İmar Barışında Ortak Kullanım Alanları, İtiraz ve Dava

İmar barışıyla birlikte imara aykırı birçok gayrimenkul için yapı kayıt belgesi alınmış ve imara aykırılığın mal sahipleri için oluşturduğu birtakım zararları ortadan kaldırılmıştır. Ne var ki imar barışı tüm uyuşmazlıkları sonlandırmıyor olup belirli ihtilafların varlığı devam edecektir.

Örneğin çatı katına ilave olarak inşa edilen iki kata ilişkin (imar barışı kapsamında) yapı kayıt belgesi alındığı bir durumda apartmanda oturan diğer kişiler burada hangi oranda hak sahibi olacağı tartışma konusu olabilecektir. Zira inşa edilen ilave katlar tüm kat maliklerinin ortak arsası üzerine inşa edilmektedir.

Yahut imar barışına başvuran kişinin yanlış beyanı birtakım kişilerin aleyhine sonuç doğurabilecektir. Burada menfaatleri zarar gören kişilerin hangi yollara başvurabileceğinin bilinmesi gerekmektedir. Bu yazımızda da imar barışı uygulamaları sonucunda çıkabilecek çeşitli uyuşmazlıklarla verilen yapı kayıt belgelerine karşı başvurulabilecek itiraz ve dava yolları incelenecektir.

Bu noktada imar barışı kapsamında hukuki sorularınız için uzman avukatlarımızla her zaman iletişime geçebilirsiniz

İlgili Konu Başlıkları

• İmar barışı itiraz,
• İmar barışı dava,
• İmar barışı itiraz dilekçesi,
• İmar barışı iptal davası,
• İmar barışı ortak kullanım alanları,
• Ortak alan imar barışı,
• İmar barışı iptali,
• Apartman ortak alan imar barışı

İmar Barışında Ortak Alan ve İlave Katlardan Doğan Uyuşmazlıklar

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bir bina üzerine ilave kat çıkmak için tüm kat maliklerinin onayı gerekmektedir. Dolayısıyla örneğin daire sakinlerinden birinin keyfi olarak çıktığı ilave katlar için tüm daire sahiplerinin onayı gerekecektir. Burada imar barışına başvurularak ilave katlar için yapı kayıt belgesi alınması, inşa edilen ilave bölümlerin başvuruda bulunana ait olduğu anlamına gelmemektedir. Bu başvuru yalnızca ilave inşa edilen bölümler için ceza verilmeyeceği yahut yıkım kararı alınmayacağı anlamına gelmektedir.

Dolayısıyla bir apartmanda yahut iş merkezinde mal sahibi olan herkes inşa edilen hatta imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınan gayrimenkullerin mülkiyetinde hak iddia edebilecektir. Burada tüm kat maliklerinin birlikte hareket etmesi uyuşmazlığın çözümü konusunda daha hızlı sonuç alınmasını sağlayacaktır. Ancak dava açılması halinde inşa eden kişi de hem zamanında yaptığı inşaat masraflarını hem de yapı kayıt belgesi almak için yaptığı harcamaları talep edebilecektir.

Bu davanın açılmaması halinde ise ilave katlar (merdivenler, otopark yahut asansör gibi) tüm mal sahiplerinin ortak alanı olmaya devam edecektir. Hak sahibi olan kat malikleri, ilgili bölümü kiraya verebilecekleri geçmiş yıllardan kaynaklanan kira alacaklarını da talep edebilecektir.

Müteahhitle Sürmekte Davaların Akıbeti

Belirtmek gerekir ki imar barışı sonucunda alınan yapı kayıt belgesi yalnızca (yıkım kararı, para cezası, su aboneliği sağlamama vb) devletin imara dair uygulayacağı birtakım yaptırımların önüne geçilmesini sağlamaktadır. Dolayısıyla imar barışı (müteahhit ve arsa sahibi gibi) kişiler arasındaki uyuşmazlıkların akıbetini pek etkilememektedir. Bu sebeple müteahhitin imara aykırı inşa faaliyetlerinden doğan zarardan olan sorumluluğu devam edecektir. Burada arsa sahibi (yahut topraktan daire satın alan kişi) sözleşmeye aykırı inşaattan dolayı müteahhide dava açabilecek, açtığı davaları devam ettirebilecektir.

Dolayısıyla her ne kadar yapı kayıt belgesi alınsa da; müteahhit paslı demirlerden, eksik kullanılan çimentodan yahut sözleşmeye aykırı diğer eylemlerinden sorumludur.

