Normal şartlarda bir yapı üzerinde

• (daire, ofis vb) bağımsız bölümler oluşturulabilmesi ve
• bunlar üzerinde (satış, kiralama, vb) işlemlerin yapılabilmesi için

iskân alındıktan sonra kat mülkiyeti rejimine geçilmesi gerekmektedir. Ne var ki inşaat aşamasında da (ofis, daire vb) bağımsız bölümlerin satılması sektörel bir ihtiyaç olup kat mülkiyeti rejimi buna imkan vermemektedir. Bu sebeple hukukumuzda kat irtifakı rejimi düzenlenmiş olup bu sistemle iskan almadan önceki süreçte bir çok işlemin yapılmasına imkan doğmaktadır.

Bu yazımızın konusu da kat irtifakının ne olduğunu açıklayıp kat irtifaklı tapuya sahip olan kişilerin hak ve yükümlülüklerini ve kat irtifakının kuruluş usulünü ifade etmektir.

Kat irtifakına ilişkin hukuki sorularınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

Yukarıda da değinildiği üzere kat irtifakı, kat mülkiyetine geçmeden önceki ara dönemde uygulanan rejimi ifade eder. Böylece kat irtifakı sahipleri inşaat tamamlanmasa dahi tapu alabilecek, (daire, ofis vb) bağımsız bölüm üzerinde (ipotek verme, devretme vb) birçok işlem yapabilecek ve binanın / sitenin yönetimi de kat mülkiyetine geçilmişçesine gerçekleştirebilecektir. Ancak kat irtifakının tam bir mülkiyet hakkı vermediğini bu yüzden birtakım sakıncalarının bulunduğunu da belirtmek gerekir.

Kat mülkiyetinde olduğu gibi kat irtifakında da ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birine (daire, ofis gibi bağımsız bölümlerin) konum ve büyüklüklerine göre hesaplanacak değerlerine göre arsa payı tahsis edilecektir. Kat irtifakı sahipleri de yönetime bu arsa payı oranlarına göre katılacaktır.

Bu kapsamda örneğin tamamlandığında 20.000.000 TL olacak bir yapıda 1.000.000 TL’lik daireye sahip olan kişi %5’lik arsa payına sahip olacakken 5.000.000 TL’lik dükkâna sahip olan kişi %25’lik arsa payına sahip olacaktır.

Bu oranlamada hata olması halinde kat irtifakı sahibi oranın düzeltilmesi için dava açabilecektir. Arsa payı ve bağımsız bölüm (daire, ofis, dükkân vb) birbirine bağlı olup ayrı şekilde muamele göremeyeceklerdir.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Temel kural olarak kat irtifakları sahipleri, plana uygun şekilde yapılacak inşa faaliyetlerine müsaade etmekle mükelleftir. Bu noktada kat irtifakı sahibinin hukuka aykırı şekilde bir engel çıkarması halinde tapuyu kaybetme ihtimali dahi gündeme gelebilecektir.

Eğer inşaat henüz tamamlanmamışsa kat irtifakı sahipleri, binanın tamamlanması için bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak atayabileceklerdir. Ayrıca (iskân alınmamış olsa dahi) yapı fiilen tamamlanmış ve dairelerin / ofislerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, (kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi) ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanacaktır. Bu kapsamda örneğin temizlik, bakım vb giderler için kat malikleri genel kurulu toplanıp karar alabilecektir. Kat mülkiyeti rejimi uyarınca bina yönetiminin nasıl olacağına ilişkin detaylı bilgi için Kat Mülkiyeti Rejimine Göre Yönetim başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Son olarak belirtmeliyiz ki kat irtifakı sahiplerinden her biri iskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçebileceklerdir. Bu konuda daha detaylı bilgi için Kat Mülkiyeti başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Peki, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçilmeli midir?

