Temel kural olarak bir bina / site / iş merkezindeki kat malikleri (örneğin ev veya ofis sahipleri) gayrimenkulün yönetimini kendi içlerinden yahut dışardan tayin edecekleri bir kişi veya 3 kişilik bir kurula devredebilirler. Özellikle ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü var ise yönetici seçilmesi mecburi olup daha az sayıda bağımsız bölüm bulunan binalarda yönetici seçimi ise kat maliklerinin isteklerine bırakılarak mecburi kılınmamıştır. Eğer tüm bağımsız bölümler bir kişiye aitse aynı zamanda o kişi kanunen yönetici durumdadır. Bu yazıda da apartman ve site yönetimi nasıl kurulur sorusu cevaplanacaktır.

Site yönetimine ilişkin detaylı bilgi için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Site yönetimi nasıl kurulur
  • Apartman yöneticisi nasıl seçilir
  • Site yönetimi nasıl oluşturulur

Apartmanda Yönetici Seçimi Nasıl Gerçekleşmelidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Md 34’e göre;

“Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”

Hükme bakılacak olursa hem malik sayısını hem de arsa payını kapsayan çift yönlü bir çoğunluk aranmaktadır.

Örneğin 12 daire bulunan bir binanın yönetici seçiminde en az 7 ev sahibinin oyu gerekecek aynı zamanda bu 7 malikin / ev sahibinin (tapuda gözüken) toplam arsa paylarının toplamı da %50’yi geçme şartı aranacaktır.

Bu iki şartın birlikte gerçekleşmesi durumunda yönetici için yeterli çoğunluk sağlanmış olacaktır. Yönetici seçimi “Kat Malikleri Kurulu” tarafından gerçekleştirilecek olup Kat Malikleri Kurulunun oluşumu, yetkileri, toplantı usullerine ilişkin ayrıntılı bilgiyi Kat Malikleri Kurulu başlıklı yazımızdan edinebilirsiniz.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacak olup eski yöneticinin tekrar atanmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. Rızası olmadan yönetici seçilen kişinin görevi kabul konusunda mecburiyeti bulunmamaktadır. Son olarak Kat Mülkiyet Kanunu gereği yöneticinin isim-soyisim ve adresinin gayrimenkulün girişinde görülecek şekilde bir yere (veya ana gayrimenkulün kapısının yanına) çerçeve ile asılması gerekmektedir. Aksi halde talep halinde Sulh Hukuk Mahkeme’si tarafından yöneticiye / yönetim kurulu üyelerine idari para cezası uygulanabilecektir.

Sitelerde Yönetici / Yönetim Kurulu Nasıl Seçilmektedir?

Yukarıda belirtilen seçim yönteminin özellikle binlerce kat malikinin bulunduğu toplu yapılarda / sitelerde uygulanması oldukça zor olacaktır. Bu sebeple Kanun farklı bir usul öngörmüş olup site / toplu yapı kapsamındaki bütün ortak alanlara yönetici seçilebilmesi için bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunu temsil eden toplu yapı temsilcilerinin oyu gerekecektir.

Bu doğrultuda örneğin 800 adet (daire, dükkan vb) bağımsız bölüm bulunan bir sitede yönetici seçilebilmesi için en az 401 adet bağımsız bölümü temsil eden temsilcinin oyu gerekecektir.

Not: Eğer yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa toplu yapı temsilciler kurulu blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticilerinden oluşur. Eğer toplu yapıda blok niteliğinde olmayan yapılar varsa bu bağımsız bölümlerin malikleri de temsilci atayacaktır.

Blok yönetimi ise (o bloktaki gayrimenkullerde malik olan) blok kat malikleri kurulu tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğuna göre yapılan seçimde belirlenecektir. Burada da çifte çoğunluk arandığını, malik sayısının veya arsa payı çoğunluğunun tek başına yeterli olmayacağını belirtmek gerekir.

Son olarak sitelerde / toplu yapılarda yöneticinin seçim usulüne ilişkin yönetim planında farklı bir düzenleme yapılabileceğini belirtmek gerekir. Zaten uygulamada da (özellikle markalı projelerde) müteahhit firmanın yönetimi belirli bir süreliğine kendisine (veya iştiraki olan bir başka şirkete) bıraktığını bilmekte fayda vardır.

Peki Toplantıda Yeterli Sayıya ve/veya Arsa Payı Çoğunluğuna Ulaşılamazsa?

Yukarıda da değinildiği üzere genel kural olarak yönetici seçilebilmesi için sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte sağlanması (toplu yapılarda ise bağımsız bölümlerin çoğunluğunu temsil eden temsilcilerin oyu) gerekmektedir. Kat Malikleri Kurulu / Toplu Yapı Temsilcileri toplantısında, toplantı yeter sayısı oluşturulamaz yahut oluşturulsa bile yönetici seçimi için yeterli çoğunluk sağlanamazsa uygulamada ikinci kez toplantı yapılmakta ve ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla yönetici seçimi gerçekleşmektedir. Ancak Kanun’da yönetici seçiminin yalnızca yukarıda belirtilen usullerle düzenlenebileceği açık şekilde düzenlenmiştir. Dolayısıyla katılanların salt çoğunluğuyla karar alınarak yönetici seçilmesi hukuka aykırı olup Yargıtay kararları da aynı doğrultudadır.

