Bir gayrimenkulün nasıl paylaşılacağına ilişkin ortaya çıkan uyuşmazlıklarda bazen dava açmaktan başka çözüm kalmayabilmektedir. Özellikle mirasçılar arasında sıkça karşılaşılan böyle durumlarda malın bölüşümü yahut satılarak elde edilen gelirin paylaştırılması için açılan dava, izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) olarak adlandırılmaktadır. Bu dava türü yalnızca gayrimenkulün paylaşılması için açılmak zorunda olmayıp taşıt, gemi, mücevher vb her türlü taşınır mal için de izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) yoluna başvurulabilecektir.

Tabi dava açacak kişilerin dürüstlük kuralına aykırı bir zamanda paylaşma istemi bulunamayacağını belirtmek gerekecektir. Örneğin aile konutu şerhi olan bir gayrimenkul üzerindeki şerh kalkmadığı sürece bu davanın açılması mümkün olmayacaktır.

İlgili Konu Başlıkları

• İzale-i şüyu davası nedir? Ortaklığın giderilmesi davasından farklı bir şey midir?
• Ortaklığın giderilmesi davasında dilekçe nasıl yazılır?
• Ortaklığın giderilmesinde satış nasıl yapılır?
• Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

İzale-i şuyu davasına ilişkin hukuki sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nasıl Açılır?

Bu davayı açabilmek için tek bir pay (hisse) sahibinin (taşınmazın bulunduğu yerdeki) Sulh Hukuk Mahkemesine başvurması yeterli olacaktır. Birden çok pay (hisse) sahibinin birlikte başvurmasının önünde herhangi bir engel olmayıp dava açılış masraflarına dava açan paydaşlar katlanacaktır. Ancak dava sonrasında bu masraflar payları (hisseleri) oranında diğer taraflara da yüklenecektir.

Ortaklığın giderilmesi davası (İzale-i şüyu) açılırken diğer paydaşlar (ve varsa irtifak hakkı sahipleri) “davalı” olarak gösterilecektir. Bu sebeple diğer paydaşların da bu davaya katılması gerekecektir.

Bu durum özellikle miras yoluyla kalan ve irili ufaklı birçok paydaşın olduğu davalarda önem arz etmektedir zira tebligatın yapılabilmesi için o kişilerin ikamet adresleri bilinmelidir. Aksi takdirde yargılama aşamasına geçilemeyecektir.

Özellikle yurt dışında olan uzaktan akrabalara tebligat yapılmasındaki zorluklar sebebiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları uzayabilmektedir. Bu sebeple dava öncesinde veya en geç davanın başlarında paydaşların yerleşim adresleri bulunmalı, en azından bu bilgilerin elde edilmesi için azami çaba harcanmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Mahkeme Masrafları

Ortaklığın giderilmesi davası gayrimenkulün değerinden bağımsız olarak maktu (sabit) harç alınır. Yukarıda da belirtildiği üzere bu harç ve masraflar başlangıçta dava açan kişilerce karşılanacak olsa da davanın sonunda tüm paydaşlar payları oranında bu masraflara katlanacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hâkim Gayrimenkulü Nasıl Paylaştıracaktır?

Yukarıda da değinildiği üzere hakim eğer bölünebilen bir gayrimenkul varsa paydaşlara payları oranında dağıtacak, bölünmesi mümkün değilse satılmasına karar verip elde edilen bedeli paydaşlar arasında dağıtacaktır. Hakim gayrimenkulün bölünüp bölünemeyeceğini anlayabilmek için başlangıçta bilirkişi atayabilecektir.

• Bu kapsamda örneğin paydaşlar bir arsaya sahipse ve ilgili arsanın bölünmesi için mevzuatta bir engel yoksa (örneğin bir arsa bölündüğünde imar parseli oluşturabiliyorsa) arsanın paydaşlar arasında payları oranında bölünmesine karar verilebilecektir.

• Yahut kat mülkiyeti / irtifakı uygulanmayan (hisseli) bir binada hakim kat mülkiyetine geçilerek oluşacak (ofis, daire, dükkan vb) bağımsız bölümlerin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verebilecektir.

Eğer paydaşların sahip olduğu paylarla paylaştıkları gayrimenkullerin değeri arasında orantısızlık olursa hakim fazla mal alanların az alanlara belirli oranda bir bedel ödemesine karar verecektir.

Hakim; bölünmesi halinde ciddi değer kaybedebilecek taşınmazlarda bu yola başvurmayacaktır. Ayrıca bölünmesi mümkün olmayan bir gayrimenkul olması halinde hâkim (detayları aşağıda açıklanan şekilde) satış işlemlerine karar verecektir.

Bu noktada özellikle miras kalan tarımsal arazilerde bu sorunla karşı karşıya kalındığını belirtmek gerekir. Zira Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği tarımsal arazilerin bölünmesine ilişkin bir takım kısıtlamalar mevcuttur.

