Site Yönetiminin Denetimi Nasıl Yapılır?
Kat mülkiyeti rejiminin uygulandığı binaların yönetimi kadar denetimi de önem arz etmektedir. Özellikle büyük sitelerde büyük bütçeleri yöneten yönetimlerin varlığı da hesaba katıldığında denetime olan ihtiyaç daha da artmaktadır. Bu yazımızda da bina ve site denetimi işlenecek olup kat mülkiyeti rejimi uyarınca yönetimin nasıl olması gerektiğine ilişkin detaylı bilgi için Site Yöneticisinin Görevleri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Site yönetiminin denetlenmesine ilişkin detaylı bilgi için bize ulaşabilirsiniz.
İlgili Konu Başlıkları
- Site yönetiminin denetimi
- Site yönetimi denetimi nasıl yapılır
- Site denetimi nasıl yapılır
Kimler Denetleme Hakkına Sahiptir?
Temel kural olarak yönetim organları kat malikleri kuruluna hesap vermekle mükelleftir. Bu kapsamda denetimin kat malikleri kuruluna ait olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Ancak fazla sayıda kat malikinin bulunduğu ve denetime ilişkin iş yoğunluğunun fazla olduğu durumlarda bu çözüm her zaman ideal olmamaktadır.
Böyle durumlarda kat malikleri kurulu denetim yetkisini kendi içlerinden bir ya da üç kişiye devrederek çözebilecektir. Seçimin geçerli olabilmesi için hem arsa payının hem de kat maliki sayısının çoğunluğu aranacaktır. Burada kat maliklerinin dışında bir kişinin denetçi olamayacağı hususuna dikkat etmek gerekmektedir. Ayrıca yönetimde bulunan bir kişinin denetçi olarak seçilmemesi de sağlıklı olacaktır.
Toplu Yapıda / Sitede Denetçileri Kimler Atayacaktır?
Eğer yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa blok yönetiminin denetimi için blok kat malikleri kurulu; toplu yapının / sitenin tamamına ait yapı, yer ve tesislerin denetimine ilişkin ise toplu yapı temsilciler kurulu denetçi atayacaktır. Blok denetçisi bloktaki kat maliklerinin arsa payı ve sayı açısından sağlayacağı çoğunluk ile seçilecektir. Toplu yapı denetçisi ise toplu yapı temsilciler kuruluna katılan temsilcilerin yönettikleri bağımsız bölümün salt çoğunluğu tarafından seçilmelidir.
Bu kapsamda örneğin 11 kat malikinin 25 bağımsız bölümün bulunduğu bir blokta denetçi seçebilmek için en az 6 kat maliki olumlu oy kullanmalı ve oy kullanan kat maliklerinin sahip olduğu arsa payı ise %50’yi aşmalıdır. 1200 dairenin / dükkânın bulunduğu bir toplu yapıda ise en az 601 bağımsız bölümü temsil eden temsilcilerin oyu gerekecektir.
Site Denetim Kurulunun Sorumlulukları Nelerdir?
Denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazan sürelerde denetim raporu hazırlamalı, görüşlerini bildirmeli ve sonucu taahhütlü mektupla kat maliklerine göndermelidir. Eğer yönetim planında herhangi bir zaman belirtilmemişse her yılın ocak ayında bu işlemleri gerçekleştirmelidir. Bu raporun muhasebe standartlarına uymasına gerek olmayıp sade ve anlaşılır olması yeterli olacaktır. Ayrıca Kanun uyarınca denetçiler; verdikleri raporları, kararları ve sair hususları noter tasdikli defterlerde tutmalıdırlar.
Eğer yönetim planında aksi bir düzenleme bulunmuyorsa denetçiler yönetimin faaliyetlerini her üç ayda bir denetlemelidir. Ancak denetim kurulu bu sürelerle sınırlı olmayıp haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde hesap denetlenmesini her zaman yapabilecektir. Bu noktada denetçiler ve yönetim arasında bir anlaşmazlık çıkması halinde kat malikleri kurulu çözüm mercii olarak görev yapacaktır.
Denetçiler bir usulsüzlük tespit etmeleri halinde durumu kat maliklerine bildirmelidirler. Ayrıca suç unsuru tespit etmeleri halinde savcılığa suç duyurusunda bulunmaları gerekecektir. Eğer denetçiler üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmezse uğranılan zarardan sorumlu olabilecekleri gibi aynı zamanda suçu bildirmeme suçunu da işlemiş olacakları göz ardı edilmemelidir.
