Oturma hakkı (diğer adıyla sükna hakkı);

“Belirli bir kişiye bir binada veya binanın bir bölümünde oturma hakkı veren, konut olarak ondan yararlanma hakkı tanıyan bir haktır.”

Bu yönüyle bakıldığında oturma hakkı kira ilişkisine benzetilebilecektir. Ancak oturma hakkı; hak sahibi için kiracı olmaya nazaran ciddi avantajlar sağlayan bir haktır.

Zira hukuk terminolojisinde kira ilişkisi “şahsi” bir hak, oturma hakkı“ ayni (eşyaya bağlı)” bir haktır. Yani oturma hakkı sahibi; ev satılsa dahi bu durumdan etkilenmeyecek olup eğer aradaki ilişki kira sözleşmesi olsaydı kiracı evi terk etmek zorunda kalabilecektir.

Bu hak tapu kayıtlarına işlenmekte, dolayısıyla tapu siciline şerh edilebilmektedir. Oturma hakkı, sadece oturmaya elverişli gayrimenkuller üzerinde yani o kişinin içinde oturabileceği konut gereksinimini sağlayabileceği bir gayrimenkulde kurulabilir.

Oturma hakkına ilişkin hukuki sorularınız için avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Oturma Hakkı 3 şekilde sağlanabilir;

• Oturma hakkı, hak sahibinin binanın tamamından tek başına ve bağımsız olarak yararlanacağı şekilde kurulabilir.

Bir villanın yahut dairenin kullanımından lehine oturma hakkı verilen kişinin tek başına yararlanması bu duruma örnek gösterilebilir.

• İkinci durum olarak, oturma hakkına sahip kişi (lehine oturma hakkı verilen),  bina da bir bölüm veya dairede bazı odalarda malikle (ev sahibi) ile birlikte oturabilir. Ortak kullanım alanları bu durumda ortaklaşa kullanılacaktır.

Örneğin hak sahibine bir dairenin bir odasının tahsis edilmesi

• Son olarak yukarıda iki durum içiçe bir oturma hakkı sağlanmış olabilir. Yani, lehine oturma hakkı verilen kişi için binada belli bir bölüm/ yer için oturma hakkı sağlanmış ve sadece kendi kullanımına tahsis edilmiştir. Diğer kalan alanlarda malik (mal sahibi) ile birlikte kullanım hakkı verilmiştir.

Oturma Hakkı Nasıl Tesis Edilmektedir?

Yukarıda da belirttiğimiz gibi, oturma hakkının bir sözleşme ile tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Ancak bu sözleşmenin tapu müdürü veya görevlileri tarafından düzenlenmesi gereklidir. Bu sebeple işlem tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilecektir.

Oturma Hakkı Tesis Edilen Sözleşmede Nelere Dikkat Edilmelidir?

• Sözleşmede, hangi şekilde oturma hakkı tesis edildiği (münhasır, müşterek v.b.) açıkça yazılmalıdır.

• Müşterek kullanımda(birlikte), oturma hakkına sahip olan kişinin nereleri kullanacağı açık şekilde gösterilmelidir.

• Ücret karşılığı oturma hakkı tesis edilmişse, bu ücret de açıkça belirtilmelidir.

• Birlikte yaşamaktan kaynaklanacak masrafların kim tarafından karşılanacağı belirlenmelidir. Oturma hakkı sahibi tek başına binanın tamamında veya bir bölümünde oturuyor ve kullanımını sağlıyorsa, olağan bakım ve onarım masraflarından (musluk tamiri gibi) kendi sorumludur. Eğer malik ile birlikte kullanacak şekilde oturma hakkı tesis edilmiş ise bu durumda malik tarafından masraflar karşılanacaktır.

Oturma Hakkı, eşlerden birinin ölümü sebebiyle evliliğin sona ermesi veya miras durumlarında da gündeme gelmektedir.  Eşlerden birinin ölümü durumunda, diğer eş eski yaşantısını devam ettirebilmek için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde, belli şartlarda oturma hakkı tanınmasını isteyebilecektir.

Yine miras hukuku uyarınca aile konutunda haklı sebeplerin varlığı halinde sağ kalan eş veya diğer mirasçılardan birinin üzerine oturma hakkı tesis edilebilir.

