Bina ve site yönetim faaliyetleri güvenlikten temizliğe, bakımdan işletmeciliğe kadar geniş bir bilgi birikimi gerektiren alanların başında geliyor olup tüm bu işlemlerin hukuka uygun şekilde yürütülmesi gerektiği ise aşikardır. Zira aidat toplarken, personel çalıştırırken, işletme projesi hazırlarken ya da siteyi /binayı temsilen sözleşme akdederken hukukun çeşitli alanlarında geniş bir desteğe ihtiyaç duyulmaktadır. Bu yazımızda da, bina ve site yöneticisinin görevleri izah edilecektir.

Site yöneticisinin görevlerine ilişkin hukuki sorularınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Site yöneticisinin görevleri,
  • Site yöneticisi ne iş yapar,
  • Sitelerde defter tutma zorunluluğu

Yönetime İlişkin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar?

  • Bina ve Site Yöneticileri Yönetim Yetkisine Gerçekten Sahip mi: Öncelikle bina ve site yönetimleri; yönetim yetkisine sahip olup olmadıklarından emin olmalıdırlar. Zira sitelerde yöneticilerin meşru şekilde seçilebilmesi için (eğer yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa) bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunu temsil eden toplu yapı temsilcilerinin oyu gerekecektir. (Toplu yapı niteliğinde olmayan) Binalarda ise kat maliklerinin hem arsa payı hem de sayı bakımından çoğunluğunun oyu gerekecektir. Özellikle uygulamada toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla site yöneticisi seçiminin gerçekleştiği görülebiliyor olup bu durum site yöneticilerin yaptığı işlemlerin yok hükmünde sayılmasına neden olabilecektir.

  • Yönetim Faaliyetlerinde Yetkiyi Aşmama: Bir sitede / binada asıl karar alma mercii yönetici değil (eğer yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa) kat malikleri / toplu yapı kat malikleri kurulu olup yöneticiler bu kararları icra etmekle mükelleftir. Bu sebeple yöneticiler, yalnızca yönetim planında yahut ilgili kurullar tarafından verilen yetkiler dâhilinde işlem gerçekleştirebilecek olup yetki aşımı halinde doğacak zararlardan şahsen sorumlu olacaklardır.

  • Nitelikli Çoğunluk Gereken Haller: Ayrıca bazı durumlarda yetkili kurullar karar alsa dahi basit çoğunluk tek başına yeterli olmayıp bazen nitelikli çoğunluk aranabilmektedir. Dış duvarın reklam amacıyla kiralanabilmesi için oy birliği gerekmesi yahut dış cephe ısı yalıtımı için hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk gerekiyor olması bu durumlara örnek teşkil edecektir.

  • Yönetim planı detaylı şekilde incelenmelidir: Site Yönetim Planı sitelerin bir nevi anayasası olup işletme projesi, aidat toplama usulü, yönetici seçimi, yöneticinin diğer yetkileri / görevleri gibi birçok hususta Kanun’dan farklı düzenlemeler yapılmış olabilir. Bu sebeple yöneticilerin yönetim planındaki hususları iyi şekilde bilmesi gerekmektedir.

  • Kanun gereği yöneticiler, isim – soyisim ve adreslerinin gayrimenkulün girişinde görülecek şekilde bir yere (veya ana gayrimenkulün kapısının yanına) çerçeve ile asmaları gerekiyor olup aksi takdirde idari para cezasına çarptırılabileceklerdir.

  • Arşiv Yönetimi ve Şeffaflık: Yöneticiler hem etik sebeplerden ötürü hem de ileride hukuki sorunlarla karşılaşmamak adına arşivlerini iyi şekilde tutmalı ve kat maliklerine karşı şeffaf olmalıdırlar. Bu kapsamda site yöneticileri; özellikle kişisel verileri, faturaları, aidat dekontlarını, sözleşmeleri ve genel kurul kararlarını güvenli ortamlarda ve ihtiyaç duyulduğunda kolayca ulaşılabilecek şekilde tutmalıdır.

