Kat mülkiyeti rejiminin uygulandığı yapılarda kat malikleri kurulu, ortak alanların sigortalanmasına karar verebilecektir. Tabi bu noktada ortak alanların kapsamına nelerin girdiği kadar sigortanın hangi zararları kapsayacağını da bilmek gerekmektedir.

Yukarıda da belirtildiği üzere (asansör, hidrofor, tesisler vb) ortak alanların sigortalanmasında karar verici mercii kat malikleri kuruludur. Ancak eğer yönetim planında mevcutsa yönetici; kat malikleri kurulunun kararına gerek kalmaksızın sigorta yaptırmakla mükellef olacaktır. Bu şartlar dışında yöneticinin sigorta yaptırmaya dair bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

Bu noktada (daire, ofis, dükkan sahibi olan) kat malikleri ödenmesi gereken sigorta primlerine sahip oldukları arsa payları oranında katlanacaklardır. Ortak yerlerde bir hasar meydana gelmesi halinde sigorta şirketi tarafından yapılacak ödeme ortak yerlerin uğradığı hasarı karşılamak adına harcanacaktır. Eğer ana gayrimenkulün tamamı harap olursa sigortadan gelecek ödeme, kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaştırılacaktır.

Ortak alan ve kat mülkiyetine ilişkin sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Hangi Kısımlar Ortak Alan Sayılır?

Kanun uyarınca aşağıdaki kısımlar ortak alan sayılıyor olup bütün kat malikleri sahip oldukları arsa payı oranında bu ortak alanlarda da hak sahibidirler:

• Temeller ve ana duvarlar, kiriş, kolon ve perde duvarlar, diğer taşıyıcı sistem parçaları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, asansörler, sahanlıklar, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, koridorlar, genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daireleri, ortak garajlar, kalorifer daireleri, yapının genel su depoları ve sığınaklar.

• Her kat malikinin kendine ait bölümün dışında bulunan kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon ve televizyon için ortak şebeke ve antenler.

• Çatılar, bacalar, genel çatı terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri.

Bu sayılan alanlarda meydana gelen hasarlar ortak alan sigortası kapsamında değerlendirilebilecektir. Tabi ortak alanlar bunlarla sınırlı olmayıp ortak kullanma, korunma ve yararlanma için gerekli olan tüm alanlar da (güvenlik kulübesi, havuz, oyun alanları, reklam panoları vb) ortak alan sayılacaktır. Bu noktada yapılacak sigorta poliçesinde hangi alanların sigortalandığı hususunda dikkatli olunmalı, özellikle Kanunda açıkça sayılmayan ortak alan kısımlarının da sigorta poliçesi kapsamına alınması sağlanmalıdır.

Peki Teminat Hangi Tür Zararları Kapsayacaktır?

Açıkçası bu husus için de sigorta poliçesine bakmak gerekmektedir. Bir çok sigorta şirketi çeşitli paketler sunuyor olsa da burada önemli olan apartmanın / sitenin ihtiyaçları doğrultusunda en uygun sigorta poliçesinin hazırlanmasıdır. Bu noktada kat malikleri aşağıdaki teminat kapsamlarından uygun olanlarını poliçelerine ekletebileceklerdir:

• Yangın,

• Üçüncü şahısların uğrayacağı maddi / bedeni zararlar,

• İşçilerin uğradığı zararlar,

• Yıldırım, heyelan, deprem, sel gibi doğal afetler,

• Terör faaliyetleri,

• Enkaz kaldırma masrafları

• Hırsızlık,

• Makine kırılması,

• Elektronik cihaz arızaları,

• Asansör sorumluluğu

• Kalorifer dairesi sorumluluğu

• Motorlu araç sorumluluğu

• Enflasyon koruması

Sayılanlar bunlarla sınırlı olmayıp apartman / siteler sigorta şirketlerinin sahip olduğu imkanlara göre farklı sigorta türlerinden faydalanabileceklerdir. Burada önemli olan hem sitenin /apartmanın ihtiyaç duyduğu teminat türlerini tespit etmek hem de taahhütlerini yerine getirecek güvenilir bir sigorta şirketi ile anlaşmaktır.

