Ülkemizde var olan tüm gayrimenkuller düşünüldüğünde, herkes gayrimenkullerin mülkiyet hakkına sahip olmamakta, bunun yanında insanlar (mülkiyet hakkı kadar geniş olmasa da) birtakım yetkiler içeren bazı sınırlı ayni haklara sahip olabilmektedirler. Bu haklara sınırlı ayni hak denmesinin sebebi, sınırlı ayni hak sahiplerinin gayrimenkulü kullanma ve yararlanma haklarına sahip olmasına rağmen, mülkiyet hakkında olan gayrimenkulü devretme veya gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunma yetkilerinin olmamasıdır. Bu yazımızın konusu da, bu sınırlı ayni hakların çeşitlerinden biri olan irtifak hakları hakkında genel bir bilgi vermek ve irtifak haklarının çeşitlerini analiz etmektir.

İrtifak haklarına ilişkin hukuki sorularınızda bize her zaman ulaşabilirsiniz.

İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan bir ayni haktır. İrtifak hakkı sahipleri, eşyadan veya eşyanın özünden elde edilebilecek menfaatlerden yararlanma imkânına sahiptirler.

İrtifak hakkı, taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulabileceği gibi eşyaya veya kişiye bağlı olarak da kurulabilir.

İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?

Kural olarak sadece Medeni Kanun’da sayılan irtifak hakları kurulabilir. Ancak bu irtifak haklarının içeriklerinin belirlenmesinde geniş bir sözleşme serbestisi vardır.

Kanunda sayılan irtifak hakları;

  • Taşınmaz lehine irtifak hakkı(Eşyaya bağlı irtifak hakkı)
    • İntifa hakkı (Ayrıntılı bilgi için bkz. İntifa Hakkı)
    • Oturma hakkı (Ayrıntılı bilgi için bkz. Oturma Hakkı)
    • Üst(inşaat) hakkı (Ayrıntılı bilgi için bkz. Üst Hakkı)
    • Kaynak hakkı
    • Diğer irtifaklar(Geçit İrtifakı) (Ayrıntılı bilgi için bkz. Geçit İrtifakı)

Bunlardan sadece intifa, üst, oturma ve kaynak irtifakının kapsamı ve içeriği konusunda kanunda düzenleme vardır. Kanunda yer alan irtifak haklarını çeşitli açılardan gruplamak, anlaşılması açısından daha sağlıklı olacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, Kat irtifakı bu anlamda bir irtifak hakkı değildir, niteliği itibariyle eşyaya bağlı bir borçtur. (Kat irtifakı hakkında ayrıntılı bilgi için, Kat İrtifakı Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.)

A) Yararlanma Yetkisinin Kapsamı Açısından

İntifa hakkı tam yararlanma yetkisi verirken, bunun dışındaki oturma hakkı, üst hakkı gibi diğer bütün irtifaklar sınırlı yararlanma yetkisi vermektedir.

B) Yararlanma Yetkisinin Tarzı Açısından

  • Olumlu irtifaklar: Olumlu irtifaklarda, hak sahibi, eşyayı kullanarak yararlanma yetkisine sahip olduğundan aktif bir yetkiye sahiptir.

Örneğin; geçit irtifakında irtifak hakkı sahibi araziden geçmek suretiyle yararlanacaktır. Yine bir çam koruluğunda, kozalak ve çam fıstığı toplanmasını içeren veya bir araziden kum veya taş çıkarılabilmesini içeren bir irtifak hakkı verilebilir.

Gayrimenkulün sahibi olan malik ise bu aktif yetkiye katlanmakla yükümlüdür. Ayrıca bu yetkinin bir defalık değil, sürekli ya da belirli zamanlarda tekrarlanan nitelikte olması gerekir.

  • Olumsuz irtifaklar: Olumsuz irtifaklarda, gayrimenkulün maliki tarafından o eşyanın belirli bir tarzda kullanılmasını yasaklayarak, irtifak hakkı sahibine menfaat sağlama söz konusudur.

