Kimi zaman haczedilen kimi zaman da pay sahipleri anlaşamadığı için paraya dönüştürülmesi gereken gayrimenkuller ekseriyetle icra müdürlüğü aracılığıyla satılmaktadır. Bu süreç gayrimenkul değerlemeden ilana; ihaleden tapuda tescile kadar çeşitli prosedürleri içinde barındırıyor olup hukuken dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunmaktadır. Bu yazımızda da icradan ev almak ve icra müdürlükleri aracılığıyla satılan diğer gayrimenkullerin satın alma prosedürleri incelenecek olup ihalenin feshine ilişkin detaylı bilgi için İhalenin Feshi Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İcradan ev almaya yönelik hukuki sorularınız için bize her zaman ulaşabilirsiniz

İlgili başlıklar:

  • İcradan ev almak
  • İcradan satılık daire nasıl alınır
  • İcradan ev nasıl alınır

Not: Her ne kadar hacizli mal satın almanın ahlaken yanlış olduğunu düşünenler olsa da; bu görüşün yanlış olduğunu ifade etmek gerekir. Zira ihaleye katılan sayısı ne kadar az olursa hacizli gayrimenkul o kadar ucuza satılacaktır. Bu durum ise hem borçlunun borcunun bitmemesine hem de alacaklının alacağını daha zor tahsil etmesine sebep olacaktır. Bu sebeple hacizli gayrimenkulün gerçek değerinde satılabilmesi için mümkün olduğunca çok alıcının ihaleye girmesi gerekmektedir.

İcra İhalelerinden Ev Alırken Bilinmesi Gerekenler

  • İcradan alınan gayrimenkullerin piyasa koşullarından çok daha ucuza alınabileceği düşünülmemelidir. Zira özellikle elektronik ihale sisteminin gelmesiyle birlikte icradaki gayrimenkuller gerçek değerlerine oldukça yakın bedellere satılmaktadır.

  • İhalesi yapılan gayrimenkulün teklif verilmeden önce bizzat yerinde görülmesinde fayda vardır. Bu noktada emlakçılardan yahut internet üzerinden yapılacak karşılaştırmalarla rayiç bedel tahmin edilmelidir. Ayrıca ihaleye teklif vermeden önce icra dosyasının ve bilirkişi raporunun incelenmesinde büyük fayda vardır.

  • Bilirkişi raporundaki ifadelerin güncelliğini kaybedebileceğinin farkında olunmalıdır. Zira sonraki süreçte gayrimenkulün (kapısının kırılması, kaloriferlerinin değişmesi vb) hasar alma ve (imar planının değişmesi, heyelana maruz kalması vs) durumunun değişme riski her zaman mevcuttur.

  • Gayrimenkulün iskân durumu, yönetim planı, vaziyet planı ve imar planının incelenmesi yerinde olacaktır. Detaylı bilgi için “Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

  • İhaleye çıkan gayrimenkulde kiracı varsa satıştan hemen sonra yerleşmek / başkasına kiraya vermek mümkün olmayacaktır.

  • Alınan gayrimenkulün kısa süre başkasına yüksek fiyatlarda satılması halinde gelir vergisi ödeneceği bilinmelidir.

  • İhaleyi kazandıktan sonra vazgeçilmesi halinde detayları aşağıda açıklanacağı üzere birçok masrafla karşı karşıya kalınacağı bilinmelidir.

İcradan Ev / Gayrimenkul Alma Süreci Nasıl İşlemektedir?

Değer Belirleme ve İlan

Her ne kadar icradan gayrimenkul alacak kişiler, yalnızca ihaleye verecekleri teklifle sürece dahil olsalar da; değer belirleme ve ilan prosedürlerine de kabaca hakim olunmalıdırlar. Zira bu aşamalarda hukuka aykırılık olması halinde ihale feshedilebilecektir. Bu durum ise alıcıların para ve zaman kaybetmesine sebep olabilecektir.

Gayrimenkulün güncel tapu takyidatıyla imar ve çap durumuna ilişkin yetkili mercilerden yazı alındıktan sonra dosya; satılacak gayrimenkulün kıymet takdirinin yapılabilmesi için bilirkişiye gönderilecektir. Bilirkişi sunulan belgeleri inceleyip ve diğer gerekli araştırmaları yaparak satışa sunulan gayrimenkulün değerini tespit edecektir. Değerlemeye ilişkin bu rapor hem tapu kaydındaki ilgililere hem borçlulara hem de alacaklılara tebliğ edilecektir.

