İntifa Hakkı, bir maldan ömür boyunca sınırsız şekilde yararlanma imkânı veren bir haktır. Bu kapsamda örneğin bir gayrimenkul üzerinde intifa hakkı sahibi olan kişi o gayrimenkulü dilediğince kullanabilecek hatta başkalarına dahi kullandırtabilecektir. İntifanın en önemli özelliklerinde birisi de tapu siciline tescil edilmesidir. Bu sebeple o gayrimenkul satılsa dahi intifa hakkı kaybolmayacak, gayrimenkulün yeni sahibine karşı da ileri sürülebilecektir.

İntifa hakkı ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Tabi burada

  • İntifa tam olarak nedir?
  • İntifa hakkı nasıl kurulur?
  • İntifa hakkı devredilebilir mi?
  • İntifa hakkı nasıl kaldırılır?
  • İntifa hakkı sahibinin hakları nelerdir?
  • İntifa hakkının süresi nedir?
  • İntifa hakkı olan gayrimenkulün satışı nasıl olur

gibi birçok soru bulunmaktadır.

İntifa Hakkı Nedir?

Yukarıda da belirtildiği üzere intifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı genellikle gayrimenkuller üzerine tesis edildiği için diğer hususlardan bu yazıda bahsedilmeyecektir.  

Gayrimenkuller üzerine tesis edilen intifa hakkında bir kişi genellikle ömrü boyunca tam bir yararlanma hakkına sahip olur. Örneğin bir konut üzerinde intifa hakkına sahip olan bir kişi o konutta ömrü boyunca oturabileceği gibi başkalarını da o konutta oturtabilecektir. Tabi burada bu yetkinin sözleşme ile kısıtlanabileceğini de belirtmek gerekir.

Örneğin intifa hakkı veren kişi, sözleşmeye başka birisinin oturmasını engelleyen bir hüküm ekleyebilecek yahut o gayrimenkulün yalnızca bir banka şubesine kiralanmasına izin verebilecektir.

İntifa hakkı yalnızca şahıslara verilmek zorunda olmayıp (şirket, dernek, vakıf vb) bir tüzel kişiye de intifa hakkı verilebilecektir. Gerçek kişilere verilen intifa hakkı o kişinin ömrü boyunca tahsis edilse de tüzel kişilerde 100 yılı aşmamak üzere belirli bir süreyle verilmektedir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı bir mahkeme kararı ile yahut bir vasiyetname ile kurulabileceği gibi tapu sicilinde sözleşme yapmak suretiyle de kurulabilecektir. Her halükarda bu durumun Tapu siciline işlenmesi gerekiyor olup intifa hakkının kurulabilmesi için aşağıdaki bilgi ve belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir:

  • Tarafların fotoğraflı kimlikleri ve pasaportları,
  • Eğer işlem vekil yahut temsilciler ile yapılıyorsa vekaletname veya temsili gösterir diğer belgeler,
  • Tarafların birer adet fotoğrafları,
  • Eğer bir mahkeme kararı varsa kesinleşmiş mahkeme karar ,
  • Bina nitelikli gayrimenkullerde zorunlu deprem sigortası,
  • Tapu harçlarının belirlenmesi için belediyeden alınan rayiç değer belgesi

Ayrıca tarafların verilecek olan intifa hakkının detaylarına ilişkin önceden aralarında anlaşmış olmaları da önem arz etmektedir. Zira üzerinde yeterince düşünülmeksizin aceleyle verilen / alınan intifa hakkı tarafları uzun vadede hukuki uyuşmazlıklarla karşı karşıya getirebilecektir.

İntifa hakkı bir bedel karşılığında veriliyorsa o beyan edilen bedelin binde 20’si oranında tapu harcı tahsil edilecektir. Eğer intifa hakkı bedelsiz olarak verilecekse bu durumda belediye tarafından tespit edilen emlak vergisi rayiç bedelinin binde 68,31’i oranında tapu harcı tahsil edilecektir. Ayrıca döner sermaye işletmesi tarafından belirlenen tarife uyarınca taraflardan ilave bir bedel daha alınacaktır.

(Not: Bu oranlar zamanla değişebileceği için işlemden önce güncel mevzuatın kontrol edilmesinde fayda vardır)

Son olarak intifa hakkı sahibi olduğunu düşünen kişi, bu hakkının tespiti için mahkemeye başvurabilecektir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Yukarıda da belirtildiği üzere intifa hakkı sahibi yalnızca kullanma ve yararlanma hakkı sahibidir. Bu sebeple gayrimenkulün mülkiyetini başkasına devredemeyecektir. Ayrıca intifa hakkını da devredemeyecek olup yalnızca bu hakkı başkasına kullandırtabilecektir.

