İnşaat faaliyetleri gerek inşaatın yapıldığı çevre, gerek çalışanlar, gerekse de 3. kişiler için risk oluşturabilecek nitelikte bir organizasyondur. Bu kapsamda işçiler istenmeyen kazalarla karşılaşabildikleri gibi inşaatta çalışan kişiler de (arsa sahibi, yoldan geçen kişiler vb) 3. kişilere zarar verebilmektedirler.

Müteahhidin sorumluluklarına ilişkin detaylı bilgi için avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

İşçilerin Arsa Sahiplerine Verdiği Zararlar

Genel kural olarak Müteahhitler, hem inşaat aşamasında işçilerin kusurlu şekilde inşasından hem de inşa faaliyetleri aşamasında arsa sahibine verilen zararlardan sorumludur. Bu zarar doğrudan inşaatla ilgili olabileceği gibi inşaat faaliyetleriyle dolaylı şekilde ilgili de olabilir.

Örneğin işçinin bir kusurundan dolayı inşaatın arsa sahibi ve müteahhit arasındaki anlaşmaya aykırı olarak inşa edilmesinden müteahhit sorumludur. Veya bir dolaylı zarar olarak inşaat esnasında işçilerden birisi, arsa sahibinin aracına tuğla düşmesine sebep olursa bu zarardan da müteahhit arsa sahibine karşı sorumludur.

Bu durumlarda her ne kadar arsa sahibine karşı müteahhit sorumlu olsa da, müteahhit de uğranılan zararlardan ötürü işçisine rücu edebilecektir. Bu durum ise işçiden tahsil kabiliyetini gündeme getirmektedir. Zira örneğin müteahhit işçinin verdiği 250.000 TL’lik bir zararı arsa sahibine öder ve işçiden bu zararının karşılanmasını isterse işçinin mali durumu yeterli olmadığı için bu parayı tahsil edemeyebilecektir.

Böyle durumlarda işçinin kusurlu olup olmamasına (ihmal veya kast unsurlarının bulunup bulunmadığına) bakılmayacaktır. Örneğin işçinin bayılması ve bu sebeple elindeki tuğlanın düşerek arsa sahibine zarar vermesi örneğinde, her ne kadar işçinin bir kusuru olmasa da arsa sahibi uğradığı zararın tazmin edilmesini isteyebilecektir. Müteahhit ise işçiden kendi zararının tazmini için işçinin kusurlu olduğunu (ihmal veya kast unsurlarının bulunduğunu) ispat etmek zorunda kalacaktır.

Peki Müteahhit ve Arsa Sahibi, İşçilerin Zararından Sorumlu Olunmayacağı Hususunda Anlaşılmışsa?

Normal şartlarda işçilerin kusurundan işverenin kusurlu olmayacağı yönünde bir anlaşma yapılabilir. Ne var ki müteahhitlik yetkili makamlar tarafından verilen bir izinle yürütülen ve uzmanlık gerektiren bir iş olduğu için arsa sahibi ve müteahhit arasındaki bu minvalde bir sorumsuzluk kaydı geçersiz olmalıdır.

İşçinin 3. Kişilere Zarar Vermesi

Şantiyelerde işçilerin vereceği tek zarar arsa sahibine karşı olmayıp aynı zamanda (yoldan geçen kişiler, incelemeye gelen alıcılar gibi) 3. kişiler de işçilerin kusurlu hareketlerinden zarar görmüş olabilir. Böyle durumlarda da hem işçiler hem de müteahhit birlikte sorumlu olup zarara uğrayan kişi, zararının tazmini için her iki tarafa da başvurabilir.

Örneğin yapım aşamasındaki dairelerden birisini incelemek için şantiyeye gelen bir alıcının kafasına inşaat demirinin düşmesi ve ağır hasar görmesi halinde bu kişi, hem müteahhitten hem de işçiden uğradığı zararının tazminini talep edebilecektir. Böyle durumlarda müteahhit, uğranılan zarar için kusuru oranında işçiye rücu edebilecektir.

