Kira sözleşmesi yapılırken doğal olarak her iki taraf da haklarını güvence altına alma çabasına girmektedir. Bu kapsamda taraflar özellikle yüksek meblağlı kira sözleşmelerinde kefil gösterip teminat verdikleri gibi aynı zamanda aralarında çeşitli usullerle cezai şartlar belirlemektedir. İşte bu yazının konusu kira sözleşmelerindeki cezai şart hükümleri olup nelere dikkat edilmesi gerektiği açıklanacaktır.

Kira sözleşmeleri ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Cezai Şart Nedir?

Hukukumuza göre normal şartlarda bir zarar veren, verdiği zararı kusuru oranında tazmin etmekle mükelleftir. Dolayısıyla bir mal satan kişi, malı teslim etmediği durumda karşı tarafın uğrayacağı zararı (malın bedeli, faiz, karşı tarafın iş yapamamasından ötürü doğan diğer zararlar vb) kendi kusuru oranında karşılamak durumundadır.

Ancak taraflar arasında bir cezai şart belirlenmişse, bu durumda zarar gören, gördüğü zararı ve bu zararda karşı tarafın kusuru olduğunu ispat etmeye gerek kalmaksızın cezai şart bedelini alma hakkına sahip olacaktır.

Örneğin bir kiracının taşınmazı geç tahliye etmesi halinde 10.000 TL cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmışsa, bu durumda kiraya veren, herhangi bir zarara uğradığını ve bu zararda kiracının kusuru olduğunu ispat etmek zorunda kalmaksızın 10.000 TL’yi alma hakkına sahip olacaktır.

Üzerinde mutabakata varılan cezai şartın ödenmesi halinde aynı zamanda ifanın da istenip istenemeyeceği üzerinde tarafların anlaşmaya varmasında fayda vardır. Yukarıdaki tahliye örneğinden ilerleyecek olursak, mesela kiracı belirlenen cezai şartı ödediği zaman kiraya veren hala tahliyeyi isteyebilir mi yoksa artık tahliyeye gerek kalmayacak mıdır? Bu hususun taraflar arasında önceden belirlenmiş olması hukuki ilişkinin sağlığı açısından fayda arz etmektedir.

Hangi Durumlarda Cezai Şart Uygulanabilir?

Kira sözleşmeleri, cezai şart belirleme konusunda oldukça müsait olup

  • Kiranın geç ödenmesi,
  • Aidatın ödenmemesi,
  • Taşınmazın süresinde tahliye edilmemesi

gibi birçok ihtimale binaen sözleşmeye eklenebilir. Kiracının erken tahliye edilmesi durumunda kalan kira borçlarının da ödeneceğine ilişkin bir anlaşma yapmak ise belirli durumlarda mümkün değildir. Her ne kadar genel kural olarak bu şekilde bir hüküm koyulamasa da; kiracının tacir olduğu durumlarda 01.07.2020’ye kadar istisna tanınmıştır. Dolayısıyla örneğin kiracının erken çıkması halinde tüm yılın kirasının mal sahibine ödeneceği üzerinde anlaşılmışsa, bu durumda;

  1. Kiracı tacir ise 1 Temmuz 2020’ye kadar bu hüküm uygulanabilecektir.
  2. Kiracı tacir değil ise bu hüküm uygulanamayacaktır.

Peki, Cezai Şart Aşırı İse?

Genel kural olarak, eğer cezai şart aşırı ise hâkimden bu cezai şartın iptali / indirilmesi istenebilir. Tabi bu durum sözleşmeyi bütünüyle etkilemeyecek olup yalnızca o hükmün iptal edilmesini /revize edilmesini sağlayacaktır.

Örneğin kiracının taşınmazı 3. kişilere alt kiraya veremeyeceği kararlaştırılmış olmasına rağmen, kiracının bu yasağı ihlal etmesi halinde 100.000 USD ödeneceği kararlaştırılmış ise; bu şartın çok ağır olduğu ileri sürülerek bu ceza bedelinin indirilmesi istenebilir.

Bu noktada hangi cezai şartın aşırı olup olmadığının nasıl belirleneceği bir problem teşkil etmektedir. Taraflar arasında belirlenmiş olan ceza koşulunun fahiş olup olmadığı,

  • Tarafların mali durumu,
  • Borçlunun ihlal sayesinde elde edeceği menfaat,
  • Borçlunun kusur derecesi

gibi unsurlara dikkat edilerek belirlenecektir. Bu noktada belirtmek gerekir ki tacirler, basiretli şekilde davranmaları gerektiğinden ötürü cezai şart indirimini talep edemeyecek olup yalnızca mali olarak perişan olmalarına sebep olacak cezai şartların indirilmesini talep edebilirler. Ayrıca Yargıtay kararlarına göre, eğer ödenmiş bir cezai şart var ise, sonradan cezai şartın indirilmesi için hâkime başvurmak zorlaştırılmıştır.

Kira sözleşmelerindeki cezai şarta ilişkin hukuki sorularınız olması halinde bize her zaman ulaşabilirsiniz.