Bina ve sitelerde kimlerin hangi giderlerden sorumlu olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda detaylı şekilde açıklanan hususlardan olup tarafların hakları birçok madde ile düzenlenmiştir. Hatta Kanun, site aidatı ve sair giderlere o kadar önem vermektedir ki; aidat borcunu ödemeyen daire / ofis / dükkân sahibi, gerekli şartların oluşması halinde ilgili gayrimenkulün mülkiyetini dahi kaybedebilecektir.

Bu yazıda da kat mülkiyeti rejiminin uygulandığı site ve binalarda aidatın nasıl belirleneceği, kiracıların durumu ve aidatların ödenmemesi halinde kimlerin hangi yollara başvurulabileceği işlenecektir. Aidatlar ana gayrimenkulün tahmini gider ve gelirlerine göre hesaplanacak olup bu konuda daha detaylı bilgi için İşletme Projesi Nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Site aidatına ilişkin hukuki sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Site Aidatları Neye Göre Belirlenir?

Kanun düzenlemesine göre birtakım giderlerden herkes eşit oranda sorumlu iken bazı giderlerden ise daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölüm sahipleri (tapu senedinde gösterilen) arsa payları oranında sorumludur. Bu kapsamda

  • Kapıcı / temizlik,
  • Kaloriferci,
  • Bahçıvan
  • Bekçi / güvenlik

giderlerinden herkes eşit oranda sorumludur. Dolayısıyla bir kişi kendi evinin daha küçük olduğunu ileri sürerek bu giderlere daha az katılması gerektiğini ileri süremeyecektir.

Kat malikleri;

  • Ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi, onarılması için yapılan giderlerle
  • Ana gayrimenkulün sigorta giderleri ve
  • Yönetici aylığına ilişkin giderlere

arsa payları oranında katlanacaklardır.

Arsa payı; inşaatın tamamlandığı tarih itibariyle dairelerin / dükkânların / ofislerin sahip olduğu değerin tüm binanın değerine oranlanmasıyla hesaplanan ve tapu senedinde gösterilen değerdir. Bu doğrultuda dış cephe yalıtım için 100.000 TL’lik bir masraf yapılması gerektiğinde her kat maliki sahip olduğu arsa payına oranla bu masrafa katılacak olup örneğin 15/100 arsa payına sahip olan dükkan sahibi 15.000 TL, 9/100’lük arsa payına sahip olan daire sahibi ise 9.000 TL ödemekle mükellef olacaktır.

Sitelerde de aynı kural geçerli olup bloğun kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden bloktaki tüm kat malikleri, sitenin kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden ise sitedeki tüm kat malikleri sorumludur.

Ancak bu kuralların Yönetim Planı ile veya kat maliklerinin kendi aralarında farklı bir şekilde anlaşmasıyla değiştirilebileceğini belirtmek gerekir. Bu kapsamda taraflar, örneğin temizlik ve güvenlik giderlerine de arsa payı oranında katılacaklarını kararlaştırabilecektir.

AVM’lerin aidat borcuna ilişkin farklı düzenlemeler bulunuyor olup bu konuda daha detaylı bilgi için AVM’lerde Aidat Borcu başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat Malikleri Faydalanmadıklarını İleri Sürerek Giderlere Katılmaktan Kaçınabilecek midir?

(Daire, ofis, dükkan gibi bağımsız bölümlerin maliki olan) kat malikleri gayrimenkulün zaten boş olduğunu yahut yapılan masraflardan kendilerinin faydalanmadığını öne sürerek giderlere katılmaktan kaçınmak istemektedirler.

Bu kapsamda örneğin birinci katta oturan kişi asansörü kullanmadığını ileri sürebilmekte veya kendi güvenlik sistemini kuran bir kişi site güvenliğine ihtiyaç duymadığını belirtebilmektedir. Ancak bu kişiler (eğer yönetim planında aksi bir düzenleme yoksa) faydalanmadıklarını / daha az faydalandıklarını ileri sürerek yukarıda belirtilen giderlere katılmaktan kaçınamayacaklardır.

Ancak site aidatı ve giderlere ilişkin bir adaletsizlik olduğu düşünülüyorsa zarara uğrayan kat malikleri dava açabileceklerdir.

Peki Site Aidatlarından Kiracılar Hangi Oranda Sorumlu?

Yukarıda bahsedilen giderlere katlanmak yalnızca ev / işyeri sahibinin değil aynı zamanda kiracının da borcudur. Bu kapsamda bina / site yönetimi; yapılan / yapılacak giderleri kiracılardan da tahsil edebilecektir. Kiracılar yalnızca temizlik / güvenlik vb giderler için değil aynı zamanda asansör takılması, çatı yapımı gibi giderlerden de sorumlu olacaktır.