Hatta uğranan zarar yapıdaki eksiklikten de kaynaklandığı için zarara uğrayan kişi zararının tazmini için arsa sahibine dahi başvurabilmesi gündeme gelecektir. Bu konuda daha detaylı bilgi için “Yapı Sahibinin Sorumluluğu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu Durumlarda Müteahhit Her Koşulda Sorumlu Mudur?

Hayır. Eğer Müteahhit söz konusu işçiyi seçerken, çalışanı seçerken, talimat verirken, denetim ve gözetimde bulunurken gerekli özeni gösterdiğini ispat edebilirse sorumlu olmayacaktır. Zira işçinin (kavga ettiği kişiye bıçak saplaması gibi) aşırı davranışlarından da müteahhidin mutlak olarak sorumlu olması düşünülemez. Ancak bu durumun ispatının gerçek hayatta oldukça zor olduğunu ve müteahhitlerin genellikle (işçinin bariz kusuru olmadığı sürece) sorumluluktan pek kurtulamadıklarını bilmek gerekir.

Müteahhitlerin hukuki sorumluluklarına ilişkin hukuki sorularınız olması halinde bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İNŞAATIN KOMŞU TAŞINMAZLARA ZARAR VERMESİ

Her ne kadar mevzuat çerçevesinde herkes gayrimenkulleri üzerinde dilediği inşaatı yapma hakkına sahip olsa da kimse bu hakkını başkalarına zarar verecek ölçüde kullanamayacaktır. Zira özgürlüklerin sınırı başkalarının özgürlüğüne müdahale ettiği an başlamaktadır. Dolayısıyla inşaat aşamasında yapı sahipleri ve müteahhitler inşa haklarını hukuk kuralları çerçevesinde, başkalarına zarar vermeden kullanmalıdır. Uygulamada bu durumun en önemli örneği, inşaat yapılırken komşu taşınmazlara verilen zararlarda görülmektedir.

Komşu ve Komşu Taşınmaz Kavramlarının Kapsamı

Komşu kavramının içine sadece komşu taşınmazın sahibi değil, örneğin o taşınmaz üzerinde irtifak, rehin, intifa gibi haklara sahip olan kişiler veya kiracılar da girmektedir. Bunun yanında komşu taşınmaz, sadece sınır komşusu olan gayrimenkulleri kastetmemektedir. Daha uzaktaki bir gayrimenkulde zarara sebep olunması durumunda da aynı hükümler uygulanacaktır.

Komşu Taşınmazlara Ne Gibi Zararlar Verilebilir?

Özellikle inşaat yapımı sırasında mülkiyet hakkının sınırı aşılarak komşu taşınmazlara çeşitli yollarla zarar verilmekte yahut komşunun taşınmazını gerektiği gibi kullanması engellenmektedir.

Bu kapsamda komşu taşınmazı kazmak, kazı ve yapı malzemelerini komşu taşınmaza bırakmak, su kaynağını kirletmek veya kesmek gibi durumlar komşu gayrimenkullere verilebilecek zararlara örnek olarak gösterilebilir.

Sırayla bu durumların kanundaki karşılıklarını inceleyelim. İlk olarak Türk Medeni Kanunu m.738’de

“Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.”

hükmü yer almaktadır. Aksi takdirde zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan komşunun, durumun eski hale getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesiniisteyebileceği de belirtilmektedir.

Bunun yanında,

“Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.”

Yani inşaat sahibinin inşaat malzemelerini koyarak ya da başka bir şekilde komşu taşınmazı gasp etmesi durumunda komşu, el atmanın önlenmesi davası açabilir.

Ayrıca TMK m. 757’de “Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek malikine veya onda hak sahibi olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür.” denilerek su kaynaklarını kirletme veya kesme durumunda da tazminat istenebileceği hüküm altına alınmıştır.

Kazı veya İnşaatı Malik Yürütmüyorsa Yine de Sorumlu Olunur mu?

Gayrimenkulün maliki (sahibi) kazı veya inşa işini bir müteahhide vermiş olsa bile (yani komşu taşınmaza gelen zararın müsebbibi bizzat kendisi olmasa bile), verilen zarardan bizzat sorumludur. Böyle durumlarda zarar gören komşu; el atmanın önlenmesi, eski hale getirme ve tazminat taleplerini malike yönlendirebilecektir.