Kat irtifakı mutlak bir mülkiyet hakkı sağlamıyor olup çeşitli risk unsurları barındırmaktadır. Zira kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi gibi belirli durumlarda kat irtifaklı tapuya sahip olan kişiler tapuyu kaybedebileceklerdir. Ayrıca kat mülkiyetine geçilmesi binanın ruhsata ve imar mevzuatına uygun şekilde inşa edildiğinin de bir göstergesidir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Bilindiği üzere inşaat tamamlanıp iskân alınmadan kat mülkiyetine geçiş mümkün olmayıp daire ve ofislerin satılabilmesi gibi çeşitli ihtiyaçların karşılanabilmesi için kat irtifakı rejimine geçilmesi gerekmektedir.

Kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz.

Kat İrtifakına Geçiş İçin Gerekli Şartlar

• Yapı tamamlanmamış (iskan alınmamış) olmalıdır. Eğer iskân alınmışsa zaten artık kat mülkiyetine geçilebilecektir.

• Hem kat mülkiyeti hem de kat irtifakı yapının yalnızca tamamı için uygulanacak rejimlerdir. Bu sebeple yapının tamamı için kat irtifakına başvurulmalıdır.

• Bütün maliklerin birlikte başvurusu gerekmektedir. İstisnaen 4/5’lik çoğunluğun başvurusu da yeterli olacaktır.

• Arsa paylarının hangi oranda hangi bağımsız bölüme ait olacağı inşaatın tamamlanmasından sonraki değere göre hesaplanmalıdır.

• Nerelerin bağımsız bölüm, nerelerin eklenti ve nerelerin ortak alan olacağı belirlenmelidir.

Peki Başvuru İçin Hangi Evraklar Gereklidir?

• İnşaat alanı, bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak alanların arsa paylarıyla birlikte gösterildiği; proje müellifi mimar tarafından yapılan ve bütün paydaşlar / malikler tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje

• Ofis, daire vb bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve yapıların özelliğine göre hazırlanmış ve paydaşlar / malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı. Bu yönetim planında denetçi ve yöneticilerin görevleri, alacakları ücret, yönetim tarzı, yapının kullanma amacı gibi hususlar bulunacaktır.

Bu belgeler bütün maliklerin imzaladığı talep dilekçesi ile birlikte sunulacaktır. Başvurunun kabulü halinde bölmelendirilmiş ana yapının özellikleri (bağımsız bölüm numaraları, eklentiler, ortak alanlar vs) tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilecektir. Benzer şekilde yapının tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler de kütüğün beyanlar hanesinde belirtilecektir. Ayrıca Tapu Müdürlüğü, kat irtifakı kurulduğuna ilişkin resmi senet (kat irtifakı tapusu) düzenleyecektir. Bu tapuda arsa payı sahibi, taşınmazın niteliği, eklentiler, bağımsız bölümün numarası ve arsa payı oranı da belirtilecektir. Bu aşamadan sonra (ofis, dükkan, daire gibi) bağımsız bölümlerin devri ancak kat irtifakı tapusunun devri ile mümkün olacaktır. Son olarak belirtmek gerekir ki toplu yapılarda / sitelerde kat mülkiyetine geçişin usulü daha farklı olup bu konuda detaylı bilgi almak için Sitelerde / Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

KAT İRTİFAKI YARGITAY KARARLARI

Kat irtifakı tapusu

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; davacılar vekilinin kat irtifakı kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin istemine karşın, 20.10.2005 günlü oturumda davalı taraf ile ortaklığın giderilmesi konusunda anlaşmaya varılamadığını herkesin kullandığı alanların belli olduğunu, fiilen kullanılan bölümlerin kullananlar adına tescili sağlanarak ortaklığın giderilebileceğini, karşı tarafın bunu kabul etmemesi halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ettiğini bildirdiği, tapu kaydına göre ana taşınmazda 4 paydaş bulunduğu ve anataşınmazın ikisi dükkan altısı mesken olmak üzere toplam 8 bağımsız bölümden oluştuğu, anataşınmazın tamamlanmadığı ve fiilen oturulan kısımlarda dahi yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı anlaşılmaktadır.

