Kat maliklerinin apartmanda / sitede yaşanan sorunları görüştüğü Kat Malikleri Kurulu (veya duruma göre toplu yapı kat malikleri kurulu, blok malikleri kurulu olsa da kavram karmaşasından kaçınma adına yazının devamında “kat malikleri kurulu” kullanılacaktır) toplantılarında kararların nasıl alındığı, uygulamada en çok merak edilen sorulardan birisidir. Bu yazımızda da kat malikleri kurulu toplantısının yapılması, oy hakkı ve toplantıda oy birliği / oy çokluğu aranan haller ayrıntılı olarak irdelenecektir.

Kat mülkiyeti ve kat malikleri kurulu toplantısına dair her türlü hukuki sorunuz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Başlıklar

  • Kat malikleri kurulu
  • Kat malikleri toplantısı
  • Kat malikleri olağan genel kurul toplantı çağrısı
  • Kat malikleri

Kat Malikleri Kurulu Nasıl Oluşur?

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazdaki (binadaki) tüm kat maliklerinden oluşan en önemli karar organıdır. Ana gayrimenkulü ilgilendiren temel kararlar bu kurul tarafından alınacaktır.

Bir bağımsız bölümde birden fazla kişi malikse (örneğin bir ev birden fazla kişiye miras kalmışsa) kendilerinin tayin edeceği birisi katılır.

Kat malikinin fiil ehliyeti yoksa veya kısıtlıysa kat maliki yerine kanuni temsilcisi katılır.

Bu kapsamda örneğin kat maliki (ev / işyeri sahibi) çocuksa yahut zihinsel engelliyse kat malikleri kuruluna o kişi yerine vasisi / vekili katılacaktır.

Kat Malikleri Toplantısının Yapılması

Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıdır. Dolayısıyla, çifte çoğunluk aranır.

Bu kapsamda örneğin 9 kat malikinin (eşit arsa payı olan) 20 daire sahibi olduğu bir binada, toplantıya en az 5 kişi katılmalı, bu kişilerin sahip olduğu dairelere ait arsa paylarının toplamı ise %50’yi aşmalıdır.

Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı ilk çağrıda belirtilir. İkinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır.

Toplantı yeter sayısı olmadığından ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmayacak olup yalnızca katılanlarla toplantı yapılacaktır. Karar alınabilmesi içinse katılanların salt çoğunluğunun oyu gerekecektir.

Bu doğrultuda örneğin 20 kat malikinin bulunduğu bir binada 5 daire sahibi toplantıya katılmışsa 3 daire sahibinin onayı ile karar alınabilecektir.

Oy Hakkı ve Karar Yeter Sayısı

  • Her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Fakat birden fazla bağımsız bölüme sahip kat malikinin oyu, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Dolayısıyla 5 daireye sahip olan bir kişi 5 oy hakkına sahip olacaktır. Ancak örneğin daire sayısının 9 olduğu bir durumda ilgili kişinin sahip olduğu oy üçü geçemeyecektir.

  • Kararlar, kat maliklerinin sayı itibariyle çoğunluğuyla yani oy çokluğu ile alınacaktır.

  • Kat malikiler, bizzat oy kullanabileceği gibi, oy kullanmada temsilci / vekil de atayabilir.

  • Alınacak kararın doğrudan doğruya ilgilendirdiği kat malikleri, toplantıya katılabilecek ancak oy kullanamayacaktır. Bu kapsamda altı dükkan olan bir apartmanda dükkan sahibinin depoyu kullanıp kullanamayacağına ilişkin yapılan bir toplantıda dükkan sahibi oy kullanamayacaktır.

  • Genel kurul kararları, sayfaları noterce onaylanmış bir deftere kat maliklerinin imzasıyla kaydedilecektir. Karara muhalif kalanlar ise sebebini belirterek imzalamalıdır.

  • Kararlar, bütün kat maliklerini, bunların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçiyi bağlar. Dolayısıyla örneğin bir kiracı, toplantıya katılmayan bir kat maliki yahut toplantıdan sonra daire satın alan kişi (hukuka aykırı olmadığı sürece) toplantı sonuçlarının kendisini bağlamayacağını öne süremeyecektir.