Site Denetçileri Hangi Haklara Sahiptir?
Denetçilerin sahip olduğu en önemli yetki Kat Malikleri Kurulunu toplama yetkisidir. Ayrıca bir usulsüzlüğün tespit edilmesi halinde (denetçiler aynı zamanda kat maliki de olduğu için) mahkemeye başvurma hakkına da sahip olacaklardır. Son olarak denetçilerin ücret talep etme hakkına sahip olduğunu da belirtmek gerekecektir. Bu kapsamda denetçilerin talep ettikleri ücretin tahsis edilmediği durumlarda denetçilik görevini bırakma hakları saklı olacaktır.
Kat mülkiyeti ve site denetimine ilişkin hukuki sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.
SİTE YÖNETİMİNİN DENETİMİ YARGI KARARI
Denetim Kurulu
Dava dilekçesinde, denetim kurulunun görevini yapmadığı iddia edilerek hesapların incelenmesi ve site denetimi konusunda hakimin müdahalesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava açtığı dilekçesinde; birden çok parsel üzerinde kurulu sitede, denetim kurulunun kendisine yönetim planı ve kanun tarafından verilen görevleri yerine getirmediğini, üç ayda bir site denetimi ile ilgili raporu sunmadığını, kat maliklerinden toplanan paraların nereye harcandığının bilinmediğini, bu sebeple hesapların incelenmesini ve bu konuda hakimin müdahalesini talep etmiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Site denetimi
Dosya içindeki bilgi ve belgelerle, tapu kayıtlarının incelenmesinden; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu, değişiklik yapan 5711 Sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasası’nın 66. ve devamı maddelerindeki düzenlemelere göre sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği, bu sebeple uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil genel hükümlerin uygulanması gerektiği dolayısıyla görev hususunun da genel hükümler uyarınca belirlenmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Hukuki uyuşmazlıklarda, asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemelerinin görevi ise istisna olup özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen site denetimi ile ilgili bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görüleceğinden mahkemece, davanın asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, esas hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.11.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
OSMAN
26 Haziran 2024MERHABA İYİ GÜNLER DİLERİM .BENİM SİZE ÇOK KISA BİR SORUM OLACAK YARDIMCI OLURSANIZ SEVİNİRİM.SİTE YÖNETİMİMDE YEDEK DENETİMCİ İLE YÖNETİCİ TERS DÜŞTÜ,YEDEK DENETİCİ YÖNETİCİ Yİ DENETLEME HAKKI VARMIDIR.
Fatma
25 Haziran 2024Selamlar,
Denetim Kurulu olarak Site Yönetim Kurulundan, denetim için evraklar istedik. Israrla Site Hesap Hareketlerinin kesintisiz pdf dosyasını talep etmemize rağmen tarafımıza iletilen hesap hareketleri çıktılar üzerinde denetim yapmamız söylendi. Denetim esnasında site giderlerinin, maaş dahil yöneticinin eşinin hesabından ödendiği bununla birlikte söz konusu ödemeler için site hesabından nakit para çekildiği tespit edildi. 3. şahısların hesap detaylarına bakma yetkimiz olmadığı için söz konusu paraların diğer hesaba aktarılıp aktarılmadığını bilmiyoruz.Site hesabından nakit çekip, 3. şahısların hesabından site adına ödeme yapmak usule uygun mudur? Burada zimmete para geçirme ve/veya güveni kötüye kullanma var mıdır? Teşekkür ediyorum.
nur
9 Haziran 2024Oğuz bey merhaba.Evde bulunmadığım birkaç aylık süreçte diğer kattakilerin lavabosunun taşması ve bina yetkilisinin ilgisizliği sebebiyle evimi su basmış halde buldum.Bina yetkilisi de site yönetimi de sorumluluk kabul etmiyor.Evde laminantlarda ve dolaplarda hasar var.Kiracı olduğum için evi ev sahibine sağlam teslim etmem lazım.Ancak hiç suçum yokken smasraflar benden çıkacak.Aidatları topluyorlar ancak hiçbir sorumluluk almayıp ödeme yapmıyorlar bana.Bu durumda haklarım neler?
Erdal
26 Kasım 2023Tapusu eşime ait olan bir sitede arzum dışında beni site yönetimine veya herhangi bir göreve seçebilirler mi? Tşk. ediyorum.