DEPREMDE HASAR GÖREN BİNALARDA MÜTEAHHİTLERİN SORUMLULUĞU

Bir deprem ülkesi olan Türkiye’deki binaların depreme karşı ne derece dayanıklı olduğu ciddi bir tartışma konusudur. Nüfusunun büyük bir kısmı deprem kuşağında yaşayan ülkemizde (özellikle imar aflarının verdiği cesaretle birlikte) yapıları depreme karşı güvenlikli şekilde inşa etmeyen bazı müteahhitler olabilmektedir. Bu durum ise olası depremler sonucu hasar gören binalarda müteahhitlerin sorumluluğunu gündeme getirecektir.

Deprem Sonucu Hasar Gören Binalarda Müteahhit Hangi Oranda Sorumludur?

Temel kural olarak müteahhitlerin gerekli özeni göstermemesinden ve ruhsata aykırı şekilde bina inşa etmesinden doğan zararlardan sorumlu olacağını belirtmek gerekir.

Bu kapsamda müteahhitler; kolon ve kirişlerin bağlantısında sorun olması, etriye demirinin eksik kullanılması, beton kalitesinin düşük olması, yıkanmamış deniz kumu kullanılması, kolonların gereğinden fazla kısa olması yahut ucuz işçilik gibi sebeplerle meydana gelecek tüm hasarlardan sorumlu olacaktır.

Dolayısıyla sayılanlara benzer sebeplerden ötürü bir bina depremde hasar görürse müteahhidin bu zarardan sorumlu olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.

Ancak bu kusurlar arsa sahibinin (kolonların kısa olması gibi) teslim esnasında görebileceğiayıplarsa müteahhitlerin sorumlulukları daha dar yorumlanacaktır. Zira arsa sahibi o haliyle inşaatı kabul etmiştir. Görünmesi güç gizli kusurlarda ise teslimden sonra da müteahhidin sorumluluğu devam edecektir.

Ancak eğer arsa sahibi tacirse, bu durumda da kendisinden beklenen özen yükümlülüğü daha yüksek olup (özellikle büyük yapılarda) arsa sahibinin ilave kontroller için yapı denetim kuruluşlarına müracaat etmemesi, müteahhidin kusurunu azaltıcı bir unsur olarak karşımıza çıkabilecektir.

Müteahhit Depremden Doğan Her Zarardan Sorumlu mudur?

Bu noktada belirtmek gerekir ki depremden doğan her hasardan müteahhitlerin sorumlu olması düşünülemez. Zira özellikle şiddetli depremlerde müteahhitler, kendilerinden beklenen gerekli özen ve dikkati gösterseler dahi hasar meydana gelebilecektir.

Örneğin ruhsata uygun da yapılsa bir binanın 8.5 şiddetindeki bir depremden hasar almaması oldukça zordur.

Bu sebeple müteahhit, meydana gelecek zararlardan üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiği oranda sorumlu olmayacaktır.

Ayrıca müteahhitlerin sorumluluğu, inşaatın arsa sahibine teslimden itibaren 5 yıl, eğer ağır bir kusur varsa 20 yıllık süre için geçerlidir. Dolayısıyla arsa sahipleri, bu sürelerin geçmesiyle birlikte müteahhitlerden herhangi bir hak talep edemeyeceklerdir.

Bu sebeple arsa sahipleri, örneğin eksik demir kullanılması için 20 yıl boyunca müteahhite müracaat edebilecekken adi kiremit kullanılmasından ötürü 5 yıl içinde haklarını ileri sürmek zorundadır.