Oturma Hakkının Sona Ermesi

Oturma hakkı birden çok sebeple sona erebilir. Gayrimenkulün (binanın, konutun vs.) yok olması veya ciddi derecede harap olması, oturma hakkına sahip kişinin ölümü, sözleşmeyle anlaşılan sürenin sona ermesi, kamulaştırma veya isteğe bağlı terk etmek gibi nedenler hakkın sona ermesine sebeptir

Oturma hakkına ilişkin hukuki sorularınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Eğer bir süre sınırlaması yapılmamış ise oturma hakkına sahip kişinin bu hakkı yaşamı boyunca devam etmektedir. Hak sahibinin ölmesi durumunda oturma hakkı niteliği gereği mirasçılara geçmeyecektir.

Benzer şekilde oturma hakkı sahibi hayatta iken, bu hakkını bir başkasına devredemeyecektir. Oturma hakkı için eğer süre kararlaştırılmışsa, bu süre sonunda oturma hakkı zaten sona erecektir. Son olarak hak sahibinin bu hakkından feragat edebileceğini de belirtmek gerekir

OTURMA HAKKI YARGI KARARLARI

Miras Hissesine Mahsup

Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen ve yukarıda tarih numarası gösterilen hüküm temyiz edilmekle evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı mirasbırakanı A.Ş.E.6.9.2003 tarihinde vefat ettiğini geriye mirasçı olarak sağ eş kendisi ile davalıların kaldığını, mirasbırakan kocasından kalan evin miras hissesine mahsuben kendisine özgülenmesini talep etmiştir.

Mahkemece, terekeye dahil aracın daha önce satıldığını, terekenin sadece eşlerin daha önce birlikte oturduğu evden ibaret olduğunu ve bunun sonucu olarak sağ kalan eşin konuta karşılık mahsup edilmesini isteyebileceği başka bir tereke malının bulunmaması nedeniyle mirasbırakandan kalan …İlçesi …Mahallesi, 90 pafta, 113 parsel sayılı taşınmazda bulunan bağımsız bölümün özgülenme talebinin reddine karar vermiştir.

1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 652 maddesi;

“Eşlerden birinin ölümü halinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

Haklı sebeplerin varlığı halinde, sağ kalan eşin veya mirasbırakanın diğer yasal mirasçılarından birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına karar verilir.

Bu noktada;

Mirasbırakanın bir meslek veya sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı meslek ve sanatı icra etmesi için gerekli olan bölümlerde, sağ kalan eş bu hakları kullanamaz. Tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hukuku hükümleri saklıdır.” Hükmünü içermektedir.

Medeni Kanunumuz bu düzenleme ile eşlerin birlikte yaşadıkları konut ve kullandıkları bu eşyalar ile ilgili olarak sağ kalan eşe mal rejimi hükümleri dışında mirastan ayrı bir takım haklar tanımıştır.Mal rejimi ne olursa olsun, sağ kalan eşe tereke malları arasında bulunan aile konutu ve ev eşyaları üzerinde yasal olan hakkı, eğer haklı nedenler varsa mülkiyet yerine oturma veya intifa hakkını isteme olanağı getirmiştir.

Sağ kalan eş, mirasçı ise; (ki somut olayda mirasçıdır) miras paylaşımında, aralarındaki mal rejimi ister edinilmiş mallara katılma rejimi, ister mal ayrılığı, ister paylaşımlı mal ayrılığı, ister mal ortaklığı olsun, katılma olanağı bulunsun veya bulunmasın mal rejimindeki hakları dışında, mirasın paylaşımında aile konutu ve ev eşyalarının kendisine özgülenmesini isteyebilecektir. Ancak bu özgüleme ve alım hakkı bedelsiz değildir.

Eğer eşin mirastan payına düşen miktar aile konutunun değerini karşılamıyorsa, eş miras payı dışında kalan aile konutunun değerini ödeyerek onun mülkiyet hakkını talep edebilecek, eğer bakiye değeri ödeyecek gücü yoksa aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkını talep edebilecektir. Mahkemece bu ilkeler gözardı edilerek terekenin sadece eşlerin daha önce birlikte oturdukları evden ibaret olduğu gerekçe gösterilerek davanın reddi doğru bulunmamıştır.

SONUÇ: Temyiz edilen hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, bozma kapsamına göre sair hususların incelenmesine yer olmadığına,temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine oybirliğiyle karar verildi.