Dolayısıyla intifa hakkı sahibi kişi bu hakkını tapu sicilinde işlem yapmak suretiyle başkasına devredemeyecek olsa da o gayrimenkulü kendisi nasıl kullanabiliyorsa başkalarının kullanmasına da izin verebilecektir.

İntifa hakkı sahibi gayrimenkulün özüne zarar verici birtakım işlemler yapamayacaktır. Dolayısıyla örneğin intifa hakkı sahibi, odaları genişletmek amacıyla bir evdeki duvarları yıkamayacaktır.

İntifa hakkı sahibi, ilgili gayrimenkulün bakımı ve korunması için gerekli onarımları yapmakla mükelleftir. İntifa hakkı sahibi bu masraflardan, vergilerden ve harçlardan sorumludur. Olağanüstü ve önemli masraflardan ise mal sahibi sorumludur.

İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulün korunması için koruma faaliyetleri için daha önemli birtakım tedbirlerin alınması gerekiyorsa bu durumu mal sahibine bildirmek zorunda olup mal sahibi de bu değişikliklere izin vermek zorundadır.

Örneğin gayrimenkulün çatısının yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa mal sahibi bu duruma izin vermek zorundadır. Eğer mal sahibi bu tadilatı yapmaktan kaçınırsa intifa hakkı sahibi bu tadilatı kendisi üstlenebilecek, masrafları da mal sahibinden isteyebilecektir.

İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulü kullanırken ve yönetirken iyi bir yöneticiymişçesine özenli ve dikkatli kullanmalıdır. Hatta yerel adetlerin gerektirdiği durumlarda intifa hakkı sahibi, ilgili gayrimenkulü yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle mükellef olabilecektir. Böyle bir durumda sigorta primlerini ödemek de intifa hakkı sahibinin borcu olacaktır.

Son olarak intifa hakkının arazi gibi bitki örtüsü yetişebilecek bir gayrimenkul üzerinde verildiği durumlarda o gayrimenkul üzerinde olgunlaşan (meyve ağacı vb) doğal ürünlerin intifa hakkı sahibine ait olduğunu belirtmek gerekir.

İntifa Hakkı Devredilebilir mi?

Yukarıda da değinildiği üzere intifa hakkı devredilemeyecek ve mirasçılara geçmeyecektir. Ancak bu durum intifa hakkı sahibinin gayrimenkulü başkasına kullandırmasına engel olmayacaktır. Böyle bir durumda kullanan kişi intifa hakkı sahibinin güvencelerine sahip olmayacaktır. Örneğin intifa hakkı sahibi vefat ederse o kişinin kullanma hakkı sona erecektir. Yahut intifa hakkı sahibi; kullanan kişinin bu kullanımını sona erdirebilecek olsa da mal sahibi intifa hakkı sahibinin kullanımını engelleyemeyecektir.

Not: Eğer ilgili gayrimenkulün intifa hakkı sahibi tarafından şahsen kullanılacağı kayıt altına alınmış ise intifa hakkı sahibi o gayrimenkulü başkasına kullandıramayacaktır.

İntifa Hakkı Olan Gayrimenkulün Satışı

Üzerinde intifa hakkı olan gayrimenkulün satışı mümkündür. Ancak satın alan kişi intifa hakkı sahibi izin vermediği sürece o gayrimenkulü kullanamayacaktır. Zira yeni malik, o gayrimenkul üzerinde intifa hakkı tesis edildiğini tapu sicili aracılığıyla görebilmektedir.

Ancak intifa hakkı tapuda tescil edilmemişse gayrimenkulü yeni satın alan kişi intifa hakkını tanımak zorunda değildir. Böyle durumlarda intifa hakkı sahibi, uğradığı zarara istinaden gayrimenkulün eski sahibine dava açabilecektir.

Konuyla ilgili alanında uzman gayrimenkul avukatları ile çalışılması önem arz ediyor olup hukuki bir sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

İntifa hakkının kaldırılması için bir çok sebep olsa da temel olarak hak sahibinin ölmesi, (tüzel kişilerde) sürenin bitmesi, yahut mahkeme kararı intifa hakkının sona ermesinin temel gerekçeleridir.

İntifa hakkı sahibinin ölümü yahut sürenin tapu sicilindeki intifa hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmıyor olup terkin için tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır. Burada cüz’i miktarda terkin harcı (2019 için 24,8 TL) ödenmesi gerekecektir.

