Tapu sicili; gayrimenkullerde hak sahibi olan kişilerin gösterildiği çeşitli defter ve belgeler bütününü ifade eder. Bu kapsamda tapu sicilinde

  • Özel mülkiyete tabi araziler,

  • Arsalar,

  • Dükkanlar,

  • İş merkezleri

  • Ve diğer gayrimenkul çeşitleri

gösterildiği gibi bu gayrimenkuller üzerinde sahip olunan ipotek ve intifa gibi haklar da kaydedilir. Benzer şekilde gayrimenkulün satışına yahut kiralanmasına ilişkin sözleşmeler de talep edilmesi halinde tapu siciline şerh edilebilecektir.

Tapu sicilinde kamuya ait gayrimenkul kayıtlarının tutulmadığının bilinmesi gerekmektedir.

Tapu sicili ilgisini ispat eden herkesin incelemesine açık olup bu sicilin doğru ve güvenli şekilde tutulması devletin sorumluluğundadır. Her ilçenin idarî sınırları bir tapu sicili bölgesi olup gayrimenkuller bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilmektedir. Tapu sicili her köy ve mahalle için ayrı ayrı düzenleniyor olup her gayrimenkul için tapu kütüğünde ayrı bir sayfa düzenlenir.

Bu noktada tapu işlemleri ve tapu siciline ilişkin yaşadığınız hukuki ihtilaflarda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Tapu Sicilinin Özellikleri

  • Öncelikle belirtmek gerekir ki tapu sicilinde gösterilen haklar ancak tescil ile kazanılır. Bu sebeple örneğin gayrimenkul satın almak isteyen bir kişinin mal sahibiyle anlaşması, parayı ödemesi hatta buna ilişkin noterde sözleşme akdetmesi yeterli olmayacaktır. Mülkiyetin devri yalnızca tapu sicilinde bu durumun tescil edilmesiyle (tapunun alınmasıyla) gerçekleşecektir. Benzer şekilde ipotek, intifa hakkı vb haklar da yalnızca tapu siciline tescil ile sonuç doğuracaktır. Ancak bu durumun birtakım istisnaları olduğunun bilinmesinde de fayda vardır. Bu kapsamda örneğin miras kalan gayrimenkul üzerinde hak iddia edilebilmesi için tescile gerek yoktur yahut bir mahkeme kararı olması halinde tescile gerek kalmaksızın hak kazanılacaktır.

  • Tapu sicilinde bir hakkın tescil edilebilmesi için hukuki bir sebep gösterilmesi gerekmektedir. Bu doğrultuda bir örneğin gayrimenkulün tapu dairesinde bir kişiye devredilmesi esnasında (satış yahut bağışlama vb) bunun hukuki sebebi de belirtilmelidir. Tapu sicilinde herhangi bir hukuki sebep göstermeksizin bir hak tescil edilmesi halinde bu tescilin yolsuz olduğu zarara uğrayanlar tarafından ileri sürülebilecektir.

  • Yukarıda da değinildiği üzere tapu sicilleri ilgisini ispat eden herkese açıktır. Bu doğrultuda bir gayrimenkulü satın alacak kişi tapu sicilindeki kayıtları inceleyebileceği gibi o gayrimenkul üzerinde ipotek tesis etmek isteyen bir kişi de sözleşme öncesinde ilgili gayrimenkule ilişkin tapu kayıtlarını serbestçe inceleyebilecektir. Tapu kayıtları herkese açık olduğu için kimse bu kayıtlardan haberdar olmadığını ileri süremeyecektir.

Bu kapsamda örneğin satın aldığı bir gayrimenkul üzerinde 250.000 TL ipotek olduğunu öğrenen kişi bu durumu bilmediğini ve uğradığı zararın karşılanmasını talep edemeyecektir.

  • Tapu sicili yanlış tutulmuş olsa dahi bu kayıtlara güvenerek işlem yapan iyi niyetli kişilerin hakları korunacaktır.

Bu doğrultuda örneğin Ahmet’e ait bir gayrimenkulün sahte kimlikle Zeki adına tescil edildiği bir durumu ele alalım. Zeki normal şartlarda bu gayrimenkulün kendisi üzerine tekrar tescil edilmesini talep edebilecektir.

Ancak Zeki bu gayrimenkulü (sahte kimlik olayını bilmeyen) Veli’ye satarsa Ahmet gayrimenkulün kendisine iadesini talep edemeyecek yalnızca uğradığı zararın tazmin edilmesini Zeki’den talep edecektir.