Aile Konutu

Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Davacı mirasbırakan A.’nin 4.2.2008 tarihinde öldüğünü ve Balıkesir ili Ayvalık ilçesi Altınova köyü Cumhuriyet Caddesi 7070 parselde kain 5 nolu bağımsız bölümün aile konutu olduğunu bildirerek bu taşınmazda miras hakkına mahsuben oturma hakkının tanınmasını talep ve dava etmiş yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiştir.

Dava Türk Medeni Kanununun 652. maddesinden kaynaklanmaktadır. Sağ kalan eşin tereke malları arasında bulunan konutta oturma hakkının tanınmasını isteyebilmesi, taşınmazın “eşlerin birlikte yaşadıkları konut” niteliğinde olması şartına bağlıdır. Hükme dayanak yapılan Asliye Hukuk Mahkemesinin kararı taşınmazın “eşlerin birlikte yaşadıkları konut” olup olmadığı niteliğinin tespitinden ziyade ölüm nedeniyle evlilik birliğinin sona ermesine dayalı olarak aile konutu şerhi konulması imkanı bulunmamasına yönelik olup bu davada nazara alınamaz.

Şu halde mahkemece yapılacak iş davacıya taşınmazın aile konutu olup olmadığının tespiti yönünde Asliye Hukuk (Aile) mahkemesinde dava açması için süre ve imkan verilmesi, dava açıldığı taktirde sonucunun beklenilerek hasıl olacak sonuç uyarınca bir karar verilmesinden ibarettir. Bu husus nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Vekaletname ile Yetkilendirme

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde;

• anataşınmazın 33. nolu bağımsız bölümünün müvekkilinin kızı… adına kayıtlı olup,
• müvekkilinin de bu meskende intifa hakkına sahip olduğunu,
• müvekkilinin, kızı tarafından … …. Noterliğinin 30/…/2000 tarih ve 33060 yevmiye nolu vekaletnameyle itiraz, dava ve yasal haklarla ilgili olarak yetkilendirildiğini,
• 2015-2016 yılı olağanüstü kat malikleri kurulunun …/06/2015 tarihinde toplandığını,
• alınan kararlara karşı kat maliklerine ve temsilcilerine karar defterinin imzalatılmadığını,
• kararlara aykırı oy kullananlar olmasına rağmen muhalefet şerhi konulmasına izin verilmediğini,
• toplantıda alınan kararların toplantı sonrasında talep edilmesine rağmen yönetim tarafından verilmediğini,
• alınan kararların gizlilik içinde olduğunu ve kat maliklerine bildirilmekten kaçınıldığını,
• kat maliklerinden birinin veya onun katında kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin gayrümenkulün bulunduğu yerin mahkemesine başvurarak müdahelesini isteyebileceğini

• beyan ederek, ….06.2015 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptalini talep ve dava ettiği anlaşılmıştır.

Mahkemece;

dava konusu taşınmazda davacı adına kayıtlı bağımsız bölüm bulunmadığı, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde kat malikleri kurulu kararları aleyhine iptal istemi ile ancak kat maliklerinin dava açabileceklerinin düzenlendiği, davacının da kat maliki olmadığı gerekçesiyle, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; ….06.2015 tarihinde kat malikleri genel kurulunda alınan kararın iptali istemine ilişkin olup, davacı … malik olmayıp, malik…’in, …’i yetkilendirdiği vekaletnamede ise, “avukat tutmak ve davayı takip” konularında açık bir yetki verilmediği de görülmekle ve Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesideki uyarınca ancak kat maliklerinin, alınan kararların iptali için dava açabilecekleri anlaşılmakla, mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 05/04/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

Vakfa Tahsis

Dava dilekçesinde, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak şimdilik 20.000 TL alacağın yasal faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay Kararı

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu vakfın sükna hakkına sahip vakıf evladı olduğundan dolayı öncelikle bu vakfa ait üzerinde otel bulunan taşınmazın kendilerine tahsis edilmesini bu mümkün olmadığı takdirde fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 20.000 TL alacağın tahsilini istemiş, mahkemece yapılan yargılama sonucunda sükna hakkının tesis edildiği taşınmazın yok olmasıyla beraber bu hakkın sona ereceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden;