Bu noktada rapor kendisine tebliğ edilen kişilerin 7 gün içerisinde kıymet takdirine itiraz etme hakkı bulunduğunu belirtmek gerekir. Gerekli masraf ve ücretin yatırılması halinde mahkeme yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilecektir. Herhangi bir itirazda bulunulmaması halinde kıymet takdiri kesinleşmiş sayılacak ve bundan sonraki işlemlerde bu değer esas alınacaktır. Söz konusu gayrimenkulde (imar değişikliği, doğal afet vb) çok önemli değişiklikler olmadığı sürece kıymet takdirine ilişkin rapor geçerliliğini 2 yıl koruyacaktır. Kıymet takdirinin kesinleşmesiyle birlikte açık artırmanın ilanı aşamasına geçilebilecektir.

İcradan ev alma sürecinde ilan, birinci açık artırma ihalesinden en az bir ay önce yapılmalı aynı zamanda tüm borçlulara ve tapu kaydındaki ilgililere tebliğ edilmelidir. İlanlar https://www.ilan.gov.tr/ adresinde de yayınlanacaktır. Ayrıca gerekli görülmesi halinde tirajı 50.000 üzerinde olan gazetelerden birinde de ilan yayınlanabilecektir. İlanda gayrimenkulün rayiç değeri, bulunduğu yer, önemli vasıfları, üzerindeki irtifak hakları, ipotekler, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer / gün / saat hususları belirtilir. Bu şartlara uyulmaması, ihalenin feshine sebebiyet verebilecektir. Ayrıca icradan gayrimenkul almak için ihaleye katılacak kişilerin gayrimenkulün rayiç değerinin %20’sini icra dairesine ödemeleri yahut teminat mektubu vermeleri gerektiği hususu da ilanda belirtilecektir.

İhaleye Kimler Katılabilecektir?

Yukarıda da belirtildiği üzere açık artırma ihalesinden önce katılımcılar, tespit edilen rayiç değerin %20’sini teminat olması amacıyla icra müdürlüğünün hesabına yatırmalıdır. Burada nakit para yerine milli bankalardan alınan teminat mektuplarının da kabul edildiğini belirtmek gerekmektedir.

Dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de alış bedelinin ihaleden sonraki en geç 10 gün içinde ödenebilecek olmasıdır. Aksi takdirde ihalenin yenilenmesinden kaynaklanan tüm masraflar ve zararlar ihaleyi kazanan tarafından ödenmek durumunda olacaktır. Finansmanın (satın alınacak gayrimenkulün teminat gösterilerek) banka kredisi yoluyla sağlanmasının da oldukça zor olduğunu belirtmek gerekir. Zira ihaleden sonraki 1 yıl içinde ihalenin feshi davası açılabileceğinden bankalar bu durumlarda kredi vermeyi tercih etmemektedirler.

İcra İhalesine Teklif Vermek

İhaleye verilecek teklifler elektronik ortamda verilen ve fiziki ihalede öne sürülecek teklif olarak iki açıdan incelenebilir. Elektronik ortamda verilecek tekliflerin ilan edilen ihale tarihinin 20 gün öncesinden bir gün öncesine kadar geçen sürede sunulması mümkündür. Bu teklifler gayrimenkulün ilan edilen değerinin %50’sinden düşük olamayacaktır. Bu kişilerin de (yukarıda da ifade edildiği üzere) kıymet takdir raporuna göre belirtilen değerin %20’si oranında teminat göstermeleri gerektiğini hatırlatmak gerekmektedir. İhaleye elektronik ortamdan katılmak isteyen kişiler söz konusu ortama https://esatis.uyap.gov.tr/esatis/index.html adresini kullanarak ulaşabileceklerdir. 

Alıcıların ihaleye bizzat katıldığı durumlarda açık artırma usulü uygulanacaktır. Alıcı yerine vekâletname sunan vekili de artırmaya katılabilecek ve ihaleye en yüksek teklifi veren alıcı açık artırmayı kazanacaktır. Satış işlemi satış memurunun üç defa bağırmasıyla birlikte tamamlanacaktır. İlk ihalede verilen tekliflerin gayrimenkulün rayiç değerinin %50’sine ulaşmaması durumunda satış en az 20 gün sonra yapılacak ikinci ihaleye kalacaktır. Verilen tekliflerin ikinci ihalede de bu rakama ulaşmaması halinde satış düşecektir. Gayrimenkulün tekrar ihaleye çıkarılması için dosya alacaklılarının satış talebinde bulunması ve gerekli masrafları yeniden yatırması gerekecektir.

İcradan Ev Alırken İhale Kazanıldıktan Sonraki Süreç Nasıl İşlemektedir?