Yargıtay uygulamalarında ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Yasasının 699.maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereği istek olduğu takdirde kat irtifakına bakılmaksızın asıl olan taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir.

Kat Mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12.maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir.

Kat irtifakı tapusu

Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli (Kat Mülkiyeti Kanunu madde l), yapının tümünün kargir bulunması (madde 50) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12.maddede yazılı belgelerin (Belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, Belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi halinde, anılan yasanın 10.maddesi gereği Kat Mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolla giderilebilicektir.

Somut olayda; yukarıda da belirtildiği gibi paydaş sayısı ile ana taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısı yeterli olduğu halde bina tamamlanmadığından kat mülkiyeti kurulmasına elverişli değildir. Bu husus gözetilerek ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekirken yasaya aykırı bir şekilde taşınmazdaki ortaklığın kat irtifakı kurulmak suretiyle giderilmesi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Kat irtifakının tescili

Davacı, kayden paydaşı olduğu 203 ada 1 parsel sayılı taşınmazın önce Çorlu Belediye Encümeninin 13.09.2005 tarihli kararı ile tarla iken arsa olarak cins değişikliği yapıldığını, ardından 203 ada 47 parsel sayılı taşınmazın ihdasen belediye adına tescilini müteakip vekilleri Kemal Yeloğlu tarafından adlarına satın alındığını ve her iki parselin tevhidi suretiyle 203 ada 48 parsel olarak tescil edildiğini, ardından yeniden 2461 ada 1 ve 2 parsel olarak ifrazının yapıldığını, daha sonra 2461 ada 1 parselin de kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak davalı K.. Ş..’ye satış suretiyle temlik edildiğini, gerek satış gerekse tevhit işleminin şekle aykırı olduğunu, vekilin ve vasi N..Y..’nun satın alma yetkileri bulunmadığını, Belediye Başkanına satış akdindeki imzanın cezaevinde daha sonra tamamlattırıldığını, satış senedinin ve kadastro tescil bildirim beyannamelerinin sahte olduğunu, usulsüz ve yolsuz işlemlerle sicil kaydının oluştuğunu ileri sürerek tapu kayıtlarının ve tüm kat irtifaklarının iptali ile tapu kaydının tashihine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, dava konusu işlemlerle ilgili imza, harç ve tescile dair eksikliklerin daha sonra giderildiğini, diğer paydaşlardan F.. U..’nun aynı konuda açtığı Çorlu 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/260 esas, 2010/591 karar sayılı dosyasında derdest dava bulunduğunu ve halen temyiz aşamasında olduğunu, usulsüz işlemlere taraf olmadıklarını, kendilerine husumet düşmeyeceğini, 2461 ada 1 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakı kurulmakla bir çok bağımsız bölüm malikinin zarar gördüğünü belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Bu noktada

Mahkemece, çekişme konusu 203 ada 48 parsel sayılı taşınmazın ifraz ile 2461 ada 1, 2 ve 3 parsel olarak tescil edilmiş olup, iptal edilecek bir tapu kaydının bulunmadığı, ifraz, tevhit ve diğer işlemlerin encümen kararına dayalı ve usulüne uygun yapıldığı, 2461 ada 1 parselin satış işlemindeki imza ve harç eksikliğinin sonradan giderildiği, kat irtifakı kurulmak suretiyle taşınmazların dava dışı üçüncü kişiler adına tescilli olup, kayıt malikine yöneltilmiş bir davada bulunmadığı, Çorlu Tapu Müdürlüğü dışındaki davalılara husumet düşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 17.02.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat gelmedi, temyiz edilen davalılar Çorlu Tapu Müdürlüğü v.d. vekili Avukat D.. G.., davalı K.. Ş.. vekili Avukat G.. Y.. geldiler, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı Ç.. B.. vekili Avukat, İhbar olunanlar Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. vd. vekili Avukat gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, bilindiği üzere, tapu iptali ve tescil davaları kayıt malikine karşı açılır. Eldeki davada ise, dava konusu 2461 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kat irtifakı suretiyle oluşan bir çok bağımsız bölüm maliklerinden hiç biri davada yer almamaktadır. Davacı her zaman kayıt maliklerine karşı ayrı bir dava açma hakkına da sahiptir. O halde, davanın reddi bu nedenle ve sonucu itibariyle doğrudur. Davacının temyiz itirazları yerinde değildir. Usul ve yasaya uygun hükmün ONANMASINA, 30.12.2014 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz edilenler vekilleri için 1.100.00.-‘er TL. duruşma vekâlet ücretinin ve aşağıda yazılı 3.40.-TL bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, 03.03.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Temyiz İncelemesi

