Bilindiği üzere bir yapıda bağımsız bölümler oluşturup bunlar üzerinde (satış, ipotek tesis etme gibi) hukuki işlemler gerçekleştirebilmek için kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda da kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte hangi usullerin izleneceği belirtilecek olup kat mülkiyetinin ne olduğuna ve sağladığı haklara ilişkin daha detaylı bilgi için Kat Mülkiyeti Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Henüz inşaat tamamlanıp iskan alınmamışsa; kat mülkiyetinin sağladığı imkanlardan faydalanmak için kat irtifakına geçilmesi gerekmektedir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişe ilişkin hukuki sorularınızda uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz.

İlgili konu başlıkları

• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş,
• Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir
• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti,
• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süresi,
• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler,
• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri,
• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunlu mu?
• Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir,
• Kat mülkiyetine geçiş

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçişin Faydaları

Ülkemizde genellikle müteahhitlerden dolayı birçok binada kat mülkiyeti değil kat irtifakı rejimi uygulanmaktadır. Her ne kadar kat irtifakı uygulanan tüm yapıların (inşaat tamamlandıktan sonra) kat mülkiyeti rejimine geçmesi zorunlu olsa da müteahhitler; iskân alamadığı veya masraflardan kaçmak için birçok yapıda kat mülkiyetine geçmekten kaçınmaktadırlar. Ayrıca kat irtifakı tapusu teknik olarak hala arsa olup müteahhitlerin daire / ofis / dükkan değerini tapuda düşük göstererek vergi kaçırması kolaylaşabilmektedir. Bu durum ise tapu sahipleri için ciddi sıkıntılara yol açabilecektir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmemenin zararları

• Muhtemelen iskân alınmadığı için oluşan zararlar,

• Yönetimde yaşanabilecek zorluklar,

şeklinde 2 başlıkta özetlenebilecektir.

İskana İlişkin Sorunlar

Her ne kadar kat irtifakı rejiminin uygulanması iskan alınmadığının bir göstergesi olmasa da, ülkemizde kat mülkiyetine geçmemenin en büyük nedenlerinden birisi de müteahhitlerin iskan (yapı kullanma izin belgesi) almamasıdır. Zira kat mülkiyetine geçme aşamasında talep edilen en önemli belge yapı kullanma izin belgesidir (iskan). Bir yapının yapı kullanım izin belgesine sahip olması ise binanın ruhsata uygun şekilde inşa edildiğinin resmi göstergesidir.

Dolayısıyla iskan alınmamış bir yapı (kaçak kat, binanın dışarı taşması vb) imar mevzuatına aykırı şekilde inşa edilmiş olabileceği gibi aynı zamanda (çürük demirler kullanılması, temelin yeterince derin kazılmaması vb nedenlerden ötürü) binanın sağlam olmama ihtimali de mevcuttur.

Ayrıca iskan alınmamış binalarda müteahhidin sigorta prim borcu da olabileceğinden bu durum da ileride sıkıntılara yol açabilecektir. Ayrıca (yapı kullanım izin belgesi alınmamış) ruhsata aykırı yapı (aykırılığın şiddetine göre) yıkım tehlikesiyle de karşı karşıya kalabilecektir. Bu sebeplerden ötürü iskansız konuta kredi çıkması zorlaşabilecek, sonrasında diğer kişilere satışında da pürüz çıkabilecektir.

Son olarak belirtilmesi gereken hususlardan birisi de iskan alınmamış yapılarda daire / ofis sahiplerinin tapularını kaybetme riskleridir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi iskan alınmadığı için sözleşmeden dönebilecektir. Bu durum ise müteahhitten daire / ofis satın alan kişilerin tapularını kaybetme ihtimalini gündeme getirecektir. Bu konuda müteahhitten daire, dükkan veya ofis satın alan kişilerin yapı kullanım izin belgesi ve kat mülkiyetine ilişkin hususlarda dikkatli olmalarında fayda olup detaylı bilgi için İskan Alınmamasının Zararları Nelerdir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yönetim Zorluğu