Ancak belirtmek gerekir ki Kanun uyarınca kiracının sorumlu olduğu azami miktar, kira bedelinden yüksek olamayacaktır. Bu doğrultuda ev işyeri sahibinin 10.000 TL ödemesi gereken bir giderde; (kiracının aylık 3.000 TL kira borcu varsa) bina / site yönetimi kiracıdan o ay 3.000 TL’den fazla tahsil edemeyecektir.

Kiracı yapmış olduğu bu ödemeleri (eğer aksine anlaşma yoksa) kiradan düşebilecektir. Ancak uygulamada temizlik, güvenlik vb giderlerden sözleşmeyle kiracılar sorumlu tutulmaktadır.

Peki Site Aidatı Ödenmezse?

Aidatın ödenme zamanı Kanunda düzenlenmemiş olsa da yönetim planında bir süre belirlenmesi gerekmektedir. İlgili sürede bir gecikme yaşanması halinde aidat borcuna aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı işleyecektir.

Bu kapsamda 500 TL’lik bir site aidatı borcunda 1 aylık bir gecikme yaşanması halinde ödenmesi gereken aidat 525 TL’ye çıkacak, 2 aylık gecikme yaşanması halinde ise (iki aylık site aidatı borcunun biriktiği varsayılacak olursa 1000 TL’si aidat 75 TL’si gecikme tazminatı olacak şekilde) 1075 TL ödenecektir. Kat malikleri bu tazminata ilave olarak faiz de talep edebilecektir.

Benzer şekilde (dış cephe yenilenmesi vb) büyük giderlere ilişkin yaşanan gecikmelerde de aylık %5’lik gecikme tazminatı uygulanacaktır. Ancak bu tazminatın uygulanabilmesi için borçlu kat malikinin söz konusu giderden haberdar olduğu ispat edilmelidir.

Ödenmeyen ortak giderler için yöneticiler dava açma ve icra takibi başlatma hakkına sahiptir. Ancak bu hak yalnızca yöneticilere ait olmayıp aynı zamanda her kat maliki de eksik aidat için yasal yollara başvurabilecektir.

Bu konularda yaşanacak uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olup yönetim planı, giderlere ilişkin belgeler ve kat malikleri kurulu kararlarına göre karar verilecektir. Bu nedenle bütün belgelerin eksiksiz ve doğru şekilde tutulması önem arz etmektedir. Kat malikinden söz konusu giderler tahsil edilemediğinde borçlunun sahip olduğu gayrimenkul üzerinde kat malikleri lehine kanuni ipotek tesis edilebilecektir.

Hatta borçlunun davranışları diğer kat malikleri için çekilmez hale gelirse ilgili gayrimenkulün mülkiyetinin diğer kat malikleri üzerine geçirilmesi de mahkemeden talep edilebilecektir. Bunun talep edilebilmesi için iki takvim yılı içinde 3 defa dava açılması veya icra takibi başlatılmış olması gerekmektedir. Tabi devrin gerçekleşebilmesi için ilgili gayrimenkulün rayiç değerinin ihlal sahibi kat malikine ödenmesi gerektiğini vurgulamak gerekir.

Yüksek Aidatlara İtiraz

Site ve bina yöneticileri genellikle toplanan aidatların yeterli olmadığını iddia etse de zaman zaman fahiş oranlarda aidat toplandığı da görülebilmektedir. Zira özellikle markalı sitelerde yönetim tarafından talep edilen aidatlar binlerce lirayı bulabilmektedir.

Talep Edilen Aidat Gerçekten Yüksek mi?

Her ne kadar ilk bakışta toplanan aidatlar yüksek gözükse de bu durumun belgelerle tespit edilmesinde fayda vardır. Zira bir bina / sitenin asansör bakımı, temizlik malzemesi, muhasebe ücreti, sigorta ödemesi gibi birçok görülmeyen gider kalemi olabilecektir. Ayrıca çatının akması, asansörün bozulması, kanalizasyon borusunun açtırılması, elektrik panosunun tamiri gibi beklenmeyen giderler için de yönetim hesabında bir miktar avans bulundurulması faydalı olacaktır.

Bu giderlerin görülmesi adına site yönetiminden işletme projesi talep edilerek sitenin gelir ve gider projeksiyonu incelenebilecektir. Benzer şekilde kat malikleri; yapılan ödemelere ilişkin bilgi ve belgeleri inceleme hakkına sahiptir. Ayrıca (varsa) denetim kurulunun hazırladığı raporları incelemekte de fayda vardır.