Ortak alan sigortası ve gayrimenkul hukukuna ilişkin detaylı bilgi için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

ORTAK ALAN SİGORTASI YARGI KARARLARI

Davacı Vekili Dava Dilekçesinde Özetle; … adresindeki … Residance Sitesinin Site nezdinde … vadeli … nolu …(… Ortak Yaşam Alanı) sigorta Sigortalı (ortak alan sigortası) olduğunu, sigortalı… A.Ş. ye ait ve … nolu poliçe sigortalı trafonun 14.08.2015 tarihînde voltaj dalgalanmaları neticesinde hasarlandığını, bu kaza sigortalıya 06.11.2015 tarihinde 49.506,00.-TL ödenmiş olup, ödenen miktar için müvekkili şirketin T.T.K. Gereği sigortalısının haklarına kanunen halef olduğunu, davalının dava konusu kazanın meydana %100 kusurlu olup zararın karşılanmasında sorumlu olduğunu, 49.506,00.-TL tazminatın tarihinden itibaren işleyecek avans faizi, yargılama gideri ve vekalet ücreti ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı Vekili Cevap Dilekçesinde Özetle; Davacı tarafından açılan haksız ve yetersiz olduğunu, dava konusu … nolu trafo merkezinden tip C1 olduğu ve C1 tipi trafo merkezlerinin mülkiyetinni bakım ve işletilmesinin müşteriye ait olduğunu, … Avm/Recidence içerisinde 112 adet trafo merkezi bulunduğunu ve bu merkezleri ölçe hücresi, güç trafosu ve alçak gerilim tesisinin tamamının işletme ve bakım sorumluluğunun abone olan … A.Ş’ne ait olduğunu, abonenin meydana gelebilecek hasarlara karşı gerekli koruma sistemini tesis etmesinin kendi sorumluluğunda olduğunu, Akbatı Avm/Recidence yer alan abonelerin orta gerilim üzerinden enerji aldıklarını ve burada yer alan 22 adet transformatör lephangi bir problemle karşılanmadığını belirtmiştir.

Bu noktada

Bu nedenle meydana gelen hasardan dolayı müvekkil şirketin bir kusurunun ve sorumluluğunun bulunmadığını, 15.01.2016 tarihli hasar bedeli ödenmesi talebine de bu şekilde cevap verildiğini, mülkiyeti, bakımı ve işletilmesi dava dışı sigortalı aboneye ait olan trafoda meydana gelen hasar nedeniyle müvekkil şirkete husumet yöneltilmesinin uygun olmadığını, davayı ve husumeti kabul etmemekle birlikte davacı şirketin ekspertiz raporunu tek taraflı hazırladığını, ve bunun kabulünün mümkün olmadığını, sigorta şirketinin açmış olduğu davanın hukuki niteliğinin bir tazminat davası olduğunu, bu nedenle davacının müvekkil şirketin kusurlu olduğunu ve zarar miktarını ispat etmesinin gerektiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte müvekkil şirkete yükletilebilecek bir sorumluluk doğarsa müvekkil şirketin hasardan ancak kusuru oranında sorumlu tutulabileceğini, sigortalısına halef olarak dava açmış olan sigorta şirketinin halefiyet ilkesi gereğince halefinin sahip olduğu haklardan fazlasını talep edemeyeceğini, ayrıca dava dilekçesi ekinde sunulan belgede davacının sadece ibra edildiği görülmekte ancak temlik hususunun yer almadığını, bu nedenle de davanın reddinin gerektiğini ileri sürerek yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Tüm Dosya Kapsamı Birlikte Değerlendirildiğinde;

Dava, ortak alan sigortası kapsamında sigortalıya ödenen hasar bedelinin rücuen tahsili istemine ilişkindir.

