“Hisseli Tapu Nedir” başlıklı yazımızda da açıkladığımız üzere bir gayrimenkulde payı / hissesi olan kişiler bu hissesini satabilecek olsalar da diğer hisse sahiplerinin bir ön alım hakkı (şufa hakkı) mevcuttur. Bu kapsamda satış gerçekleşse dahi diğer hisse sahipleri dava açarak yeni alıcının aldığı payın kendilerine devredilmesini isteyebileceklerdir. Bu yazımızda da hisseli tapuların satılması ve diğer hisse sahiplerinin ön alım / şufa hakkı incelenecek ve şufa davasının nasıl açılacağı açıklanacaktır. 

Önalım hakkı ve şufa davasına ilişkin hukuki sorularınızda bize her zaman ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkuldeki Hissenin Satılması

Yukarıda da değinildiği üzere paylı mülkiyet rejiminin uygulandığı (yani tapu senedi üzerinde kimin hangi oranda pay sahibi olduğunun belli olduğu) gayrimenkullerde hisse / pay sahipleri hisselerini / paylarını diğer kişilere satabileceklerdir.

Ancak özellikle miras kaldıktan sonra bölüşülmeyen (yani elbirliği mülkiyeti rejiminin uygulandığı) gayrimenkullerdeki pay sahipleri ise kendi paylarını diğer kişilere devredemeyeceklerdir. Zira tapu müdürlüğü nezdinde o kişilerin hisse oranları belirsiz olup “paylı mülkiyet” rejimine geçilmesi gerekmektedir.

Bu noktada (kimin hangi oranda paya sahip olduğunun açık şekilde tapu senedinde belli olduğu gayrimenkullerde) her ne kadar pay sahipleri paylarını dilediği kişilere satabilecek olsalar da diğer pay sahipleri, satış bedelini alıcıya ödeyerek payın kendilerine devrini isteyebileceklerdir. Diğer pay sahipleri önalım /şufa haklarını satışı öğrendikten sonraki üç ay içerisinde ve her halükarda satıştan sonraki 2 yıl içerisinde dava açarak kullanmalıdırlar.

Bu noktada kendi payını satan kişiler bu satışı diğer pay sahiplerine noter aracılığıyla bildirmelidirler. Yukarıda bahsedilen 3 aylık süre de noter tebliğinin ulaşmasından itibaren başlayacaktır. Bu sebeple her ne kadar diğer pay sahipleri başka yollarla öğrenseler dahi 3 aylık sürenin başlangıcında dikkate alınacak olan öğrenme tarihi; alıcı veya satıcı tarafından noter kanalıyla yapılan tebligata göre belirlenecektir.

Peki Ön Alım / Şufa Hakkının İstisnaları Var mıdır?

Evet. Öncelikle ön alım hakkı yalnızca pay satışına ilişkin verilmiş olan bir imkandır. Bu sebeple pay sahibinin paylarını bağışlama yoluyla 3. kişilere devretmesi halinde diğer pay sahipleri ön alım hakkını kullanamayacaktır.

Benzer şekilde pay sahipleri arasındaki satışlarda da diğer pay sahipleri ön alım haklarını kullanamazlar.

Ayrıca aşağıdaki durumlarda da ön alım hakkı kullanılamayacaktır:

  • Mirasçılara yapılan (özünde bağış niyeti içeren) satışlar

Son olarak bu hakkı yalnızca pay sahiplerinin kullanabileceğini, gayrimenkul üzerinde irtifak, ipotek vb haklara sahip olan kişilerin ise ön alım hakkına sahip olamayacağını belirtmek gerekir.

Pay Sahipleri Bu Haklarından Feragat Edebilir mi?

Pay sahipleri tapu siciline şerh ettirmek kaydıyla ön alım hakkını kullanmaktan feragat edebilirler. Belirli bir kişiye yapılacak satışta ise yalnızca yazılı olarak bu feragatin alınması yeterli olacaktır. Ancak ispat kolaylığı açısından bu feragatin noterlik kanalıyla alınmasında fayda vardır.

Ön Alım / Şufa Davası Nasıl Açılır?

Yukarıda da belirtildiği üzere pay sahipleri noter kanalıyla yapılan bildirimden üç ay sonra ve her halükarda satıştan sonraki iki yıl içerisinde payın devri için dava açabileceklerdir. Burada açılan davada muhatap satıcı değil alıcı olacaktır. Ön alım hakkı sahipleri hakim tarafından belirlenen süre içerisinde tapuda gözüken satış bedelini ve tapu masraflarını hakimin gösterdiği yere depo etmelidir.

Ön alım / şufa davası tek bir paydaş tarafından açılabileceği gibi birden çok paydaş tarafından da açılabilecektir. Birden çok paydaşın dava açtığı durumlarda paylar; paydaşların payları nispetinde değil eşit oranda iade edilecektir.