  • Tebligat: Site yöneticileri işletme projesi, olağanüstü kurul toplantısı gibi hususları kanunda yazan usule uygun şekilde tebliğ etmeli ve gerektiğinde bu tebligatın kat maliklerine ulaştığını ispat edebilecek durumda olmalıdır. Bu noktada bağımsız bölüm sahibinin başka bir adres bildirmediği veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamadığı durumlarda, tebligatların o kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölümde fiilen oturanlara yapılabileceği bilinmelidir.

  • Yöneticiler başta ücret olmak üzere birtakım haklara sahip olup site yöneticileri (eğer yönetim planında farklı bir hüküm yoksa) ancak bağımsız bölümlerin yarısından fazlasını temsil eden temsilciler kurulu üyelerinin oyu ile azledilebileceklerdir. Bina yöneticileri ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı açısından çoğunluğunun vereceği oy ile azledilebilecektir.

  • Defter Tutma: Bina veya site yöneticisi; Kat Malikleri / Toplu Yapı Kat Malikleri / Blok Malikleri Kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini, tarihlerini ve bütün giderleri, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

  • Mutabakat: Site yöneticileri gerek yönetimi devralırken gerekse de görevini yeni site yöneticilerine devrederken mutabakat yapmalıdır. Bu sayede olası ihtilaflarda kendilerini güvence altına alabileceklerdir. Ayrıca görevden ayrılırken (toplu yapı kat malikleri kurulu vb) yetkili kurullar aracılığıyla ibra edilmesini sağlamasında fayda olacaktır.

  • İstifa Hakkı: Kat malikleri, (ortak giderlerin ödenmesi vb) kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilecek, (varsa) bu sebeple uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilecektir.

Aidat ve Ortak Giderlere İlişkin Önemli Hususlar

  • Adil Dağılım: Site / bina yönetimi işletme projesini hazırlarken veya kat malikleri tarafından ödenmesi gereken aidat ve avans tutarlarını hesaplarken (eğer yönetim planında aksine bir hüküm yoksa) Kanuni düzenlemeye uymalıdır. Bu kapsamda site yöneticisi; kat maliklerinin kapıcı / temizlik, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi / güvenlik giderlerinden eşit oranda sorumlu olduğunu; ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi, onarılması için yapılan giderlerle ana gayrimenkulün sigorta giderleri ve yönetici aylığına ilişkin giderlere arsa payları oranında katlanacağını göz önünde bulundurmalıdır.

  • Site yöneticileri; kat maliklerinin kendilerinin faydalanmadığı gerekçesiyle masraflara katlanmaktan kaçınamayacağını bilmelidirler. Bu kapsamda örneğin alt katlarda oturan kişiler, “asansörden faydalanmadıklarını” ileri sürerek bozulan asansör için toplanan avans ödemesinden kaçınamayacaklardır.

  • Makbuz: Site yöneticilerinin aidat ve avans toplarken makbuz vermeleri, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önüne geçilmesi adına yerinde olacaktır. Özellikle ödemelerin banka kanalıyla olması güvenilirliği artıracaktır.

  • Kiracıların Aidat Borcu: Kiracılar aidat ve avans ödemekten kaçınamayacak olup ödeyecekleri azami miktar, kira bedelinden yüksek olamayacaktır. Bu noktada aidat borcunun hangi kısımlarına kimin katılacağı; kiracı ve kat malikinin kendi iç ilişkilerinde halledecekleri bir mesele olup site yönetimleri açısından önem teşkil etmeyecektir. Aynı zamanda aidat ve diğer giderler kiracıdan tahsil edilemese dahi kat maliki bina / site yönetimine karşı bu borçtan yine de sorumlu olacaktır. Yeni kiracının eski kiracının aidat borçlarından sorumlu olmayacağını da bilmek gerekmektedir.

  • Gecikme Tazminatı ve Diğer Yaptırımlar: Site yöneticileri, aidat ve diğer ortak giderlerin ödenmesinde gecikme yaşanması halinde aylık %5’lik bir gecikme tazminatı talep ederek icra takibi başlatabilecektir. Bu meblağa ilave olarak gecikme faizi de istenmesinde bir mahzur olmayıp ayrıca ödenmeyen ortak giderler için gayrimenkul üzerinde kanuni ipotek tesis edilebilecektir. Hatta kendilerine karşı iki takvim yılı içerisinde üç defa icra / dava takibine başlanmasına sebebiyet veren kat malikleri mülkiyet haklarını dahi kaybedebilecektir.