Ancak bazen kağıt üzerinden yapılacak basit bir incelemenin de yeterli olmayacağını vurgulamak gerekir. Zira (eğer kötü niyet varsa) yönetimler harcama olarak bir çok sahte fatura gösterebilecek veya olması gerekenden çok daha fahiş fiyatlara hizmet satın alabilecektir. Bu sebeple yapılan incelemede güncel piyasa şartlarını göz önünde bulundurmak, gerekirse profesyonel destek almak yerinde olacaktır.

Site aidatına yönelik yaşadığınız uyuşmazlıklarda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Kat Malikleri Kuruluna Katılmak

İşletme Projesi Nedir başlıklı yazıdan da görüleceği üzere aidatlar işletme projesine göre belirlenecek olup bu projenin onay makamı kat malikleri kuruludur. Bu sebeple aidatların yüksek olduğu düşünülüyorsa müdahale etmenin en etkili yolu kat malikleri kuruluna katılmak hatta mümkünse yönetimde / denetimde görev almaktır.

Genellikle yılda bir defa yapılan kat malikleri kurulunda katılım oldukça az olduğu için kurul belirli kişilerin etkisinde kalmakta ve etkin bir kontrol mekanizması oluşamamaktadır. Bu sebeple aidatlardan (ve diğer hususlardan) rahatsız olan (daire, ofis ve dükkan sahibi olan) kat maliklerinin toplantıya katılarak görüşlerini savunmaları, yıl boyu yakınmaktan daha etkili bir çözüm olacaktır.

Ne var ki bazen daha inşaat aşamasında müteahhit firma tarafından Yönetim Planı düzenlenmekte ve aidata ilişkin hususlar uzun yıllar boyunca bir şirketin yönetimine bırakılabilmektedir. Böyle durumlarda yönetici şirketin değişmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu gerekmekte ve uygulamada bu çoğunluğun sağlanması neredeyse imkânsız olmakta ve kat malikleri kuruluna katılarak aidata müdahale etmek etkisiz bir yol olarak kalabilmektedir.

Peki Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptaline Yönelik Dava Açılabilir mi?

Uygulamada bazen kat malikleri kuruluna katılınsa bile olumlu sonuç alınamamakta, bazense yeterli çoğunluk sağlanamadığı için yönetim planı değiştirilememektedir. Böyle durumlarda yüksek aidatlara izin veren yönetim planına veya kat malikleri kurulu kararına karşı dava açılabilecektir. Bu kapsamda ilgili kararın iptali için kararı öğrendikten sonraki 1 ay içerisinde veya her halükarda 6 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekecektir. Ancak toplantıya katılıp da olumlu oy kullanan kat malikinin bu davayı açma hakkına sahip olmadığını belirtmek gerekir. Bu noktada hâkim, sunulan bilgi ve belgeleri inceleyerek Kanun ve hakkaniyet ilkeleri uyarınca karar verecektir.

SİTE AİDATI YARGI KARARLARI

Site aidat alacağı

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Site Aidat Alacağından Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirketin … Bölgesinde bulunan Mutfakçılar Toplu İşyeri Yapı Kooperatifinin kiracısı olduğunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 18/2. maddesi Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır:” hükmünü taşıdığını, davalı, 6 adet işyerinin kullanıcısı ve kiracısı bulunduğundan cari harcamalardan (Site Yönetim Aidatlarından) sorumlu olduğunu dava etmiştir.

Ayrıca 22.05.2016 tarihli Kooperatif Genel Kurul Kararlarının 8/a maddesinde, her üyelik için kooperatif aidatının 60 TL, Site Yönetim Aidatının 185 TL olarak ödenmesi kabul edildiğini, Genel Kurul Kararının 10/b maddesinde ise gününde yapılmayan ödemeler için aylık %1,5 gecikme zammı uygulanmasına karar verildiğini, Genel Kurul Kararları doğrultusunda site aidatları davalı şirkete müvekkil kooperatif tarafından fatura edildiğini, davalı şirket uzun süre itiraz etmeksizin site aidatlarını ödediğini, davalı şirket son dönemde ödeme güçlüğü içine düştüğünden, Site Yönetim Giderlerini ödemediğini, müvekkili şirketin davalı şirketten olan site aidatı için alacaklı olduğunun tespitine, davalı tarafın … 35. İcra Müdürlüğünün … Esas sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takibin devamına, davalı borçlunun %20 tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalıya dava dilekçesi ve tensip tutanağı tebliğ edilmiş, davalı tarafça davaya cevap verilmemiştir,yokluğunda yargılamaya devam edilerek yokluğunda karar verilmiştir.