Ayrıca hak sahibi intifa hakkının kalkması için tapu müdürlüğüne başvurabilecektir. Burada intifa hakkı eğer bir bedel karşılığında terk ediliyorsa o bedelin binde 20’si oranında tapu harcı tahsil edilecektir. Eğer intifa hakkı bedelsiz olarak terk edilecekse bu durumda emlak vergisi için belediyenin belirlediği rayiç değer üzerinden binde 68,31’i oranında tapu harcı alınacaktır.

İntifa hakkının kaldırılmasına sebebiyet veren diğer durumlar ise aşağıdaki gibidir:

  • Taşınmazın Tamamen Yok Olması

Gayrimenkul, su basması, çökme gibi sebeplerle yok olursa veya yararlanılamayacak hale gelirse, intifa hakkı sona erer. Eğer kısmen yararlanılamıyorsa, yararlanılan kısmında intifa hakkı devam eder. Eğer yok olma/harap olma nedeniyle sigorta bedeli alınmışsa, intifa hakkı bu bedel üzerinde devam eder.

  • Kamulaştırma

Kamulaştırma sonucunda gayrimenkul üzerindeki intifa hakkı sona erer. Eğer malik kamulaştırma bedeli almışsa, intifa hakkı bu bedel üzerinde devam edecektir.

  • Yasal Sebeplerin Ortadan Kalkması

İntifa hakkı birtakım yasal sebeplerden dolayı kurulmuşsa, bu yasal intifa hakkı, ilgili sebebin ortadan kalkması ile de sona erecektir.

İNTİFA HAKKINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

İntifa Hakkı ve Paylı Mülkiyet

6. HD., Esas. 2011/5992 Karar. 2011/10615 Tarih. 10.10.2011

Olayımıza gelince; dava konusu edilen ve satışına karar verilen taşınmazın tapu kaydının hak ve mükellefiyetler bölümünde davalı …….’nın 1060/3304 payı üzerinde 02.01.2007 tarihi itibariyle dahili davalı ……..’nın intifa hakkının olduğu belirtilmiştir. Davalı paydaşın payı üzerinde intifa hakkı kurulduğu hususunda diğer davacı paydaşa Türk Medeni Kanunu’nun 700. maddesinde öngörülen biçimde bir bildirimde bulunulduğuna dair belge bulunmamaktadır. Anılan yasa maddesi paydaşlardan birinin üç ay içinde paylaşma isteminde bulunma halini intifa hakkının kurulduğunun tebliğinden itibaren başlatmaktadır. Taşınmazdaki pay üzerinde intifa hakkı kurulduğu davacıya tebliğ edilmediğine göre ……… tarihinde satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine ilişkin olarak açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir. Yukarıda açıklanan esaslar karşısında mahkemece aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olmadığı anlaşılan taşınmazın pay üzerinde intifa hakkı bulunmaksızın satışı yoluyla paydaşlığın giderilmesine, intifa hakkının söz konusu paya düşecek bedel üzerinden devam etmesine karar verilmesi gerekirken Türk Medeni Kanunu’nun 700. maddesinin uygulanmasında yanılgıya düşülerek satışın intifa hakkı ile yükümlü olarak yapılmasına karar verilmesi hatalıdır.

Pay Üzerindeki İntifa Hakkı

6. HD., Esas. 2011/10794 Karar. 2011/10781 Tarih. 12.10.2011

Somut olayda, tapu kaydı incelendiğinde; davalı ……….’ün payı üzerine …………. lehine intifa hakkı tesis edildiği görülmüştür. İntifa hakkı 29.07.2009 tarihinde konulmuş olup tebliğine ilişkin bir belgeye rastlanmamıştır. Bu duruma göre mahkemece, pay üzerinde intifa hakkı bulunmaksızın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine ve intifa hakkının söz konusu paya düşecek bedel üzerinden devam etmesine karar verilmesi gerekirken TMK’nun 700. maddesinin uygulanmasında yanılgıya düşülerek satışın intifa hakkı ile yükümlü olarak yapılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

14. HD., Esas. 2011/4532 Karar. 2011/6182 Tarih. 05.05.2011

Davalı yargılama aşamasında 31.08.2010 tarihinde taşınmaz maliki ……….’e verdikleri vekaletname ile taşınmaz kaydındaki intifa hakkının 17.09.2010 tarihinde terkin edildiğini ileri sürmüş olup, temyiz dilekçesi ekindeki tapu kaydında da intifa hakkının yer almadığı görülmüştür. Mahkemece tapu kaydı getirtilerek intifa hakkının ne zaman terkin edildiğinin tespiti ve yargılama aşamasında intifa hakkı terkin edilmiş ise davanın konusu kalmayacağından sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekmektedir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.