Ayrıca arsa sahipleri belirli koşullar altında yapı denetim firmasının da sorumluluğunagidebilecek olup bu konuda daha detaylı bilgi için “Yapı Denetim Nedir” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Peki Arsa Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

Temel kural olarak arsa sahipleri, inşaattaki görünen kusurları teslim anında, gizli kusurları da fark ettikleri anda müteahhide bildirmekle mükelleftir. Bu sebeple eğer teslim anında görünen bir kusur yoksa ve binadaki kusur deprem anında açığa çıkmışsa bu durumda arsa sahiplerinin yapacağı ilk iş durumu müteahhide ihbar etmektir. Bu durumda arsa sahiplerinin önüne 3 yol çıkar:

• Kusurun giderilmesini isteme: Eğer deprem sonrası ortaya çıkan kusur giderilebilecek türdense arsa sahipleri, bu kusurun giderilmesini müteahhitten talep edebileceklerdir. Ancak kusurun giderilmesi (binanın yeninden inşası gibi) aşırı bir masrafı gerektiriyorsabu durumda arsa sahiplerinin kusurun giderilmesini talep etme hakları bulunmayacaktır. Bu durumda arsa sahipleri aşağıdaki yollardan birini tercih edebilir.
• Bedel iadesi: Arsa sahipleri için bir diğer alternatif ise ortaya çıkan kusurdan ötürü müteahhide ödenen bedelin belirli bir oranda iade edilmesidir. Örneğin dairelerinden biri kullanılmaz hale gelen arsa sahibi, bu dairenin bedelinin iadesini talep edebilecektir yahut arsa sahibi, kusuru düzeltmek için kendi yaptığı masrafları talep edebilecektir.
• Sözleşmeden dönme: Eğer depremle birlikte müteahhidin işinde esaslı bir kusur ortaya çıkmışsa arsa sahibi sözleşmeden dönülmesini isteyebilecektir. Tüm binanın tümüyle yıkılması örneğinde arsa sahibi, eğer kusur bütünüyle müteahhide aitse ödediği bedeli(yahut verdiği arsa payını) iade alacak ve hatta arsadaki hafriyatın temizletilmesini dahi isteyebilecektir.

Arsa payı karşılığı inşat sözleşmelerinde müteahhidin inşaat sonrası elde ettiği daireleri 3. kişilere sattığı durumlarda o kişilerin arsa sahibine karşı hak iddia edemeyeceğine hükmedilen Yargıtay kararları vardır. Ancak inşaatta ciddi derecede zarar meydana gelmemişse (örneğin taşıyıcı sistemler zarar görmemişse) ve sözleşmeden dönmek hakkaniyete aykırı olabilecek ise arsa sahibi bu hakkını kullanamayabilecektir.

Tüm bu imkânlara ilave olarak arsa sahipleri, uğradıkları zararın tazminini deisteyebileceklerdir. Örneğin sözleşmeden dönen bir arsa sahibi, garajdaki arabasının göçük altında kalmasından kaynaklanan zararının tazminini de isteyebilecektir.

İNŞAAT’IN YAPIMI ESNASINDA DEPREM OLMASI

Nüfusun oldukça büyük bir kısmı deprem kuşağında yaşayan ülkemizde gerçekleşen depremler, inşaat halindeki yapılarda hasara neden olabilmektedir. Bu beklenmeyen durum ise arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişkiye zarar verebilmekte ve taraflar arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklar gündeme gelebilmektedir. Zira “Zarar kime ait olacaktır?”, “Müteahhit inşaata devam edecek midir?”, “Sözleşmenin süresi etkilenecek midir?”, “Arsa sahibi ilave bedel ödemesi yapacak mıdır?” gibi birçok hususta taraflar anlaşmazlığa düşebilmektedir.

İnşaat Esnasında Meydana Gelen Depremin Oluşturduğu Zarar Kime Aittir?