Davacı tarafından, sigortalısı olan … A.Ş.’ye ait trafoda 14/08/2015 tarihinde voltaj dalgalanmasına bağlı olarak oluştuğu iddia edilen hasarın davalıdan rücuen tahsili istenmektedir.

Dosya, İTÜ’de görevli öğretim üyesi Elektrik mühendisi 3 bilirkişiye tevdi edilerek hasarın sebebi, tarafların kusur oranı konusunda rapor tanzim edilmesi istenilmiş ,tanzim edilen kök ve ek raporlardan ; davacı yan sigortalısına ait trafodaki hasarın OG sargısında var olan bozulmanın yanı sıra, kısa süreli voltaj dalgalanması sonucu oluştuğu, davacı sigortalısının işletme ve bakım yükümlülüğünü ihmal ederek %50, davalı … şirketinin gerilimin kısa aralıklarla kesilmesi ile oluşturduğu gerilim dalgalanmalarının, 1250 KVA gücündeki trafsformatörün sargılarını etkileyen gerilimin kısa süreler ile trafo üzerinde darbelerin oluşmasına neden olmak suretiyle %50 oranında kusurlu olduğu anlaşılmakla kadri maruf hasar miktarının yarısının davalıdan tahsiline dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM:

Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;

1-Davanın kısmen KABÜLÜ ile;

24.753,00 TL’nin 06/11/2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesine göre tahsili gereken harç 1.690,87 TL olduğundan peşin alınan 845,44 TL harcın mahsubu ile bakiye 845,43 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

3-Davacı tarafından yatırılan ve mahsubuna karar verilen 845,44 TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

4-Davacı tarafından yapılan posta ve tebligat ücreti 285,00 TL bilirkişi masrafı 2.400,00 TL olmak üzere toplam 2.685,00 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre 1.342,50 TL’sinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, kalan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

5-

Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinden yürürlükte bulunan AAÜT’ne göre hesap ve takdir edilen 2.970,36 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinden yürürlükte bulunan AAÜT’ne göre hesap ve takdir edilen 2.970,36 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

7-Gider avansının kalan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,

Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf yolu açıkolmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 12/12/2018

Ortak alan sigortası

Dava, davacının sigortalısının meskeninde meydana gelen hasar nedeniyle konut sigorta poliçesi çerçevesinde ödenen hasarın site ortak alan sigorta poliçesi kapsamında davalı sigortacıdan rücuen hasar bedelinin tazmini istemine ilişkindir.

Dosyada tarafların bildirdiği tüm deliller toplanmış bilirkişi incelmesi yaptırılmıştır.

02/09/2016 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu, … adresindeki,… Apartmanının ortak alanları davalı … Sigorta A.Ş.’nin Site Ortak Alan Sigorta Poliçesi ile teminat altma alınmış; yangın, deprem, sel su baskını dahili su, duman, yer kayması kar, enkaz kaldırma, taşıt çarpması komşuluk, kiracılık malı mesuliyet konularında teminat verilmiştir.4 numaralı daire, davacı … Sigorta A.Ş.’did Konutlar İçin … Sigorta Poliçesi ile teminat altına alınmış; yangın ve deprem rizikolarına karşı bina ve eşya için teminat ile yangın mali mesuliyet ek teminatı verilmiştir.

Özet olarak,

… Apartmanın ortak alanları davalı sigorta şirketinin teminatı altında, 4 numaralı daire ise davacı sigorta şirketinin teminatı altındadır.

04.11.2014 tarihinde, zeminin altından geçen binaya ait pis su borusunun çökmesi ve patlaması nedeniyle taşan pis sular ve onarım anında zeminde yapılan kırmalar sonucu 4 numaralı dairede oluşan hasar sigortacısı davacı … Sigorta A.Ş, tarafından sigortalısına ödenmiştir. … Apartmanı ortak alanları davalı … A.Ş.’nin sigorta teminatı altında olduğu ve binaya ait pis su borusunun çökmesi ve patlaması sonucu 4 numaralı daire de hasar meydana geldiği için davacı … A.Ş. tarafından sigortalısına ödenen tutar davalı … A.Ş.’ye rücu edilmek istenmektedir.