İntifa Hakkının Haczi

12. HD Esas. 2013/3127 Karar 2013/13005 Tarih 4.4.2013

Somut olayda, alacaklının, borçlunun taşınmazdaki intifa hakkı üzerine haciz konulmasına ilişkin bir talebi olmadığı gibi, icra müdürlüğünce de bu yönde verilmiş bir karar bulunmamaktadır. Buna rağmen Tapu Müdürlüğünce haciz müzekkeresi yanlış yorumlanarak borçlunun taşınmazdaki intifa hakkı üzerine haciz şerhi işlenmesi usul ve yasaya aykırıdır. O halde şikayetin kabulü ile intifa hakkı üzerindeki haczin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile şikayetin reddi isabetsizdir.

Kabule göre de; borçlu tarafından intifa hakkının haczedilemeyeceği belirtilerek intifa hakkı üzerine konulan haczin bu nedenle de kaldırılması talep edildiği halde borçlunun bu husustaki şikayetinin esası incelenmeden karar verilmesi de doğru değildir.

İntifa Hakkının Sona Ermesi

19. HD, Esas. 2014/14476 Karar 2014/17876 Tarih 11.12.2014

Dava, taraflar arasındaki bayilik sözleşmesi gereğince kurulan intifa hakkının belirlenen süreden önce sona ermesi nedeniyle kalan süreye ilişkin intifa hakkı bedelinin güncellenmiş değerinin tahsiline ilişkindir.

Mahkeme gerekçesinde bayilik sözleşmesinin sona ermemesi nedeniyle intifa hakkı bedelinin istenemeyeceği belirtilmiş ise de dosya kapsamından taraflar arasındaki bayilik sözleşmesinin sona erdiği anlaşılmakta olup, mahkemece intifa hakkının terkinine ilişkin tapu sicil müdürlüğünden verilen talep formu ve terkin belge örneği de getirilerek kalan süreye ilişkin intifa hakkı bedelinin tahsil edilip edilmediği, tahsil edilmemiş ise kalan süreye ilişkin intifa bedelinin tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Boşanma ve İntifa Hakkı

2. HD., Esas. 2015/11387 Karar. 2016/3493 Tarih. 25.2.2016

Dava, intifa hakkının süresinin boşanma protokolünde belirtildiği şekilde düzeltilmesi istemine ilişkindir.

Türk Medeni Kanununun 795. maddesi hükmüne göre intifa hakkı taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda ise tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taraflar … Aile Mahkemesinin 20.02.2008 gün 2008/152, 2008/44 karar sayılı ilamı ile anlaşmalı boşanmışlar dava konusu taşınmazın kadın adına tescil edilip, müşterek çocuk … lehine reşit olana kadar intifa hakkı tesis edileceğine ilişkin anlaşma protokolünde düzenlenen hüküm hakim tarafından tasdik edilerek karara geçirilmiştir.

Tarafların kararın verildiği gün olan 20.02.2008 tarihinde protokol gereği işlem yapmak üzere tapu müdürlüğüne gittikleri taşınmazın protokolde belirtildiği gibi davacı kadın adına tescil edildiği ancak müşterek çocuk lehine kurulacak intifa hakkının süresiz olarak kurulduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece boşanma protokolü hükme geçirilmiş ve tasdik edilmiş (TMK m. 184/5) karar ise tarafların tapuda işlem yaptıkları 20.02.2008 tarihinden sonra 18.03.2008 tarihinde kesinleşmiştir. Bu halde mahkemece tarafların protokolde belirttikleri ve anlaşmalı boşanma hükmüne uyan mahkeme tarafından tasdik edilen intifa haklarının süresinin davacının talebi doğrultusunda düzeltilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

İntifa Bedeli

19. HD., Esas 2014/17812 Karar 2015/14591 Tarih 12.11.2015

Mahkemece yapılan yargılama sonunda, tapu resmi senedinde intifa hakkının 15 yıl süreli ve 15.000,00 TL bedelle tesis edildiğinin görüldüğü, resmi senette yazılı miktarın gerçeği yansıtmadığı iddiasının davacı yanca kanıtlanamadığı, 5 yıl süreli olan bayilik sözleşmesi süresinin dolması nedeniyle sona erdiği, resmi senette yazılı olan 15.000,00 TL intifa bedeli olarak verildiğinden 15 yıllık intifa süresinden 5 yıl uygulanan intifa süresinin düşümünden sonra denkleştirici yöntemle bulunan ve uygulanmayan intifa hakkı dönemine isabet eden tutarı davalının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacıya ödemesi gerektiği gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne, 20.200,00 TL’nin temerrüt tarihi olan 14.04.2012’den işleyecek değişen oranda avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz edenlerden alınmasına, 12.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.