Bilindiği üzere tapudaki işlemlerde gayrimenkulün satış değeri, belediye tarafından belirlenen rayiç değerin altında bedel beyan edilememektedir. Ancak emlak vergisinin tespiti için belirlenen bu rayiç bedeller genellikle gerçek değere göre oldukça düşük olmakta ve güncel rakamları yansıtmamaktadır. Ülkemizde de gerek daha az tapu harcı ödemek gerekse de gelir vergisinden kaçınmak amacıyla tapuda evin satış değeri düşük gösterilmektedir.

Bu yöntem ilk aşamada karlı gibi gözükse de esasında gerek vergisel gerekse de sözleşmesel açıdan ciddi sorunlara yol açabilecektir. Bu yazımızın konusu da tapu işlemlerinde gayrimenkulün değerini düşük göstermek olup gayrimenkulden doğacak vergilere ilişkin detaylı bilgi için Gayrimenkul Alımı ve Sonrasında Doğan Vergiler başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul hukukuna yönelik sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Tapu Harcı ve Gelir Vergisi Açısından Doğabilecek Sıkıntılar

Tapu Harcı: Bilindiği üzere gayrimenkul satışlarında beyan edilen değerin %4’ü tapu harcı olarak alınmaktadır (1 Nisan 2019’a kadar bu oran %3 olarak uygulanmaktadır). Gayrimenkul satış bedelinin eksik beyan edilmesi halinde ise eksik bildirilen kısmın %4’ü kadar tapu harcından kaçınılmış olacaktır. Ne var ki bu durumun Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından tespit edilmesi halinde gecikme faizi isteneceği gibi eksik beyan sebebiyle kaçınılan tapu harcı %25 ceza ile ödenecektir.

Bu kapsamda 500.000 TL’lik evini 200.000 TL olarak beyan ederek 8.000 TL tapu harcı ödeyen bir kişiler; (gerçek değer beyan edilseydi) 12.000 TL daha fazla ödeyeceği için bu meblağ %25 ceza ve gecikme faizi ile birlikte alıcı / satıcıdan tahsil edilir.

Değer Artış Kazancı Vergisi (Gelir Vergisi): Genel kural olarak bir kişi satın aldığı gayrimenkulü 5 yıl içerisinde satması halinde (enflasyon, giderler ve istisna bedelleri çıkarıldığında kalan) değer artışı gelir vergisine tabidir. Bu doğrultuda bir kişi ticari işletmeye sahip olmasa da, satın aldığı gayrimenkulünün belirli bir meblağın üstündeki değer artışları için %35’lere varan oranlarda gelir vergisi ödeyebilecektir.

Bu noktada satın alınan gayrimenkulün değerinin daha düşük gösterilmesi hem alıcı hem de satıcı yönünden sorun oluşturabilecektir. Zira bir kimsenin değeri düşük beyan ederek satın aldığı gayrimenkulü birkaç sene sonra başkasına devrettiği ve tapuda da gerçek bedelin beyan edildiği durumu ele alalım. Böyle bir durumda sanki ilgili kişi sanki gayrimenkulü olduğundan çok daha fazla değer artışı yaşamışçasına gelir vergisi ödemek zorunda kalacaktır.

Bu durumu bir örnekle açıklamak gerekirse; 2016 yılında gerçekte 1.000.000 TL’ye satın aldığı bir işyerine ilişkin satış işleminin tapu müdürlüğünde 500.000 TL beyan edildiği bir durumu ele alalım. Böyle bir durumda bu kişi gayrimenkulünü 2018 yılında 1.200.000 TL’ye satmak istediğinde gayrimenkulü sanki 700.000 TL değerlenmişçesine (%35’lere varan katlı oranlarda) gelir vergisi ödemekle mükellef olacaktır. Halbuki bu kişi alırken tapu harcından kaçmayarak doğru beyan vermiş olsaydı (enflasyon, masraflar ve istisna bedeli de düşüldüğünde) herhangi bir gelir vergisi ödemek durumunda kalmayacaktı.