  • Her gayrimenkul bulunduğu bölgedeki tapu siciline kaydedilir. Eğer sınırları birden çok bölgede bulunan bir gayrimenkul varsa söz konusu gayrimenkul her iki bölgedeki tapu sicilinde de gözükecektir. Ancak (satış vb) tescil işlemleri, gayrimenkulün büyük kısmının bulunduğu tapu dairesinde yapılacaktır.

Tapu Sicilindeki Yanlışlıklardan Devletin Sorumluluğu

Yukarıda da belirtildiği üzere tapu sicilinin yanlış tutulmasından doğan zararlarda devlet sorumludur. Tabi burada yanlış tescilden ötürü devletten istenecek tazminat miktarı uğranan zararı geçemeyecektir. Dolayısıyla yanlış tescilden dolayı tapu iptal-tescil talepli bir dava açılması halinde (eğer söz konusu gayrimenkulün tescili sağlanabilecekse) devletten yalnızca dava masrafları ve kullanılamayan sürede uğranılan zarar (kira gelir kaybı vb) talep edilecektir.

Ancak gayrimenkulün iade alınması mümkün değilse ve zarar başka yollardan da tazmin edilemiyorsa gayrimenkulün değeri tazminat olarak devletten istenebilecektir. Burada dava idari mahkemelerde değil asliye hukuk mahkemelerinde açılmalıdır. Devlet vatandaşın yanlış tescilden doğan zararını karşıladıktan sonra zarara sebep olan tapu memuruna rücu edecektir.

Burada sahte nüfus cüzdanı yahut vekâletname ile yapılan tescillerde devletten tazminat istenmesinin mümkün olmayabileceğini belirtmek gerekir. Zira “tapu memuru gerekli özen ve dikkati gösterse dahi sahteliği anlayamayacak durumdaysa devletin sorumluluğuna gidilmemesi gerektiğini” ileri süren birçok hukuki görüş bulunmaktadır. Ancak bu tarz bir sahtelik gerekli kontroller yapıldıktan sonra anlaşılabilecek düzeydeyse devletin sorumlu olacağı açıktır.

Tapuda Tutulan Bazı Siciller

Tapu Kütüğü:

Tapu sicilinde tutulan en önemli defterdir. Her gayrimenkul için bu kütükte ayrı bir sayfa açılır ve gayrimenkul üzerindeki işlemler ancak bu kütüğe tescil edilmesiyle gerçekleşecektir. Her gayrimenkul için malikin kim olduğu, irtifak hakları ve rehin hakları bu kütükte belirtilir. Benzer şekilde gayrimenkulün (çardak, bahçe vb) eklentileri de talep edilmesi halinde bu kütükte gösterilecektir.

Gayrimenkulün eski malikleri de tapu kütüğünde yer almakta ancak bunlar üzeri kırmızı mürekkepli kalemle çizilmiş şekilde tapu kütüğünde gösterilmektedir. Üzeri çizilmemiş olan kişiler ise malikleri gösterir. Eğer birden fazla malik arasında paylı mülkiyet rejimi (hisseli tapu uygulaması) varsa pay sahiplerinin sahip olduğu oranlar / hisseler tapu kütüğünde gösterilecektir.

Tapu kütüğünde gösterilen intifa, geçit, üst hakkı vb irtifak hakları ile ipotekler gayrimenkulün devrini engellemeyecek olsa da değerini düşürecektir. Bu sebeple tapu kütüğü incelenirken bu tarz tescillerin olup olmadığı kontrol edilmelidir. İpotekler ve irtifak hakları tapu kütüğünde ayrı sütunlarda gösterilir.

Kat Mülkiyeti Kütüğü

Kat Mülkiyeti Nedir başlıklı yazıda da açıklandığı üzere kat mülkiyeti; (daire, dükkan vb) birden çok bağımsız bölüm bulunan binalarda uygulanan rejimidir. Bu sayede her malik arsa payı üzerinde belirli bir paya sahipken ortak alanlarda da bu pay oranında hak sahibidir. Ayrıca (kat mülkiyeti olmayan hisseli tapulardan farklı olarak) her malik (daire, ofis vb) kendi bağımsız bölümünü diğer kat maliklerinden bağımsız şekilde satabilecek, üzerinde ipotek / irtifak hakları tesis edebilecektir. İşte bağımsız bölümün numarası, niteliği, bulunduğu kat gibi bilgiler kat mülkiyeti kütüğünde bulunuyor olup bağımsız bölümlere ilişkin (satış, ipotek vb) tesciller de bu kütüğe kaydedilir.