TÜM DOSYA KAPSAMINDAN;
  • Davanın site aidatı alacağından kaynaklı itirazın iptali davası olduğu,
  • Ticaret Mahkemesinin görev alanının 6102 Sayılı TTK.’nun 4 ve 5 maddelerinde düzenlendiği,
  • 6100 Sayılı HMK.nın 4 maddesinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanının düzenlendiği,

Davanın 6102 Sayılı TTK.’nun 4 ve 5 maddelerinde düzenlenen ticari davalardan olmadığı,davanın 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20 ve devamı maddelerinde düzenlenen site aidat alacağından kaynaklı itirazın iptali davası olduğu, 6100 Sayılı HMK.nın 4/ç maddesi ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun EK 1 maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girdiği, mahkememizin görevsiz olduğu anlaşılmakla; 6100 sayılı HMK’nın 114/1-c ve 115/2 maddesine göre dava dilekçesinin görev yönünden reddine ve mahkememizin görevsizliğine, dosyanın görevli … Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM

Açıklanan gerekçeye göre;

1-Dava dilekçesinin HMK 114/1-c , 115/2 mad uyarınca görev yönünden usulden reddine ve mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE,

2-Karar kesinleştiğinde ve HMK 20 md uyarınca 2 haftalık süre içinde talep halinde dosyanın görevli … Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine,

3-Harç, vekalet ücreti, yargılama giderleri konusunda görevli mahkemece karar verilmesine,

Dair verilen karar davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda gerekçeli kararın tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliyesi ( İstinaf Mahkemesi ) nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usülen anlatıldı. 02/02/2018

Site aidat borcu

Dava dilekçesinde 7.329.97 TL alacak için itirazın iptali faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Karar

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada; davalı aleyhine site aidat borcundan dolayı açılan icra takibine vaki itirazın iptali talep ve dava edilmiştir.

Yerel Mahkemece, icra takibini yapan taraf ile itirazın iptali davasını açan tarafın aynı olmadığı gerekçesi ile davacı sıfatı yokluğundan davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda; icra takibine konu borç “site aidatı alacağı” olup, icra takibinin Site Yönetimini temsile yetkili K1 vekili Av. K2 başlatmıştır. Aynı şekilde temyize konu itirazın iptali davasınıda; Site Yönetimi adına Av.K2 açmıştır.

Gerekçeli kararda belirtilenin aksine, somut olayda taraflar arasındaki alacak borç ilişkisinin ödenmeyen site aidatı olduğu gerek icra takip dosyasından gerek dava dosyasından tereddüte yer bırakmayacak şekilde anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacının davacı sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddedilmesi usul ve yasalara aykırıdır.

Açıklanan nedenlerle Mahkemece işin esasına girilip hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine dair hükmün kurulması doğru görülmemiştir.

Site aidatı temyiz sınırı

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan site aidatına ilişkin hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, davalıların … … mahallesinde bulunan ve 1986 yılında oluşturulan … … Sitesi içindeki kat maliklerinden olduğunu, kat malikleri kurulunun 10/08/2008 tarihli olağanüstü genel kurulunda bağımsız bölüm maliklerinden her birinin site aidatı olarak 25/08/2008 günü 200 TL, 25/10/2008 günü 100 TL ve 25/12/2008 günü 100 TL olmak üzere toplam 400 TL ödeme yapmasının kararlaştırıldığını, ancak bu genel kurulda muhalefete düşen davalıların 10.08.2008 tarihli genel kurul kararı uyarınca; 25.08.2008 tarihinde ödemeleri gereken ilk taksit 200’er TL site aidatlarını ödemediklerinden, aleyhlerine … İcra Müdürlüğünün 2008/3061, 2008/3062, 2008/3063, 2008/3064, 2008/3066, 2008/3067, 2008/3068, 2008/3069 takip sayılı dosyası ile ilamsız takibe geçildiğini, icra takiplerindeki borca davalıların itiraz edip, site yönetimini tanımadıklarını beyan ettiklerini ve böylece icra takiplerinin durdurulduğunu, davalıların, ortak giderlerden sorumlu olduklarını, bu nedenlerle davalıların her birine isabet eden 400’er TL site aidatı toplamı 3.200 TL’nin vade tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizleri ile birlikte davalılardan alınması istenilmiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne, her bir davalıdan ayrı ayrı 321,61 TL’nin takip tarihi olan 24.09.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davalılar vekilinin temyiz istemi için; davanın kabul edilen miktarı karar tarihi itibarıyla 2.080,00 TL’ lik temyiz kesinlik sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.