Genel kural olarak (dernek, vakıf vb) yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi hukuken mümkün olmayıp istisnaen şirketler; belirli şartların varlığı halinde gayrimenkul edinebilmektedirler. Türk Kanunlarına göre kurulan yabancı sermayeli şirketler ise belirli hususlara dikkat etmeleri halinde gayrimenkul edinebileceklerdir.

Yabancı şirketlerin gayrimenkul edinmesine ilişkin hukuki sorularınızda bize ulaşabilirsiniz.

Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinmesine İlişkin Temel Prensip Nedir?

Yukarıda da belirtildiği üzere hem şirketlerin hem de (dernek, vakıf vb) diğer tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi hukuken mümkün değildir. Ancak özellikle yabancı ülke mevzuatlarına göre kurulu şirketler (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu vb) belli özel kanunlar çerçevesinde gayrimenkul edinebilecek (üst hakkı, intifa hakkı vb) belirli sınırlı ayni hakları kazanabileceklerdir. 

Ayrıca her ne kadar normal şartlarda yabancı dernek ve vakıflar gayrimenkul edinemese de Türkiye’de iktisadi işletme kurup gayrimenkulü de o işletmenin üzerine edinmek suretiyle bu engeli aşabileceklerini belirtmek gerekir.

Yabancı şirketlerin Türkiye’deki bir gayrimenkul üzerinde ipotek tesis etmesinin önünde herhangi bir engel olmayıp bu yazıda belirtilen şartlara tabi değildir. Ancak bunun için Tapu müdürlüğüne yetki belgesi sunmaları gerekecektir.

Yabancı Şirketler Hangi Özel Durumlarda Gayrimenkul Satın alabilirler?

Yabancı şirketler aşağıdaki kanunlardan herhangi birinin kapsamına giriyorsa gayrimenkul edinebileceklerdir:

• 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu: Kültür ve Turizm Bakanlığı; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerindeki gayrimenkullerin yabancı turizm işletmelerine tahsis edilmesine karar verebilecektir.  

• 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu: Bilim ve Sanayi Bakanlığı, “Endüstri Bölgesi” olarak tahsis edilen bölgelerde yabancı şirketlere irtifak hakkı veya kullanma izni verebilecektir.

• 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu:Yabancı ülkelerin mevzuatına göre kurulan şirketler bu Kanun’a göre “Petrol Hakkı” sahibi olabilecek olup petrol işlemi için gerekli araziyi Maliye Bakanlığı’ndan kiralayabilecek, irtifak hakkı tesisi isteyebilecek yahut kullanım hakkı alabilecektir. Ayrıca ilgili araziler özel mülkiyete tabi olsa dahi bu şirketler özel mülk sahibiyle anlaşarak irtifak hakkı / kiralama talep edebilecek; bu anlaşma gerçekleşmezse ilgili arazinin kamulaştırılmasını talep edebilecektir.

Yabancı ülke mevzuatlarına göre kurulu olan şirketler yukarıdaki Kanunlardan herhangi biri kapsamında gayrimenkul edinemiyor olsalar bile Türkiye’de şirket kurarak bu engeli aşabilecek olup aşağıda bu husus detaylıca açıklanmaktadır.

Yabancı Şirketlerin Gayrimenkul Edinmesindeki Diğer Sınırlamalar

• Bir şirketin edindiği gayrimenkulün büyüklüğü 30 hektardan fazla olamayacağı gibi bulunduğu ilçedeki özel mülkiyete tabi alanların %10’unu aşamayacaktır.

• Eğer yabancı ülke mevzuatına göre kurulan ticaret şirketi arazi /arsa satın almışlarsa o gayrimenkul üzerinde proje gerçekleştirmek zorunda olup ilgili projeyi iki yıl içinde Bakanlığın onayına sunması gerekecektir.

• Yabancı menşeli ticaret şirketleri, askeri yasak bölgeler ve askeri güvenlik bölgeleri dâhilinde satın alacakları taşınmazlar bakımından ilgili komutanlıklardan, özel güvenlik bölgeleri dâhilindeki taşınmazlar bakımından ise il valiliğinden izin almak durumundadır.

Eğer yabancı tüzel kişiler bu yazıda belirtilen şartlara aykırı olarak gayrimenkul edinirlerse veya uymaları gereken yükümlülükleri yerine getirmezlerse bir yıl içinde gayrimenkulü tasfiye etmeleri istenecektir. Aksi taktirde ilgili gayrimenkul Maliye Bakanlığı tarafından tasfiye edilerek elde edilen bedel hak sahibine ödenecektir.

Son olarak gayrimenkul edinirken birtakım hususa dikkat etmek gerekiyor olup aksi takdirde büyük problemlerle karşı karşıya kalınabilecektir. Bu konuda detaylı bilgi için Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu noktada yabancı şirketlerin gayrimenkul edinmesine ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimi

Yukarıda da üzere yabancı ülkelerin mevzuatlarına göre kurulan şirketlerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi ağır şartlara tabidir. Ancak bu engel Türkiye’de şirket kurup gayrimenkulü o şirket üstünden edinmek suretiyle çözülebilecektir.

Yabancı Sermayeli Bu Şirketlerin Gayrimenkul Edinmesi Hangi Şartlara Tabidir?

Temel kural olarak Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirketler, faaliyet amaçlarını gerçekleştirmek amacıyla Türkiye’de gayrimenkul satın alabilecek, (irtifak vb) sınırlı ayni hak kazanabileceklerdir.