Kat mülkiyeti rejimine geçilmemiş yapılarda yapının yönetimiyle ilgili zorluklar yaşanabilecektir. Zira örneğin bina giderlerine katılımla ilgili kat irtifakı sahipleri arasında uyuşmazlık yaşanabilecek veya binanın korunmasıyla ilgili gerekli önlemler alınmasında ihtilaflar meydana gelebilecektir. Bu sebeple kat mülkiyetine bir an önce geçilmesinde fayda olacaktır. Ancak eğer binanın inşası tamamlanmış ve 2/3’ü kullanılmaya başlanmışsa artık kat mülkiyeti rejimi uygulanabilecektir. Binanın yönetiminde kat mülkiyeti rejiminin uygulanmasıyla ilgili daha detaylı bilgi için Kat Mülkiyetinde Site Nasıl Yönetilir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyetine Geçilmemesinin Cezası Var mıdır?Her ne kadar yukarıda faydaları sıralanmış olsa da inşaat tamamlandığında kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek zaten yasal bir zorunluluktur. Ancak bu hükme uyulmaması halinde uygulanacak idari para cezasına ilişkin hüküm 2009 yılında yürürlükten kaldırılmıştır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

• Kat mülkiyeti tesis edilecek yapıda iskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınmış olmalıdır. İskân yapının ruhsata ve mevzuata uygun şekilde inşa edildiğinin göstergesi olup daha detaylı bilgi için İskân Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

• Hem kat mülkiyeti hem de kat irtifakı yapının yalnızca tamamı için uygulanacak rejimlerdir. Bu sebeple yapının tamamı için kat mülkiyetine başvurulmalıdır.

• Arsa paylarının hangi oranda hangi bağımsız bölüme ait olacağı hesaplanmış olmalıdır.

• Benzer şekilde nerelerin bağımsız bölüm, nerelerin eklenti ve nerelerin ortak alan olacağı belirlenmiş olmalıdır.

• Ana Taşınmaz betonarme yapıda olmalıdır. Ahşap vb yapılarda kat mülkiyeti tesis edilemeyecektir.

Peki, Kat Mülkiyeti Hangi Şekillerde Kurulur?

Uygulamada kat mülkiyetine geçiş; genellikle kat irtifakı rejiminden kat mülkiyetine geçiş ile olmaktadır. Bu kapsamda iskân alındıktan sonra yetkili idarenin 60 gün içinde belgeleri tapu dairesine göndermesiyle kat mülkiyetine kendiliğinden geçilecektir. Bu geçişi arsa sahipleri / ya da kat irtifakı sahipleri de talep edebilecektir.

Ancak kat irtifakına geçmeksizin doğrudan kat mülkiyetine başvurulması da mümkündür. Bu kapsamda tapu memurunca düzenlenen resmi senet (kat mülkiyeti tapusu) ile kat mülkiyetine geçiş sağlanacaktır. Bu doğrultuda aşağıda yazılı (iskan, yönetim planı vb) belgelerin hazır edilmesi ve tüm maliklerin başvurusu gerekmektedir.

Kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte arsa üzerinde leh veya aleyhe olan (ipotek, irtifak hakları vb) tüm haklar ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilecek ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilecektir.

Son olarak ortaklığın giderilmesi davalarında (özellikle çok daireli binalarda) hakim tüm paydaşlara / mirasçılara payları / hakları oranında daire / dükkan paylaştıracak şekilde bir kat mülkiyeti rejimi tesis edebilecektir.

Bu noktada taşınmazın bu şekilde bir bölünmeye elverişli olması gerekiyor olup örneğin müstakil konut veya arsa üzerinde kat mülkiyeti rejimi tesis edilemeyecektir.

Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Alınması Gereken Belgeler Nelerdir?