Örneğin bir arsa üzerinde 6/20 pay sahibi olan birisinin bu payları bir kişiye sattığı durumu ele alalım. Bu satışa karşı biri 1/20 diğeri ise 2/20 pay sahibi olan iki paydaş ön alım davası açarsa mahkeme payların 3/20’sinin 1/20 pay sahibi olan paydaşa diğer 3/20’sinin ise 2/20 pay sahibi olan paydaşa verilmesine karar verecektir.

Ön alım davası esnasında alıcı, payları başka bir kişiye satmış olsa dahi paydaşların sahip olduğu ön alım hakkı düşmeyecektir. Bu durumda paydaşlar payın kendilerine iadesini istemeye devam edebilecekleri gibi uğradıkları zararın iadesini de isteyebilirler.

Örneğin bir paydaşın kendi payını 200.000 TL karşılığında bir kişiye sattığı, ardından ön alım davası açıldığı ve alıcının payları 3 ay sonra 350.000 TL’ye bir başkasına sattığı durumu ele alalım. Bu halde davacı pay sahipleri arsanın kendilerine devredilmesini istemeye devam edebilecekleri gibi uğradıkları zararın (350.000-200.000=150.000 TL) iadesini de isteyebileceklerdir.

Peki Tapuda Gözüken Satış Bedeliyle Gerçek Bedel Arasında Fark Varsa?

Pay sahipleri daha az tapu harcı ödemek için zaman zaman satış bedelini olduğu değerden daha düşük gösterebilmektedirler.

Örneğin gerçek satış bedeli 500.000 TL iken taraflar daha az harç ödemek adına satışın 200.000 TL karşılığında yapıldığını beyan edebilmektedirler. Böyle durumlarda ön alım hakkı sahipleri (her ne kadar gerçek değeri 500.000 TL olsa da) 200.000 TL’yi ödeyerek alıcıdan payın iade edilmesini isteyebileceklerdir.

Bu sebeple özellikle hisseli gayrimenkul satın alan alıcıların satış bedelinin doğru gösterilmesi hususunda özen göstermelidirler.

Benzer şekilde diğer pay sahiplerinin ön alım hakkını kullanamaması adına satış bedelinin olduğundan çok daha yüksek gösterildiği durumlarla da karşılaşılabilmektedir. Bu hallerde diğer pay sahipleri rayiç bedelin daha düşük olduğunu ispat ettikleri taktirde gerçek bedel üzerinden payların iadesini isteyebileceklerdir.

Bu noktada önalım hakkı ve şufa davasına ilişkin herhangi bir sorunuz olması halinde ofisimizin gayrimenkul avukatlarına her zaman ulaşabilirsiniz.

Not: Ön alım hakkı yalnızca hisseli tapularda olmak zorunda değildir. Bir kişi tapu siciline şerh ettirdiği taktirde bir gayrimenkulü alan kişilere karşı (yukarıdaki şartlar kapsamında) ön alım hakkını kullanabilecektir. Bu hakkın azami olarak 10 yıl boyunca şerh ettirilebileceğinin bilinmesinde fayda vardır.

ÖNALIM HAKKI ŞUFA DAVASI YARGITAY KARARLARI

Tapu İptal ve Tescil Davası

14. HD., Esas 2016/8306 Karar 2019/1429 Tarih. 19.2.2019

Somut olayda dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin ………….. Sayılı ilamıyla davacının 13.03.1978’de vefat eden muris …’ın mirasçısı olduğuna karar verildiği, muris …’ın dava konusu taşınmazda 28.09.1956’dan beri 9/144 oranında hissedar olduğu, murisin payının 11.05.2015’te intikal gördüğü anlaşılmaktadır. Davacı intikal yaptırmasa da murisin öldüğü günden beri murise ait 9/144 hissede diğer mirasçılarla birlikte elbirliği mülkiyetine sahiptir. Yukarıda açıklanan şartların sağlanması halinde elbirliği mülkiyetine konu pay sahipleri de, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili davası açabilirler. Kaldı ki, murisin hissesi 11.05.2015’te intikal görmüş ve davacının 1/96 oranında müstakil hissesi oluşmuştur. Davacının taşınmazdaki hissedarlığı intikal tarihine değil murisin ölüm tarihi olan 13.03.1978’e dayandığından, dava ehliyeti vardır. Mahkemece, davacı aktif dava ehliyeti bulunduğundan işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 19.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Adi Yazılı Sözleşmenin Etkisi