Peki Böyle Durumlarda Yönetici Seçiminin İptali İstenebilir mi?

Evet, gayrimenkulün bulunduğu yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesine başvurularak alınan kararın iptali yani hâkimin müdahalesi istenebilir.

Kat mülkiyeti hukuku ve site yönetimine ilişkin sorularınız için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Birden Fazla Yapılan Toplantıya Rağmen Yönetici Seçilemezse?

Kat Maliklerince yapılan toplantı/toplantılarda yönetici seçimi konusunda, kat malikleri aralarında anlaşamaz / yönetici seçemez ise, kat maliklerinden herhangi biri gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Böyle durumlarda Hakim, mümkünse diğer kat maliklerini de dinleyerek karar verecektir. Mahkeme tarafından atanan yönetici en az 6 ay geçmedikçe kat maliklerince değiştirilemeyecektir.

SİTE YÖNETİMİ NASIL OLUŞTURULUR YARGI KARARLARI

İcra takibi

Davacı, davalı site yönetiminin cari hesap alacaklarından doğan borçlarını ödemediğini, alacaklarının tahsili için başlattığı icra takibine davalının haksız itiraz ettiğini ileri sürerek davalının itirazının iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalı site yönetiminin tüzel kişiliği ve taraf ehliyetinin olmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı şirket, davalı site yönetimine havuz bakımı hizmeti verdiklerini, bu hizmet karşılığı doğan alacaklarının ödenmediğini, alacağın tahsili için başlattığı icra takibine davalının yaptığı haksız itirazının iptali için eldeki davayı açmıştır. Her ne kadar, mahkemece davalı site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmadığı ve taraf ehliyetinin olmadığı gerekçeleri ile dava reddedilmiş ise de gerek apartman ve gerekse sitedeki kat maliklerinin bir araya gelerek site yönetimini oluşturmaları ve karar defterine de bu yöneticilerin 3.kişilerle gerek mal alımı, gerekse hizmet sözleşmeleri yapmaları hususunda yetki vermeleri ve yönetimin yaptığı sözleşmeden tüm kat maliklerinin yararlanmaları karşısında, bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda husumetin sözleşmede taraf olan yönetime yöneltilebileceği Dairemizce istikrarlı olarak kabul edilmektedir.

Bu değişen ve gelişen sosyal ve ekonomik ihtiyaçların bir sonucu olduğu gibi toplu yaşamın getirdiği bir zorunluluktur. Aksi halin kabulünün, havuz bakım hizmetlerine gereksinim duyulan bir sitede tüm kat maliklerinin topluca bu hizmeti sağlayan davacı şirket ile sözleşme yapması gibi bir sonuca yol açacağı gözden kaçırılmamalıdır. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek, davanın esasına girilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Site yönetimi nasıl kurulur

Davacı vekili; müvekkili şirkete kasko sigortalı olan N1 plakalı aracın üzerine davalı F1 Sitesi C blok’daki binadan sıva parçaları düşerek aracın hasarlanmasına neden olduğunu, sigortalıya ödenen 1.211.02 YTL’nın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile ödeme tarihinden itibaren işleyecek Merkez Bankasının kısa vadeli kredilere uygulanan en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Site Yönetimi başkanı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davacı sigorta şirketinin, Genel hükümlere göre haksız fiilden kaynaklanan iş bu davayı Tüzel kişiliği olmayan Yönetime karşı değil kat malikleri aleyhine açabileceğinden site yönetimi nasıl kurulur aleyhine açılan davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece davalı site yönetiminin tüzel kişiliğe haiz olmadığı, site yönetimi nasıl kurulur hususunda tereddüt bulunduğu, bu nedenlede husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle davanın husumet noktasından reddine karar verilmiş ise de; varılan sonuç dosya içeriğine, davanın mahiyetine ve toplanan delillere uygun düşmemektedir. Dava, site yönetimi hasım gösterilerek açılmıştır. Her ne kadar site yönetimi tüzel kişiliğe sahip değilse de, dava dilekçesindeki ileri sürülüşe ve isteğin mahiyetine nazaran davanın yönetim kurulu üyeleriyle birlikte kat maliklerinede yöneltilmesi gerekir.

Dava ekonomisi ve MK’nun iyiniyet ile ilgili ilkeleri de bunu gerektirir. Bu durumda mahkemece davalı gösterilen F1 Sitesiyle ilgili kat maliklerine dava dilekçesiyle duruşma gün ve saatının tebliği ile davaya katılması sağlanıp savunma ve gösterilecek delillerle birlikte değerlendirilip hasıl olacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.