Oybirliğiyle Alınması Gereken Kararlar

  • Meskenin; eğlence, toplantı yeri, gıda, beslenme yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi yer haline getirilmesi

  • Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi ana taşınmazla ilgili tasarruf işlemleri

  • Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri

  • Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi (örneğin kat çıkılması). Bu kapsamda ilave edilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri ve sahip olacakları arsa payları da oybirliğiyle tespit edilecektir. Yeni bağımsız bölüm ilavesi kararından sonra tapu memurunun önünde yapılacak resmi senetle kat irtifakı kurulacak ve bütün bağımsız bölümlerin irtifaklar hanesine tescil edilecektir. Yeni bağımsız bölüm eklenmesi kararında olumlu oy kullanıp buna ortak olmak istemeyen kat malikine azalan payları oranında ödeme yapılacak ve bu durum resmi senette belirtilecektir.

  • Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı açısından oybirliğiyle karar vermesi gerekmektedir. Muvafakat etmeyen kat malikleri hakkında dava açılabilecektir.

Beşte Dört Çoğunluk Aranan Hal

Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekecektir.

Sayı ve Arsa Payı Çokluğu Aranan Haller

  • Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay hale getirecek veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerekir.

  • Bu durumda masraflar yararlanma oranına göre ödenir. Yararlanamayanlardan bu masraflara katılmaları istenemez.

  • Çok masraflı veya lüks ise ya da herkesin yararlanabileceği yerlerde değilse, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, masraflara katılmak zorunda değildir. Binanın bahçesine yüzme havuzu yapılması yahut üç katlı binaya asansör yapılması bu duruma örnek olarak gösterilebilir. Ancak on katlı binaya asansör ilavesi doğal olarak lüks sayılmayacaktır. Ama zemin kattaki kişilerin masraflara katılmama hakkı gündeme gelebilecektir. Bu hususta bir uyuşmazlık yaşanması durumunda hâkim masraflara kimin katılacağına karar verecektir.

Kat malikleri ve kat mülkiyetine ilişkin sorularınızda uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz.

  • Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi veya tam tersi durumları, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karara bağlıdır. Bu konudaki masraflar arsa payı oranında paylaşılacaktır.

  • Yönetici atanması için de kat maliki sayısında ve arsa payında çoğunluk aranır.

Kat Malikleri Kurulu’nun Yetkileri Nelerdir?

Yönetimle alakalı bütün kararlar, bu kurulda alınır. Ancak emredici kurallara ve yönetim planına aykırı karar alınamayacaktır.

Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi seçme yetkisine sahiptir.

Ana taşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden dolayı, kat malikleri arasında veya kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasındaki uyuşmazlıklar, bu kurulda çözülür. Ayrıca taraflardan biri Kat Malikleri Kurulu’na başvurmadan doğrudan mahkemeye de başvurulabilecektir.

Kat Malikleri Toplantı Zamanı ve Toplantıya Davet

Toplantı zamanı ve toplantıya çağrı şekli yönetim planında belirlenir.

Kat Malikleri Kurulu’nun yılda en az bir kez toplanması gerekmektedir. Yönetim planında toplantı için bir tarih yoksa, toplantı her yıl ocak ayında yapılır. Toplu yapılarda / sitelerde ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Yılda bir kez yapılan olağan toplantının dışında, önemli bir sebebin varlığı halinde, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin talebi üzerine, kat malikleri kurulu, olağanüstü toplantıya çağrılabilir.

Olağanüstü toplantı, on beş gün önceden yazılı olarak imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla kat maliklerine bildirilmelidir. Yönetim planında tarihi belirtilmeyen olağan toplantılarda da bu esas uygulanmalıdır.

Ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm maliki, tebligat için yönetime bir adres vermek zorundadır. Vermezse tebligat bağımsız bölümde oturana yapılır ve bir örneği de bina girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bu şekilde kat malikine tebligat yapılmış sayılır.

Dolayısıyla örneğin gayrimenkulünü kiraya veren bir daire / işyeri sahibinin yönetime adres vermediği durumlarda toplantıya ilişkin bilgiler kiracıya bildirilmekle birlikte tebliğ edilmiş sayılacaktır.