Temyiz incelemesi yapılabilmesi için;

…) Dava konusu anataşınmazın birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı, kurulu ise diğer parsellerin ada ve parsel numarası tarafların açıklamalarına başvurulmak suretiyle düzenlenecek tutanakla tespit edilip sözü edilen sitenin üzerinde kurulduğu parsel ya da parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı, birden fazla parselde kurulu ise 5711 sayılı Kanun ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, geçilmiş ise tarihi, 5711 sayılı Kanunla değişik Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve 67. maddeleri gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığı sorularak buna ilişkin tapu kayıtlarının ve toplu yapı yönetim planı örneğinin tapu müdürlüğünden,

2) Toplu yapı kurulmamış ise ilgili ada ve parsellere ait tüm bağımsız bölüm maliklerini gösterir tapu kayıtları ve tapuda kayıtlı yönetim planı örneklerinin tapu müdürlüğünden,

3) İptali istenen toplantının bulunduğu anataşınmaza ait karar defterinin aslının veya okunaklı ve onaylı suretinin davalıdan, getirtilerek dosya içerisine konulması,

Ayrıca, dava dosyasının, 6100 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi atfıyla HUMK’nın 433/3. ve Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 203. maddeleri uyarınca tarih ve işlem sırasına göre düzenlenip, dizi listesine bağlandıktan sonra gönderilmesi gerekmektedir.

Kat irtifakı tapu kaydı

Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, muris …’un müvekkilinin eşi davalıların da babası olduğunu, müvekkili ve eşinin genç yaşlarda Almanya’ya işçi olarak gittiklerini ve orada çalıştıklarını, müvekkilinin uzun yıllar Almanya’da çalışmasına rağmen tüm malvarlığının muris … adına tapuya tescil edildiğini, dava konusu 570 ada 4 parsel sayılı taşınmazın muris … tarafından 1970’li yılların başında alındığını, daha sonra müvekkilin tüm gelir ve maaşı ile bu alınan arsa üzerine inşaat yapıldığını, tüm giderlerin müvekkili tarafından karşılanmak suretiyle inşaatın oğlu … tarafından yaptırıldığını, arsanın … adına kayıtlı olması ve kat irtifakı yapılmaması nedeniyle bu taşınmaz üzerinde bulunan evin … adına tapuya tescil edildiğini, bu nedenle dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan bahçeli üç katlı evin kat irtifakı tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan … ve … davayı kabul etmiştir.

Davalı …, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Her ne kadar davacı, dava konusu 570 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan bahçeli 3 katlı evin kendi kazancı ile yaptırıldığını iddia ederek taşınmazın kat irtifakı tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmişse de bu iddiasını ispatlamaya yarar delil sunmamıştır. Bu durumda davacının davasını kanıtladığından söz edilemez.

Ne var ki, davalılardan … ve … 11.02.2011 tarihli celsede davayı kabul etmişlerdir.

Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet, yasa veya yasada belirtilen sözleşmeler uyarınca aralarında ortaklık bağı bulunan kişilerin, bu ortaklık nedeniyle bir mala veya hakka birlikte malik olma durumu olup, tarafların dava konusu taşınmaza miras nedeniyle elbirliği ortağı oldukları gözetildiğinde, davalılar … ve …’un paylarının kabul nedeniyle davacı adına tesciline, diğer paydaşların payları açısından davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu husus gözardı edilerek yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.