İcradan ev almaya ilişkin ihale tamamlandıktan sonra ihaleyi kazanan alıcı satış bedelini (önceden ödediği %20’lik bedeli mahsup ettikten sonra) icra dairesine ödemelidir. Burada icra memuru 10 günü geçmeyecek şekilde alıcıya mühlet verecektir. Burada 7 gün içinde ihalenin feshi için dava açılmazsa ihale kesinleşecek ve tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak gayrimenkulün devri sağlanacaktır. Ancak ihalenin feshi davası açılırsa alıcı yine de satın alma bedelini ödemek zorunda olup gayrimenkulün devri için davanın sonuçlanmasını bekleyecektir. Bu konuda daha detaylı bilgi için ihalenin feshi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Bu davanın açılması halinde ödenen satış bedeli dava süresince nemalandırılacaktır.

İhale tamamlandıktan sonra en yüksek fiyatı teklif eden alıcının ihaleden cayması mümkün olmayacaktır. Alıcının kendisine verilen sürede satış bedelini ödememesi halinde kendisinden önce en yüksek teklifi veren alıcıya teklif götürülür. Bu kişi 3 gün içerisinde almaya karar verirse satış işlemi o kişiye yapılacaktır. Eğer o kişi cevap vermez yahut olumsuz cevap verirse yeniden açık artırmaya çıkarılacaktır. Burada en yüksek teklifi verip de parayı ödemeyen ilk alıcı satış bedelleri arasındaki farktan, satış masraflarından ve faizlerden sorumlu olup bu bedeller yatırdığı teminattan kesilecektir.

Örneğin 100.000 TL teminat yatırılarak girilen ihalede 450.000 TL’yle en yüksek teklif veren alıcının kendisine verilen 10 günlük sürede satış bedelini ödemediği bir durumu ele alalım. Burada gayrimenkul tekrar satışa çıkarılarak 420.000 TL’ye satılırsa ilk alıcı 30.000 TL’lik farktan, faizden ve satış masraflarından sorumlu olacak ve bu bedeller ihaleye girmeden önce ödenen 100.000 TL’den karşılanacaktır. Eğer gayrimenkul kendisinden sonra en yüksek teklifi veren kişiye 445.000 TL bedelle satılmışsa ilk alıcı 5.000 TL’lik farktan sorumlu olacaktır.

İhale bedeli zamanında ödenerek edinilen bir gayrimenkulde (kiracı, oturma hakkı sahibi vb) hukuken hak sahibi olanlar dışında bir işgalci varsa bu kişilere gayrimenkulü 15 gün içinde terk etmeleri için tahliye emri gönderilir. Bu emre aykırı davranılması halinde işgalci zorla çıkarılacaktır.

İcradan gayrimenkul satın almak prosedürüne ilişkin herhangi bir hukuki sorunuz olması halinde alanında uzman avukatlarımıza her zaman danışabilirsiniz.

İhale Alıcısı Satış Bedelinden Başka Hangi Masrafları Ödeyecektir?

İhale Alıcısı Satış Bedeline ilave olarak KDV, damga vergisi, tapu harcını da ödemekle mükellef olacaktır.

  • KDV: Alıcı; icradan ev almaya ilişkin satış bedelinin %1’inden %18’ine kadar değişen aralıklarda KDV ödemekle mükellef olacaktır. Burada ödenmesi gereken KDV oranı ihale ilan metninde belirtilecek olup satın alınan gayrimenkulün m2’si, cinsi ve (binalarda) gayrimenkulün inşaat ruhsatı alınış tarihine göre değişkenlik arz edecektir. Örneğin net alanı 150 m2’den düşük gayrimenkullerde ödenmesi gereken KDV oranı %1 olacaktır.

  • Damga Vergisi: Satış Bedelinin binde 5,69’u olarak ödenecektir.

  • Tapu Harcı:Tapuda satış işlemleri için ödenmesi gereken tapu harcının (%4) yarısı alıcı tarafından karşılanacaktır. Ancak uygulamada tüm tapu harcının alıcı tarafından ödendiği ve yarısının icra dairesinden iade alındığının bilinmesinde fayda vardır.

