Gayrimenkul hukuku ve inşaat hukuku alanı ile ilgili olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi/sahipleri ile müteahhit veya inşaat firmaları olan yükleniciler arasında yapılan sözleşmelerdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iş sahibi olan arsa sahibi, yüklenici ve inşaat süresince bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler için çok önemlidir.
Yüklenicinin ve iş sahibinin sorumlulukları, ücret, işin başlangıç ve bitiş zamanı, cezai şartlar gibi birçok önemli konuya açıklık getiren bu sözleşmelerin uzman gayrimenkul avukatları tarafından hazırlanması veya incelenmesi, süreç ve hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem arz etmektedir.
İstanbul Gayrimenkul Hukuk Merkezi olarak uzman gayrimenkul avukatı kadromuz ile müvekkillerimizin kat karşılığı inşaat sözleşmelerini düzenleme, inceleme, noter işlemleri, dava işlemleri başta olmak üzere tüm avukatlık ve danışmanlık hizmetlerimizle müvekkillerimize her aşamada her zaman destek olmaktayız.
Kat Karşılığı İnşaat Nedir?
Kat karşılığı inşaat; arsa sahibi veya sahipleri ile müteahhit / inşaat firmaları arasında akdedilen sözleşme uyarınca yüklenici olan firmaların arsa üzerinde kararlaştırılan inşaatı yapması, iş sahibi olan arsa sahibi / sahiplerinin ise bunun karşılığında yükleniciye inşa etmiş olduğu yapıdan bağımsız bölümler devretmesi suretiyle anlaşılan karşılıklı kazanım elde edilen iştir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat; arsa sahibi veya sahipleri ile müteahhit / inşaat firmaları arasında akdedilen sözleşme uyarınca yüklenici olan müteahhit / inşaat firmalarının arsa üzerinde kararlaştırılan inşaatı yapmayı, iş sahibi olan arsa sahibi / sahiplerinin bunun karşılığında yükleniciye arsadan pay devretmesi suretiyle anlaşılan karşılıklı kazanım elde edilen iştir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahiplerinin müteahhitler ile anlaşması sonucunda müteahhite hiçbir ücret ödemeden yalnızca müteahhit tarafından inşa edilmiş olan apartmandan bağımsız bölüm veya bölümler devrederek arsasında inşaat yapılarak bağımsız bölümler sahibi olmasıdır.
Bu sözleşmeler arsa sahipleri tarafında çok tercih edilmektedir. Neticede arsa sahibi hiçbir ücret ödemeden yalnızca arsasını kullandırmak ve inşa edilen apartmandan bağımsız bölüm devrederek inşa edilen apartmanda dairelere sahip olmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılacak işe ve tarafların sözleşme konusunda anlaştıkları hususlara bağlı olarak değişmektedir. Sözleşme hazırlama konusunda uzman avukatlara; yapılması gereken işi, tarafların talep ve yükümlülükleri detaylı olarak anlatılarak yardım alınması taraflar açısından daha sağlıklı olmaktadır.
Ancak kısaca belirtmek gerekirse taraflara dair bilgiler, inşaat yapılacak olan arsaya ve yapılması planlanan inşaata dair bilgiler, inşaatın başlama ve bitiş süresine ilişki bilgiler, cezai şartlar, gecikme tazminatına ilişkin bilgiler ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatı Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı gayrimenkul ve inşaat alanında uzman olan avukatlardır. Bu uzman avukatlar sözleşmeleri düzenleme, inceleme ve müvekkillerinin hak kaybına uğramaması amacıyla hareket edip hukuki danışmanlık verirler.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatının Hizmetleri Nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi alanında uzmanlaşmış olan avukatlar;
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenmesi,
- Sözleşmeler düzenlenirken hak kayıplarını en aza indirmek,
- İnşaatın gecikmesi gibi durumlarda doğabilecek uyuşmazlıklar / aksaklıklar için çözüm üretmek,
- Sözleşmenin incelenmesi,
- Tarafların bilgilendirilmesi,
- Noter işlemleri,
- Uyuşmazlıkların çözümü,
- Dava sürecinin takibi,
ve tüm avukatlık ve danışmanlık hizmetleri ile müvekkillerine destek olmaktadırlar.