Örneğin, manzarayı kapatmama, belirli bir yükseklikte bina inşa etmeme, gürültülü iş icra etmeme, gazino açmama veya akaryakıt istasyonu kurmama gibi irtifaklar, gayrimenkul malikinin o gayrimenkulü belli bir tarzda kullanmasını yasaklayan sınırlayan tarzda olumsuz irtifaklardır.

C) Hak Sahibinin Tayini Açısından

  • Kişisel İrtifaklar: İrtifak hakkı, isim olarak belli bir kişiye tanınmışsa, bu tür irtifaklara kişisel irtifak denilmektedir. Devredilebilecek ve mirasçılara geçebilecek biçimde kurulan kişisel irtifaklar, süresiz veya en az 30 yıl için kurulmuşlarsa, tapuda kendilerine ayrı bir sayfa açılabilir.
  • Kişiye Bağlı Hak: Kişisel irtifaklardan bazıları, kanun gereği kişiye bağlı hak olarak kurulur. Bunların başkalarına devri, mirasçılara geçmesi söz konusu değildir. İntifa ve oturma hakkı bu şekildedir. Taraflar aksini kararlaştıramaz.
  • Düzensiz (El değiştirebilen) kişisel irtifaklar:

Üst ve kaynak hakkı, düzensiz kişisel irtifaklardandır. Ana kural, başkalarına devredilebileceği dolayısıyla mirasçılara geçebileceğidir. Fakat kişiye bağlı hak olarak da kurulabilir, yani başkalarına devredilemeyeceği-mirasçılara geçmeyeceği taraflar arasında kararlaştırılabilir.

İrtifak haklarına ilişkin hukuki bir sorunuz olması halinde alanında uzman gayrimenkul avukatlarımıza sorularınızı iletebilirsiniz.

TMK m. 838’de düzenlenen diğer irtifaklar da düzensiz kişisel irtifaklardandır. Atış eğitimi, spor alanı veya geçit olarak kullanma gibi durumlar, diğer irtifaklara örnek olarak gösterilebilir. Diğer irtifaklarda, kural, kişiye bağlı olarak kurulmasıdır. Ancak taraflar başkalarına devredilebileceği-mirasçılara geçebileceği konusunda anlaşabilirler.

  • Eşyaya Bağlı İrtifaklar: Mutlaka kişiye bağlı olarak kurulmaları öngörülen intifa ve oturma hakkı dışındaki irtifak hakları, bir taşınmazda (yüklü taşınmaz), başka bir taşınmaz (yararlanan taşınmaz) lehine kurulabilir. Yararlanan taşınmaza kim sahipse, irtifak hakkına da o sahiptir. Kanunda, “taşınmaz lehine irtifak hakkı” başlığı altında düzenlenen haklar, eşyaya bağlı irtifak haklarıdır.

İRTİFAK HAKLARINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

İrtifak Hakkının Kurulması

14. HD., Esas 2006/11815 Karar 2006/13490 Tarih. 20.11.2006

Somut olaya gelince; Bilirkişi tarafından düzenlenen 17.11.2004 günlü krokiden, 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinden davacıya ait enerji nakil hattı geçirildiği, 6 parselin park alanı olarak düzenlendiği, enerji nakil hattının en büyük salgı durumunda ağaçlara en küçük dikey uzaklığının 3 metre olması gerektiği, bu mesafede 4-5 ağacın bulunduğu bildirilmiş, mahkeme, rapor doğrultusunda davayı kabul etmiştir. Ne var ki; davacının irtifak hakkına dayanarak davalının elatmasının önlenmesini isteyebilmesi için, az yukarıda sözü edildiği üzere, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşme bulunması ve irtifak hakkının tapu kütüğüne tescili gerekir. Yasanın aradığı yönteme uygun irtifak hakkı kurulmadan, buna dayanarak talepte bulunmak olanaklı olmadığından, mahkemece davanın reddi yerine istemin hüküm altına alınmış olması doğru olmamış, kararın açıklanan nedenle bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; HUMK’nın 388 ve 389. maddesince tarafların ilerde yeni bazı çekişme içine düşmemeleri için, hükmün duraksamadan infazına elverişli yazılması zorunludur. Mahkemece bu ilkeden ayrılarak infaz sırasında tereddüt doğuracak şekilde “…müdahalenin önlenmesine ve zarara konu olabilecek enerji nakil hattı altındaki ağaçların kestirilmesine” şeklinde hüküm tesisi de yasaya uygun düşmemiştir.