İCRADAN EV ALMAK YARGITAY KARARLARI

İcradan Ev Nasıl Alınır

21. HD., Esas 2018/1762 Karar 2019/650 Tarih 6.2.2019

Dava ödeme emrinin iptali ve icradan ev alma istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmişse de bu sonuca eksik araştırma ve inceleme sonucu varılmıştır. Dosyadaki kayıt ve belgelerden; dava konusu 2015/39944 sayılı ödeme emrinin 2015/1-9 dönemlerine ilişkin borcu içerdiği, dava dışı borçlu … Turizm İnşaat Sosyal Sportif Tesis İşlt. Ltd Şti’nin 16.12.2014 tarihli genel kurul toplantısında … 9. İcra Müdürlüğünün 2012/18 esas nolu kararına göre şirket ortaklarından…’ın açık artırma neticesinde, 200 adet hisse karşılığı 5.000,00 TL sermaye tutarının tamamının davacıya devredilmesine karar verildiği, davacı vekilinin 14.12.2017 tarihli duruşmada; “Borçlu şirket borcu yapılandırdı. Borç ödenmektedir. Müvekkilimiz yapılandırması yoktur. Şirket bütün kurum borcunu yapılandırmıştır. Bu hususta şirketten tahsil edilebilir olduğunu ortaya koymaktadır.” beyanında bulunduğu anlaşılmaktadır.

Bu noktada;

Davanın yasal dayanağını oluşturan 6183 sayılı Yasanın 35. maddesine göre; limited şirket ortakları şirketten tamamen veya kısmen tahsil edilemeyen veya tahsil edilemeyeceği anlaşılan amme alacağından sermaye hisseleri oranında doğrudan doğruya sorumlu olurlar ve bu kanun hükümleri gereğince takibe tabi tutulurlar. Ortağın şirketteki sermaye payını devretmesi halinde, payı devreden ve devralan şahıslar devir öncesine ait amme alacaklarının ödenmesinden birinci fıkra hükmüne göre müteselsilen sorumlu tutulur. Amme alacağının doğduğu ve ödenmesi gerektiği zamanlarda pay sahiplerinin farklı şahıslar olmaları halinde bu şahıslar, amme alacağının ödenmesinden birinci fıkra hükmüne göre müteselsilen sorumlu tutulur.

Somut olayda;

limited şirket ortakları için takip yapabilmenin dolayısıyla icra yoluyla gayrimenkul satışının ön şartı şirketten tahsil imkansızlığının ortaya konulması olduğu dikkate alınmadan, davadışı asıl borçlu limited şirketten borcun tahsil imkanı araştırması yapılıp yapılmadığı belirlenmeden, dava dışı borçlu şirketin yapılandırmasına ilişkin belgeler getirtilmeden davacının borçtan sorumlu tutulması isabetsizdir.Mahkemece yapılacak iş;

1- Dava dışı borçlu limited şirketten tahsil imkanına ilişkin belgeleri ve davacı vekilinin beyan ettiği yapılandırmaya ilişkin belgeleri getirtmek

2-Dava dışı borçlu şirket tarafından yapılandırmaya ödeme emrinin tebliğinden önce başvurulduğu takdirde tahsil imkanının ortadan kalkmadığı anlaşılamadıkça ödeme emri gönderilemeyeceğini dikkate almak

3–Dava dışı borçlu şirket tarafından yapılandırmaya ödeme emrinin tebliğinden sonra başvurulduğu takdirde yapılandırma sonucunu beklemek

4-Dava dışı borçlu şirketin yapılandırmaya uygun ödeme yapmayarak yapılandırmayı bozduğu ve şirketten başka şekilde tahsil imkanı kalmadığı da belirlendiği takdirde icradan ev almak ve kurum tarafından ödeme emri gönderilebileceğini dikkate almak ve tüm delilleri birlikte değerlendirerek sonucuna göre karar vermekten ibarettir.Mahkemece, bu maddi ve hukuki olgular gözetilmeksizin eksik araştırma sonucu yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

O halde davacı vekilinin bu yönleri amaçlayan temyiz itirazları kabul edilmeli ve hüküm bozulmalıdır.SONUÇ:Hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 06/02/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.

İcradan Ev Almak Karşı Oy

14. HD., Esas 2016/11260 Karar 2019/991 Tarih. 6.2.2019

Davacı, 09.02.2010 tarihli 9500 TL ve 15.000 TL bedelli 2 adet banka dekontuna, 20.08.2010, 20.09.2010, 20.10.2010 keşide tarihli toplamı 140.000 TL meblağlı 3 adet çeke, banka kredi ödeme ekstresine, konut kredisi sigorta poliçelerine dayanmış 2012 yılı Ocak ayına kadarki taksit ödemelerini kendisi yaptığını, kalan bedele mahsuben de ortak muristen kalan bazı mülklerin karşı tarafa bırakıldığını savunmuştur.

Mahkeme, çeklerin sebepten mücerret olması ve başkaca yazılı delil ibraz edilemediği gerekçesi ile davanın reddine karar vermiştir.

Davalı, davaya konu taşınmazı 19.02.2010 tarihinde 24.500TL peşin bakiyesi ise konut kredisi kullandırılarak dava dışı bankadan satın almıştır.