Yukarıda da görüldüğü üzere mahkemenin karar verdiği durum sayılmayacak olursa kat mülkiyetine geçiş ya doğrudan ya da kat irtifakından sonra olur. Eğer kat irtifakı olmaksızın doğrudan kat mülkiyeti rejimine geçilecekse aşağıdaki belgelerin de hazırlanmış olması gerekmektedir:

• Bağımsız bölümlere düşen arsa paylarının gösterildiği, bağımsız bölümlerin özelliklerinin, konumlarının ve numaralarının bulunduğu proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje

• Yapı kullanma izin belgesi (İskan)

• Ofis, daire vb bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve yapıların özelliğine göre hazırlanmış ve paydaşlar / malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı. Bu yönetim planında denetçi ve yöneticilerin görevleri, alacakları ücret, yönetim tarzı, yapının kullanma amacı gibi hususlar bulunacaktır.

Ayrıca zorunlu deprem sigortasının, kat maliklerinin nüfus cüzdanı fotokopilerinin ve vesikalık resimlerinin başvuru esnasında bulundurulmasında fayda vardır.

Toplu yapılarda / sitelerde kat mülkiyetine geçişin usulü daha farklı olup bu konuda detaylı bilgi almak için Sitelerde / Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyetine Geçişin Masrafları Ne Kadardır?

Kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri vergi veya harçlardan muaftır. Aynı şekilde kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri için de harç veya vergi alınmayacaktır. Ancak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce Döner Sermaye İşletmesi tarafından belirlenen tarife kapsamında bağımsız bölüm başına bir ücret alınacaktır. Bu ücret yöreden yöreye değişiklik arz etmektedir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişe dair hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Son olarak belirtmek gerekir ki; emlak vergisi her ne kadar kat mülkiyetine geçiş esnasında doğrudan alınan bir ücret olmasa da, kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte ciddi olarak artış gösterecektir. Bu sebeple maliklerin bu hususun da farkında olmalarında fayda vardır.

KAT İRTİFAKINDAN KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ YARGITAY KARARLARI

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti

Davacı vekili dava dilekçesinde; çorluca mahallesi 307 ada 45 parselde kayıtlı bulunan xstore isimli gayrimenkulün müvekkili ile davalı arasında müşterek bulunduğunu, gayrimenkulün 2/3 hissesi müvekkiline, 1/3 hissesinin davalıya ait olduğunu, yıllardır bu şekilde kullanıldığını, davalının taksime yanaşmaması ve hissesinde daha çok hak talebinde bulunması sonucunda taraflar arasında Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücretine ve taksim konusunda ihtilafların çıktığını, tarafların anlaşamadığı müşterek olan gayrimenkul üzerinde bulunan ortaklığın mümkünse aynen, değil ise satış sureti ile giderilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava ettiği anlaşılmıştır.

Mahkemece; taraflar arasında fiili bir kullanım şeklinin belirlendiği, kur’a yoluna gidilmeksizin zemin kat ile birinci katta yer alan 1-b numaralı bağımsız bölümün davalıya; birinci katta yer alan 1-c numaralı bağımsız bölümün, ikinci kat ve çatı katının davacıya özgülendiği, yapılan keşif neticesinde alınan inşaat bilirkişisi raporlarında davalı Yılmaz’ın 10.713,78.-TL ivaz ilavesi ödemesi gerektiğinin tespit edildiği, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2014/1767- 2014/4438 E.K. nolu ilamında ”…hissedarlar arasında fiili kullanım bulunduğu tespit edilerek bu kullanıma göre paylaşım yapılmıştır.

Bu noktada

Fiili kullanıma göre paylaşım yapılması halinde ivaz ilavesi ve eksiltilmesine gerek bulunmadığının…” belirtildiği,