İrtifak Bedelinin Tespiti

5. HD., Esas 2018/8014 Karar. 2019/142 Tarih. 15.1.2019

Davalı vekilinin tüm, davacı idare vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışındaki temyiz itirazları bozma ile kesinleşen yönlere ilişkin olduğundan yerinde değildir. Ancak;

1-Mahkemenin bozma ilamına uyularak 21.04.2014 tarihli 1.Bilirkişi heyeti ek raporundaki m² bedeli ile geçen irtifak hakkından dolayı değer kaybı oranına göre karar verilmesinde bir isabetsizlik yok ise de irtifak hakkı karşılığı hesaplanırken irtifak hakkı tesisinden önceki taşınmazın yüzölçümünden mülkiyet kamulaştırması yapılan 484 m²’lik pilon yerinin yüzölçümü düşülmeden yanlış hesaplama yapılamak suretiyle kamulaştırma bedelinin fazla tespiti doğru olmadığı gibi,

Kabule göre de;

2-Davacı idarece 6459 sayılı Yasaya dayanılarak fazla kamulaştırma bedeli bankaya yatırıldığı halde infazda tereddüt uyandıracak şekilde ayrıca faize ilişkin hüküm kurulması Doğru görülmemiştir.

İrtifak Hakkı Bedeli

5. HD., Esas 2017/24369 Karar 2019/2658 Tarih 20.2.2019

…… niteliğindeki …… ilçesi, …… köyü, ….. parsel sayılı taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri esas alınarak değer biçilmesinde, taşınmazın niteliği, tamamının ……, …… durumu ve …… …… dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle daimi üst hakkı ve geçici irtifak hakkı karşılıklarının tespit edilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden, davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1)Davacı idarece taşınmaz üzerinde 49 yıllık daimi ve müstakil nitelikli üst hakkı kurulması talep edildiği halde, daimi irtifak hakkı tesisine ilişkin hüküm kurulması,

2)4586 sayılı Petrolün Boru Hatları ile Transit Geçişine Dair Kanunun 8/e maddesi uyarınca 49 yıllık daimi ve müstakil nitelikli üst hakkı ile 3 yıllık geçici irtifak hakkının davacı idare adına tescili yerine, Hazine adına tesciline karar verilmesi,

Doğru değil ise de; bu yanılgıların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden,

Gerekçeli kararın hüküm fıkrasının;

a)1 nolu bendindeki (daimi irtifak alanı) ibaresinin hükümden çıkartılmasına, yerine (49 yıllık daimi ve müstakil nitelikli üst hakkı) ibaresinin yazılmasına,

b)2 nolu bendinden (davacı) kelimesinden sonra gelen cümlenin çıkartılmasına, yerine (… Genel Müdürlüğü adına 49 yıllık daimi ve müstakil nitelikli üst hakkı tesis ve tesciline,) kelimelerinin yazılmasına,

Hükmün böylece DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 20/02/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İrtifak ve Kamulaştırma