Yevmiye Defteri

Tapu ve kat mülkiyeti kütüğünde yapılacak tescil işlemlerine ilişkin tüm taleplerin kaydedildiği defterdir. Reddedilen tescil talepleri de bu deftere kaydedildiği için itiraz ve davalarda bu deftere bakılır. Yevmiye defterinde tescil talebinin numarası, saati, dakikası, istemde bulunanın kimlik bilgileri ve istemde bulunulan taşınmazın bilgileri de kaydedilir.

Planlar

Kadastro ölçümlerine dayanan planlar ve yapı planları da tapu siciline kaydedilebilir.

Resmi Belgeler

Tapu senetleri, tescile dayanak olan mahkeme kararları, veraset belgeleri vekaletnameler ve gerekli sair belgeler de tapu sicilinin parçasıdır.

Düzeltmeler Sicili

Tapu kütüklerinde yapılan ama yevmiye defterine yazılması gerekli olmayan düzeltmelerin tutulduğu sicildir.

Kamu Orta Malları Sicili

Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamu orta malları, bu sicile kaydedilir ve hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir.

Bu noktada kadastrosu yapılmayan yerlerde söz konusu siciller yerine zabıt defteri, ipotek defteri, kat mülkiyeti zabıt defteri gibi defterlerin tutulduğunu bilmek gerekir. Gayrimenkullerin sınırları ise komşu gayrimenkullere göre belirlenir.

Tapu Sicilinde Hangi İşlemler Yapılır

Tescil İşlemleri

Yukarıda da değinildiği üzere tapu sicilinde yapılan işlemlerin başında tescil işlemleri gelmektedir. Zira bir gayrimenkul üzerinde hak kazanma, kazanılan hakkın vasfını değiştirme yahut o hakkı kaybetme işlemleri ancak tapu siciline tescil ile doğar. Mülkiyet hakkı devri, ipotek ve irtifak tesisi yahut taşınmaz yükü oluşturma işlemleri ancak tapu sicilinde tescil ile gerçekleşir. Her ne kadar bu durumun (yukarıda bahsedilen) miras, mahkeme kararı vb birtakım istisnaları olsa da hak kazanan kişinin ilgili hak üzerinde birtakım işlemler gerçekleştirmesi de ancak tapu siciline tescil ile olur.

Bu noktada örneğin kendisine miras olarak dükkan kalan kişi o dükkan üzerinde tapu sicilinde tescile gerek kalmaksızın hak sahibi olacaktır. Ancak o kişinin bu dükkanı satabilmesi için yine tapu siciline bu durumu tescil ettirmesi gerekecektir. Aksi taktirde tarafların kendi aralarında yaptığı anlaşma dükkanın mülkiyetinin geçmesini sağlamayacaktır.

Şerhler

Tapu siciline çeşitli şerhler düşme imkanı mevcut olup bu sayede gayrimenkule ilişkin bir takım durumlar kayda geçirilmiş olacaktır. Bir gayrimenkul hakkında detaylı bilgi edinmek isteyen kişilerin şerhleri incelemesi büyük önem arz etmektedir. Bu kapsamda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, alım-geri alım ve ön alım hakları, inşaatçı ipoteği, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kanuni önalım hakkı, mirastan feragat gibi birçok şerh türü tapu siciline tescil ettirilebilecektir. Bunlara ilave olarak (hakkında dava açılan) çekişmeli hakları, aile konutu olma durumu, art mirasçı atanması gibi durumlar da tapu siciline tescil ettirilebilecektir.

Kimse sicile yapılan şerhleri bilmediğini iddia edemeyecektir. Bu sebeple örneğin satın alınan gayrimenkul üzerinde yeni malik; (şerh edilmişse) ön alım hakkı olduğunu yahut bir kiraya vereni 5 yıl bağlayan bir kira sözleşmesi olduğunu bilmediğini ileri süremeyecek ve ilgili şerhlerin sonuçlarına katlanacaktır.

Beyan İşlemleri

Tapu sicilinde yapılacak tek işlem türü tescil olmayıp çeşitli beyanlarda da bulunulabilecektir. Böylece o gayrimenkulü sonradan satın alacak / üzerinde ipotek tesis edecek kişilerin birtakım hususları bilmediğini iddia etmesinin önüne geçilecektir. Bu doğrultuda gayrimenkule ait olan eklentiler, devre mülk hakları, yapı planları, kesinleşmiş mahkeme kararları ve kamulaştırmadan doğan kısıtlamalar tapu siciline beyan edilebilecektir. Bu beyanlardaki yanlışlıklara ilişkin olarak bir hak elde eden kişinin bu hakları korunmaz. Örneğin …..