• fiili kullanım nazara alındığında tarafların birbirine ivaz ödemesine gerek görülmediği,
• diğer taraftan davacının anlaşma metninde yer alan binanın güney alanında kalan arsanın kendisine ait olduğunu,
• bu itibarla ivaz ödenmesini talep ettiği, dava konusu taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün bir yapının bulunduğu,
• paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşların pay oranları belli olmakla birlikte taşınmazın hangi kısmının hangi paydaş tarafından ne kadarlık bir alanının kullanılacağı belli olmadığı
• bu husus, taşınmazın herhangi bir kısmının kullanılması veya kullanılmaması şeklinde kanundan ve sözleşmeden kaynaklanan sınırlamalar getirilemeyeceği,
• kat mülkiyetinin kurulması ile ”Muhdesat, arza tabidir.” ilkesinin sona erip muhdesat üzerinde yer alan her bağımsız bölümün tek başına mülkiyetinin sözkonusu olacağı,
• bağımsız bölüm dışında kalan yerler ise 634 sayılı Kanunun 4. maddesi uyarınca ortak yerlerden olmakla aynı kanunun 16. maddesi uyarınca kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacakları, bu itibarla, sözleşme hükmü gereği kat mülkiyeti kurulması halinde davacı tarafın ortak yerlerden olacak olan ve bağımsız bölüm niteliğini haiz olmayan bir yere ilişkin ivaz talebinde bulunamayacağı;
• ivazın, bağımsız bölümler nedeniyle oluşacak bedel farklarını denkleştirmek amacıyla paydaşların birbirlerine ödeyebileceği,
• tüm kat maliklerinin arsa payı oranında kullanma hakları olan ortak yerlere ilişkin olarak ivaz istenemeyeceği

gerekçesiyle; …kain 307 ada, 45 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak sureti ile giderilmesine karar verilmiştir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir

a) Zemin kat 1 numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 10/48 arsa payı oranı ile davalı … adına tapuya tesciline, b) 1. kat 2 (1-b) numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 6/48 arsa payı oranı ile davalı … adına tapuya tesciline, c) 1. kat 3(1-c) numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 6/48 arsa payı oranı ile davacı … adına tapuya tesciline, kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir hususundaki anlaşmazılığın sona erdirilmesine, d) 2. kat 4 numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 13/48 arsa payı oranı ile davacı … adına tapuya tesciline, e) Çatı katı 5 numaralı mesken niteliğini haiz bağımsız bölümün 13/48 arsa payı oranı ile davacı … adına tapuya tesciline, inşaat mühendisi….5.03.2013 tarihli ek raporunun kararın eki sayılmasına, davacı tarafın fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir

Taraflar arasındaki kat irtifakının kat mülkiyetine nasıl çevrileceğine ilişkin davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, 2008-2009 yıllarında apartman yönetim kurulunda görevli olduğunu, davalının apartmanın ortak alanından elde edilen kira gelirinin tahsili amacıyla … 23. İcra Müdürlüğünün 2008/10385 Esas sayılı dosyasında kasıtlı olarak kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir dışında olduğu bir zamanda icra takibine geçerek takibi kesinleştirdiğini ve apartmana doğalgaz almasından kaynaklanan alacaklı olduğu paranın haczedildiğini, davalının ortak alan kira geliri olan baz istasyonu kira gelirini harcaması, kullanması yönünde bir yetki ve izin verilmediği halde davalının kira gelirini istediği şekilde yerlere kullandığını belirterek, … 23. İcra Müdürlüğünün 2008/10385 Esas sayılı dosyasında kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir davacının borçlu olmadığının tespitine, %40 kötüniyet tazminatına hükmedilmesi, kat maliklerince yetkili kılınmadığı halde davalının yönetici sıfatı ile kat maliklerini doğrudan temsilen dava açamayacağı ve icra takibi yapamayacağının tespitine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava menfi tespit istemine ilişkindir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelemesinde; Dairemizin 10/12/2018 tarih, 2017/3346 Esas, 2018/7999 Karar sayılı geri çevirme ilamından sonra gönderilen tapu kayıtlarından anataşınmazın 5228 ada 13 parselde kurulu olduğu uyuşmazlığın apartmanın yönetim işleminden çıktığı, dolayısı ile taraflar arasındaki uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-…. maddesi hükmüne göre bu yasadan doğan her türlü anlaşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerekir. Her ne kadar dava sulh hukuk mahkemesinde açılmış ve sulh hukuk mahkemesince 24/06/20156 tarihinde görevsizlik kararı verilmiş ise de bu karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiş olduğundan, kanunun bu buyurucu hükmü gözönünde bulundurularak davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilire ilişkin asliye hukuk mahkemesince işin esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.