Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile birlikte emlakçıların / gayrimenkul danışmanlarının alacakları komisyonlara dair bir takım düzenlemeler getirilmiştir. Ancak uygulamada emlakçı komisyonuna ilişkin sıklıkla uyuşmazlık yaşandığı için çeşitli ihtimallere göre durumun açıklanmasında fayda vardır. Bu yazımızda da emlakçıların / gayrimenkul danışmanlarının komisyon / ücret alacağı incelenecek olup emlakçıların / gayrimenkul danışmanlarının dikkat etmeleri gereken hususlara dair detaylı bilgi için Emlakçıların / Gayrimenkul Danışmanlarının Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Emlakçı komisyon oranı ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Emlakçı Komisyon Oranı Ne Kadardır?

Yönetmelik uyarınca gayrimenkul devir işlemlerinde emlakçıların / gayrimenkul danışmanlarının ücret alacağı; (KDV hariç) satış bedelinin %4’ünden fazla olamayacaktır. Eğer emlakçı / gayrimenkul danışmanı kiralama işlemlerine aracılık ediyorsa bu durumda alınacak komisyon bedeli bir aylık kira bedelini aşamayacaktır. Bu bedelin kim tarafından ödeneceği taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenecektir. Eğer bu konuda bir düzenleme yapılmamışsa alıcı ve satıcı bu komisyon bedelini eşit şekilde ödemekle mükellef olacaktır.

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur.

Örneğin 550.000 TL’lik bir gayrimenkulün satış bedeli, daha az harç ödemek adına tapuda 300.000 TL olarak gösterilebilmektedir. Böyle hallerde her ne kadar gayrimenkul danışmanı / emlakçı gerçek satış bedeline göre (550.000 TL) komisyon alacağına hak kazansa da bu durumun ispat edilebilmesi önem arz etmektedir.

Bu sebeple taraflar arasında emlakçının /gayrimenkul danışmanının da dâhil olacağı yazılı bir sözleşme akdedilmesinde fayda vardır. Nitekim böyle bir sözleşme hazırlanması yönetmelik uyarınca da zorunlu olup detaylı bilgi için Emlakçıların / Gayrimenkul Danışmanlarının Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Komisyon Alacağında Daha Yüksek Bir Oran Kararlaştırılabilir mi?

Bu soru iki açıdan incelenebilir.

  • Yönetmelik uyarınca yukarıda belirtilenlerden daha yüksek bir komisyon oranın belirlenemeyeceği açıktır. Bu kuralın ihlal edilmesi halinde Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından 3.000 TL idari para cezasına maruz kalınacağı gibi bu durumun bir takvim yılı içinde tekrar edilmesi hâlinde, uygulanacak para cezası her bir tekrar için iki katına çıkacaktır. Ayrıca bu ihlalin zincir işletmeler tarafından işlenmesi halinde söz konusu cezalar 5 kat olarak uygulanacaktır.

  • Ancak Kanun uyarınca durum daha farklı olup emlakçı / gayrimenkul danışmanı ve mal sahibinin daha yüksek bir komisyon oranı belirlemesinin önünde bir engel bulunmamaktadır. Böyle hallerde (örneğin gayrimenkul satışına ilişkin komisyon oranının %6 olarak belirlendiği bir durumda) emlakçı / gayrimenkul danışmanı söz konusu alacağını dava yoluyla mal sahibinden talep edebilecektir. Ancak bu durumun tespiti halinde emlakçı / gayrimenkul danışmanı yukarıda belirtilen idari para cezalarına maruz kalacaktır.

Bu noktada; özellikle yüksek komisyon oranlarının kararlaştırıldığı durumlarda mal sahibinin bu ücretin indirilmesi için dava açma hakkına sahip olduğunun bilinmesinde fayda vardır. Ancak mal sahibinin tacir (şahıs şirketi, sermaye şirketi, kooperatif yahut gerçek kişi tüccar) olması halinde bu yönde bir indirim talep edilemeyecektir.

Burada Yönetmelikle getirilen üst sınırın komisyon oranlarına dair olduğu unutulmamalıdır. Bu sebeple emlakçı / gayrimenkul danışmanı verdiği yan hizmetlerden ötürü (pazar araştırması, gayrimenkul değerlemesi vb) ilave ücret talep edebilecektir. Benzer şekilde (eğer sözleşmeyle kararlaştırılmışsa) emlakçı / gayrimenkul danışmanı; (pazarlama masrafları vb) yaptığı giderleri sözleşme kurulmamış olsa dahi mal sahibinden talep edebilecektir.