Son olarak belirtmek gerekir ki kat malikleri, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmayacak şekilde bir yönetim planı yaparak yönetimi gerçekleştirirler ve uyuşmazlıklarda öncelikle yönetim planına bakılır. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanununa bakılacaktır. Yönetim Planı hakkında ayrıntılı bilgi için Yönetim Planı başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

KAT MALİKLERİ KURULU VE KAT MALİKLERİ TOPLANTISI YARGI KARARLARI

Olağanüstü kat malikleri kurulu

  • Dava dilekçesinde, davacıların İzmir ili, Çeşme ilçesi, A1 mahallesi 7067 ada 3 ve 5 sayılı parseller üzerinde yer alan X1 Sitesi malikleri olduğunu,
  • 7067 ada 3 sayılı parselin sitenin ortak kullanım alanı olan ve üzerinde her bir malikin arsa payı oranında mülkiyet hakkına sahip bulunduğu ön bahçesi olduğunu,
  • bu bahçenin aynı zamanda tapuda 29/05/2009 tarih ve 4397 yevmiye ile ”Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı” ve 2301/2013 tarih ve 543 ”III. Derece Doğal Sit Alanı” şerhleri ile korunmakta olduğunu,
  • bahçe, sitenin inşası esnasında 1990’lı yıllarda fıstık çamları ile ağaçlandırıldığını
  • ve bu ağaçların dava konusu olayın yaşandığı tarihte yaşları 15-20 yıla yaklaşmış bulunduğunu,
  • ortak mülkiyet alanı olan bahçe içinde yer alan fıstık çamı ağaçlarının varlığı ne yazık ki bazı site maliklerini huzursuz etmiş ve deniz manzaralarının kapandığı iddiası ile ağaçların kesilmesi yönünde site maliklerine baskı yapmaya başladıklarını,
  • son olarak 14/09/2014 Pazar günü toplanan olağanüstü genel kurul toplantısında ortak kullanım alanında yer alan fıstık çamlarının kesilmesine, 14’e karşı 12 oy çokluğu ile karar verildiğini,

olağanüstü genel kurulun üzerinden daha 24 saat geçmeden 15/09/2014 Pazartesi Saat 11:00 sularında siteye gelen K2 ve K3 isimli iki kişinin müvekkillerinden K1’ın tüm engelleme çabasına karşın 25 tane fıstık çamını kestiklerini, tüm bu sebeplerle X1 Sitesi’nin 14/09/2014 tarihli olağanüstü genel kurulunda alınmış bulunan ve mevcut mevzuata açıkça aykırı bir şekilde alınıp yok hükmünde olan site bahçesindeki 25 adet fıstık çamının kesimi ve bahçenin kullanım şekil ve peyzajını değiştirmeye yönelik adi oy çokluğu ile alınmış bulunan kararların iptaline, kesim gerçekleştirilen bahçeye aynı özelliği haiz ve piyasada mevcut en yaşlı fıstık çamı fidanı dikilmek suretiyle bahçenin eski hale getirilmesine, dava sonuçlanıncaya kadar site yönetiminin site bahçesine olası müdahalesinin ihtiyati tedbir yolu ile önlenmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Karar

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kat malikleri kurulu kararının iptali ve eski hale getirme istemine ilişkindir.

Dava, birden fazla parsel üzerinde kurulu sitede, kat malikleri kurulu kararının iptali ve eski hale getirme istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerle, tapu kayıtlarının incelenmesinden; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşıldığından uyuşmazlıkta, kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.

Hukukî uyuşmazlıklarda asliye mahkemelerinin görevi asıl, sulh mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye mahkemesinde görüleceğinden; mahkemece, davaya asliye hukuk mahkemesi görevli olduğu gözetilerek görevsizlik kararı verilmesi yerine yargılamaya devam edilerek esas hakkında bir karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Yukarıda anılan kanun hükümleri gereğince mahkeme hükmünün “Türk Milleti Adına” verildiğinin belirtilmemesi, hükme karşı başvurulacak kanun yolları ile sürelerinin belirtilmemiş olması da bozmayı gerektirmiştir.