  • İşletme Projesi: Site yöneticileri hem muhtemel gelirler hem de giderler için kapsamlı bir işletme projesi hazırlayıp kat maliklerine de Kanun’da yazılı usule göre tebliğ etmelidir. Gerekli şartlara haiz iyi hazırlanmış bir işletme projesi kat maliklerinde güven oluşturabileceği gibi icra takiplerinde senet kadar güçlü bir belge olacaktır.

Kat mülkiyetine yönelik sorularınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kat Malikleri Kurullarına İlişkin Bilinmesi Gerekenler

  • Kat Malikleri Kurulunu / Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunu / Blok Maliklari Kurulu’nu zamanında toplamak ve tebligat göndermek yöneticilerin sorumluluğundadır.

  • Olağanüstü Kat Malikleri Toplantıları: Bina ve Site Yöneticileri; Olağanüstü Kat Malikleri / Toplu Yapı Kat Malikleri / Blok Malikleri Kurulu toplantılarını, on beş gün önceden yazılı olarak imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla kat maliklerine bildirmekle mükellef olacaklardır.

  • Bina ve Site Yöneticileri; Kat Malikleri / Toplu Yapı Kat Malikleri / Blok Malikleri Kurulu kararlarını uygulamakla mükellef olacaklardır.

  • Toplantı Kayıtlarını Tutma: Bina / Site Yöneticisi, yukarıda da değinildiği gibi Kat Malikleri / Toplu Yapı Kat Malikleri / Blok Malikleri Kurulunun kararlarını, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri muhafaza etmeye mecburdur. Bu hususlara uymayan yöneticiler para cezasına çarptırılabileceği gibi kurul toplantılarında alınan kararların sıhhati de tehlikeye düşecektir.

Site Yöneticilerinin Temsil Yetkisi

  • Sözleşme Akdetme Yetkisi: Site yöneticileri (Yönetim Planının / yetkili kurulların kendilerine verdiği yetkiler çerçevesinde) üçüncü taraflarla her çeşit sözleşme imzalayabileceklerdir.

  • Yasal Yollara Başvurma: Site yöneticileri; gerek borçlarını ödemeyen kat malikleri gerekse de ana gayrimenkulün genel yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda (kirasını ödemeyen ortak tesis kiracısı, ilaçlamayı eksik yapan ilaçlama firması vb) diğer kişilere karşı icra takibi başlatma / dava açma hakkına sahiptir.

  • Basit Tadilat: Site yöneticileri her ne kadar yetkili kurulların izni olmaksızın işlem yapamayacak olsa da basit tadilat gerektiren işleri kat malikleri kurulu kararına gerek olmaksızın kendi inisiyatifleriyle gerçekleştirebilecek ve doğan masrafları kat maliklerinden talep edebileceklerdir.

  • Banka Hesabı ve Vergi Kaydı Açma: Bilindiği üzere bina / site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Yine de bina / site yöneticileri; toplanan paraları ve avansları yatırmak veya gerektiğinde almak üzere bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırma yetkisine sahiptir. Benzer şekilde siteler / binalar (yasal dayanağı olmasa da) uygulamada geçici vergi kimlik numarası alabilmekte ve faaliyetlerini sürdürebilmektedirler.

  • Sigorta: Ana gayrimenkulün sigortalanması yalnızca yetkili kurulların karar almasıyla (yahut yönetim planında hüküm olmasıyla) mümkün olup aksi taktirde yöneticinin sigorta sözleşmesi yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

  • Tebligat: Yöneticiler, ana gayrimenkulü ilgilendiren durumlarda tebligat almaya yetkilidir.

Yöneticilerin Hesap Verme Yükümlülüğü

  • Yönetici, her yıl ocak ayında veya yönetim planında belirtilen tarihte ana gayrimenkul ile ilgili o tarih itibariyle elde edilen gelirler ve yapılmış giderlerin hesabını yetkili kurullara vermekle mükelleftir. Yine kat maliklerinin yarısının talebi olması halinde yönetici, hakkında bilgi istenen tarihteki gelir giderlerin hesabını vermek zorunda olacaktır.