Emlakçının Komisyon Alacağına Hak Kazanması

Yönetmelik uyarınca emlakçı / gayrimenkul danışmanı kira sözleşmesinin akdedilmesiyle / taşınmaz alım / satımında ise tapu sicilinde tescil ile birlikte komisyon alacağına hak kazanacaktır.

Bu noktada örneğin her ne kadar taraflar aralarında alım / satıma dair sözleşme imzalamış olsa da, (alıcıya kredi çıkmaması gibi nedenlerden ötürü) tapu sicilinde tescil gerçekleşmezse emlakçı / gayrimenkul danışmanı alacağa hak kazanamayacaktır.

Noterde yapılan gayrimenkul satış sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi halinde ise emlakçının / gayrimenkul danışmanının ücrete hak kazanacağını kabul etmek gerekir.

Mal sahibi birden fazla gayrimenkul danışmanı / emlakçı ile anlaşmışsa, (ve taraflar farklı bir hüküm kararlaştırmamışsa) komisyon ücretine tarafları bir araya getiren emlakçı / gayrimenkul danışmanı hak kazanır. Ancak uygulamada mal sahiplerinin gayrimenkullerini birbirlerinden habersiz olan birden fazla gayrimenkul danışmanına / emlakçıya verdiği görülebilmektedir. Böyle durumlarda gerekli pazarlama faaliyetlerini yaptığını ispat eden emlakçı / gayrimenkul danışmanı tazminata hak kazanacaktır.

Son olarak yetki belgesi iptal edilen işletmeler; iptal tarihi itibariyle aracılık işlemlerinde komisyon alacağına hak kazanamayacak olup yetki belgesine ilişkin detaylı bilgi için Emlak Yetki Belgesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Emlakçıyı Aradan Çıkarmak

Uygulamada mal sahipleri emlakçının / gayrimenkul danışmanının komisyon alacağını ödememek adına sözleşmeyi emlakçıdan / gayrimenkul danışmanından habersiz şekilde akdettiği görülebilmektedir. Böyle durumlarda emlakçı / gayrimenkul danışmanı sözleşme kendisi aracılığıyla imzalanmışçasına komisyon alacağına hak kazanacaktır. Hatta emlakçıların / gayrimenkul danışmanlarının (sözleşme süresi içinde) bulduğu alıcı / kiracı ile mal sahibi; yetki sözleşmesi süresi dolduktan sözleşme akdetse dahi komisyon ödemek zorunda kalacaktır.

Bu noktada gayrimenkul hukukuna ilişkin sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Ancak bu alacağa hak kazanabilmek için her halükarda emlakçı / gayrimenkul danışmanı ile mal sahibi arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekecektir. Yazılı bir sözleşme bulunmaması halinde komisyon ücretine hak kazanılamayacaktır. Emlakçının / gayrimenkul danışmanının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen mal sahibi tarafından bertaraf edilmesi halinde hem ücret alacağına hem de (sözleşmede belirlenmişse) cezai şart alacağına hak kazanacaktır. Böyle durumlarda emlakçı / gayrimenkul danışmanı önce icra takibi başlatıp (takibe itiraz edilirse) dava açarak ilave %20 icra inkâr tazminatı talep edebilecektir.

EMLAKÇI KOMİSYONU YARGITAY KARARLARI

Emlakçı Komisyonu Ne Kadardır?

6. HD., Esas 2011/1244 Karar 2011/6740 Tarih 21.06.2011

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı kiralayan haksız fesih sebebiyle mahrum kalınan ve ödenmeyen kira alacakları, hor kullanım tazminatı ve ödenmeyen aidat tutarlarının davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini istemiş, kiracı davalı ise birleşen davada; 1500 TL depozito, 1750 TL emlakçı komisyon bedeli ile 1750 TL pimapen yaptırma bedelinin davacı kiralayandan tahsilini istemiştir. Mahkemece asıl davada 7.990.00 TL alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine, birleşen davada ise 2.430.00 TL’nin davacıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere,hükmün dayandığı gerekçelere göre, davalılardan kiracı G. P.’un tüm, davalılardan I. P. ‘un aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalılardan I. P. ‘un müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığı 1.8.2008 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde taşınmazda meydana gelecek hasardan kefilin sorumlu olacağına ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Borçlar Kanunu’nun 484. maddesi hükmü uyarınca sözleşmede kefilin sorumlu olacağı miktarın belirli olması gerekir. Davacının istediği kiralananda meydana gelen hor kullanmadan kaynaklanan tazminat miktarı, kefalet ilişkisi kurulurken kararlaştırılmış belirli bir miktar kabul edilemeyeceğinden kefilin bu tazminatla da sorumlu tutulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Emlakçıya Komisyon Ödenmesi

