2012 tarihi itibariyle yabancı ülke vatandaşlarının gayrimenkul satın almasının önündeki birtakım yasal engeller ortadan kalkmıştır. Böylece Cumhurbaşkanı’nın belirlediği 183 ülkenin vatandaşları (bu ülkelerin listesi açık şekilde yayınlanmıyor olsa da aralarında Suriye vatandaşlarının bulunmadığı bilinmektedir) ülkemizden gayrimenkul satın alabileceklerdir. Bu yazımızda da yabancılara ev satışı prosedürü anlatılacak olup yabancı şirketlerin gayrimenkul satın almasına ilişkin detaylı bilgi için Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinimi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yabancılara ev satışı ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazıda geçen konular:

  • Yabancılara konut satışı,
  • Yabancılara ev satışı,
  • Yabancılara ev satışı prosedürü,
  • Yabancıya ev satışı kaç gün sürer,
  • Yabancıya mülk satışı tapu işlemleri,
  • Yabancıların taşınmaz edinimi

Türkiye’de Konut / Gayrimenkul Almanın Sağlayacağı İmkânlar

  • Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak o kişiye 1 yıllık kısa süreli ikamet izni sağlayacaktır.

  • Bu izin gayrimenkul satılmadığı sürece her yıl yenilenecek olup ilgili kişiler 8 yıllık uzama süresiyle birlikte süresiz ikamet hakkı kazanabilecektir.

  • Ayrıca satın alınan gayrimenkulün bedelinin 250.000 $’ı geçmesi halinde mülkiyet sahibi vatandaşlığa hak kazanabilecek olup detaylı bilgi için Gayrimenkul Satın Alarak Türk Vatandaşlığı Kazanmak başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ayrıca satın alınan konut veya işyerinin

  • İkinci el olmaması

  • Yurtdışından getirilen dövizle alınması ve

  • İlgili gayrimenkulün en az bir yıl boyunca satılmaması

gibi şartları sağlaması halinde yabancı ülke vatandaşları KDV istisnasından da yararlanabileceklerdir.

Yabancılara Konut Satışı

Yukarıda da değinildiği üzere Cumhurbaşkanı’nın belirlediği ülkelerin vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul edinebilecek veya gayrimenkuller üzerinde (irtifak vb) sınırlı ayni hak tesis edebileceklerdir. Ayrıca yabancıların satın aldıkları gayrimenkullere ilişkin herhangi bir ikamet şartı da aranmamaktadır. Tabi burada birtakım kısıtlamalar olup;

  • Bir yabancının ülke genelinde sahip olduğu gayrimenkullerin büyüklüğü 30 hektarı geçemeyecektir.

  • Benzer şekilde bir ilçede yabancıların satın aldıkları gayrimenkullerin toplamı; ilçedeki özel mülkiyete tabi alanların %10’unu geçemeyecektir.

  • Yabancı ülkelerin vatandaşları askeri yasak bölgelerde, askeri güvenlik bölgelerinde ve stratejik bölgelerde de gayrimenkul satın alamayacaktır.

Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’den gayrimenkul edinme iznine sahip olduğuna ilişkin açık bir liste bulunmamaktadır. Kendi ülkelerinin kısıtlamaya tabi olup olmadığını anlamak isteyen yabancılar büyükelçiliklerden, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünden ve Dışişleri Bakanlığından bilgi alabilecektir.

Ancak birçok Arap ülkesi vatandaşının gayrimenkul satın alma hakkına sahip olduğunu, Suriye vatandaşlarının ise şu aşamada gayrimenkul satın almasının mümkün olmadığını belirtmek gerekecektir.

Suriye vatandaşlarının Türkiye’de bir şirket kurarak o şirketin üzerine gayrimenkul almasının önünde hukuken bir engel bulunmamaktadır. Bu konuda detaylı bilgi için Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinimi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yabancı kişiler (üzerinde yapı bulunmayan) arsa ve arazileri satın alabilecek olsa da satın aldıkları bu yapısız taşınmazlarda 2 yıl içinde bir proje geliştirip Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın onayına sunmak zorundadırlar. Aksi taktirde bu kişiler mülkiyet haklarını kaybedeceklerdir.