Son olarak tarafların malın bölüşümüne yönelik gerek davadan önce gerekse de dava aşamasında kendi aralarında anlaşabileceğini ve hakimin bu anlaşmaya göre karar verebileceğini belirtmek gerekir. Bu sayede hem mahkeme masrafları azalmış olur hem de taraflar ihale masraflarına katlanmamış olur. Ayrıca ihalelerde gayrimenkuller gerçek değerin altında bir meblağa satıldığından taraflar bu yöndeki zarardan da kurtulmuş olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesinde (İzale-i Şuyu’da) Satış

Yukarıda da değinildiği üzere gayrimenkulün fiziki bölünmesi mümkün değilse icra dairesi / satış memuru aracılığıyla açık artırma usulüne göre satılarak geliri paydaşlara dağıtılacaktır. Bu noktada tüm paydaşların onay vermesi halinde açık artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılacağını da belirtmek gerekecektir. Herkesin katılabileceği açık artırmalarda süreç bir nebze uzun olup aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

• Hakim açık artırmaya karar vererek dosyayı satış memuruna / icra dairesine gönderir.

• Bilirkişi tayin edilir ve gayrimenkulün değer tespiti yaptırılır.

• Değer tespit raporu izale-i şüyuu (ortaklığın giderilmesi) davasının taraflarına bildirilerek itiraz için süre verilir. Bu bedele itiraz edilmemesi halinde değer kesinleşecektir.

• Verilen süre içinde gayrimenkulün bedeline ilişkin bir itiraz gelirse mahkeme ikinci kez bilirkişi tayin edecektir. Eğer atanan ikinci bilirkişinin raporlarıyla ilk bilirkişinin raporları örtüşürse tespit edilen değer kesinleşir.

• İki bilirkişi raporu arasında önemli derecede farklılık olması halinde ise farklı bir bilirkişiden son kez rapor alınacak ve hakim, gayrimenkulün değerine ilişkin nihai kararını verir.

Bu süreçte gayrimenkul avukatlarından destek alınması elzem olup konuyla ilgili her zaman uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

• Hakimin verdiği değer üzerinden şartname ve satış ilanı hazırlanarak taraflara tebliğ olur. Bu belgeler aynı zamanda gazetede de yayınlanarak ihale prosedürü başlatılır.

• İhale açık artırma usulünde gerçekleşecek, en yüksek teklifi veren gayrimenkulün mülkiyetini alma hakkına sahip olacaktır.

• Belirtilen yer ve zamanda gerçekleşen ihale sonucunda alıcılar KDV, damga vergisi vb masraf / giderleri de ödeyerek gayrimenkulü satın alacaklardır.

• İhalede bir usulsüzlük olduğu iddiasında olan paydaş ihalenin feshi davası açarak itiraz edebilecektir.

Yukarıdaki açıklamalar özet mahiyetinde olup detaylı bilgi için Gayrimenkulün İcra Yoluyla Satılması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İZALE-İ ŞUYU / ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI YARGITAY KARARLARI

İcra Dosyasındaki Gayrimenkul

 Somut olayda, dava konusu 1439 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının pasif hale geldiği anlaşıldığından, sicil kaydı kapatılan ve üzerinde işlem yapma olanağı kalmayan tapu kaydı ile kurulan hükmün infaza elverişli olmadığı açıktır. Bu durumda, mahkemece anılan taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı getirtilmeli, oluşan yeni tapu kayıtlarına göre taraf teşkili de denetlenmeli, ondan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmelidir.

Diğer yandan, yalnızca 2 No’lu bağımsız bölüm davaya konu iken … ada … parsel sayılı taşınmazın tamamının satışına karar verilmesi isabetsizdir.

Mahkemece, değinilen hususlar dikkate alınarak davaya konu tüm taşınmazlar birlikte değerlendirilmek suretiyle davalının icra dosyasındaki borcuna yetecek sayıda taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.

Dosyadan Feragat

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının paydaşlığın satış suretiyle giderilmesini istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.

Davacı davasından feragat etse bile davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi halinde mahkemece davaya devam edilerek işin esası hakkında karar verilmelidir. Bu nedenle davacının davadan feragat beyanına karşı hazır bulunan davalılardan diyecekleri sorulmalı, davaya devam etmeyi istemeleri halinde yargılamaya devam edilmelidir.

Somut olaya gelince; davacı ve davalıların …… tarihinde gönderdiği dilekçe ile davadan feragat ettikleri anlaşılmakla mahkemece tarafların tümü hakkında feragat nedeniyle bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.