23. HD., Esas 2013/3275 Karar 2013/4732 Tarih 08.07.2013

Davacı vekili, yüklenici müvekkili ile arsa sahibi davalılar arasında düzenlenen 06.12.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kararlaştırılan inşaatın teslim süresinin 18 ay olmasına ve bu süre dolmadığı halde davalılarca 08.01.2009 tarihli ihtarnameyle sözleşmenin 08.02.2009 tarihinde haksız olarak fesholunduğunu, inşaatın yapılabilmesi için noter ücretleri, damga vergisi, Hazine’ye ait arsa payının tescili için harca ilişkin harcamalar yaptığını, sözleşmenin yapılabilmesi için emlakçıya komisyon ödendiğini, proje yaptırdığını, müvekkilinin, dairelerin satışından doğacak kârdan mahrum kaldığını, ileri sürerek, mahrum kalınan kârdan şimdilik 10.000,00 TL’ nin ve masraflara ilişkin alacağa karşılık şimdilik 1.000,00 TL’ nin masraf tarihlerinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar-karşı davacılar vekili, asıl davada davanın reddini savunmuş, karşı davada ise, emlakçı komisyon oranı ile menfi zarar ve kâr mahrumiyetlerine karşılık şimdilik 8.000,00 TL’ nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davacının numarataj için ödediği 330,00 TL ile hisse alımı için ödenen 220.00 TL’yi talep edebileceği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile 550,00 TL’nin 14.07.2011 dava tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, fazla talebin reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Komisyon Alacağı

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan emlakçı komisyonu ve diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Davacı tarafça arsa malikleri adına Maliye Hazinesi ait hissenin alımı için işlem ve harç bedellerinin yatırıldığı iddia edilerek, arsa sahiplerinden bir kısmının ismini taşıyan komisyon makbuz örnekleri sunulmuştur. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda Maliye Bakanlığı alındı belgeleri ile yapılan 2.200,00 TL ödemenin davacı tarafından yapılmış olması halinde davacıya ödenmesinin gerektiğinin belirtilmesine rağmen, mahkemece bu konuda değerlendirme ve tartışma yapılmadan bu kalemle ilgili talebin de reddine karar verilmiştir.

Mahkemece, anılan alındı belgeleri ile ilgili ödemelere ilişkin makbuz asılları istenip, bu ödemelerin kim tarafından yapılmış olduğunun belirlenmesi, makbuz asıllarını elinde bulunduranın, ödemeyi yapmış olduğuna ilişkin karine ve ödeme konusunda davacı tarafın yemin deliline dayanmış olduğu hususu da gözönünde bulundurularak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Emlakçı Ne Kadar Komisyon Alır

13. HD. Esas 2009/9592 Karar 2010/468 Tarih 21.01.2010

Davacı davalının yöneticisi olduğu siteden villa almak istediğini, davalının gösterdiği villaları gezdiğini, ancak daha sonra başka bir siteden bulunan villayı beğendiğini, davalının çevresi nedeniyle bu villanın alınmasına yardım ettiğini ve aracılık yaptığını, davalının talebi üzerine 5000 Dolar kaparo gönderdiğini satışın gerçekleşmemesi nedeniyle gönderdiği paranın geri alınması için başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Olayların Özeti

Dava, davacının satın almak istediği villa için satın alınmasına yardımcı olan davalıya gönderdiği bedelin geri istenmesine ilişkindir. Davacı, emlakçı olmayan davalıdan kendisine uygun bir villa bulunması için yardım istediği ve bulunan villa için davalının talebi üzerine kaparo olarak para gönderdiği ancak satışın gerçekleşmemesi nedeniyle parasının geri ödenmesi istediği halde ödenmediğini bildirerek tahsili için eldeki davayı açmıştır.