Türk vatandaşı olarak doğan ancak çıkma izni ile Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler yukarıdaki sınırlamalara tabi değildir. Dolayısıyla Türk vatandaşlığını çıkma izni yoluyla terk ederek göç ettikleri ülkelerin vatandaşlığına geçen gurbetçiler bu yazıdaki sınırlamalara tabi olmayacaktır.

Yabancılara Ev Satış Prosedürü

Gayrimenkul satın alacak olan yabancılar, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Tapu Müdürlüğü’ne aşağıdaki belgelerle birlikte başvuru yapmalıdır:

  • Tapu Senedi Belgesi

  • Kimlik belgesi veya pasaport (Pasaportun yeminli tercüman aracılığıyla yaptırılmış noter onaylı tercümesinin de getirilmesinde fayda vardır),

  • Belediyeden alınan ”Emlak Beyan Değeri Belgesi”

  • Binalar için zorunlu deprem sigorta poliçesi,

  • Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (mümkünse son 6 ay içinde çekilmeli ve 6×4 cm ebatlarında olmalıdır)

  • Eğer taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman,

  • Vekil varsa vekâletname (eğer vekâletname yabancı ülke makamlarınca düzenlenmişse apostil şerhi ve noter onaylı tercümesi de gereklidir)

Tabi tüm bunlara ilaveten tapu müdürlüğü başka bilgi ve belge de isteyebilecektir. Uygulamadaki bu tarz farklılıklar karşısında vakit kaybetmemek adına öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden bilgi almakta fayda olacaktır. Bu konuda detaylı bilgi için Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Tapuya yapılan başvurularda öncelikle ilgili taşınmazın askeri yasak bölgelerde, askeri güvenlik bölgelerinde veya stratejik bölgelerde olup olmadığına bakılacaktır. Devir işlemlerinin tamamlanabilmesi için gayrimenkul satın alan kişiler tapu harcı ve döner sermaye ücreti de ödeyeceklerdir. Eğer tapuya yapılan başvuru reddedilirse Tapu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz edilebilecektir.

Bu noktada yabancılara ev satışı prosedürü ve yabancıların konut almasına ilişkin daha detaylı bilgi için alanında uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Son olarak belirtmek gerekir ki bu işlemlerin tapuda veya noter huzurunda yapılması gerekmektedir. Ancak noter huzurunda yapılan sözleşme, mülkiyetin (tapunun) kazanılmasını tek başına sağlamayacağı için sonrasında bu sözleşmenin de tapuya tescil edilmesi gerekecektir.

Kötü niyetli satıcıların aynı gayrimenkulü sonradan tapuda başkasına satması ihtimalinde noterde sözleşme yapan ilk alıcı mağduriyet yaşayabilecektir.

Bunlara ilaveten gayrimenkul satın almadan önce taşınmaz üzerinde ipotek, haciz vb herhangi bir kısıtlama olmadığından da emin olunmalıdır. Aksi takdirde tatsız sürprizlerle karşılaşılabilecektir. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

YABANCILARA KONUT SATIŞI YARGITAY KARARLARI

Yabancılara Konut Satışı

14. HD., Esas. 2014/13609 Karar. 2014/13438 Tarih. 26.11.2014

Davacı vekili, müvekkilinin yabancı olup Türkiye’den taşınmaz satın almak istediğini ancak yabancılara konut satışında birtakım zorlukların bulunması nedeniyle ileride davacı üzerine geçirmek şartıyla dava konusu 123.. ada 112.. parsel sayılı taşınmazın davalı adına tapuya tescil edildiğini, davacının taşınmazı devralacak şartlarının oluşması üzerine dava konusu taşınmaz üzerinde davacı tarafından konulan hacizler dışında başka yabancıya ev satışı prosedürüyle ilişkili hacizlerin de bulunduğunu öğrendiğini belirterek haciz lehtarı davalı gösterilmek suretiyle tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Davalı yargılama esnasında vefat eden kayıt maliki Osman M yabancılara ev satışını konu alan davayı kabul etmiştir.

Davalı M.. A.., yabanclara ev satışının kendisiyle bir ilgisinin olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı R.. U.., davanın O.. K.. K.’ın borçlarından kurtulmak amacıyla danışıklı olarak açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne 112 ada 113 parsel sayılı taşınmazın Osman adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, O.. K. K.. üzerine taşınmazın tescil edildiği günkü hali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar R.. U.. ve M.. A.. vekili temyiz etmiştir.