Av. Oğuz Yavuz
6 Aralık 2023evet hukuken mümkün
Ayşe Duygun
22 Ocak 202430 bloktan oluşan bir sitede 10 yıldır oturuyorum ve ev sahibiyim.ilk defa blok temsilcisi seçildim ve 30 temsilci ertesi gün toplandı ve yönetim-denetim kurulu seçildi. Hep aynı kişiler seçiliyor ve blok temsilcisi ve kay maliki olarak ve bir mühendis olarak gelir gider kayıtlarını inceleyebilirmiyim.
Türkan
15 Ocak 2023Genel kurul öncesi denetciler raporu katmaliklerine dağıtmak zorunda değilmi?
Av. Oğuz Yavuz
8 Kasım 2023Evet usulen uygun olanı o
Seda
7 Aralık 2022Merhaba 56 dairelik 2 blokla bir sitede bozulan sıcak su saatlerimiz değişti fatura olarak ta geçmiş dönem baz alınmış fakat geçmişte 1 yıllık saat okuması olmuşken 9 Aylık bedele 1 yıllığın bedelini yazmışlar düzeltme yapmıyorlar bu konuda ne yapabiliriz
Hakan
4 Aralık 2022785 konutlu bir site var. Yönetimi değişmesini ve hesaplarının incelenmesini istiyoruz.
Gülsen Dikme
20 Kasım 202343 daireli küçük bir sitede denetleyicilerden (2) biriyim. profesyonel yönetim şirketiyle hizmet almaktayız (sitede oturan 3 malik de yönetici) bu şirketin aidat vs fazladan ödeme aldığına şahit oldum. sordum ikna edici açıklama alamadım ne yapmalıyım saygılarımla
Av. Oğuz Yavuz
6 Aralık 2023merhaba, en sağlıklısı kat malikleri kurulunda bu durumu dile getirmek
Onur Şirin
9 Ekim 202292 daireli bir sitede yöneticiyim. Yönetici yardımcılarından bir tanesi defterlerin incelenmesini istiyor. Bende yönetici olarak vermedim. Gerekçem öyle bir karar almamış olmamız. Bu doğrumudur ?
Denetçi hesaplarda herhangi bir sorun yoktur diyor ve imzasını atıyor. Buna istinaden yinede defterleri inceletmek gerekir mi.?
Adem bey
9 Eylül 2022Merhaba
103 dairelik bir site yönetiminde kiracı bir kişi genel kurulda oy çokluğu ile yönetici yardımcısı olarak seçilebilir mi?
seçkin payziner
8 Eylül 2023Merhaba , Belediyeden yönetim planınıza bakın yönetici sayısı orada belirtilmektedir eğer 1 yönetici yazıyor ise yardımcı yada 2.3. yönetici seçemezsiniz. Bunu yapmanız için 103 kişilik daire 83 oya ihtiyacınız var.Karar defterine işletip noterden işletip yönetim planınızı değiştirmeniz gerekir.
Burçak busra
18 Ağustos 2022Merhabalar lutfennnnnn acil yardım istiyorum…
Ben bir sitede denetleme kurulundayım site yöneticilerinden denetleme evraklarını istedim ama hala getirtip beyan etmedi 8 ay oldu bu konuda ne yapmamam gerekiyor izlemem gereken yol ne lütfen yardımcı olun…
Haluk
14 Mart 2022İyi Günler
3 Blok toplam 185 bağımsız bölümü olan bir sitede ,Bloklardan biri ofis ve dükkanlardan diğer ikisi 120 mesken ve 5 dükkandan oluşmakta blokların tamamının altında kapalı otopark bulunmaktadır,Bu sitede 15 ay kadar önce ikinci toplantıda yer sahibi, benim 80 oy hakkım var kimse benim istemediğim yöneticiyi seçemez demesi üzerine 6 kişinin oylaması ile yönetici seçimi yapılmış ancak Denetici seçilmemiştir,şu anki yönetici kat maliki olmadığı gibi karar alınmadığı halde ücret almakta,ve seçilmemiş kişileri blok yöneticisi olarak atayıp aidat almamaktadır,ayrıca otopark kısmında bir yıkama yağlama çalıştırılmasına ve kullanılmadığı idda edilen bir bölümün kapatılması suretiyle dükkanlardan birinin kullamına tahsis etmiştir.
Bu şartlar altın izleyebileceğimiz Hukuki yollar nelerdir.
Tolga
8 Ağustos 202145 dairelik yazlık bir sitede yonetici kanunun gerektirdigi idari ve genel isleri yapmamaktadir. Bu durumda site denetcisinin yonetim kurulunu fesih etme yetkisi varmidir?