  • Denetçilere Karşı Sorumluluk: Bilindiği üzere kat malikleri kendi aralarından bir ya da üç kişiyi denetçi olarak seçme hakkına sahiptir. Yöneticiler bu denetçilere de hesap vermekle mükelleftir. Bu noktada blok / bina denetçisi bloktaki / binadaki kat maliklerinin arsa payı ve sayı açısından sağlayacağı çoğunluk ile seçilecektir. Toplu yapı denetçisi ise toplu yapı temsilciler kuruluna katılan temsilcilerin yönettikleri bağımsız bölümün salt çoğunluğu tarafından seçilmelidir. Yöneticiler bu şartlara sahip olmayan denetçilere hesap vermek zorunda değildir.

Site Yöneticisinin Hakları

Yönetici / Yönetim Kurulu, kat malikleri tarafından kendisine verilen yetkiyle ana gayrimenkulün yönetim işlerini yürüten kişi / kuruldur. Yönetici / Yönetim Kurulu, Kat Malikleri Genel Kurulu tarafından verilen kararları uygular, ana gayrimenkulün idaresinin gerçekleştirir. Bu kapsamda kat malikleri ile yönetici arasında bir vekalet ilişkisi doğuyor olup yönetici vekilin talep edebileceği tüm haklara sahip olacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ncı maddesinde de

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

bu durum hüküm altında alınmıştır. Peki Yöneticinin hakları tam olarak nelerdir?

Site Yöneticisi, Sözleşmede veya Yönetim Planında Belirlenen Ücret Karşılığında Yönetim İşlerini Yürütür. Herhangi Bir Ücret Belirtilmemiş Olsa Bile Yönetici, Yönetim Hizmetleri Karşılığında Bir Ücret Talep Edebilir.

Yönetici, gerçekleştirdiği yönetim faaliyetlerinin bir karşılığı olarak uygun bir ücret talep edebilir. Bu ücret, site yöneticisi ile yapılan sözleşmede veya yönetim planında gösterilmiş olabilir. Ancak bu mecralarda gösterilmemiş olsa dahi yönetici, hizmetlerinin karşılığı olarak ücret talep edebilecektir. Yapılan görüşmeler sonrasında anlaşmaya varılamazsa, uygun ücretin takdiri mahkeme tarafından yapılabilecek yahut yönetici görevden çekilebilecektir.

Site Yöneticisi, Yönetim İşlerini Yürütürken Yaptığı Masrafları ve Zarara Uğramışsa Uğradığı Zararları Kat Maliklerinden Talep Edebilir.

Site yöneticisinin görevlerinden biri de ana gayrimenkul adına yapılan gider ve gelirlerin kontrolünü ve yönetimini gerçekleştirmek, ana gayrimenkulün onarım, bakım ve kullanıma uygunluğunu sağlamaktır. Bakım ve onarım işlerinde, basit niteliktekiler için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekmezken, esaslı ve masraflı onarım ve bakımlarda Kat Malikleri Kurulu kararı gerekmektedir. Ancak gecikmesinde sakınca bulunan (acele) bir durumda, karar almaksızın yönetici bakım ve onarım işlemini gerçekleştirebilir.

İşte bu işlemler sırasında Site Yöneticisi, kendi hesabından yaptığı masrafları daha sonra Kat Maliklerinden talep etme hakkına sahiptir. Yine yönetim faaliyetleri sırasında Yönetici bir zarar görmüşse, bunları da kat maliklerinden talep edebilecektir. Site Yöneticisi tarafından noterlik üzerinden yapılan ihtara rağmen Kat Maliklerinin kendilerine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirilmemesi durumunda, yöneticinin sözleşmeyi tazminatsız feshederek yöneticilikten çekinme ve uğradığı zararı talep etme hakkı vardır.