Davalı davacının talebi üzerine yöneticisi olduğu siteden villa almak istemesi nedeniyle tanıştıklarını belirtmiştir. Ayrıca iç dekorasyonun da mimar olması nedeniyle kendisine verileceği sözü üzerine,davalıya yardımcı olduğunu söylemiştir. Yöneticisi olan siteden uygun bir villa bulunmadığını ancak başka bir siteden K1 isimli 3.şahsın villasının bulunduğunu, bu villa için davacının talebi ile satın alma görüşmelerinin kendisi tarafından yapıldığını, satış için görüştüğü emlakçının dışında satışa yetkili başka emlakçıların da olduğunu iletmiştir. Bunların aradan çıkarılması için komisyonlarının verilmesi gerektiğini söylenmesi üzerine davacıya da durumu izah ederek gönderdiği 5000 Dolar bedelin muhtelif emlakçılara komisyon bedeli olarak verildiğini savunmuştur.

Davalı savunmasını ispatlamak için tanık deliline dayanmış, mahkemece davalı tanıkları dinlenerek 5.000 Doların davacının bilgisi dahilinde başka emlakçılara verildiğinin kabulü ile davanın reddine karar verilmiştir.

Ayrıca

Davalının emlakçı olmadığı ve davacı için bir villa bulunup görüşmelerinin yapılması için davacı tarafından sözlü olarak yetkilendirildiği hususları ihtilaflı değildir. Davalının bulduğu K1 isimli şahsın villası için görüşmeler yapılmış, ancak davacı tarafından satın alınmamıştır. Davacı davalının talebi üzerine 5000 Dolar parayı kaparo olarak gönderdiğini, emlakçılara verilmesi konusunda bir anlaşmalarının olmadığı, bu emlakçıları tanımadığını, taşınmaz satın alınmayınca gönderdiği kaparo bedelinin tahsilini talep etmiştir.

Davacı tarafından banka havalesi suretiyle davalıya gönderilen 3.8.2005 tarihli havalede “K1 Beyin evi için 2000 Dolar karşılığı depozito”, 4.8.2005 tarihli havalede “K1 Beyin evi için 3000 Dolar kaparo” şerhi yazılı olarak davalıya havale edilmiştir.

Davalı bu bedelleri aldığını kabul etmiş ancak mal sahibi K1’a değil satışa yetkili diğer emlakçıları aradan çıkarmak için emlakçılara verdiğini ikrar etmiştir. Dava konusu bedelin davalı tarafından havalede yazılı şerhle alındığı ve K1’a verilmediği açıktır.

Bu noktada,

Davalı bu bedelin emlakçılara verilmek üzere kendisine gönderildiğini yada sonradan icazet verildiğini miktar itibarıyla yasal delillerle ispat etmekle yükümlüdür. HMUK’un 288.maddesi hükmüne göre dava konusu olayda tanık deliline başvurulması mümkün değildir. Kaldı ki davacının da tanık dinlenmesine açıkça bir muvafakati yoktur. Dinlenen tanıklarda taraflar arasında emlakçılara verilmek üzere anlaşma olduğu yönünde bir beyanda bulunmamışlardır. Buna göre davacının gönderdiği havalelerdeki şerhin aksini ispat yükümlülüğünün davalı tarafa ait olması ve yasal delillerle de ispatlayamamış olması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Komisyon Sözleşmesi

13. HD., Esas 2013/1661 Karar 2013/10676 Tarih 29.04.2013

Dava, taşınmaza yapılan faydalı masraflar ve satış bedelinin iadesi istemine ilişkin olup, mahkemece bozma ilamına uyulmuştur. Yapılan yargılama neticesinde davacı vekili tarafından emlakçı ile yapılan satış sözleşmesi ibraz edilmiş ve mahkemece sözleşmede kararlaştırılan 50.000 TL’lik miktar satış bedeli olarak kabul edilerek hüküm kurulmuştur.

Ne var ki anılan sözleşmede davalı satıcının imzası bulunmamakta ve bedelde davalı tarafından kabul edilmemiştir. Bununla birlikte mahkemece, davacı iddiasını ispatlayamadığından davacıya davalıya yemin yöneltme hakkı olduğu hatırlatılması üzerine davalının yeminini eda ettiği ve davalının “ taşınmazını emlakçı aracılığı ile sattığını emlakçının komisyon kesintisi sonucunda kendisine 42.000 TL verdiğini” beyan ettiği görülmüştür.

O halde davacının, davalıya 42.000 TL ödeme yaptığı hususunun ispatlandığı gerekçesi ile satış bedeli olarak 42.000 TL üzerinden karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.