Davacı ve davalı kardeştir.

Davacı ve eşinin 09.02.2010 tarihli aynı bankaya “%5 peşinat” ve “bloke paralar” açıklaması içeren toplamı 24.500TL olan ödeme dekontları dosyaya mübrezdir.

3 adet çekin davacı tarafından davalıya keşide edildiği de uyuşmazlık konusu değildir. Davacının aralarındaki davaya konu hukuksal ilişkinin sebebi olarak göstermesi karşısında davalının sebepten mücerret savunmasına itibar edilemez. Keza çeklerin keşide tarihi ve miktarları itibariyle taraflar arasındaki inançlı işlem dışında başkaca bir ilişkiye ait olduğu konusunda ispat yükü davalıladır. Davalıya sebebi açıklaması ve ispatlaması için süre verilmelidir.

Davacının dayandığı banka dekontları, sigorta policesi ve çekler yazılı delil kabul edilerek diğer dellilerle birlikte davacının inançlı işlemi ispatladığı kabul edilerek ödemenin tamamının yapılıp yapılmadığı hususunda diğer taraf delilleri de araştırılarak sonuca göre karar vermesi gerekirken icradan ev almaya ilişkin asıl davanın reddine ilişkin kararın bozulması gerektiği gerekçesi ile sayın çoğunluğun onama düşüncesine iştirak edemiyorum.

İcra Yoluyla Satış

20. HD., Esas 2017/6678 Karar 2019/838 Tarih 11.2.2019

Dava dilekçesinde, davacının, davalılar … ve …’ın kendisine olan borcu nedeniyle 11. İcra Müdürlüğünün 2011/3366 E sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, … ili, … ilçesi, … mahallesi, 11482 parselde bulunan taşınmazın ise davalılar … ve …’ın babası …’a ait olduğunu, anılan gayrimenkule haciz koymuş bulunduklarını, … 20. İcra Hukuk Mahkemesinin 2013/460 E-2013/521 K. sayılı ve 19/06/2013 tarihli gerekçeli kararı ile davacıya ortaklığın giderilmesi için dava açma yetkisinin verildiğini, bu nedenle davanın kabulü ile dava konusu gayrimenkulün borçlu … ve …’a ait hisseler üzerindeki ortaklığının aynen taksimine, bu mümkün olmadığı takdirde ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu … ili, … ilçesi, … mahallesi, … mevkii 11482 parsel sayılı, cilt:119, sayfa:11678 nolu, 291,00 m2, arsa vasıflı taşınmazın ortaklığının genel açık arttırma (icradan ev almak) ile satılarak giderilmesine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dosya kapsamından tapuda arsa vasfında olan uyuşmazlık konusu 11482 parsel sayılı taşınmazın halihazırda da üzerinde bulunan yapıya iskan verilemeyeceği ve kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmadığı anlaşılmakla mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, taşınmazın icradan ev almak suretiyle satış bedeli üzerinden temyiz edenlerin payına düşen paranın binde 11,38 oranında hesaplanacak onama harcından peşin alınan harcın mahsubu ile artanının alınmasına 11/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.

İhalenin Feshi ve İcradan Satılık Daire Nasıl Alınır

12. HD., Esas. 2011/26221 Karar. 2012/10525 Tarih. 2.4.2012

İcra İflas Kanunu’nun 133/2 maddesinde; “ İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesuldürler. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairece tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur” yasal düzenlemesine yer verilmiştir.

İcradan satılık daire nasıl alınıra ilişkin somut olayda, şikayetçinin  05.04.2011 günü yapılan  ihalede taşınmazı  satın aldığı,   bilahare icra müdürlüğü’nce, İİK’nun 133. maddesi hükmüne göre, 68.000,00 TL ihale bedeli şikayetçi tarafından yatırılmadığından ihalenin re’sen  feshine karar verilerek taşınmazın yeniden satışa çıkarıldığı, 01.07.2011 günü yapılan sonraki ihalede,  aynı  taşınmazın 76.000,00 TL’ye dava dışı A.G.ye ihale edildiği görülmektedir.   İhalenin feshi istemi ile dava açıldığı için sözü edilen bu ikinci ihalenin de henüz kesinleşmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, ihalenin feshine karar verilmesi halinde taşınmazın yeniden ihaleye çıkarılabileceği ve şikayetçinin yukarıda açıklanan yasa maddesinde öngörülen hukuki sorumluluğunun doğabileceği dikkate alındığında, ihale öncesinde yatırdığı teminatın bu aşamada şikayetçiye iadesi mümkün bulunmadığından şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, şikayetin kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 02.04.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.