Kat Malikleri Arasından Atanmış Bir Yöneticinin Yönetim Giderlerine Katılmama Durumu

Kat malikleri arasından seçilmiş bir yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını, katılacak ise ne oranda yönetim giderlerine katılacağı Kat Malikleri Kurulu tarafından kararlaştırılır. Eğer aksi yönde bir karar alınmamışsa yönetici, yönetim sürecince Kat Mülkiyeti Kanunu Md 40/4 fıkrası gereği, kendi payına düşen yönetim giderlerinin yarısına katılmayacaktır.

Site Yöneticisinin Görevinin Sona Ermesi

Yönetici normalde 1 yıl için göreve getirilir. Her zaman görevinden istifa edebileceği gibi, Kat Malikleri Kurulu tarafından verilen karar ile de görevinden azil edebilir. Yönetici istifa ederken haklı bir sebep göstermek zorunda değildir. Tabi istifada karşı tarafı zora sokacak ve mağdur edecek şekilde davranılmamasına dikkat edilmesi gerekir.

Kat Malikleri tarafından yapılan azilde ise yönetici seçiminde olduğu gibi çift yönlü yani hem arsa payı hem de sayı yönünden yeterli çoğunluk sağlanması gereklidir. Eğer site vb toplu yapı yöneticisi azledilecekse bu durumda bağımsız bölümlerin yarısından fazlasını temsil eden temsilciler kurulu üyelerinin oyu gerekecektir. Site yöneticinin görevine son verilmesinde haklı bir sebebe dayanmalıdır. Haklı bir sebebe dayanmayan bir azilde, yönetici dönem sonuna kadar hak ettiği ücreti isteyebilecektir. Yönetici seçiminin kat maliklerinin anlaşamamaları sonucu mahkemece atandığı durumlarda, mahkeme devreye girecek ve haklı bir sebep olmaksızın mahkeme tarafından atanan Yöneticinin görevine ilk 6 ay son verilemeyecektir.

Site Yöneticisinin Sair Görevleri Nelerdir?

  • Kat Malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması,

  • Ana Gayrimenkulün idaresi dahilinde güvenlik, bakım ve kullanıma uygunluğunun sağlanması,

  • Ana Gayrimenkulün sigortalanması (Bu husus ancak kat malikleri kurulunda bu yönde karar alınması halinde yöneticiler için zorunlu olacaktır)

  • Ana Gayrimenkulün genel yönetim işleri, onarım, temizlik gibi bakımlar ile asansör, kalorifer, sıcak-soğuk hava sistemi ve sigorta için kat maliklerinden avans alınması, belirtilen işler için harcanması, avansın yetmemesi durumunda tekrar avans toplanması,

  • Ana Gayrimenkulün yönetimiyle ilgili yukarıdakiler dışında bütün ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi,

  • Eğer kat maliklerince yetki verilmişse, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,

  • Ana Gayrimenkulü ilgilendiren tebligatların alınması,

  • Ana Gayrimenkulü ilgilendiren ve hak kaybına uğratmama adına gerekli tedbirlerin alınması

  • Kat malikleri adına, Ana Gayrimenkulün korunması ve bakımının sağlanması için gerekli tedbirlerin alınması,

  • Borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi ve dava açılması,

  • Kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescilinin sağlanması,

  • Kat Maliklerinden toplanan paraların yönetimi, gerekli zamanda kullanılmak üzere kendi adına ana gayrimenkulün yönetici sıfatı da belirtilerek bankada hesap açılması,

  • Ana Gayrimenkulde yer alan asansörlerin güvenli şekilde kullanımın sağlanması için bakım ve işletiminin sağlanması,

  • Kat Maliklerini toplantıya davet etmek,

  • Bunlar dışında, Kat Mülkiyet Kanunu Md 36’da yer alan hüküm gereği belirtilen defterin tutulması, belgelerin saklanması ve yine bu defterin Notere kapattırılması.

Kat mülkiyeti hukukuna ilişkin destek için bize ulaşabilirsiniz.

Yöneticilerin Yönetim Yetkisinin Sınırları Nedir?