Davacı … Sigorta A.Ş/nin atadığı … Ekspertiz tarafından hazırlanan hasar tutarı şu şekildedir. Binanın altından geçen pis su borusu patladığında daire içi pîs su île dolmuştur. Ahşap dolapların alt kısınılan şişerek zarar görmüştür. Sonrasında da patlayan pis su borusuna ulaşabilmek için daire zemini kırılmıştır, Zeminin kınlması makinelerle yapılmıştır. Ortaya çıkan toz nedeniyle duvar boyaları zarar görmüştür.

Sigortacının yükümlülüğü

Sigortacı 6102 sayılı TTT’nın 1459.m gereğince “gerçek zararı” ödemekle yükümlü olduğundan, tespit olunan işbu zarar miktarına “kıymet kazanma indirimi” uygulanması gerekmektedir, Davacı tarafından tanzim edilen sigorta poliçesinde “yeni değer klozunun” teminat kapsamına alındığı görülmekle davacı tarafından bu İndirimin yapılmadığı düşünülmekle birlikte zarardan sorumluluğu bulunanlara karşı iletilecek talepte kıymet kazanma tenzilinin uygulanması gerekeceğinden bu miktar takdiren 2.535*69 TL olarak belirlenmiş olup yapılan mahsupla davacının, “gerçek zarar” kapsamındaki tazminat miktarının 24,000-TL den ibaret olduğu kanaatine varılmıştır.

Dava konusu …, … Apartmanının pis su borusunun çökmesi ve patlaması nedeniyle 4 numaralı dairede meydana gelen hasar tutarının 26.535 TL olduğunu tespit eden davacı … Sigorta A.Ş. tarafından sigortalısına bu tazminatı 10.06.2015 tarihinde ödenmiştir. (Davacı sigorta şirketi poliçe gereği kıymet kazanma indirimi yapılmamış haliyle hasar tutan ödendiği halde davalı kıymet kazanma indirimi yapılmış haliyle gerçek zarardan sorumludur.)

Ortak alan sigortası zararın hesaplanması

Gerçek zarar ilkesi gereğince, Davacı Sigorta Şirketinin talep edebileceği tazminat = Gerçek zarar – ödenen Davacı Sigorta Şirketinin talep edebileceği tazminat = 24.000- 6.021 = 17.979 TL Davacı Sigorta Şirketinin talep edebileceği tazminat – 17.979- TL olduğu tespit edilmiştir.

Davacı … Sigorta AŞ nin tarafı olduğu … numaralı, 25.05.2014/2015 vade tarihli “Konutlar için .. Sigorta Poliçesi” ile, Sigortalının; … Riziko adresinin; … Yapı tarzı/Daİrenİn brüt alanı; Tam kagir- 190 m2 Verilen Teminatların;

Bina/Yangtm 187.000-TL Eşya/yangın : 187.000-TL ** Dahili su Klozu Yıllık %10 enflasyon Klozu, Yenideğer Klozu,vs. olduğu görülmektedir.

Sigortalı bina sigorta bedelinin 187.000-TL olduğu görülmekle birlikte ekspertiz raporunda, olay tarihinde bu dairenin sigorta değerinin 228.000-TL olduğu ve “eksik sigortanın” bulunmadığı tespiti bulunmaktadır. Davalının da aksi yönde iddiası, görülmemiştir.

Dosya kapsamına ibraz olunan tapu senedi fotokopisinden, davacının sigortalısının, poliçede belirtilen sigorta rizikolarına karşı teminat verilen dairenin “maliki” sıfatına sahip olduğu görülmekle TTK’nun 1453/Lmaddesi gereğince, sigortalı malikin, konut ve eşyalarını sigorta koruması altına almada menfaati bulunduğu kabul edilmiştir.