5. HD., Esas 2017/19105 Karar 2019/122 Tarih 14.1.2019

…… niteliğindeki …… köyü ……. parsel sayılı taşınmaza net geliri esas alınarak değer biçilmesinde, taşınmaz malın niteliği, tamamının ……, …… durumu ve boru hattı …… dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığının tespit edilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1-4646 sayılı …… Piyasası Kanununun 12/A maddesi gereğince kullanma hakkının davacı idareye ait olduğu belirtilerek irtifak hakkının Hazine adına tescil edilmesi gerektiği gözetilmeden davacı idare adına tesciline karar verilmesi,

2-Dava konusu taşınmazın …… kaydındaki ipotek şerhinin hükmedilen bedele yansıtılması gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru değil ise de; bu yanılgıların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden,

1-Gerekçeli kararın hüküm fıkrasının 1.paragrafındaki (davacı lehine daimi irtifak hakkı TESİSİ VE TESCİLİNE) ibaresinin hükümden çıkartılmasına; yerine (Hazine adına daimi irtifak hakkının tesciline, kullanma hakkının davacı idareye ait olduğunun şerh edilmesine) cümlesinin yazılmasına,

İrtifak Hakkının İdare Adına Tescili

5. HD., Esas 2017/27902 Karar 2019/811 Tarih 22.1.2019

Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece, Kamulaştırma Kanunu’nun 7. ve 8. maddesinde düzenlenen adres araştırması ve pazarlığa çağrı ile ilgili işlemlerin davacı idare tarafından yapılmadan dava açıldığından bahisle davanın ön şart yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm, davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.

Dosyadaki delil ve belgelere, mahkemenin gerekçesine göre davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

İrtifak Hakkının Terkini


14. HD., Esas 2013/11435 Karar 2014/298 Tarih 8.1.2014

Davacı vekili davalı lehine 13.09.2002 tarihinde başlamak üzere 29 yıllığına tesis edilen irtifak hakkının kurulduğu taşınmazın bir kısmının ………… su toplama havzası kısa mesafeli koruma alanında bir kısmının ise ………….ye ait isale hattında kaldığını, bu alanlarda inşaat yasağının bulunduğunu, yapı yasağı bulunmayan alanda ise 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapılmamış olduğunu belirterek eğitim tesisi yapılmasının mümkün olmadığından bahisle üst hakkına ilişkin şerhin terkinini istemiştir.

Yapılan yargılama sırasında davalı vakfın irtifak- üst hakkı tesisine ilişkin sözleşmeye aykırı hareket ettiği ispatlanamadığı gibi Türk Medeni Kanununun 783. maddesindeki koşullar da gerçekleşmemiştir. Diğer yandan üst hakkı kurulan taşınmazın bazı bölümlerinde yapılaşma yasağının bulunması veya uygulama imar planının yapılmamış olması kurulan üst hakkı sözleşmesinin devamı engeller mahiyette değildir.

Bu nedenle mahkemece davanın tümden reddi gerekirken inşaat yasağı bulunmayan ancak henüz uygulama imar planı yapılmayan a ve b harfleri ile gösterilen kısımların ayrık tutularak davanın kısmen kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

İrtifak Hakkı Bedelinin Ödenmesi

5. HD., Esas 2017/29168 Karar 2019/438 Tarih 17.1.2019

Arsa niteliğindeki …… Mahallesi 191 ada 23 parsel sayılı taşınmaza …… karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde, taşınmaz malın niteliği, tamamının yüzölçümü, …… durumu ve …… nakil hattı güzergahı dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığının tespit edilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Tüketici Mahkemesinin Yetkisi

13. HD., Esas 2016/20121 Karar 2018/9524 Tarih 17.10.2018

Somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki uyuşmazlık davalının maliki olduğu villanın davacıya ait sosyal tesislerden yararlanması hususunda irtifak hakkı sözleşmesinden kaynaklanan yıllık irtifak bedelinden kaynaklanmakta olup, davacının Yasada tanımlanan şekilde tüketici olduğu ve davalının satıcı olduğu anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, davaya bakmaya genel mahkeme değil Tüketici Mahkemesi görevlidir. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Görevle ilgili hususlarda kazanılmış hak söz konusu olmaz. O halde, mahkemece, Tüketici Mahkemesi’nin görevli olmasından dolayı görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