Yönetici / Yönetim Kurulu yukarıda da değinildiği gibi Ana Gayrimenkulü (binayı, siteyi) dışarıya karşı temsil eden, iletişimi sağlayan muhatap kişi/kuruldur. Ancak bu durum yöneticiye sınırsız bir yetki vermiyor olup yönetici yalnızca

  • Yönetim planında bulunması,
  • Kanun’da açık şekilde belirtilmesi veya
  • Kat malikleri kurulunun karar alması

hallerinde siteyi / binayı borç altına sokabilecek ve tasarruf edebilecektir. Bu doğrultuda yönetici örneğin binanın yan duvarlarına kendi inisiyatifiyle reklam alamayacağı gibi bir site yönetimi de bahçeye çardak inşa edilmesine karar veremeyecektir. Bu noktada özellikle sitelere hizmet veren firmaların yöneticiyle sözleşme imzalarken yöneticinin bu yönde (yönetim planında gösterilen veya kat malikleri kurulu toplantısında verilen) bir yetkisinin olup olmadığının incelenmesinde fayda vardır. Yöneticinin (gecikmesi halinde zarar doğacak acele haller hariç) önemli nitelikteki bakım ve onarımlar için de kat malikleri kurulundan karar alması gerekmektedir. Ancak basit tadilat gerektiren durumlarda kat malikleri kurulu kararına gerek yoktur. Yönetici kat malikleri kararı olmaksızın yaptığı harcamalar için (işletme projesinde olmasa dahi) kat malikleri kuruluna başvurabilecektir. Yönetici Ana Gayrimenkulün genel yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda dava açma yetkisine de sahiptir. Yine kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılan iptal davalarında yöneticinin de taraf olarak gösterilmesi gerekecektir.

Site Yöneticilerinin Bilgi Sahibi Olması Gereken Hukuki Alanlar

Her ne kadar yukarıda büyük oranda Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında Yöneticilerin dikkat etmesi gereken hususlar özet şekilde sıralanmış olsa da özellikle büyük siteleri işleten yöneticilerin personel çalıştırdıkları ve büyük bütçeleri yönettikleri için bir şirket yöneticisi kadar hukuka hâkim olmalıdır. Bu noktada site yöneticilerinin temel seviyede de olsa bilmesi gereken hukuk alanlarını sıralamak gerekirse;

  • İş Hukuku: Gerek bir personel gerekse de yüz personel çalıştırsın yöneticiler, iş hukukuna dair yoğun bilgi sahibi olmalıdır. Bu kapsamda yöneticiler; bina görevlileri ve diğer personelin kıdem, izin günleri, ihbar süreleri vb haklarını bilmeli; iş kazası yaşandığında dikkat edilecek hususlar, SGK bildirim süreleri, azami çalışma süreleri, işten çıkarma şartları, iş sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler, işyerine ilişkin belgelerin saklanma şartları, iş güvenliği mevzuatı gibi birçok hususta bilgi sahibi olmalıdırlar.

  • Vergi ve Muhasebe: Özellikle ticari işletmesi olan site / toplu yapı yöneticilerinin vergisel mükellefiyetleri bilmeleri; başta stopaj, KDV, damga vergisi ve gelir vergisi olmak üzere vergi mevzuatına ilişkin temel seviyede bilgi sahibi olması gerekmektedir.

  • Borçlar ve Ticaret Hukuku: Özellikle ticari işletmesi olan siteler çeşitli kişi ve kurumlarla sözleşme akdetmekte ve büyük hukuki riskleri üstlenmektedirler. Bu sebeple gerek bu işletmelerin yönetimi gerekse de üçüncü kişilerle olan ticari ilişkilerin sağlıklı şekilde yürümesi adına ticaret ve borçlar hukuku alanlarında bilgi sahibi olmak önem arz etmektedir.

  • İcra Hukuku: Yöneticiler gerek aidat / avans alacakları gerekse de üçüncü kişilerle olan ilişkilerindeki alacakları / borçları için temel seviyede de olsa icra prosedürlerine hâkim olmalı süreci temel hususlarıyla anlayabilecek yetide olmalıdır.

  • Kat Mülkiyeti Mevzuatı: Her ne kadar yukarıda büyük oranda Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site yönetimlerinin dikkat etmeleri gereken hususlar özetlense de tüm mevzuat Kanun’dan ibaret değildir. Bu sebeple Site Yönetimlerinin Asansör İşletme, Bakım Ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği, Binalarda Isı Yalıtımı Yönetmeliği, Konut Kapıcıları Yönetmeliği gibi birçok mevzuat hakkında bilgi sahibi olmaları gerekmektedir.