04.11.2014 tarihli hasarın “dahili su” rizikosu kapsamında gerçekleştiği taraflar arasında ihtilaflı olmadığından, bu işbu hasarın, davacı nezdindeki ortak alan sigortası poliçesinin vade, Dahili Su klozu kapsamında gerçekleştiği ve poliçede “bina” teminatının varlığı sebebiyle de hasarın poliçe teminatı kapsamında yer aldığı kanaatine varılmıştır.

Davacı tarafın tazminat ödediği poliçenin “özel şartlarında”, dahili su klozu kapsamında gerçekleşecek hasarlar için “muafiyet” belirlenmediği görülmüştür.

TTK.nun 1472. maddesine göre, davalı sigorta şirketi sigorta bedelini ödedikten soma hukuken sigorta ettiren yerine geçer. Sigorta ettiren kimsenin vaki zarardan dolayı 3.şahıslara karşı dava hakkı varsa, bu tazmin ettiği bedel nisbetinde sigortacıya İntikal edecektir. Yargıtay ll.H.D/nin E. 1989/4678, K. 1990/4978,T. 21.6.1990 içtihatı ile “Sigortacının Ancak Gerçek Zarar İçin Rücu Davası AçabiieceğT açıkça belirtilmiştir.

Kanun

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4/b maddesi gereğince, dava konusu hasara sebebiyet veren sigortalı dairenin bulunduğu binanın “çökme yaparak patlayan pîs su tesisat borusu” davalının sigorta teminatı kapsamına aldığı binanın ortak alanıdır, ibraz edilen tapu senedinde, işbu binanın kat mülkiyetinde olduğu belirtilidir.

Dava konusu “pis su tesisat borusundaki”, hasarın meydana gelmesinde her hangi bir kat maliki veya 3.kişinin herhangi bir kusurundan veya haksız eyleminden kaynaklanmadığının saptanmış olmasına göre ortak alan olan bu yerin bakım ve onanmımn bütiln kat maliklerinin sorumluluğunda bulunduğu dikkate alınarak 634 sayılı yasanın I9.maddesi gereğince, meydana gelen hasar ve zarardan davacının sigortalısının, arsa payına düşen miktarın, mahsup edilmesi gerektiği, kanaatine varılmıştır.

Dosya kapsamına ibraz edilen davacı sigortalısının tapu senedi esas alındığında, binanın yüzölçümünün 2.127-m2, davacı sigortalısı dairenin yüzölçümünün ise 30,30m2 olduğu görülmekle, hesaplama yapılmadan önce tapu tedavül kayıtlarının İlgili tapu sicil müdürlüğünden celbinin fayda sağlayacağı, kanaatine varılmıştır.

Temin edilen hasar dosyası, sigorta poliçesi, alınan bilirkişi raporunda ve tüm dosya kapsamından davacının sigortalısı konutunda meydana gelen hasarın ortak kullanım alanı içerisindeki binaya ait pis su borusunun çökmesi ve patlaması sonucunda meydana geldiği, davalı tarafından davacıya yapılan ödeme dikkate alındığında bakiye zarar tutarının 17.979,00TL olduğu ve bu tutara kısmi ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacıya verilmesi gerektiği anlaşılmakla davanın bu tutar üzerinden kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM:

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davanın kısmen kabulü ile, 17.979,00-TL alacağın 06/07/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla istemin reddine,

2-Davacı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 2.180,00-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

3-Davalı vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 2.180,00-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

4-

Davacı tarafça yapılan ilk dava açma gideri 31,80-TL, posta ve tebligat masrafı 138,72-TL, bilirkişi ücreti 1.600,00-TL olmak üzere toplam 1.170,52-TL yargılama giderinin kabul red oranına göre 1.551,68-TL’sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,

5-Davacı tarafından yatırılan gider avansından yargılama sırasında yapılan masraflar ile karar tebliğ giderlerinden geriye kalan avansın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine,

6-Alınması gerekli 1.228,14-TL karar ve ilam harcından 350,34-TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 877,80-TL karar ve ilam harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

7-Davacı tarafça yatırılan 350,34-TL peşin harcın davalıdan alınıp davacıya verilmesine,