Halk arasında kira gelirlerinden vergi ödenmeyeceği şeklinde yanlış bir kanı bulunsa da; esasında birçok ev ve iş yeri sahibi, elde ettiği kira gelirinden gelir vergisi ödemekle mükelleftir. Bu yükümlülüğün ihmal edilmesi durumunda, ağır vergi cezaları ile karşı karşıya kalınabilecektir. Bu sebeple gerek kiraya verenin gerekse de kiracının vergi borcundan haberdar olması ve buna göre gerekli aksiyonları alması önem arz etmektedir.

Özellikle gerçek kişilerden kiralanan iş yerleri için kiracı tarafından brüt kiranın %20’si oranında stopaj ödenmesi gerekiyor olup daha detaylı bilgi için “Kirada Stopajbaşlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Ancak bu yazının konusu kiraya verenlerin ödeyecekleri gelir vergisi olup KDV ve Stopaj konusuna burada değinilmeyecektir.

Kira gelir vergisi ve gayrimenkule ilişkin hukuki sorularınızda bize ulaşabilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Kira gelir vergisi
  • Kira gelirleri
  • Kira gelir vergisi hesaplama
  • Kira vergisi hesaplama
  • Kira gelir vergisi ödeme

Kimler Hangi Koşullarda Kira Gelir Vergisi Ödeyecektir?

Temel kural olarak bir gelir elde eden, bu gelirin vergisini ödemekle mükellef olup kira gelirleri de bu uygulamadan müstesna değildir. Bu bağlamda kiraya veren mal sahipleri; elde ettikleri yıllık gelire göre artan oranlarda uygulanacak şekilde gelir vergisi mükellefidir.

Konut sahipleri de, kiraya verdikleri konutlarda belirli bir meblağı aşan kira gelirlerinde gelir vergisi beyannamesi vermekle mükelleftirler. Her yıl yeniden düzenlenen bu tutar, 2018 yılı için 3.900 TL olarak duyurulmuş olup bu tutarın altında gelir elde edenler gelir vergisi ödemekten muaftır. Bu rakam kişi başı elde edilen gelire göre hesaplanacağı için; bir konutun birden fazla sahibi olduğu durumlarda her bir mal sahibinin geliri ayrı ayrı değerlendirilecektir. Aynı şekilde birden fazla konutundan kira geliri elde eden mal sahipleri, toplamda elde ettiği gelire göre beyanname muafiyetinden yararlanacaktır.

Konutunu kardeşine, anne-babasına ve çocuklarına ücretsiz şekilde tahsis edenler bu konutlar için gelir vergisi ödemeyeceklerdir. Ancak teyze, hala, amca, dayı, kuzen, yeğen gibi diğer yakınlara yapılan tahsislerde; söz konusu kişiler konutta ücretsiz şekilde ikamet etseler dahi mal sahibi, emsal değere ve her halükarda emlak vergisi değerinin %5i oranından az olmayacak şekilde yıllık kira geliri elde etmişcesine gelir vergisi ödemekle mükellef olacaktır.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 3.900 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır. İş yeri kira geliri için ise herhangi bir gelir vergisi muafiyeti bulunmasa da; 2018 yılı için yıllık 30.000 TL’nin altında kira geliri elde edenlerin gelir vergisi beyannamesinde bulunmasına gerek bulunmamaktadır.

Ödenecek Kira Gelir Vergisi Miktarı Nedir?

Gelir vergisi, temel mantık olarak elde edilen gelirlerden, yapılan giderlerin çıkartılmasıyla elde edilen tutara göre artan oranlar uygulanarak hesaplanır. Fikir vermesi adına; 2017 yılı içinde 14.000 TL’lik net gelir elde eden birinin bu gelirin %15’i oranında gelir vergisi ödemesi gerekirken 100.000 TL net gelir elde eden birisi dilimlere göre giderek artan oranlarda %35’e kadar gelir vergisi ödeyecektir. İş yeri sahipleri, kendileri için yapılmış olan stopaj giderlerini vergiden düşeceklerdir.

Ancak konut kira gelirlerinde mal sahipleri, normal giderlere ilave olarak (2018 için) 3.900 TL’lik istisna bedelini de gelirden düşme hakkına sahip olacaktır. Diğer giderlerin nasıl hesaplanacağına ilişkin olarak götürü ve gerçek gider usulü olmak üzere iki yöntem vardır. Götürü usulde kira gelirinin %15’i herhangi bir belge göstermeden gider sayılır. Gerçek usulde ise yapılan giderler belgelendirilerek net şekilde gelir ve gider arasındaki farka göre net gelir hesaplanır. Kiraya veren vergi mükellefleri diledikleri usulü seçmekte serbesttirler. Ancak götürü gider usulünü tercih edenler, iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemeyeceklerdir.