Tapuda evin değerinin olduğundan az gösterilmesi satıcı açısından da sıkıntı doğurabilecektir zira bu durumun maliye müfettişlerince tespit edilmesi halinde satıcı, gelir kaçırıldığı gerekçesiyle eksik ödenen gelir vergisinin 3 katına kadar vergi ziyaı cezasını gecikme faiziyle birlikte ödeyecektir. Bu satıcıların ticari işletme olması halinde eksik ödeyecekleri KDV için de ayrıca vergi ziyaı ödeyeceklerdir.

Gayrimenkul satış işlemlerine ilişkin doğacak vergilere ilişkin detaylı bilgi için Gayrimenkul Alımı ve Sonrasında Doğan Vergiler başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Peki Maliye Müfettişleri Eksik Beyanı Nasıl Tespit Etmektedirler?

Açıkçası günümüzde vergi kaçırmak neredeyse imkansız hale gelmiştir. Zira bankalarla sürekli işbirliği içinde çalışıldığından anormal para hareketleri Maliye ve Hazine Bakanlığı’na bildirilmektedir. Bu sebeple satıcıya banka yoluyla yapılan ödemelerde gerçek satış meblağı görülebileceği gibi çekilen kredi meblağı da gayrimenkulün gerçek satış değerine imkan verecektir.

Ödeme elden yapılsa da tapuda değerin düşük gösterildiği tespit edilebilecektir zira örneğin sigorta şirketlerine beyan edilen değerle tapuda beyan edilen değer karşılaştırılarak eksik beyanda bulunulduğu tespit edilebilecektir. Ayrıca komşu dairelerin satış bedelleri arasındaki fark dahi eksik beyanda bulunulduğunun göstergesi olacaktır.

Tapuda Satış Değerini Düşük Göstermenin Sözleşmesel Açıdan Doğuracağı Sıkıntılar

Açıkçası tapuda beyan edilen değer yalnızca idareye yapılan bir bildirim olmayıp aynı zamanda alıcı ile satıcının anlaştıkları bedelin de ispatı olmaktadır. Bu sebeple değerin düşük beyan edilmesi halinde üç yönden sıkıntı doğabilecektir:

• Ödemenin Eksik Yapılması Halinde: Ödemenin tamamının / bir kısmının satıştan sonra yapılacağı durumlarda satış bedeli tapuda eksik beyan edilmişse alıcı yalnızca düşük bedel üzerinden ödeme yaparak borcunu ödemiş sayılacaktır. Bu doğrultuda taraflar aralarında 600.000 TL üzerinden anlaşmalarına rağmen değerin 400.000 TL olarak beyan edildiği durumlarda alıcı yalnızca 400.000 TL ödeyerek (veya yapacağı toplam ödemeleri 400.000 TL’ye tamamlayarak) borcundan kurtulmuş sayılacaktır. Satıcının aslında daha yüksek bir meblağ üzerinden anlaştıklarını ispat etmesi oldukça güç olacaktır.

• Sözleşmeden Dönülmesi Halinde: Özellikle gayrimenkulün ayıplı / kusurlu olduğu durumlarda alıcının sözleşmeden dönme hakkı bulunuyor olup satın aldığı gayrimenkulü iade ederek ödediği parayı isteyebilecektir. Ancak tapu müdürlüğünde beyan edilen değer gerçek ödenen değerden düşükse alıcı aksini ispat edemediği sürece yalnızca tapuda beyan ettiği değeri talep edebilecektir. Bu sebeple özellikle banka yoluyla ödeme yapılmadıysa yahut satıcıdan ödeme makbuzu alınmadıysa bu durumun ispatının oldukça zor olacağının bilinmesi gerekmektedir.

