Alışveriş merkezlerinde mağaza sahibi olan işletmelerin masraf kalemleri arasında aidat / ortak giderler önemli bir yer tutmaktadır. AVM’lerde ortak giderlere kimin hangi oranda katlanacağına ilişkin belirlenen usul apartman ve site aidatlarından farklılık arz etmektedir. Bu yazının konusu da AVM’lerde ve AVM niteliğindeki iş merkezlerinde ortak giderlerden hangi usule göre katlanılacağını incelemektir. Bu noktada AVM’lerden mağaza / ofis kiralamak farklı bir yazının konusu olup detaylı bilgi için “AVM’lerde Mağaza Kiralamak” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

AVM’lerdeki aidat ve ortak giderlere ilişkin yaşadığınız hukuki sorunlarda bize her zaman ulaşabilirsiniz.

Bu Yazıda Belirtilen Paylaşım Usulü Hangi Yapıları Kapsamaktadır?

Bu yazı; Kanun ve Yönetmeliklerin “AVM” olarak tanımladıkları yapılardaki ortak giderlere ilişkindir. Bu doğrultuda AVM yalnızca güçlü marka değerine sahip şaşalı merkezleri kapsamıyor olup

  • En az beş bin m2 satış alanına sahip olan,
  • Biri en az 400 m2 satış alanına sahip olan 10 işyerine yahut en az 30 işyerine sahip olan

ve işyerlerinde beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı yapılar hukuken AVM sayılmaktadır. Bu sebeple ismi AVM olmasa dahi yukarıdaki niteliklere sahip çarşı, iş merkezi vb yapılar AVM sayılacak ve işletme sahipleri de ortak giderlere bu yazıda açıklanan usuller doğrultusunda katlanacaktır. AVM dışındaki iş merkezlerindeki ortak giderlere katlanma usulü ayrı bir yazının konusu olup detaylı bilgi için Site ve Apartmanlarda Ortak Giderler / Aidat başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

AVM’lerde Ortak Giderlere / Aidatlara Kimler Hangi Oranda Katlanacaktır?

Temel kural olarak AVM’lerdeki ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, güvenlik, temizlik giderlerine ve yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım masraflarına mağazaların / dükkanların sahip oldukları satış alanları oranında mağazalar arasında paylaştırılacaktır. Bu kapsamda kiralanabilir toplam alanın 120.000 m2 toplam satış alanının ise 85.000 m2 olduğu bir alışveriş merkezinde 400 m2’lik mağaza kiralayan ancak bu mağazanın yalnızca 250 m2’si satış alanı olduğu bir durumda ilgili mağaza kiracısı sayılan toplam ortak giderlerin 250 / 85.000’ine katlanacaktır.

Ancak bu kural tüm işletme sahiplerinin oy birliği ile değiştirilebilecektir. Tabi bunun pratikte başarılmasının zor olacağını, oybirliği sağlansa dahi bu yeni usulün en fazla beş yıl süreyle uygulanabileceğini belirtmek gerekmektedir.

Sayılan ve aşağıda belirtilen tüm bu giderlerin Türk Lirası cinsinden hesaplanacağı ve ödeneceği göz önünde bulundurulmalıdır. Kiracı işletmenin ilgili meblağı eksik ödemesi halinde ilgili giderlere işyeri maliki katlanacaktır. Benzer şekilde kiracısı olmayan mağazalara düşen aidat / ortak giderleri de mal sahibi üstlenecektir.

Peki Pazarlama Masrafları Nasıl Paylaşılacaktır?

Görüleceği üzere yukarıdaki gider kalemleri sınırlı sayıda sayılmış olup pazarlama veya yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetlerden kaynaklanacak giderler dahil değildir. AVM yönetimi tarafından pazarlama vb sair masraf kalemleri için katılım payı talep edilebilmesi için bu hususun taraflar arasındaki sözleşmede belirtilmiş olması gerekmektedir. Eğer sözleşme ile başka bir yöntem belirlenmemişse giderler yukarıdaki paragraftaki usule göre belirlenecektir.

Özellikle kiracılardan yukarıda sayılanlar dışında ortak gider adı altında başka herhangi bir bedel talep edilemeyecektir. Ayrıca AVM yönetimleri ortak giderleri kalem kelem göstererek yazılı şekilde talep etmelidir. Bu sebeple özellikle kiracıların yönetim tarafından yapılan harcamaları kontrol etmesinde ve sayılanlardan başka gider kalemi olması halinde ilave ödemeleri reddetmesinde fayda vardır.

Not: Alışveriş merkezi yönetimince her yıl mart ayı sonuna kadar, bir önceki yılın ortak giderleri ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin rapor hazırlanarak alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderimelidir. Talep edilmesi halinde bu gelir ve giderlere ilişkin belgelerin birer örneği alışveriş merkezi yönetimince perakende işletmelere verilecektir.

AVM Yönetimi Avans Talep Edebilecek midir?

Evet. AVM yönetimleri bir önceki yılın kesinleşen giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanacak muhtemel gider tutarı üzerinden avans talep edebilecektir. Ancak bu giderlerin avans olarak alınması halinde o yıl içinde mahsup edilmelidir.

Avm aidatları ve ortak giderlerine ilişkin hukuki ihtilaf yaşamanız halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.