Bir yapının inşası belirli izin ve kurallara tabi olup inşa faaliyetinin imar düzenine ve mevzuata uygun olması gerekmektedir. Bir yapının inşaatına / esaslı tadilatına başlanılmadan önce “Yapı Ruhsatı (İnşaat ruhsatı) alınması bu kapsamdaki en önemli şartlardan biridir. Zira yapının / binanın imara uygun olması için yapı ruhsatı / inşaat ruhsatı alınması gerekmektedir. Aksi taktirde o yapının imara aykırı olması gerekçe gösterilerek yıkılması gündeme gelebilecektir.

Yapı Ruhsatı / İnşaat ruhsatına ilişkin hukuki sorularınız için avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Yapı ruhsatı 
  • İnşaat ruhsatı
  • İnşaat ruhsatı nedir
  • İnşaat ruhsatı nasıl alınır
  • Yapı ruhsatı nedir
  • Yapı ruhsatı nasıl alınır
  • Yapı ruhsatı nereden alınır
  • Yapı ruhsatı için gerekli belgeler
  • İnşaat ruhsatı süresi

Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?

Yapı ruhsatı için kural olarak Yapı Sahibinin (Arsa Sahibi, Bina Sahibi) veya yasal temsilcilerinin (vekil v.b.) başvurması gerekir. Eğer yapı / arsa üzerinde birden fazla kişinin payı / hissesi varsa ortakların tamamının birlikte başvurması elzemdir. Ancak uygulamada da sıklıkla görüldüğü üzere Müteahhit, arsa sahiplerinden vekâlet alarak da yapı ruhsatı için başvurabilecektir. Bu konuda daha detaylı bilgi için “Müteahhite Vekalet Verirken Dikkat Edilmesi Gerekenler” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Başvuru Belediye veya Valiliğe bir dilekçe ile başvurularak yapılır. Bu dilekçeye;

  • Tapu

  • Statik Proje

  • Elektrik ve Tesisat Projeleri,

  • Resim ve Hesapları

  • Röperli veya Ebatlı Kroki

eklenir. Kanun’da belirtilmiş belgeler bunlar olmakla birlikte; ek durum ve şartlara göre, yapı denetim hizmet sözleşmesi, yapı denetim taahhütnamesi, yapı denetim izin belgesi ve denetim hesabına paranın yatırıldığına dair dekont, imar çapı, numarataj krokisi, ölçü krokisi, yapı sahibinin kimlik bilgisi, “yapı sahibi (arsa sahibi) ve müteahhitin vergi dairesine borcu yoktur” yazısı, Müteahhit ve Arsa Sahibi arasında yapılan sözleşme, varsa asansör tavan projesi, Müteaahit’in ticaret odası faaliyet belgesi ve Sicil tasdiknamesi gibi belgeler de istenebilmektedir.

Yapı ruhsatı alınmış bir binada daha sonradan değişiklik yapılmak istenmesi durumunda da yeniden yapı ruhsatı / inşaat ruhsatı alınması gerekmektedir. Bu değişiklik binanın tamamını kapsıyorsa mimarı proje de yeniden çizilmelidir. Basit tadilat;

  • Derz, iç ve dış sıva,

  • Boya, badana,

  • Oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları,

  • Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri,

  • Çatı onarımı ve kiremit aktarılması

gibi tadilatlar olup belediyelerce hazırlanan imar yönetmeliklerinde belirtilen ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar da ruhsata tabi değildir.

İnşaat ruhsatı başvurusunda bir eksiklik ve hata olmaması halinde başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde yapı ruhsatı verilir. Eksilik ve hata olması durumunda idare, başvuru tarihinden itibaren 15 gün içinde yazılı bildirimde bulunur. Eksiklik ve hataların giderilmesi durumunda, 15 gün içinde inşaat ruhsatı verilir.

İnşaat Ruhsatının Süresi ve Yenilenmesi

  • Ruhsat tarihinden başlayarak 2 yıl içinde inşaata başlanılmayan

veya

  • Başlanıp her ne sebeple olursa olsun 5 yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içerisinde ruhsat yenilemesi de yapılmayan

yapılara verilen ruhsatlar hükümsüz sayılır. 5 yıllık süre içerisinde inşaatın tamamlanmayacağının anlaşılması durumunda 5. yılda ruhsat yenilenmesi yapılır. Bu yenilemede ilk ruhsat alırken yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.

Süre dolmasına rağmen yenileme süresi içerisinde ruhsatın yenilenmemesi halinde veya ruhsat başlangıç tarihi itibariyle 2 yıl içinde inşaat başlanmaması halinde, bu yapılar ruhsatsız sayılacaklar ve yeniden yapı ruhsatı için başvurulurken güncel imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır.

Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili (değişikliği) sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin (daire, işyeri gibi) brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde harç yeniden hesaplanacak ve duruma göre daha önceki başvuruda ödenen harç mahsup edilerek ilave tutar ödenebilecektir. Ancak yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmayacaktır.

Yapı Ruhsatını Alma Yükümlülüğü Kimdedir?

Taraflar arasındaki sözleşmede aksi belirtilmedikçe;

  • Arsa imar durumunun alınması,
  • Plan ve projelerin onaylatılması ve
  • Yapı izninin alınması

İş Sahibi (Arsa Sahibi/Sahipleri)’in görevidir. Bu konuda ayrıntılı bilgiyi “Yapı Ruhsatı Alma Ve Yapı Denetim Sözleşmesi Yapma Kimin Sorumluluğundadır?” başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.

İnşaat Ruhsatı alınması, Sözleşmeyle Müteaahit’e bırakılmış olmasına rağmen Müteahhit yükümlülüğünü gereğince yerine getirmezse, arsa sahibinin uğradığı cezalardan ve zararlardan sorumlu olacaktır. Benzer şekilde Müteahhitin Sözleşme’de belirtilen sürede yapı ruhsatı alamaması halinde arsa sahibi, duruma göre Sözleşme’den dönme veya tazminat isteme haklarını kullanabilecektir.

İnşaatın, Yapı Ruhsatına uygun süre ve şekilde tamamlanması sonrasında, Yapı Kullanım izin belgesinin de (İskan) ilgili idareden alınması gerekmektedir. Yapı kullanma izni, bir yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığını ve tamamlandığının tespit edilmesiyle verilir. Buna ilişkin Yapı Kullanma İzin Belgesi başlıklı yazımızda ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.

Yapı ruhsatı / İnşaat ruhsatına ilişkin hukuki danışmanlık için bize ulaşabilirsiniz.

YAPI RUHSATI YARGI KARARLARI

Taraflar Arasındaki Sözleşme

Hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan ve ayıplı imal edilen eserin rüzgarda yıkılması nedeniyle uğranılan zararın giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında imzalanan 08.10.2002 tarihli sözleşmenin konusu, davacılara ait arsa üzerinde davalı yüklenici tarafından prefabrik konut yapımına ilişkindir. Sözleşmenin 5. maddesinde belediye işleri, proje, zemin etüdü, yapı denetim vs. işlerin sözleşme ücretine dahil olmadığı belirtilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca 26. maddedeki istisnalar dışında tüm yapılara ruhsat alınması zorunludur. Yetkili belediyeler ve il imar müdürlüklerinin inşaat (yapı) ruhsatı vermeleri için, inşaatın kamu düzenine ilişkin imar mevzuatına uygun yapılmasının sağlanması bakımından plan ve projelerinin bulunması gerekir. Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm olmaması ve yükleniciye bu işler için vekaletname verilmemiş olması halinde plan ve projeleri çizdirmek ve inşaat ruhsatını almak arsa (iş) sahibinin görevidir. Ruhsata tabi inşaatın ruhsatsız yapılması halinde ruhsatsız ve kaçak inşaatı yapan yüklenici kusurlu olduğu gibi ruhsat alma edimini yerine getirmeyen arsa sahipleri de kusurludur. Mahkemece dava konusu yapının ruhsata tabi olup olmadığı ve ruhsatın alınıp alınmadığı araştırılmamıştır.

Bu durumda

mahkemece öncelikle yetkili belediye veya il imar müdürlüğünden dava konusu yapının ruhsata tabi yapılardan olup olmadığı ve ruhsat alınıp alınmadığı sorulup saptanarak, ruhsata tabi olup alınmamış ise sözleşmede aksine hüküm olmadığı ve yükleniciye bu konuda verilmiş vekaletname de bulunmadığından projesiz ve ruhsatsız inşaat yaptıran davacı arsa sahiplerinin müterafik kusurları bulunduğu kabul edilerek BK’nun 44. maddesi de göz önünde tutulmak suretiyle davalı yüklenicinin sorumlu olduğu zarar miktarının belirlenmesi gerekirken eksik inceleme sonucu zararın tamamından sorumlu tutulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

Yıkım Kararı

Soruşturulacak Evrak : Belediye Encümenince alınan yıkım kararının gereğini yapmamak.

Eylem Tarihi : 1989-2000 yılları arası

Yetkili merciin kararı : 4483 sayılı Kanun uyarınca soruşturma izni verilmesine .