İnşaatın %50’sinin tamamladığı ve müteahhidin 200.000 $ masraf yaptığı bir inşaat örneğinden gidecek olursak; meydana gelen bir depremden ötürü söz konusu yarım inşaatın bütünüyle harap olması durumunda kural olarak zarar müteahhide ait olacaktır. Zira Kanun uyarınca arsa sahibi, henüz teslim edilmemiş yapılarda meydana gelen beklenmedik durumlardan kaynaklanan zararlardan sorumlu olmayıp müteahhit de herhangi bir masrafını isteyemeyecektir. Bu durum inşaatta meydana gelebilecek hafif hasarlarda da geçerlidir. Müteahhit, sorumluluğun arsa sahibine de ait olduğunu iddia etmesi durumunda söz konusu zarardan arsa sahibinin de kusuru olduğunu iddia etmesi gerekir ki bu, uygulamada oldukça nadir karşılaşılan bir durumdur. Arsa sahibinin müteahhitten inşaatı tamamlamasını talep etmesi çeşitli durumlarda müteahhit için çekilmez olabileceğinden; müteahhidin önünde “sözleşmeden dönmek” ve “sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etmek” olmak üzere iki yol olacaktır:

Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanması

Müteahhit,

• Deprem sonrası meydana gelen zararın kendisi için katlanılması oldukça güç olduğu ve
• Meydana gelen zararda kendisinin herhangi bir kusurunun olmadığı

iddiasındaysa sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını arsa sahibinden isteyebilir. Arsa sahibiyle anlaşamamaları durumunda ise müteahhidin mahkemeye başvurma hakkımevcuttur. Ancak bunun için zarara katlanılmasının müteahhit açısından zor olmasıbeklenecektir. Dolayısıyla müteahhit, oldukça büyük yıkımlar olması ya da inşaatta (bir kısmın yıkılmasını gerektirecek) büyük zararlar olması halinde bu yola başvurabilecek olup örneğin basit şekilde giderilebilecek sıva dökülmeleri ya da çatlaklar için müteahhidin bu yola başvurmasına gerek olmayacaktır.

Benzer şekilde müteahhidin meydana gelen zararda sorumluluğunun olmaması gerekiyorolup basiretli bir tacir olarak gerekli sigortaları yaptırmamış olması, yeterince önlem almamışolması ya da ruhsata uygun şekilde davranmamış olması bu hakkı kullanmasına engel teşkil edebilecektir.

Dolayısıyla örneğin zaten ruhsata uygun yapılsaydı herhangi bir zarar görmeyecek olan inşaat için müteahhit zarara uğradığını iddia edemeyecektir. Hatta bu durumda arsa sahibi, (eğer inşaat ruhsata uygun şekilde yapılsaydı elde edilecek muhtemel satış geliri gibi) uğradığı ilave zararları da talep edebilecektir.

Son olarak müteahhidin bu yola başvurabilmesi için taahhüt ettiği işi tamamlamamış olması ya da ihtirazi kayıt koyarak tamamlaması gerekecektir.

Bu şartların sağlanması durumunda hâkim, hakkaniyet ölçüsünde teslim süresini uzatabileceği gibi inşaat için yeni ücret /arsa payı belirleyebilecektir. İnşaatın deprem öncesi tamamlanma oranı da hâkimin vereceği kararı etkileyecektir.

Sözleşmeden Dönme

Eğer arsa sahibi ve müteahhit arasında bir anlaşma sağlanamamış ve hakim de sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını mümkün görmemişse müteahhit, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Bu durumda müteahhidin inşaatı tamamlama borcu sona erecek ancak uğradığı zarardan ötürü (arsa sahibinin kusuru olduğunu ispat edemediği sürece) herhangi bir bedel de talep edemeyecektir. Bu kapsamda arsadaki hafriyatı temizlemek, aldığı peşin ödemeyi ve arsa paylarını iade etmek müteahhidin görevleri arasında olacaktır. Eğer müteahhidin inşa ettiği yapıda kullanıma elverişli kısım varsa bu durumda müteahhit mahsup talep edebilecektir.

Peki Arsada İnşaat Yapmak İmkansızlaşmışsa?

Depremden sonra zeminde meydana gelen değişiklikler, o arsada inşaat yapmayı imkânsız hale getirebilecektir. Bu durumda müteahhitten inşaatın yapılmasını isteme hakkı bulunmayacak olup borç sona ermiş olacaktır. Böyle bir örnekte tarafların birbirinden tazminat isteme imkanı da bulunmayacak olup müteahhit, aldığı ödemeleri ve arsa paylarını iade etmekle mükellef olacaktır.