• Hisseli Tapuların Satın Alınması Halinde: Bilindiği üzere hisseli tapularda belirli bir payın satın alındığı durumlarda diğer paydaşların şufa / ön alım hakkını kullanarak satın alınan payın kendilerine devrini isteme hakları vardır. Paydaşların bu hakkını kullanabilmesi için tapuda beyan edilen değerin alıcıya ödenmesi gerekiyor olup düşük değer beyan edildiği durumlarda yalnızca bu değerin ödenmesi yeterli olacaktır.

Bu kapsamda 350.000 TL karşılığında bir hisseli arsanın %20’sinin satın alındığı bir durumda satış bedelinin tapuda 150.000 TL ödediği bir durumu ele alalım. Böyle bir durumda diğer paydaşlar alıcıya yalnızca 150.000 TL ödeyerek 350.000 TL’lik arsa payının kendilerine verilmesini talep edebileceklerdir. Bu durumun aksinin ispatı da mümkün olmayıp bu konuda detaylı bilgi için Hisseli Tapu başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Peki Tapuda Eksik Beyan Edilen Bu Değerler Düzeltilebilir mi?

Evet. Gerek vergi cezalarından kurtulmak gerekse de yanlış beyanın hukuki sonuçlarına maruz kalmamak için taraflar beyan ettikleri bedelin düzeltilmesini talep edebileceklerdir. Bunun için henüz vergi memurlarınca herhangi bir inceleme başlatılmamış olması gerekmektedir. Düzeltme talebini beyan eden mükellef buradan kaynaklanan eksik vergiyi / harcı (pişmanlık zammıyla birlikte) bu beyanından itibaren 15 gün içerisinde ödemek kaydıyla beyan edilen değeri güncelleyebilecek ve ortaya çıkabilecek sorunları önlemiş olacaklardır.

Bu konuda hukuki ihtilaf yaşamanız halinde alanında uzman gayrimenkul avukatlarına danışmanız yerinde olacaktır. Sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

TAPUDA SATIŞ DEĞERİNİ AZ GÖSTERMEYE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

17. HD., Esas. 2014/9098 Karar 2016/6277 Tarih 24.5.2016

Taraflar arasındaki tasarrufun iptali davasının yapılan yargılaması sonunda verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekilince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen 24/05/2016 Salı günü davacı vekili Av. … geldi. Davalılar tarafından gelen olmadı. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı vekili dinlendikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı vekili, borçlu davalı … hakkında takip başlatıldığını, borçlunun alacağı karşılayacak mal varlığı bulunmadığı, alacaklılardan mal kaçırma amacı ile taşınmazlarını diğer davalılara devrettiğinden, bu devirlere ilişkin tasarrufların iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin borçluyla tanışıklık ve akrabalığının olmadığını dava konusu taşınmazı 320.000,00 TL vererek satın aldığını, ödemelerin bir kısmının çekle bir kısmının nakten yapıldığını haksız açılan davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Davalı … vekili, müvekkilinin kendisine ait taşınmazı satıp yatırım amaçlı olarak emlakçı vasıtası ile taşınmazı satın aldığını belirtmiştir.

Davalı … vekili, borçlu ile müvekkilinin bir ilgisi olmadığı gibi borçla ilgili bilgisinin de bulunmadığını, taşınmazın kredi ile alındığını ancak krediler ödenmeyince bankanın evi sattığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar, duruşmalara katılmamış ve cevap dilekçesi sunmamışlardır.

Mahkemece, davalı üçüncü kişilerin İİK’nun 278. maddesinde belirtilen akrabalardan olmadığı ve borçlunun alacaklılarını ızrar kasıtını bildikleri veya bilmesi gereken şahıslardan oldukları ispatlanmadığı, taşınmazların tapudaki değerlerinin düşük gösterilmesinin tek başına kötüniyeti göstermediği, ayrıca borçlunun eşi …. adına kayıtlı taşınmazın aslında …’e ait olduğu yada bedelinin borçlu … tarafından ödendiği ispatlanmadığı ve davalı …’ın aldığı taşınmazın kredi ile alındığı ve kredi borcunu ödeyemeyince alacaklı banka tarafından satıldığının anlaşıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Bu noktada,

1.Dosyadaki yazılara toplanan delillere hükmün dayandığı gerektirici sebeplere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2.Dava, İİK.277 ve devamı maddelerine dayanılarak açılmış tasarrufun iptali istemine ilişkindir.