14. HD., Esas 2016/11340 Karar 2019/1201 Tarih 12.2.2019

Somut olayda; dava konusu …….. ada …….. parselde davacı ve davalı 1/2’ şer pay ile hisse sahibi olup, dosya arasında yer alan 15.05.2012 tarih 11440 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde … ile davalı … …………. Şirketi arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre taşınmazda 1/2 hisse sahibi …, emlak rayiç değeri 90.000,00TL olan … İli, … İlçesi, … Köyü’nde kain ……… ada ………. parsel numarasında kayıtlı taşınmazda 1/2 hissesini, 72.000,00TL bedel karşılığında taşınmaz üzerinde 10 adet bağımsız bölümlü bir bina inşa etmek üzere davalı şirket yetkilisi …’a satmayı vaat ve taahhüt etmiştir. Sözleşmeye göre dava konusu hissenin avans olarak davalıya devredildiği, ortada gerçek bir satış işlemi olmadığı anlaşılmış olup davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Gabin ve Hile

1. HD., Esas 2016/4017 Karar 2019/704 Tarih 7.2.2019

Davacı, 403 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 144/3211 payını davalı …’ya satış suretiyle temlik ettiğini, davalı adına işlemleri vekili olan babası … ‘in yaptığını, ASKİ Genel Müdürü olan … ‘in taşınmazın çok hisseli ve rağbet görmeyen bir yerde olduğu telkiniyle değeri konusunda yanılttığını, diğer paydaşlar tarafından açılan ön alım davasında taşınmazdaki payını gerçek bedelinin % 10’unu bile bulmayacak bir bedelle sattığını öğrendiğini ileri sürerek, gabin ve hile hukusal nedenlerine dayalı olarak tapu kaydının ( davalıya temlik ettiği 144/3211 payın) iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, sözleşme ve tapudaki işlemleri vekil olarak basının yaptığını, iddaların muhatabının kendisi olmadığını belirterek davanın reddine savunmuştur.

Asli müdahiller, yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını, davacının iddasının kötü niyetli olduğunu belirterek asli müdahillik talebinde bulunmuşlar ve davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, iddianın kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı … vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi …’un raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

-KARAR-

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacı …’in yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 15.20 TL. bakiye onama harcının temyiz eden davacı …’den alınmasına, 07/02/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Elbirliği Mülkiyeti

14. HD., Esas 2016/11300 Karar 2019/1032 Tarih 7.2.2019

Somut olaya gelince; dosya içindeki tapu kaydına göre davacıların dava konusu 37997 ada 1 parsel sayılı taşınmazda elbirliği ortağı şeklinde malik olduğu anlaşıldığından, tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa TMK’nin 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilmesi gerekir. Davacıların elbirliği mülkiyetine konu payına dayanarak açtığı davada elbirliği ortaklarından Kara Ali Akbulut’un muvafakatinin alınmadığı veya terekeye temsilci atanmadığı anlaşıldığından taraf teşkili sağlanmadan işin esası hakkında bir karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Önalım Hakkında Temyiz Sınırı

14. HD., Esas 2019/644 Karar 2019/1579 Tarih 21.2.2019

Dava önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı … vekilince istinaf talebinde bulunulması üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, davanın davalı … yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine ve davalı … aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bu karar davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6100 sayılı HMK’nın 341. maddesinde istinaf yoluna başvurulabilen kararlar, 361 ve 362. maddelerinde de temyiz edilebilen ve temyiz edilmeyen kararlar belirlenmiştir.

Dosya içeriğine göre, dava değeri 1.549,80 TL olarak gösterilmiş ve bu miktar üzerinden harçlandırılarak karar verilmiştir. Dava değeri ve hükme esas alınan miktar karar tarihi itibariyle geçerli olan 47.530,00 TL’lık temyiz kesinlik sınırının altında kaldığından davalı …’ın temyiz hakkının bulunmadığı anlaşılmış, bu nedenle temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

Karar Düzeltme Talebi

14. HD., Esas 2018/2785 Karar 2019/838 Tarih 4.2.2019

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

… 6. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması sonucu … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nce istinaf talebinin reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 15.01.2018 tarih ve 2018/73-556 E-K sayılı ilamı ile davacı vekilinin temyiz talebinin reddine karar verilmiştir.

Dairemizin bu ilamına karşı davacı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

HMK geçici madde 3’te, “Bölge adliye mahkemelerinin, 26/09/2004 tarihli ve 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanunun geçici 2’nci maddesi uyarınca Resmî Gazete’de ilan edilecek göreve başlama tarihine kadar, 1086 sayılı Kanunun temyize ilişkin yürürlükteki hükümlerinin uygulanmasına devam olunur.” hükmü yer almaktadır. Dolayısıyla, karar düzeltme yolu 1086 s. HUMK ile düzenlenen bir kanun yolu olup Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başlaması ile yürürlükten kalkmıştır. Bölge Adliye Mahkemelerince verilmiş ve Yargıtay tarafından onanmış kararlar, şekli anlamda kesinleşmiş olduğundan karar düzeltmeye tabi değildir. Bu nedenle davacı vekilinin karar düzeltme istemi incelenemez.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, karar düzeltme isteğini içeren dilekçenin REDDİNE, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 04.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.