İnşaat Projelerinde Hukuki Denetim Neden Önemlidir?
İnşaat projelerinde hukuki denetim avukatlar ve hukuki bilgi birikimine sahip uzman yetkili kişiler tarafından yapılmalıdır. Hukuki denetim; tarafların sözleşmede kararlaştırılan ara edimlerin yerine getirilmesi, yerine getirilmediği durumlarda yapılması gerekenler için önemlidir.
Sözleşmeye uygun olarak inşa edilen yapının yıkılması, hasar görmesi veya delil toplanması gereken başka durumlarda eksiksiz ve usulüne uygun olarak delil toplanabilmesi için uzman avukatlardan yardım alınması önemlidir. Ayrıca sözleşmeye uygun olarak inşaat sürecinin devam etmesi için uzman avukatlara danışılması daha sağlıklı olmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Kim Yapar?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi/sahipleri ile müteahhit/yüklenici arasında yapılmaktadır. Bu sözleşmenin uzman gayrimenkul avukatına danışılarak yapılması tarafların hak kayıplarını önlemek, ortaya çıkabilecek olan uyuşmazlıkların çözümü için önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken işin başlangıç ve bitişini, resmi işlemlerin taraflara dağılımı, tarafların yükümlülükleri, geçerlilik şartı, cezai şartlar, fesih durumları ve daha birçok dikkat edilmesi gereken önemli detay bulunmaktadır.
Sözleşmeler yapılırken uzman avukatlardan destek alınması sözleşmede kararlaştırılan işin yapım süreci, başlangıcı, bitişi ve ortaya çıkabilecek tüm uyuşmazlıklar için sözleşme oluşturulurken çözüm bulunması ve tarafların hak kayıplarının en aza indirgenmesi açısından önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat İpoteği
Teminat ipoteği, taraflar arasında kararlaştırılan işin yapılmasının ve karşılığının ödenmesi için teminat verilmesi işlemidir. Bir çeşit güven tesisidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de tapuda tescil işlemi ile teminat ipoteği resmi olarak tesis edilir. Böylece yüklenici taraf yapacak olduğu inşaat karşılığında hakkı olan bağımsız bölüm alacağını güvence altına almış olacaktır.
Kat Karşılığı Temlik Nasıl Yapılır?
Kat karşılığı temlik işlemi ile alacaklı olan kişi alacağını bir başkasına devredebilir. Böylece alacak devam edecek ancak alacaklı taraf değişmiş olacaktır. Bu işlem ile yüklenici tarafından alacağı olan dairelerin üçüncü kişiye devri ile arsa sahibinden alacaklı olduğu daireyi bir başka kişiye devretmiş olmaktadır. Bu işlem tapu müdürlüğünde resmi bir senet imzalamak sureti ile gerçekleşmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhitin/Yüklenicinin Temerrüdü
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdüne ilişkin hüküm koyulabilmektedir. Sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi genel hükümlere dayanarak temerrüde ilişkin zararların tazminini talep edilebilir.
Müteahhit/Yüklenici Teslim Ettiği Daireden Kaç Yıl Sorumludur?