İcra ve İflas Kanununun 277 ve izleyen maddelerinde düzenlenen tasarrufun iptali davalarında amaç, borçlunun haciz yada iflasından önce yaptığı ve aslında geçerli olan bazı tasarrufların geçersiz ya da “iyiniyet kurallarına aykırılık” nedeniyle alacaklıya karşı sonuçsuz kalmasını ve dolayısıyla o mal üzerinden cebri icraya devamla alacağın tahsilini sağlamaktır.

Davacı, iptal davası sabit olduğu takdirde, tasarruf konusu mal üzerinde cebri icra yolu ile hakkını almak yetkisini elde eder ve tasarruf konusu taşınmaz mal ise, davalı üçüncü şahıs üzerindeki kaydın düzeltilmesine gerek olmadan o taşınmazın haciz ve satışını isteyebilir ( İİK.md.283/1 ). Bu yasal nedenle iptal davası, alacaklıya alacağını tahsil olanağını sağlayan, nisbi nitelikte yasadan doğan bir dava olup; tasarrufa konu malların aynı ile ilgili değildir.

Karar

Borçlunun aciz ya da iflasından önce yaptığı iptale tabi tasarrufları, üç grup altında ve İİK.nun 278, 279 ve 280. maddelerinde düzenlenmiştir. Ancak, bu maddelerde iptal edilebilecek bütün tasarruflar, sınırlı olarak sayılmış değildir. Kanun, iptale tabi bazı tasarruflar için genel bir tanımlama yaparak hangi tasarrufların iptale tabi olduğu hususunun tayinini hakimin takdirine bırakmıştır (İİK.md.281). Bu yasal nedenle de, davacı tarafından İİK’nun 278, 279 ve 280. maddelerden birine dayanılmış olsa dahi, mahkeme bununla bağlı olmayıp, diğer maddelerden birine göre iptal kararı verebilir (Y.H.G.K.25.11.1987 Tarih, 1987/15-380 Esas ve 1987/872 Karar sayılı ilamı). Genelde denilebilir ki, borçlunun iptal edilebilecek tasarrufları, alacaklılarından mal kaçırılmasına yönelik olarak yapılan ivazsız veya aciz halinde yapılan tasarruflar ile alacaklılarına zarar verme kastıyla yapılan tasarruflardır.

Rayiç Bedelin Altında Satış Göstermek

Somut olayda, dava konusu 15 nolu bağımsız bölümü satın alan davalı … yönünden, tapudaki satış bedeli ile rayiç bedel arasında fahiş fark bulunduğu, 04.11.2008 tarihli 20.000.00 TL ödemeye ilişkin belge dışında sunulan belgelerin adi şekilde düzenlenmiş olup her zaman temini mümkün olması nedeni ile taşınmazın tasarruf tarihindeki bilirkişilerce belirlenen gerçek değerinin ödendiğinin yasal ve inandırıcı delillerle ispatlayamamıştır. İİK’nın 278/2 maddesinde edimler arasındaki aşırı farkın bağışlama hükmünde sayılıp yapılan tasarrufun iptale tabi olduğundan 3.kişinin iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceğinden bu davalı yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Tapuda Evin Değerinin Az Gösterilmesi