Asıl işi hukukçuluk olmayan site yönetimlerinin tüm bu alanlarda birden bilgi sahibi olması ve Kanunları doğru şekilde yorumlaması her zaman kolay olmayabilmektedir. Bu sebeple özellikle büyük sitelerin ve binaların / rezidansların yönetiminde yöneticilerinin hukuki ve mali sorumluluklarını asgariye indirmeleri adına alanında uzman avukat ve mali müşavirlerden destek almalarında fayda olup site yöneticisinin görevlerine ilişkin detaylı bilgi için İstanbul Gayrimenkul Hukuk Merkezi’nin Uzman Avukatlarıyla iletişime geçebilirsiniz.

Site Yöneticisinin Görevleri Yargı Kararı

Davacı vekili dilekçesinde özetle; davalı …’ın 8 nolu bağımsız bölüm maliki olduğunu, ancak gider avansı ve aidat borçlarını zamanında ödemediğini, davalının, … 1. İcra Müdürlüğünün 2015/2684 Esas sayılı dosyası üzerinden başlatılan takibe, ödeme emrinde alacaklı olarak belirtilen müvekkiline her hangi bir borcunun bulunmadığını beyan ederek husumet itirazında bulunduğunu, böylece borca itiraz ettiğini, oysaki müvekkilinin … 1. İcra Müdürlüğünün 2015/2684 Esas sayılı dosyasına sunulu vekaletnameye göre Odyssey Park Residence yetkilisi Tom Bendıksen’a vekaleten yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı site yöneticisinin görevi olarak hukuki işlem yapmaya yetkili olduğunu belirtimiştir.

Bu doğrultuda ödeme emrinde de borcun “Odyssey Park Residence A blok 8 nolu daireden” kaynaklı olduğunun açıkça belirtildiğini, müvekkilinin şahsına herhangi bir alacak talebinde bulunmadığını beyan ederek; site yöneticisinin görevleri kapsamında fazlaya dair her türlü dava ve talep hakları saklı kalmak üzere, davalarının kabulü ile borçlunun itirazının iptaline, takibin alacağın geri kalan 5.009,56-TL olan kısmı için devamına ve karşı tarafın asıl alacağın en az %20 si oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesine, asıl alacağa ödeme tarihinden itibaren en yüksek avans faizi uygulanmasına, dava, harç ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Site yöneticisinin görevlerine ilişkin

Mahkemece; site yöneticisinin görevleri kapsamında yönetici ve kat maliklerinin site gider veya avans payı ile ilgili takip ve dava açma hakları bulunsa da, site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince yöneticinin, kat malikleri kurulundan alacağı özel yetki ile kat maliki olmayan bir kişiye vekalet verebileceği, dosyada ise vekalet veren kişilerin kat malikleri kurulundan böyle özel bir yetki almadıkları, sonradan alınan kararın ise yapılan takibi usulsüz bir takip olmaktan çıkarmayacağı gerekçesiyle; davanın dava ehliyeti yokluğundan reddine, karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; ortak gider alacağı nedeni ile başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi görevi Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinin (a) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasındadır, aynı maddenin (i) bendine göre ise kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevi site yöneticisine verilmiştir. Site Yöneticisinin bu görevlerini yerine getirmesi için site yöneticisi olması yeterlidir.

Site yöneticisinin görevleri kapsamında bu tür davaları açmak için, bu davada olduğu gibi site yöneticisinin görevleri kapsamında vekil de tayin edebilir. Ancak dava açmak üzere yetkili kılınmış bir yönetici, davayı bizzat açmadığı taktirde, davayı açmak üzere avukata resmen düzenlenmiş vekaletname verebilir ise de, kat malikleri kurulundan aldığı yetkiyi avukat olmayan birine davayı açmak üzere devredemez. İncelenen dosya kapsamına, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davalının ana taşınmazda bağımsız bölüm maliki ve yetkili yönetici de olmadığı anlaşılmakla, site yöneticisinin görevlerine ilişkin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 25/10/2018 günü oy birliği ile karar verildi.