Müteahhit/yüklenici, teslim etmiş olduğu dairede ayıptan dolayı 5 yıl sorumludur ve sözleşmeye aykırı davranışları sebebiyle ortaya çıkan ağır netice doğuran ayıplardan ise 20 yıl sorumludur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için kanun tarafından kararlaştırılan şekil şartı yoktur ancak Noterlik Kanunu ve Tapu Kanunu göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkul satış sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye bağımsız bölüm tescil edilmesi vaat edilmekte olup böylece kat karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliği de taşımaktadır. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmesi de resmi olarak noter huzurunda hazırlanmak suretiyle akdedilmelidir. Aksi halde şekil şartına uymayan sözleşme geçerli sayılmamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Sorumluluğu
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin arsası öncelikle imara açık olmalıdır. İnşaatı başlatabilmek için inşaatın projesinin belediye tarafından tasdik edilmiş olması gerekmektedir. Belediyede tasdik ettirilmesi işlemi sözleşme ile kararlaştırılarak yüklenicinin sorumluluğuna da bırakılabilir. Arsa sahibi arsayı inşaata hazır teslim etmekle ve inşaat bittikten sonra sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm devrini gerçekleştirmekle yükümlüdür.
Müteahhidin/Yüklenicinin Ayıplı veya Eksik İfa Nedeniyle Sorumlulukları
Müteahhit ayıplı veya eksik ifa nedeniyle ayıbın giderilmesi, eksik ifanın tamamlanması, ayıp ve eksik ifadan kaynaklanan zararların tazmini gibi hususları yerine getirmekle yükümlüdür. Müteahhit, sözleşmeye uygun olarak hareket etmek zorundadır. Sözleşmeye uygun hareket etmemesinden dolayı ortaya çıkan zararları gidermekle yükümlüdür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat alma gibi prosedürlerin müteahhit tarafından tamamlanacağı kararlaştırılmış ise müteahhit sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.
Müteahhit arsada inşa edilecek olan apartmanın; kararlaştırılan zamanda, tam ve eksiksiz olarak tamamlanması, sözleşme ile kararlaştırılan malzemelerin kullanılması, inşaat sahasının güvenliğinin sağlanması, çalışanların iş sağlığı ve güvenliğine dikkat edilmesi ve sözleşmede kararlaştırılan diğer sorumluluklarını yerine getirmekle yükümlüdür.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kira Ödenmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların yükümlülükleri ve işin başlama-bitirip teslim etme tarihleri açıkça yazmaktadır. Yüklenicinin sözleşmeye aykırı hareket ederek inşaatı zamanında bitirmemesi durumunda inşaatı bitirip teslim etme tarihinden itibaren arsa sahibine karşı kira ödemesi yapması gerekmektedir.
Sonuçta arsa sahibi sözleşmede kararlaştırılan zamanda yapıyı teslim almış olsaydı apartmandan kazanım elde edecekti ancak zamanında teslim edilmediği için arsa sahibi kirada oturmuş olmaya devam edecektir.
Ayrıca geç teslim olmaksızın da kira ödemesi yapılmasına karar verilebilmektedir. Taraflar sözleşmede kira bedeli kararlaştırmış olmalıdır. Böylece inşaat süresince veya kararlaştırılan süre boyunca yüklenici tarafından arsa sahibine kira ödemesi yapılabilmektedir ve arsa sahibi inşaat süresince mağdur olmamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kira Ödenmesi Yazmıyorsa Arsa Sahibi Kira İsteyebilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmamış olsa da yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmeyerek gecikmesi durumunda arsa sahibi rayiç kira bedelleri üzerinden gecikme tazminatı talep edebilir. Örneğin 1 Ocak 2023 tarihinde teslim edilmesi kararlaştırılan inşaatın hiçbir geçerli gerekçe bulunmaksızın 1 Haziran 2023 tarihinde teslim edilmesi durumunda arsa sahibi tarafından 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren uğranılan kira kaybının tazminini talep edebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri
Tapu devri konusu taraflar arasında kararlaştırılıp sözleşmede belirtilmektedir. İster inşaat başlamadan devir yapılır ister inşaat bitince devir yapılır isterlerse de inşaat tamamlanana kadar aşamalarla devir yapılır. Ayrıca inşaat başlarken tapuya şerh koyulmak kaydı ile de devir yapılabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Koyulması?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh konulması işlemi yüklenicinin alacağı olan kat karşılığını şerh koydurmak suretiyle garanti altına alması amacıyla tercih edilmektedir. Bu tapu şerhi sayesinde yüklenici inşaatı tamamlamadan kendi hakkı olan bağımsız bölümlerin bir başkasına satışını gerçekleştiremeyecektir.