• davacı K1’nun Beyoğlu 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1988/125 Esas-1993/487 Karar sayılı ilamı ile K4’nın sükna hakkına müstehak vakıf evladı olduğuna karar verildiği,
• bu kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği,
• dava konusu vakfın 1933 yılında mazbut vakıflar arasına alındığı ve 941 H. (1534 M.) tarihli vakfiyesine göre evlatları lehine vakfa tahsis edilen bazı taşınmazlarda sükna hakkının tesis edildiği,
• sükna hakkına konu olan taşınmazlardan A1 Mahallesi 78 ada 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14 ve 15 parsel numaralı (K4 Sıra Evleri) olanlarının davacının herhangi bir kusuru bulunmadan zaman içerisinde yıkılması, yanması gibi sebeplerle ortadan kalkarak arsa haline geldiği,
• bunun sonucunda Vakıflar Genel Müdürlüğünce bu taşınmazlar hakkında tevhit işlemi yapılarak 78 ada 84 numaralı parsele dönüştürüldüğü,
• Kültür Ve Tabiat Varlıkları Yüksek Kurulunun 22.12.1987 tarih 3750 sayılı izni doğrultusunda 16.06.1988 tarihinde Armada Uluslararası Otelcilik Ve İşletmecilik A.Ş. ile 49 yıl süreli yap-işlet-devret sözleşmesi yapıldığı ve
• dava tarihi itibari ile bu sözleşme doğrultusunda taşınmazın fiilen otel olarak

kullanıldığı anlaşılmaktadır.

5737 sayılı Vakıflar Yasasının 12. ve devamı maddelerinde; Vakıflar Genel Müdürlüğünce mazbut vakıflara ait hayrat taşınmazlara öncelikle vakfiyeleri doğrultusunda işlev verileceği, değerlendirilemeyen veya işlev verilemeyen hayrat taşınmazların fiilen aslî niteliğine uygun olarak kullanılıncaya kadar kiraya verilebileceği, gerekli bakım ve onarımının yapılacağı, yöneticilerin vakfın mallarını ve gelirlerini amaçlarına uygun olarak kullanmaları gerektiği görevleri arasında sayılmış ve bu hususlar ayrıntılı olarak düzenlenmiş, ayrıca dava konusu vakfiyede de vakıf yöneticilerine vakfa tahsis edilen taşınmazların olduğu gibi muhafazası ve işlevlerinin devamı konusunda görevler verilmiştir.

Bu noktada

Vakfeden, vakfa tahsis ettiği bazı taşınmazlarda öncelikle azatlı kölelerinin, onlardan sonra bu kölelerin erkek çocuklarının kuşaktan kuşağa oturmalarını istediğinden ve davacı da kesinleşen mahkeme kararı ile bu sükna hakkına sahip olduğunu tespit ettirdiğinden; davacı dava konusu Cankurtaran Mahallesi 78 ada 84 parsel numaralı taşınmazda vakfiye hükümleri doğrultusunda sükna (oturma) hakkına sahiptir.

Dosya kapsamı ve tarafların da kabulü doğrultusunda,

sözü edilen taşınmazlar üzerindeki evlerin vakfın kurulduğu tarihte tahsis edildiği biçimde kalmayıp yok olduğu, artık mesken olarak kullanılmalarının mümkün bulunmadığı, evlerin bu hale getirilmesinde davacının bir kusurunun olmadığı böylece vakfiyedeki sükna (oturma) hakkının artık bedele dönüştüğü vakfedenin de bunu amaçladığı ancak vakfiye hükümlerinin uygulanmasında bugün itibariyle fiili imkansızlık bulunduğu anlaşıldığında ve davacı da dilekçesinde bu fiili imkansızlığın dikkate alınarak istemini terditli bir şekilde belirtip taşınmazın tesliminin mümkün olmadığı takdirde buradan elde edilecek gelirin kendisine ödenmesini istemektedir.

Dava konusu taşınmazdan elde edilen gelirin tamamının davacı tarafa ödenmesi vakfiye hükümlerine aykırı olduğundan kabul edilemez ise de, asıl olan vakfiyedeki düzenlemeye göre mahkemece sükna (oturma) hakkına sahip vakıf evladının yaşı, sosyal statüsü ve ekonomik durumu yöntemince araştırılarak kendisine bu oturma hakkının kullanılmasına karşılık gelecek uygun bir yer tahsisinin veya bunun mümkün olmaması halinde tespit edilecek parasal karşılığının tazminat olarak ödenmesine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekirken, yerinde bulunmayan yazılı gerekçe ile davanın tamamen reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.