6100 sayılı HMK’nın 297/2. maddesi gereğince; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Somut olaya gelince;

Davacı vekili, haciz lehtarını da davalı göstererek ve dava konusu yabancıya satılan konut üzerinde başka hacizler bulunduğunu belirterek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş, mahkemece de 112. ada 113 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, Osman üzerine kayıtlı yabancıya satılmış evin tescil edildiği günkü hali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hüküm sonucunun kaldırılan hacizler açıkça belirtilmediğinden infaza elverişli olmadığı anlaşılmaktadır. İnfazda tereddüt hasıl olmaması açısında kaldırılan hacizlerin hüküm sonucunda açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir. Bu hali ile verilen karar usul hükümlerine aykırı olduğundan usulüne uygun şekilde hüküm sonucu oluşturulması için kararın bozulması gerekmiştir.

Yabancıya ev satışı kaç gün sürer

22. HD., Esas. 2016/27370 Karar. 2016/26584 Tarih. 8.12.2016

Somut olayda; dava ve ıslah dilekçesiyle harcı da yatırılarak talep edildiği halde yabancıya ev satışının kaç gün süreceğine ilişkin tartışmada mahkemece reddedilen toplam tutar 124.041,18 TL olup, reddedilen bu tutar üzerinden hüküm tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hesaplanan ret vekalet ücreti 12.673,29 TL olmasına rağmen, davalı lehine 4.105,67 TL vekalet ücretine hükmedilmesi isabetli olmamıştır.

Ne var ki yabancıya ev satışının kaç gün süreceğine ilişkin bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi uyarınca uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 438/8. maddesi uyarınca hükmün aşağıda belirtilen şekilde düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.

Sonuç: Temyiz konusu kararın hüküm fıkrasında yer alan “Davalı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiklerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve asıl davanın red edilen miktarı ile birleşen davanın reddedilen uyarınca hesap ve takdir olunan 4.105,67 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine,” yabancıya ev satışı ile ilişkili olmayan rakam ve sözcüklerinin silinerek yerine “Davalı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve asıl davanın reddedilen miktarı ile birleşen davanın reddedilen miktarı uyarınca hesap ve takdir olunan 12.673,29 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine,” rakam ve sözcüklerinin yazılarak hükmün bu düzeltilmiş şekliyle ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının talep halinde ilgiliye iadesine, 08.12.2016 gününde oybirliği ile karar verildi.

Yabancıya mülk satışı tapu işlemleri

23. HD., Esas. 2016/2299 Karar. 2019/629 Tarih. 21.2.2019

Davacılar vekili, alacaklı bulundukları … dosyasında bedeli paylaşıma konu taşınmazın alacaklarına mahsuben müvekkillerine ihale edildiğini, bu satış sonrası düzenlenen sıra cetveline karşı, davalı tarafından açılan davada, taşınmazın devrinin önlenmesi ve tapu kaydında başkaca aynı hak tesis edilmemesi hususunda 23.06.2007 tarihinde ihtiyati tedbir karar verildiğini, bu tarihten itibaren Yabancıya mülk satışı tapu işlemleri ile ilgisiz ihtiyati tedbirin kaldırıldığı 21.03.2012 tarihine kadar, yaklaşık 57 ay boyunca taşınmazın müvekilleri tarafından kiraya verilemediğini, haksız ihtiyati tedbir nedeniyle toplam 445.200,00 TL kira kaybı zararları oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla anılan meblağın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, sıra cetveline itiraz davasında verilen ihtiyati tedbir kararının, taşınmazın kiraya verilmesini engeller nitelikte bulunmadığını savunarak, yabancıya ev satışı ile ilgili davanın reddini istemiştir.