Gerçek Usulde Hangi Kalemler Gider Olarak Gösterilebilir?

Gerçek gider usulü tercih edildiğinde, her türlü gider, gelirden düşülmeyecek olup aşağıdaki kalemler gider olarak gösterilebilir:

  • Mal sahibi tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan bakım, onarım, aydınlatma, sigorta, yönetim, ısıtma, su ve asansör giderleri,

  • Amortismanlar,

  • Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların (kredi faizi gibi) faiz giderleri,

  • Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

  • Gerekli şartları sağlayan nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı.

Beyan ve Ödeme Tarihleri

Yukarıda açıklanan şartlar doğrultusunda kiraya veren mal sahibi, beyanname verme yükümlülüğü altına giriyorsa mart ayında beyanname verecektir. Bu beyannamenin Gelir İdaresi Başkanlığı’nın İnternet sitesinden verilmesi de mümkündür. Mart ayında verilen beyanname kapsamında eğer gelir vergisi tahakkuk ederse mükelleflerin Mart ve Temmuz ayı olmak üzere iki eşit taksitte gelir vergisi borçlarını ödeme hakkı bulunmaktadır.

Kira gelir vergisine ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

KİRA GELİR VERGİSİ YARGI KARARLARI

Kira Gelir Vergisi Usulsüz Beyan

İstemin Özeti :Davacı tarafından gayrimenkul sermaye iradı yönünden adına tesis edilen mükellefiyetin iptali ile vergi ve cezaların kaldırılması istemiyle yapılan düzeltme şikayet başvurusunun reddine dair 18.5.2010 günlü 045204 sayılı işlemin iptali istemiyle dava açılmıştır. Ordu Vergi Mahkemesinin 07/10/2010 günlü ve E:2010/632, K:2010/971 sayılı kararıyla; kira geliri elde edildiği ileri sürülerek tarhiyat yapılabilmesi için kira geliri elde edildiğinin tespiti gerektiği, uyuşmazlıkta ise, 31.12.2008 günlü yoklama fişiyle davacının sahibi olduğu işyerinde eşinin kira ödemeden serbest meslek faaliyetinde bulunduğu tespit edilmesine karşın emsal kira bedeli esas alınmak suretiyle 2005, 2006 ve 2007 yılları için davacı adına re’sen tarhiyat yapıldığı ve mükellefiyet tesisi edildiğinden, mükellefiyet işleminin iptali ve vergi vr cezaların kaldırılması istemiyle yapılan düzeltme şikayet başvurusunun reddinde hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle işlemin iptaline karar verilmiştir. Davalı idare, davacının bedelsiz olarak eşinin kullanımına bıraktığı gayrimenkulün konut değil işyeri niteliğinde olduğunu olayda açık vergilendirme hatası bulunmadığını ileri sürülerek kararın bozulmasını istemektedir.

Savunmanın Özeti :

Savunma verilmemiştir.

Tetkik Hakimi K1‘ın Düşüncesi :

Davacının yaptığı başvuru içeriğinden, sahibi olduğu taşınmazın işyeri olarak eşinin bedelsiz kullanımına bırakılması durumunda emsal kira bedeli uygulanamayacağının ileri sürüldüğü, isteminin; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 116 ncı maddesinde tanımlanan ve devam eden maddelerinde sayılan türde vergi hatası kapsamında değerlendirilemeyeceği anlaşıldığından davacı tarafından gayrimenkul sermaye iradı yönünden adına tesis edilen mükellefiyetin iptali ile vergi ve cezaların kaldırılması istemiyle yapılan düzeltme şikayet başvurusunun reddine dair işlemin iptaline karar veren Mahkeme kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

Danıştay_Savcısı_K2’in_Düşüncesi_ :

İdare ve vergi mahkemelerince verilen kararların temyizen incelenerek bozulabilmesi için, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49 uncu maddesinin birinci fıkrasında belirtilen nedenlerin bulunması gerekmektedir.

Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar, söz konusu maddede yazılı nedenlerden hiçbirisine uymadığından, istemin reddi ile temyiz edilen Mahkeme kararının onanmasının uygun olacağı düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Hüküm veren Danıştay Dördüncü Dairesince gereği görüşüldü:

Davacı tarafından gayrimenkul sermaye iradı yönünden adına tesis edilen mükellefiyetin iptali ile vergi ve cezaların kaldırılması istemiyle yapılan düzeltme şikayet başvurusunun reddine dair 18.5.2010 günlü 045204 sayılı işlemin iptaline karar veren Vergi Mahkemesi kararı temyiz edilmiştir.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 116 ncı maddesinde; vergiye müteallik hesaplarda veya vergilendirmede yapılan hatalar yüzünden haksız yere fazla veya eksik vergi istenmesi veya alınması vergi hatası olarak tanımlanmış, aynı Kanunun 117 nci maddesinde matrah hataları, vergi miktarında hatalar ve verginin mükerrer olması “hesap hataları” olarak, 118 inci maddesinde ise, mükellefin şahsında hata, mükellefiyette hata, mevzuda hata ve vergilendirme ve muafiyet döneminde hatalar ” vergilendirme hataları” olarak sayılmış, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73 üncü maddesinde ise kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin, bu mal ve hakların kirası sayılacağı hüküm altına alınmış ve 2 nci bentte, binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu noktada

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun yukarıda yer alan maddelerinde düzeltme şikayet başvurusu kapsamındaki vergi hataları sayma yoluyla açıkça düzenlenmiş olup, bir vergi uyuşmazlığının düzeltme yoluyla yargı önüne getirilebilmesi için, ileri sürülen hususların vergi hatası kapsamı içerisinde mütalaa edilmesi, vergi hatasının varlığından söz edilebilmesi için de hatanın Kanun maddelerinin hukuki yorumuna yer vermeyecek şekilde açık olarak belirlenmesi gerekmektedir.

İncelenen dosyada, davacının sahibi olduğu işyerinde eşi tarafından serbest meslek faaliyetinde bulunulduğu ancak kira ödenmediği hususunun 31.12.2008 günlü yoklama fişiyle tespiti üzerine adına mükellefiyet tesis edilerek, emsal kira bedeli esas alınmak suretiyle takdir komisyonunca belirlenen matrah üzerinden 2005, 2006 ve 2007 yılları için re’sen cezalı gelir vergisi tarhiyatı yapıldığı, tebliğ edilen ihbarnamelere karşı dava açılmadığı, ancak mükellefiyetin iptali ve vergi ve cezaların kaldırılması istemiyle düzeltme şikayet başvurusunda bulunulduğu ve istemin reddi üzerine dava açıldığı anlaşılmaktadır.

Kira gelir vergisi hesaplama

Davacının yaptığı başvuru içeriğinden, sahibi olduğu taşınmazın işyeri olarak eşinin bedelsiz kullanımına bırakılması durumunda emsal kira bedeli uygulanamayacağının ileri sürüldüğü, isteminin; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 116 ncı maddesinde tanımlanan ve devam eden maddelerinde sayılan türde vergi hatası kapsamında değerlendirilemeyeceği anlaşılmıştır.

Bu durumda, işyeri olarak eşin kullanımına bedelsiz bırakılan taşınmaz için emsal kira bedeli uygulanıp uygulanamayacağına ilişkin uyuşmazlık, hukuki irdeleme ve mevzuat hükümlerinin yorumunu gerektiren nitelikte bir uyuşmazlık olup ancak bu nedenle yapılan tarhiyata karşı açılacak bir davada incelenebileceğinden davacı tarafından gayrimenkul sermaye iradı yönünden adına tesis edilen mükellefiyetin iptali ile vergi ve cezaların kaldırılması istemiyle yapılan düzeltme şikayet başvurusunun reddine dair işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle, temyiz isteminin kabulüyle Ordu Vergi Mahkemesinin 07/10/2010 günlü ve E:2010/632, K:2010/971 sayılı kararının bozulmasına, 20/01/2014gününde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞIOY

Davacı tarafından gayrimenkul sermaye iradı yönünden tesis edilen mükellefiyet işleminin iptali ile salınan vergi ve cezanın kaldırılması istemiyle yapılan düzeltme şikayet başvurusunun reddine ilişkin işlemin iptaline karar veren Vergi Mahkemesi kararı temyiz edilmiştir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanmış olup, gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve irtifak hakkı sahipleridir. Öte yandan, gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakları kiralayanlar aynı Kanunun 94 üncü maddesinde sayılan kişi kurum ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden tevkifat yapmak zorundadırlar. Eğer beyana tabi gelir sadece gayrimenkul sermaye iradından oluşuyor ise işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlar kira gelirlerinin brüt tutarı Gelir Vergisi Kanunu’nun 86 ncı maddesinde belirtilen beyanname verme sınırı aşıyorsa beyanname vermek zorundadır. Aksi halde beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Uyuşmazlıkta, davacının sahibi olduğu taşınmazın eşine işyeri olarak kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen kira gelirine ilişkin beyannamelerin verilmediği ileri sürülerek tarhiyat yapılmıştır. Her ne kadar bu tarhiyata karşı dava açılmamış ise de, ilgili yıllarda işyeri olarak kiralanan taşınmaza ait kira geliri üzerine tevkifat yaparak Vergi Dairesine ödemek zorunda olan işyerini kiralayan yani serbest meslek sahibi olan davacının eşi olup, uyuşmazlıkta ”mükellefiyette hata” bulunduğundan temyiz isteminin bu gerekçesiyle reddi gerektiği görüşüyle karara katılmıyorum.

Kira gelir vergisi

Belediye tarafından yapılan bina kiralamalarına ilişkin, kira bedellerinin ödenmesi sırasında gerçekleştirilmesi gereken gayrimenkul sermaye iradı kesintisinin yapılmaması sonucunda ………TL kamu zararına sebebiyet verildiği hususu ile ilgili olarak,

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Vergi Tevkifatı” başlıklı 94. maddesinde;

“Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar” denilmiş, aynı maddenin 5. fıkrasının (A) bendinde; “70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (2009/14592) sayılı B.K.K. ile %20 oranında)” gelir vergisi kesintisi yapılmasına hükmedilmiştir. Bu çerçevede belediyeler, kanunun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakları kiralamaları karşılığında yaptıkları ödemeler dolayısıyla %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak durumundadırlar.

Kanunun yukarıda sözü edilen maddesinde belirtilen “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70. maddesinde;

“…

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar

…” gibi unsurlar sayılmıştır. Sayılan bu unsurlar, kiralanması durumunda ödenen kira bedelleri dolayısıyla 94. maddenin 5. fıkrasının işaret ettiği gelir vergisi tevkifatının yapılmasını gerektiren unsurlardır.

Kira Vergisi

Yapılan incelemede Belediye tarafından çeşitli maliklerden kiralanan gayrimenkullere ilişkin yapılan kira ödemelerinden kanunun öngördüğü kesintilerin yapılmadığı anlaşılmıştır. Sorumluların savunmalarında belirttikleri; kira bedellerinin protokol ile net rakam üzerinden ödeneceğinin belirlenmesi, tevkifat yapılacak olsa ödenecek kira bedellerinde artış olacağından kamu zararından söz edilemeyeceği gibi hususların, kanunun öngördüğü tevkifat mecburiyetine bir etkisi yoktur.

Bu itibarla, Belediye tarafından yapılan bina kiralamalarına ilişkin, kira bedellerinin ödenmesi sırasında gerçekleştirilmesi gereken gayrimenkul sermaye iradı kesintisinin yapılmaması sonucunda oluşan ……. TL kamu zararının, Harcama Yetkilisi ………….., Gerçekleştirme Görevlisi ………. ile Muhasebe Yetkilisi ……….’ya müştereken ve müteselsilen,

6085 sayılı Sayıştay Kanununun 53 üncü maddesi gereği işleyecek faizleri ile ödettirilmesine,

Belediyenin kira gelirleri

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :

Haciz tarihi itibari ile olaya uygulanması gereken 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 15/son maddesinde “belediyenin ….kamu hizmetlerinde fiilen kullanılan malları ile belediye tarafından tahsil edilen vergi, resim ve harç gelirleri haczedilemez.” düzenlemesi yer almaktadır. Somut olayda içme suyu gelirleri ve kira gelirleri, vergi, resim harç niteliğinde olmayıp, haczedilmezliği, fiilen kamu hizmetinde kullanıldığının ispatı ile mümkündür. O halde mahkemece, şikayete konu tüm hesapların niteliklerinin araştırılması gerekirken hesaptaki gelirlerinin ne şekilde fiilen kamu hizmetinde kullanıldığı yönünde araştırma yapılmadan ve bu husus gerekçelendirilmeden anılan paralar üzerindeki haczin kaldırılması isabetsizdir.