13. HD., Esas 2009/2835 Karar 2009/9619 Tarih 09.07.2009

Davacı, davalı ile imzalanan 16.10.2006 tarihli sözleşme ile 17/4 nolu taşınmazın satılmasında emlak komisyoncusu olarak aracılık ettiğini, davalının sözleşme hükümlerini ihlal ederek kendilerini bertaraf ederek taşınmazı 3. kişiye satıp devir ettiğini ve komisyon ücretini ödemediğini, yapılan takibe de haksız itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptaline ,%40 tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacı ile kendisine ait taşınmazın satılması için sözleşme imzaladığını, ancak sonradan doldurduğu sözleşmeye kızına ait taşınmazın bilgilerini yazdığını, bu taşınmazın satılması için bir talimatının bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davaya konu edilen taşınmazın tapu kaydındaki satış bedeli üzerinden hesaplanan 3.964 YTL. üzerinden itirazın iptali ile % 40 inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Bu noktada,

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delilleri taktirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2)Davaya konu taşınmazın her ne kadar tapuda 112.000 YTL bedelle satışı gösterilmiş ise de, taraflar arasındaki sözleşmede satış bedeli açıkça yazılı olduğu gibi, ayrıca komisyon ücreti tutarı da yazılmıştır. Vergi mülahazası nedeniyle taşınmazın değeri tapuda düşük gösterilmiş olabileceğinden sözleşmede belirlenen bedel üzerinden davacı talebi kabul edilerek bir karar verilmelidir. Mahkemece, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup,bozmayı gerektirir.

Tapuda Satış Bedelini Az Göstermek

6. HD., Esas 2004/4018 Karar 2004/4033 Tarih. 24.05.2004

Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile tesciline ilişkin olarak açılmış yargılama sırasında tazminata dönüştürülmüştür. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 1558 No’lu parselde paydaş olup dava konusu edilen payın 1995 yılında K1 tarafından davalı K2’a 7.000.000.TL bedelle satıldığını 6.4.1996 tarihinde öğrendiğini, önalım hakkını kullandığını belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ve davacı adına tescilini talep etmiştir. Yargılama sırasında payın önce yeniden K1’e ve daha sonra da paydaşlığın giderilmesi davası sonucu K3’a satılması nedeniyle talebini tazminata dönüştürmüştür. Davalı K2 vekili ve davalı K1, davacının taşınmazda payının ve dolayısıyla dava hakkının bulunmadığını, davanın süresinde açılmadığını, satıştan önce söz konusu pay davacıya teklif edilmiş ise de almaya yanaşmayarak paydaşlığın giderilmesi davası sonucu açık artırma ile alma peşine düştüğünü, davanın payın değerinin tapuda düşük gösterilmesinden yararlanmak amacıyla açıldığını, reddini savunmuştur.

Karar

Davacının taşınmazda kendi adına kayıtlı müstakil payı bulunmamaktadır. Davayı miras bırakanı ölü K4 oğlu K1’in tapudaki 1/3 payına dayanarak açmıştır. Sunulan mirasçılık belgesinden tapu paydaşının davacı dışında başka mirasçılarının da olduğu anlaşılmaktadır. Bu mirasçılar yargılama sırasında davalı tarafta davaya dahil edilmişler, mirasçılar K5, K6, K7, K8 ve K9 yargılamada davacının önalım hakkını kendi adına kullanmasını, hisselerinden sarfinazar ettiklerini beyan etmişlerdir. Ancak diğer mirasçılar duruşmalara katılmamıştır.

Davacının dayandığı pay elbirliği halinde mülkiyete konudur. Tüm mirasçıların birlikte dava açması, ya da birinin açtığı davaya diğerlerinin katılması veya muvafakat etmesi gerekir. Mümkün olmadığı takdirde de miras ortaklığına temsilci tayin ettirilerek davaya temsilcinin huzuru ile bakılması gerekir. Davada ortakların tümünün muvafakati sağlanamadığından davacıya miras ortaklığına temsilci tayin ettirilmesi için uygun süre verilmesi, davanın tayin edilecek temsilci vasıtası ile yürütülmesi ve davanın esası hakkında bir karar verilmesi icap ederken, bundan zühul olunması hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.