Kat malikleri toplantısının ıslahı

Dava dilekçesinde, davalı borçlu aleyhine 10/06/2010 tarihinde … İcra Müdürlüğünün 2010/3618 Esas sayılı dosyası ile icra takibine geçildiğini borçlunun 21/06/2010 tarihinde vekili aracılığıyla borca, ödeme emrine, faize ve ferilerine itiraz ederek takibin durduğunu, itirazın haksız ve kötü niyetli olduğunu, kat maliklerinin borçlarını düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesi olduğunu, ana gayrimenkulün genel giderlerine katılmayı düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde kat malikleri toplantısı olduğunu, davalının esas alacak ve ferileri hakkında yapmış olduğu haksız ve kötü niyetli itirazın iptaline ve takibin devamına, itiraz haksız ve kötü niyetli olduğundan tarafına alacağın % 40’ından az olmamak kaydı ile icra inkar tazminatına hükmedilmesi istenilmiştir.

Davacı vekili 22/12/2014 tarihli ıslah dilekçesi ile itirazın iptali olan davasını kat malikleri toplantısı alacak davasına dönüştürmüş ve 6.966.00 TL ortak gider alacağının davalıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece … 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/251 E. – 2012/479 K. sayılı dosyasının incelenmesinde; Tarabya Yıldız Evleri İlk Yönetim Toplantı Tutanağı Başlıklı 23/08/2009 tarihli Kat Malikleri Kurulu kararının iptaline karar verildiği, yapılan icra takibinin de bu karara dayanılarak yapıldığı anlaşıldığından … İcra Müdürlüğünün 2010/3618 Esas sayılı dosyası nedeni ile 6381,00 TL aidat gider alacağı için açılan itirazın iptali davasının reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortak gider alacağının tahsili istemine ilişkindir.

HMK’nın 176. maddesine göre taraflardan her biri, yapmış olduğu usul işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebilir. Bu çerçevede davacı maddi hatayı düzeltebileceği gibi itirazın iptali davasını ıslah ile alacak davasına dönüştürebilmesi mümkündür. Islahın, bir tarafın tek taraflı ve açık bir irade beyanı ile yapılması mümkün olup, karşı tarafın veya mahkemenin kabulüne bağlı değildir. O halde, mahkemece usûlüne uygun yapılmış ve masrafı yatırılmış ıslah istemine itibar edilerek davanın alacak davası olarak bakılması ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Deprem Dayanıklılık Testi

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin Ilıca Apartmanı yönetiminden apartmanın depreme dayanıklılık testlerinin yapılmasını talep ettiğini, ancak apartman yönetimi tarafından bu talebin reddedildiğini, apartmanın en son 10.06.2012 tarihinde Fethiye açıklarında gerçekleşen depremde oldukça çok sallandığını ve en üst katta yaşayan müvekkilinin kendi ve ailesinin hayatı için endişe ettiğini, apartmanın depreme dayanıklı olup olmaması müvekkilinin can ve mal güvenliğini yakından ilgilendirdiğinden, kat malikleri kurulunun tespitin yapılmasını talep zorunluluğu doğurduğunu, anataşınmazdaki gerekli görülen tüm bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde incelemeler yapılarak Karot Testi uygulanmasını ve anataşınmazın depreme dayanıklı olup olmadığının tespitini talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmitir.

Dosya arasındaki tüm bilgi ve belgeler incelendiğinde, kat mülkiyeti kurulu anayapıda 12.09.2012 tarihli kat malikleri kurul kararı ile apartmanın depreme dayanıklı olup olmadığının tesbiti ile gerekirse güçlendirme yapılması yönünde karar alındığı ve 01.11.2012 tarihiinde İTÜ İnşaaat Müdendisliğinde görevli öğretim üyelerinin apartmanın depreme dayanıklı olup olmadığı konusunda alınan raporda güçlendirmenin gerektiğinin bildirildiği anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19.maddesine göre anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespiti halinde güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması konusunda kat malikleri kurulunun rızası aranmaz. Davacı anataşınmazda güçlendirme yapılmasını değil, anataşınmazın depreme dayanıklı olup olmadığının tespitini istemiş olup, yargılama aşamasında yönetimce kat malikleri kurulu kararı doğrultusunda alınan raporda güçlendirme gerektiği bildirilmiş olduğuna göre konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar vermek gerekirken, davada taraf olmayan tüm kat malikleri kurulunun hukukunu da etkileyecek şekilde kat maliklerinin iradesi yerine geçerek güçlendirme sırasında teknik testler yaptırılacağı ve güçlendirme projesinin buna göre hazırlanacağı da gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.