Günümüzde sıkça karşılaşılan durumlardan biri de yüklenicinin kendi payına düşen bağımsız bölümü sattıktan sonra inşaata devam etmemesidir. Ayrıca iş sahipleri tarafından da yükleniciye tapu devrinin geciktirildiği veya direkt tapu devrinden kaçınıldığı durumlar da mevcuttur. Bu sebeple tapuya şerh koyulması işlemi ile tarafların hakları güvence altına alınmış olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptal ve Tescil
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici taraf kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümleri devraldıktan sonra inşaata devam etmeyebilir. Bu durumda arsa sahibi/sahipleri tarafından satılan bağımsız bölümlerinin tapularının iptali ve kendilerine tescili için dava açmaktadırlar.
Arsa Sahibinin Tapuyu Devretmemesi Durumunda Ne Yapılır?
Arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesi neticesinde yükleniciye bağımsız bölüm devretme borcunu ödemekle yükümlüdürler. Ancak bazı durumlarda arsa sahibi, yüklenicinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına ve inşaatı tamamlamasına rağmen bağımsız bölümü devirden kaçınabilmektedirler.
Bu durumda yüklenici tarafından tescile zorlama davası açılarak hakkı olan bağımsız bölümlerin sözleşme uyarınca kendisine devrine karar verilmesini talep edebilir.
Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?
Yüklenicinin sözleşmeye uymaması durumunda sözleşmede kararlaştırılarak arsa sahibine sözleşmenin feshedilmesi hakkı tanınabilir. Sözleşmede kararlaştırılan cezai şartlar uygulanır ve arsa sahibinin zararlarının tazmini istenebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa da kazandırıcı hükümler barındıran, taraflara kazanımlar sağlayan sözleşmelerdir. Bu sebeple tek taraflı olarak feshedilemez.
- Yüklenici ve arsa sahibi tarafların, sözleşmenin feshi konusunda mutabık kalmaları halinde yani karşılıklı rıza halinde taraflar noter huzurunda sözleşmeyi karşılıklı olarak feshedebilirler.
- Sözleşme ile kararlaştırılan yükümlülüklerin aksaması veya hiç yerine getirilmemesi gibi geçerli ve haklı neden durumlarında taraflara dava yolu ile fesih hakkı tanınmıştır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Görevli Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlığın konusuna göre görevli mahkeme değişebilmektedir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre Asliye Hukuk Mahkemeleri genel görevlidir. Ancak üçüncü kişinin yatırım amacıyla almış olduğu taşınmazın geç teslimi gibi konularda müteahhite karşı açılacak olan davada Asliye Ticaret Mahkemeleri görevlidir. Uyuşmazlığın ticari nitelik taşıması durumunda Asliye Ticaret Mahkemeleri görevlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan ve sık rastlanan davalardan biri tapu iptal ve tescil davasıdır. Taraflar, yüklenicinin hakkı olan bağımsız bölümün devrini henüz işe başlamadan/ inşaat bitmeden yapmayı kararlaştırmış olduklarında yüklenici kendisine ait olan bağımsız bölümleri satıp inşaatı bitirmeyebiliyor.
Bu durumda arsa sahipleri tarafından yükleniciye karşı tapu iptali ve tescil davası açılmaktadır. Ayrıca arsa sahipleri tarafından da tapunun devri işlemi geciktiriliyor olabilir. Bu durumda da yüklenici tarafından arsa sahibine karşı tescile zorlama davası açılabilir. İnşaatın gecikmesi, yüklenicinin inşaatı/apartmanı ayıplı teslimi gibi durumlarda da uyuşmazlıklardan ötürü dava yoluna başvurulabilir.