Dolayısıyla tekstil üretimi yapan bir şirket fabrika satın alabilecekken bir perakende firması (faaliyet konusuyla ilgili değilse) konut veya arsa sahibi olamayacaktır.

Yabancı sermayeli şirketlerin bu konudaki en büyük engeli askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgelerine giren alanlarda alacakları gayrimenkullerde yaşanmaktadır. Zira bu bölgelerde gayrimenkul alabilmek için Valilik veya Genelkurmay Başkanlığı’nın izni gerekecektir.

Bu hükümlere aykırı şekilde edinilen / kullanılan gayrimenkuller ve (irtifak vb) sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde tasfiye edilmelidir. Aksi takdirde idare tarafından tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenecektir.

Yeri gelmişken belirtmek gerekir ki bu şirketlerin sahibi olan kişiler Türkiye’den gayrimenkul alamayacak kişiler olsa dahi pay sahibi oldukları şirketler yönünden herhangi bir kısıtlama yer almamaktadır. Bu sebeple yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş olan bir vakıf, dernek veya şirket her ne kadar Türkiye’de gayrimenkul satın alamayacak olsa da Türk Kanunlarına göre kuracakları şirket aracılığıyla gayrimenkul edinebileceklerdir.

Bu Kuralın İstisnaları Var mıdır?

Her ne kadar Türkiye’de kurulan Yabancı Sermayeli Şirketler yukarıdaki şartlar dahilinde gayrimenkul edinebilecek olsa da;

• Taşınmaz rehni tesisi, (İpotek vb)

• Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimleri,

• Şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak nakli,

• Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri ve

• (ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla) bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda

Yukarıdaki şartlar uygulanmayacaktır.

Benzer şekilde çıkma izni alarak Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerin pay sahibi olduğu şirketlerde de yukarıda belirtilen kısıtlamalar uygulanmayacaktır. Dolayısıyla göç ettikleri ülkelerin vatandaşlığına geçen gurbetçilerin pay sahibi olduğu şirketler her ne kadar teknik olarak yabancı sermayeli şirket sayılsa da aynı bir Türk şirketiymişçesine kısıtlamalardan muaf olacaktır.

Peki Hangi Tür Yabancı Sermayeli Şirketler Bu Prosedürlere Tabidir?

Her ne kadar bu yazının adı tüm yabancı sermayeli şirketleri kapsıyor gibi gözükse de esasında birçok yabancı sermayeli şirket bu yazıdaki şartlara tabi olmaksızın serbestçe gayrimenkul edinebilecektir. Yabancı ülke vatandaşlarının / (dernek, şirket, vakıf vb) tüzel kişiliklerinin veya uluslararası kuruluşların

• %50 veya daha fazla oranda pay sahibi olduğu veya

• Yönetim hakkına haiz kişilerin çoğunluğunu atayabildikleri / azledebildikleri

şirketler bu yazı kapsamındaki kısıtlamalara ve prosedürlere tabi olacaktır.

Dolayısıyla örneğin Türkiye’de kurulan bir şirkette payların %60’ının yabancılara ait olduğu veya 3 yönetim kurulu üyesinin 2’sinin yabancı pay sahipleri tarafından atanabildiği şirketlerin gayrimenkul edinirken bu yazıda belirtilen hususlara dikkat etmesi gerekecektir.

Bu şirketlerin yukarıdaki kapsamda pay sahibi olduğu iştiraklere de aynı prosedürler uygulanacaktır. %50’den daha az orandaki payı yabancılara ait olan şirketler ise gayrimenkul edinirken bir kısıtlamaya tabi olmayacaktır. Ancak bu şirketlerin gayrimenkul edinim işlemlerini gerçekleştirebilmeleri için Ticaret Sicil kayıtlarında “2644 Sayılı Kanununun 36 ıncı maddesi kapsamında olmayan şirket” şerhi bulunmalıdır.

Peki Prosedür Nasıl İşlemektedir?

Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti edinmek isteyen şirketlerin almaya karar verdiği gayrimenkulün askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya özel güvenlik bölgesinde olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Bu sebeple bizzat, posta yoluyla veya elektronik posta ile Valilik İl Plânlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurulması gerekecektir. Valilik başvuruyu inceledikten sonra gayrimenkulün tapu kayıt bilgilerini ve koordinatlı çap örneğini Genelkurmay Başkanlığı’na (veya yetkilendirilen komutanlığa) İl Emniyet Müdürlüğüne / İl Jandarma Müdürlüğüne gönderecektir.

Bu kurumlardan olumlu cevap gelmesi halinde başvuru yapan şirkete valilik izin belgesi verilebilecektir. Valilik izin belgesi şirkete tebliğ edilecek ve şirketin tebliğden sonraki 6 ay içerisinde tescil işlemini gerçekleştirmesi gerekecektir. 15 gün içerisinde bir dönüş olmaması halinde de olumlu cevap gelmişçesine hareket edilecektir.

Bu noktada yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul edinmesine ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Eğer Genelkurmay’dan / Emniyet Müdürlüğünden / Jandarma Müdürlüğünden ilgili gayrimenkulün askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya özel güvenlik bölgesinde olduğuna dair 15 gün içerisinde cevap gelirse yetkili komutanlığın / komisyonun milli güvenlik açısından onayı gerekecektir. Aksi taktirde yabancı sermayeli şirket gayrimenkul edinemeyecektir.

Yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul edimine ilişkin süreç kaba hatlarıyla yukarıdaki şekilde olsa da gayrimenkul satın alırken hukuken dikkat edilmesi gereken birçok hususa bu yazıda değinilmemiştir. Bu konuda detaylı bilgi için “Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.