076 Esas, 2022/7585 Karar sayılı ilamı.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/ (6)3-550 Esas, 2022/576 Karar sayılı ilamı.
Görüşler
Müvekkillerimizin Görüşleri
“Her şeyden önce beni mutlu eden husus ilgili ve samimi yaklaşımları.Yaratıcı bakış açılarıyla da görmediğiniz noktalara dikkatinizi çekiyorlar.Gayrimenkul avukatına ihtiyacı olan herkese tavsiye ediyorum.”
YASEMİN YILDIRIM
“Davalarınızı güvenle teslim edebileceğiniz bir ekip. Kendileri gerek dava öncesi gerekse de dava esnasındaki bilgilendirmeleriyle güvenli bir rotada ilerlememizi sağlıyorlar.”
SÜLEYMAN KARACA
“Yabancı şirketlerin gayrimenkul operasyonlarına ilişkin hukuki yönlendirmeleri sayesinde oldukça verimli bir çalışma ortamı yakaladık.Yalnızca hukuk değil aynı zamanda gayrimenkul bilgisine de sahip oldukları için artık bizim için vazgeçilmez bir çalışma ortağı oldular.”
MEHMET S. AKAY
“Annemin kiracısı ile ilgili sorunlarına çare ararken bulduğum avukatlık firması. Geri dönüş yaptıkları gibi aynı zamanda, başlattığımız hukuki sürecinin de öncüsü oldular. Anneme, halen devam eden bu süreçte hukuki danışmanlık sağlıdılar. Her türlü olasılık ve atılacak adım ile ilgili de bilgilendirildik ve daha kazanıldı. Çok teşekkür ederiz!”
ESRA C.
“Oğuz bey çok ilgili ve beyefendi, kendisine teşekkür ederim”
MEHMET KAYA
“Teşekkür ve önerimdir. Kiracısı olduğum konutla ilgili sorunumu ön koşulsuz, maddi bir talepte bulunmadan dinleyip yönlendirme aldım. Bunun adı danışmanlıktır ve gerçekten karşılığı olması gerekirken herhangi bir talepte bulunmadılar. Hukuki konuda hizmete ihtiyacım olduğunda mutlaka kendileriyle çalışma arzusundayım.”
CENK TEKİN
“Hızlı dönüş,özveri,samimiyet daha ne olabilir ki kesinlikle tavsiye ediyorum çok teşekkür ederim ilginize sorularımın cevabının bir telefon kadar uzagimda olduğunu bilmek cok guzel bunun mimarı da sizlersiniz. Sevgiyle kalın”
KÜBRA S.
“Yakın ilişkiler içinde olduğum avukat arkadaşlarınmızdan görmediğimiz ilgi, samimiyet ve yardımı Oğuz Bey ve ofisinden gördük. Hem gerçek bir profesyonellik hem de çağımızda çoktan kaybolup gitmiş olan insani duyarlılık... ikisi de onlarda fazlasıyla mevcut. Cok duygulandim, nasıl teşekkür edeceğimi bilemiyorum. Varolsunlar.”
METİN GENCADAM
“Oğuz bey çok dürüst ve beyfendi kişiliği ile hem işlerimizi çabuk halletti hemde bizi memnun etti kendisine çok teşekkür ediyorum”
ALAATTİN YALÇINKAYA
“Emlak konusunda yaşadığım bir sıkıntı için e-posta yoluyla soru sormuştum. Birkaç saat içinde telefonla aradım. Engin bilgi ve tecrübeleriyle bana yardımcı oldular. Kendilerine tekrar teşekkür ederim.”
KAAN SEZLEV
EKİP ÜYELERİ
Uzman Avukatlarımızdan Oluşan Ekip
Deneyimli ve uzman ekibimizle tanışın. Her biri kendi alanında lider olan avukatlarımız, hukuki sorunlarınıza etkili ve yenilikçi çözümler sunmak için burada. Birlikte çalışarak, en karmaşık davalarda bile başarıya ulaşmayı hedefliyoruz.
OĞUZ YAVUZ
Avukat
AYGÖKÇE ÖZDİLEK
Avukat
NAHİDE DEMİR
Avukat
MISRA ÖZMADEN
Avukat
İletişime Geçin