- Tescile Zorlama Davası
Tescile zorlama davası bir başka ifade ile ferağa icbar davası, tescil işlemi yapılmaması durumunda tescil isteyen tarafından ikame edilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici taraf inşaatı yapmayı arsa sahibi ise bunun karşılığında yükleniciye inşaattan bağımsız bölüm devretmekle yükümlüdür.
Ancak bazen bu yükümlülükler yerine getirilmemektedir. Arsa sahibinin yükleniciye bağımsız bölüm devretme yükümlülüğünü yerine getirmekten kaçınması durumunda yüklenici, arsa sahibine karşı tescile zorlama davası açabilmektedir. Böylece yüklenici hakkı olan bağımsız bölümleri devralabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davaları Ne Kadar Sürer?
İnşaat sözleşmesinin feshi davalarının ne kadar sürede karara çıkacağı hakkında net bir şey söylemek mümkün değildir. Her dava ve olay kendine özgüdür. Davanın taraflarına, konuya, mahkemenin yoğunluğuna, delil toplanmasına ve daha birçok faktöre bağlı olarak bu süre değişebilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşattan ne kadar süre ile sorumlu olacağı yazılarak kararlaştırılabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatı Nasıl Seçilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı seçerken gayrimenkul konusunda uzman olan avukatların tercih edilmesi sözleşmelerin yapılması, uyuşmazlıkların çözümünde destek olması, tüm avukatlık ve danışmanlık süreçlerinde önem arz etmektedir. Neticede hukuk büyük bir alan ve her avukat her alanda uzman olmamaktadır.
Her avukatın uzmanlaşmış olduğu alanlar mevcuttur. Bizler de İstanbul Gayrimenkul Hukuk Merkezi olarak gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarımız ile müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.
İnşaat Davalarında ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Avukatın Rolü?
İnşaat davalarında ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde avukat; müvekkilinin haklarını korumak, müvekkile haklarını anlatmak, sözleşmelerin ilgili kanunlar ve yargıtay kararları dikkate alınarak düzenlenmesi, sözleşmelerin imzalanması, sözleşmede yer alan maddelerin müvekkile açıklanması, uyuşmazlık yaratabilecek hususların açıklanması ve daha birçok konuda avukatlık ve hukuki danışmanlık yaparak müvekkiline destek olmaktadır.
Tüm bu aşamalar büyük önem arz etmekte olup uzman gayrimenkul avukatlarından yardım alınması her iki taraf açısından da büyük önem arz etmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı hususu düzenlenmemiş olsa dahi talep edilebilmektedir. Yüklenici; işi zamanında, eksiksiz ve sözleşmeye uygun olarak teslim etmeli herhangi bir gecikmeden dolayı arsa sahibinin zararını ve gecikme tazminatı ödeyeceğini bilerek hareket etmelidir. Arsa sahibi gecikmeden dolayı kira kaybının tazmini, uğramış olduğu zararların tazmini için gecikme tazminatı talep edebilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart düzenlenmiş olması taraflar açısından önem arz etmektedir. Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmedikleri takdirde karşılaşacakları yaptırımları bilerek hareket etmeleri ve cezaların caydırıcı olmaları açısından sözleşmelerde açıkça düzenlenmiş olması daha sağlıklı olacaktır. Böylece tarafların sözleşmeye sadık kalmaları ve sözleşmeye göre hareket etmelerini sağlanmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Zamanaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmeye aykırılıkta zamanaşımı 10 yıl, yüklenicinin ayıplı tesliminde teslim tarihinden itibaren 5 yıl, inşaatın ayıplı olarak tesliminde ağır kusur halinin mevcut olması durumunda ise teslim tarihinden itibaren 20 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.