Ayrıca

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, sıra cetveline itiraz davasında, … dosyasına yatan paranın alacaklılara ödenmemesi, taşınmazın 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi ile tapu kaydında başkaca ayni hak tesis edilmemesi yönünde 28.06.2007 tarihinde ihtiyati tedbir karar verilmiş ise de, bu hususta yazılan müzekere gereğinin taşınmazın o tarihte davacılar adına kayıtlı olmaması nedeniyle tapu sicil müdürlüğünce yerine getirilemediği, mahkemenin 23.06.2011 tarihli kararıyla sıra cetveline itiraz davasının reddedildiği, ancak ihtiyati tedbirler hakkında herhangi bir hüküm tesis edilmediği görülmüştür.

Ayrıca tedbirin konulduğu tarihte yürürlükte bulunan HUMK’nın 12. maddesi hükmü uyarınca yabancılara ev satışı prosedürü hakkında verilen hükümle birlikte ihtiyati tedbirin devamına karar verilmemiş ise ihtiyati tedbirin kendiliğinden ortadan kalkacağı, davacı taraf tedbir nedeniyle taşınmazın adlarına tescil edilemediğini ileri sürmüş ise de bu hususta verilmiş bir ihtiyati tedbir kararı bulunmadığı, öte yandan Yabancıya mülk satışı tapu işlemleri ile ilgisiz verilen ihtiyati tedbirlerin mahiyeti itibariyle şahsi hak niteliğindeki kiralama işlemini engeller nitelikte olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Yabancıların taşınmaz edinimi

Kadastro sırasında Karacabey İlçesi Bayramdere Köyü çalışma alanında bulunan 1041 parsel sayılı 207.02 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz, tutanağın edinme sebebinde orman sınırı dışına çıkarıldığı ifade edilerek beyanlar hanesinde; 1987 yılından beri …’ın kullanımında bulunduğu şerh verilmek suretiyle yabancıların taşınmaz edinimi bahçe vasfıyla Hazine adına tespit edilmiş, hükmen 50.77 metrekarelik kısmının orman vasfıyla Hazine adına tesciline, 156.25 metrekarelik iş bu dava konusu kısmın aynı parsel numarası ile tespit gibi Hazine adına tesciline, kullanıcı şerhinin iptaliyle taşımazın … kullanımında olduğunun şerhine karar verilmiş ve 20.07.1992 tarihinde kesinleşerek tescil edilmiştir.

2009 yılında 3402 sayılı Yasa’nın Ek-4. maddesi uyarınca kullanım kadastrosuna esas olmak üzere düzenlenen güncelleme listesi ile; taşınmazın kullanıcısı … olarak belirlenmiş ve yabancıların taşınmaz edinimi tapuya şerh verilmiş, bu nedenle 19.06.2012 tarih, 8460 yevmiye sayılı işlemle … adına olan şerh tapudan terkin edilmiştir. Davacı …, çekişmeli taşınmazın kendi fiili kullanımında bulunduğu iddiasıyla dava açmıştır.

Bu noktada

Yargılama sırasında davalı …’ın, taşınmazın 6292 sayılı Yasa gereğince …’e satışına ve adına tesciline dair noter tarafından düzenlenen muvafakatnamesi nedeniyle … davaya dahil edilmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonunda, davanın kabulüne, çekişmeli 1041 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında bulunan kullanıcı şerhine ilişkin 19.06.2012 tarih, 8460 yevmiye sayılı terkin işleminin iptali ile yabancıların taşınmaz edinimi kaydının eski hale getirilmesine, kullanıcı şerhinin iptaline ilişkin talep konusuz kaldığından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş; hüküm, davalı … tarafından temyiz edilmiştir.

Hükmü temyiz yetkisi, temyizde hukuki yararı bulunmak koşulu ile davanın taraflarına aittir. Her ne kadar yargılama sırasında … davalı sıfatıyla davaya dahil edilmiş ise de, 3402 sayılı Yasa’nın Ek-4. maddesi gereğince yapılan kullanım kadastrosuna ilişkin davalarda davalı sıfatı Hazine ile lehine kullanıcı şerhi bulunan kişiye ait olup, somut olayda şerh sahibi …’ın, çekişmeli taşınmazın 6292 sayılı Yasa gereğince …’e satışına ilişkin olarak muvafakatname vermiş olması, tapunun beyanlar hanesinde lehine şerh bulunmayan …’e taraf sıfatı kazandırmayacağından, temyiz talebinde bulunan …’in temyiz inceleme isteminin REDDİNE, 20.02.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.