İmar Planında Hizmet Alanı

Uyuşmazlık, bir adet taşınmazın satış suretiyle izale-i şuyu istemine ilişkindir. Mahkemece, ortaklığın giderilmesi talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı paydaşı bulunduğu …. ada …. parsel sayılı taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiştir. Getirtilen ve kesinleşen imar planına göre dava konusu taşınmazın “hizmet alanı” olarak ayrıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece buna dayanarak davanın reddine karar verilmiş ise de taşınmazın imar planında belli bir amaca yönelik olarak ayrılması ortaklığın satış yoluyla giderilmesine engel teşkil etmez. Taşınmaz üzerinde bir yükümlülük varsa bu yükümlülük ile birlikte satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken bu husus göz ardı edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Toplulaştırma Alanları

Mahkemece, dava konusu taşınmazın 3083 sayılı Yasa hükümleri uyarınca ilan edilen toplulaştırma alanında kaldığı anlaşıldığından ortaklığın giderilmesi davasına konu olamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de 15 Mayıs 2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Yasanın 9. maddesi ile 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13. maddesinin beşinci fıkrasının “Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler” şeklindeki son cümlesi yürürlükten kaldırılmıştır.

Bu durumda 3083 sayılı Yasanın 13. maddesi gereğince dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde yasal engel olmadığı gözetilerek mahkemece davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Borçlu Ortağın Alacaklısının İzale-i Şüyu İstemi

Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı icra hakimliğinden İcra İflas Kanunu’nun 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılmaz.

Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davalarında birden fazla taşınmaz dava konusu edilmiş ise icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibariyle taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek kadar (sayıda) taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi, fazlaya ilişkin istemin reddi gerekir.

Somut olayda; alacaklının açtığı ortaklığın giderilmesi davalarında icra hakimliğinden alınacak yetki belgesi davanın görülmesinin ön koşulu olduğundan ve davacı alacaklı … için İİK’nun 121. maddesine göre icra mahkemesinden alınmış yetki belgesine dosya arasında rastlanmadığından mahkemece öncelikle, davacı alacaklı tarafından, anılan yasa hükmü doğrultusunda icra mahkemesinden alınmış yetki belgesinin temini daha sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekir.

Öte yandan tapu kaydına göre davaya konu 375 parsel sayılı taşınmazda kat mülkiyeti kurulduğu tarafların murisi… adına ….. parselde zemin 1. kat, …… nolu bağımsız bölümün tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda anılan bağımsız bölüm satışı halinde davacının alacağını tahsil etmesi imkanı bulunduğu halde ana parsel olan …. parsel sayılı taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

Pasif Tapu Kaydı

Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Somut olayda, dava konusu …… parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının pasif hale geldiği anlaşıldığından, sicil kaydı kapatılan ve üzerinde işlem yapma olanağı kalmayan tapu kaydı ile kurulan hükmün infaza elverişli olmadığı açıktır. Bu durumda, mahkemece anılan taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı getirtilmeli, oluşan yeni tapu kayıtlarına göre taraf teşkili de denetlenmeli, ondan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmelidir.

Diğer yandan, yalnızca 2 No’lu bağımsız bölüm davaya konu iken ….. ada ….. parsel sayılı taşınmazın tamamının satışına karar verilmesi isabetsizdir.

Mahkemece, değinilen hususlar dikkate alınarak davaya konu tüm taşınmazlar birlikte değerlendirilmek suretiyle davalının icra dosyasındaki borcuna yetecek sayıda taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Davalının Hakları ve Feragat

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının paydaşlığın satış suretiyle giderilmesini istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.

Davacı davasından feragat etse bile davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi halinde mahkemece davaya devam edilerek işin esası hakkında karar verilmelidir. Bu nedenle davacının davadan feragat beyanına karşı hazır bulunan davalılardan diyecekleri sorulmalı, davaya devam etmeyi istemeleri halinde yargılamaya devam edilmelidir.

Somut olaya gelince; davacı vekili Av. … 23.01.2019 tarihinde gönderdiği dilekçe ile davadan feragat etmiş, dosyada mevcut 10.04.2008 tarihli ve 15822 yevmiye numaralı vekaletnamesinde davadan feragate yetkili bulunduğu anlaşıldığından mahkemece bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.

Paydaşlardan Birinin Taraf Gösterilmemesi

Somut olaya gelince: mahkemece dava konusu ….. ada 5, 7 ve 8 parsel numaralı taşınmazlar ile …… ada 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazlar hakkında satış kararı verildiği ve hükmün kesinleştiği, aynı taşınmazlar hakkında verilen ortaklığın giderilmesi kararı infaz edilmeden yeni dava açılamayacağı, davacının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili, dava konusu taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin önceki davalarda müvekkilinin davada taraf olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

Mahkemece, davanın reddine gerekçe gösterilen önceki ortaklığın giderilmesi davalarında, davacının taraf olmadığı, hükmün davacı açısından bağlayıcı olmadığı, tarafı olmadığı bir davadaki hükmün davacı açısından kesin hüküm oluşturamayacağı nazara alınarak, tapu kaydına göre ortak olmalarına rağmen davada taraf olarak gösterilmeyen … ile …in de izale-i şüyu davasına dahil edilmesi sağlanarak işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.