Karar itiraz edenler : Hakkında soruşturma izni verilen Belediye Başkanı …………. ve diğer 3 kişi

İçişleri Bakanlığından 26:1.2001 gün ve 0736 sayılı yazı ile gönderilen dosya 4483 sayılı Memurlar ve Diğer Kamu Görevlilerinin Yargılanması Hakkında Kanunun 9 uncu maddesi uyarınca incelenerek gereği görüşüldü :

Mülkiyeti …………. ile ……………’ya ait …………. mahallesi ………. sokak 8 pafta 390 ada ve 20-21 no’lu parsel üzerine yapılan binanın ruhsata bağlanamayan (kaçak) ilave kısımlarının yıkımı konusunda belediye encümenince 14.3.1989 gün ve 371 , 16.11.1989 gün ve 1281 sayı ile alınan kararların hakkında soruşturma izni verilenlerin göreve gelmelerinden 10 yıl önce alınmasının yanında ilçede hakkında yıkım kararı alınan 2407 adet kaçak yapının bulunması nedeniyle teknik olanaklar dahilinde kararların gereğinin yerine getirileceği dosya kapsamından anlaşıldığından Belediye Başkanı …………. ve diğer 3 kişi tarafından yapılan itirazların kabulü ile 26.06.2000 gün ve 2000/289 sayılı kararın itiraz edenler yönünden kaldırılmasına 16.03.2001 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

Ayrışık Oy : Mülkiyeti ……………… ile …………..’ya ait ……………. mahallesi ………….. sokak 8 pafta 390 ada ve 20-21 nolu parsel üzerine yapılan binanın kaçak kısımlarının yıkımı konusunda belediye encümenince 14.3.1989 gün ve 371, 16.11.1989 gün ve 1281 sayı ile yıkım kararlarının uygulanmaması üzerine Yakınıcı ………… vekili Avukat ………… tarafından belediye başkanlığına 16.1.1998 tarihli dilekçenin verilmesine rağmen haklarında soruşturma izni verilenlerce soruşturmanın sona erdiği 21.6.2000 tarihi itibariyle söz konusu kararların gereğinin yapıladığı anlaşıldığından yapılan itirazların reddi gerekeceği görüşü ile aksi yönde alınan çoğunluk kararına katılmıyorum.

İnşaat Ruhsatı

Taraflar arasında görülen alacak davası sonucunda verilen hükmün düzeltilerek onanmasına ilişkin Dairemizin 20.12.2012 gün ve 5285 Esas, 7541 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü:

– KARAR –
  • Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin üyesi olduğunu,
  • çekilen kur’a sonucu 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin müvekkiline tahsis edildiğini,
  • daha sonra 1 numaralı bağımsız bölümün de müvekkili tarafından iktisap edildiğini,
  • davalı kooperatif adına alınan inşaat ruhsatlarında öngörülen beş yıllık yasal süresi içinde inşaatlara başlanılmadığı gibi, yapılan tüm uyarılara rağmen ruhsatların yenilenme işlemlerinin yapılmadığını,
  • 26.06.2004 tarihli genel kurulun 4. numaralı kararı ile her ortağa inşaat yapımında kişisel olarak tasarruf yetkisi tanınması sonucunda inşaat işlerini yapmak isteyen müvekkilinin, davalı kooperatif tarafından yapı ruhsatlarının yenilenmemesi nedeniyle yeni baştan projelendirilip, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi almak, fazladan harç ve diğer giderleri ödemek zorunda kaldığını,
  • bu nedenle zarara uğradığını ileri sürerek,
  • şimdilik 14.183,23 TL’nin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif temsilcileri, zamanaşımı def’inde bulunarak davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, bir yıllık zamanaşımının geçtiği, ayrıca davalı kooperatifin 26.06.2004 tarihinde yapılan genel kurul kararların geçerli olduğu ve bu kararlarda hukuka aykırı bir durumun bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyiz istemi üzerine,

Dairemizin 20.12.2012 tarih ve 5285 E., 7541 K. sayılı ilamı ile, “davanın sadece genel kurul kararının hukuka aykırı bulunmadığı sebebine dayalı olarak reddi gerekirken, ayrıca BK’nın 60. maddesinin de karara gerekçe yapılmasında isabet görülmemişse de, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK’nın 438/7 ve son maddesi uyarınca hükmün gerekçesi değiştirilmek ve düzeltilmek suretiyle” onanmıştır.

Bu kez, davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici sebeplere göre, HUMK’nın 440.maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.