Olumsuz İrtifak Hakları

14. HD., Esas. 2007/12924 Karar 2007/14519 Tarih 19.11.2007

Bir tanımlama yapmak gerekirse irtifak hakları, sahibi olan kişiye konusunu teşkil eden eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkileri tanıyan veya malike bir çekinme borcu yükleyen sınırlı bir hakimiyet hakkıdır. İrtifak hakları ya bir taşınmaz lehine ya da belirli bir kişi yararına kurulabilir. Oturma, kaynak, geçit irtifakı gibi bazı irtifak hakları sahibine eşyadan tam bir yararlanma hakkı sağlar. Bazı irtifak hakları ise hak sahibine eşyayı kullanma yetkisi verir. Buna karşılık bazı irtifak hakkı türünde hak sahibi olan kişinin eşyadan doğrudan yararlanma yetkisi yoktur. Eşyanın maliki olan kişi mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Örneğin, bir inşaat yapmama yasağı getiren irtifak hakkı, manzara kapatmama yükü yükleyen irtifak hakları böyledir. Bunlara doktrinde olumsuz irtifak hakları adı verilmektedir.

İrtifak Bedelinin Belirlenmesi

14. HD., Esas 2018/978 Karar 2018/8063 Tarih 21.11.2018

Taraflar arasında … İlçesi’nde bulunan … adına kayıtlı 7217 parsel sayılı taşınmazın 49 yıl süreyle kullanımı konusunda irtifak hakkı sözleşmesi düzenlendiği, bu hakkın tapuya 05.05.1992 tarihinde tescil edildiği, sözleşme gereğince idarece üç yıllık dilimlerin ilk yılında irtifak bedelinin yeniden tespit edileceği hususunun düzenlendiği anlaşılmaktadır. Davacı, üç yıllık dilim başlangıcı olan 2013 yılı irtifak bedelinin belirlenmesini talep etmiştir. Bu nedenle öncelikle dava konusu üç yıllık dilimin birinci yılı olan ve davalı tarafından yeniden belirlenen 2013 yılına ilişkin irtifak bedeli konusunda idarenin takdir hakkını hakkaniyete uygun olarak kullanıp kullanmadığının denetlenmesi gereklidir. Her hakkın kullanımında olduğu gibi, davalıya verilen bu hakkın kullanılmasında da Medeni Kanunun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmaması gereklidir.

Davalının sözleşmeden kaynaklanan haklarını dürüstlük kuralları içerisinde kullanması asıldır ve kendisinden beklenen de bu olmalıdır. Bu nedenle eldeki davada davacının talebi, davalının irtifak bedelinin tespitine ilişkin söz konusu bu hakkını kötüye kullanmak suretiyle fahiş olarak tespit ettiği irtifak bedelinin indirilmesi, başka bir ifade ile davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemini de kapsadığından, davada öncelikle davalının bu konudaki takdir hakkının üst sınırının belirlenmesi gerekli olup, belirlenecek bu miktara göre de, hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesi gereklidir.

Olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırının, irtifak bedelinin yeniden belirleneceği 2013 yılı irtifak bedelinin, … Mallarının İdaresi Hakkında Yönetmelik kapsamında taşınmazların konumu ve özellikleri dikkate alınarak rayiç bedel esas alınmak suretiyle belirlenmesinde duraksamaya yer olmamalıdır. Davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenecek miktar olduğu kabul edilmelidir. Bu belirlemeden sonra ise, hak ve nesafet kuralları ve davacının bu yerde eski kiracı olması durumu da göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve bu şekilde dönem başı olan 2013 yılı irtifak bedeli belirlenmelidir.