Ancak yapı kayıt belgesi alınan binalarda müteahhidin imara aykırı inşa faaliyetleri arsa sahibi ve alıcılar yönünden herhangi bir zarar oluşturmuyorsa bu kişilerin müteahhitten artık herhangi bir şey talep etme hakları olmadığını belirtmek gerekir.

Başkasının Arsası Üzerine İnşa Edilen Gayrimenkul İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınması

Açıkçası böyle bir durumun gerçekleşmesi oldukça zordur. Ancak bir şekilde bu başvurunun yapılması halinde tapuda hak sahibi gözüken kişinin herhangi bir zararı olmamaktadır zira herhangi bir masraf yapmaksızın gayrimenkulünün imara aykırı olmasından doğabilecek zararlar def edilmiştir. Burada başvuruda bulunan kişinin yaptığı masrafları tapuda mal sahibi olarak gözüken kişiden alması dahi gündeme gelecektir.

Eğer sahibi olunan gayrimenkul tapuda gözükmüyorsa bu başka bir yazının konusu olup detaylı bilgi için Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

31. 12. 2017 Tarihinden Sonra Yapılan İnşalar

Bilindiği üzere imar barışı 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilen gayrimenkullerin imara aykırılığından doğabilecek idari yaptırımları engellemek için yürürlüğe sokulmuştur. Bu sebeple 31.12.2017 tarihinden sonra imara aykırı inşa edilip bunlarla ilgili yapı kayıt belgesi almak mümkün olmayacaktır. Ancak uygulamada bu tarihten sonra inşa edilen gayrimenkuller için de kötü niyetli olarak başvurulduğu görülebilmektedir. Burada menfaatleri ihlal edilen kişilerin bu başvuruya itiraz ederek durumu yetkili makamlara bildirmelerinde fayda vardır.

Yapı Kayıt Belgesinin İptali

İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesine başvurulurken yanlış bilgi verilmesi başvurunun iptaline sebebiyet verebilecektir. Bu kapsamda örneğin tapu sahibine, m2’lere, arsa birim değerine veya yapı sınıfına ilişkin başvuruda yanlış bilgi verilmesi yapı kayıt belgesinin iptaline sebep olabilecektir. Başvuruda verilen bilgilerin gerçek duruma aykırılığı idarenin denetimleri sonucunda tespit edilebileceği gibi menfaati zarara uğrayan kişilerin bildirmesiyle de gerçekleşebilecektir. Bu tespitin yapılmasıyla birlikte başvuran hakkında “resmi belgede sahtecilik” sebebiyle suç duyurusunda bulunulacak ve başvuranın 2 yıldan 5 yıla kadar hapsi istenecektir.

Burada iptal kararının yanlış olduğunu düşünen başvuru sahibinin iptal kararına itiraz etmesi, itiraz olumsuz sonuçlanırsa 60 gün içinde dava açması gerekecektir.

Bu noktada imar barışı sürecine ilişkin hukuki uyuşmazlık yaşamanız halinde her zaman avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.

 

 

YARGITAY KARARI

 

Dava, davacıların murisi Hüseyin Yılmaz’ın arsa sahibi sıfatıyla, davalılardan Harun Yılmaz ve Elif Çeker’in müteahhit sıfatıyla hareket etmek suretiyle aralarında Çankaya 12. Noterliği’nin 17.11.1988 gün ve 75638 yevmiye numarası ile imzaladıkları Ankara ili, Çankaya ilçesi, Atatürk Mahallesinde bulunan 3454 ada, 6 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptâl ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davalılar Yılmaz ve Elif yönünden imar barışı dava feragat ve vazgeçme nedeniyle reddine, Hüseyin … yönünden konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına dair verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur. Yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir. Anılan Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.

Bu noktada,

İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış ortak alan imar barışıyla ilişkilendirilebilecek yeni bir düzenleme bulunmaktadır. Maddede;

• Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla,
• 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara
• 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması,
• bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve
• 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi

halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği,

• Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1);
• Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu,
• Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3);
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici 16/4);
• Yapı Kayıt Belgesinin, ortak alan imar barışı yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu,
• Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı,
• Yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10);
• bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12)

düzenlenmiştir. Maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir.

İmar Barışı Ortak Kullanım Alanları

3194 sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde, imar barışına ilişkin 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Ancak imar barışında ortak kullanım alanları ile ilgili hükümler eksiktir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi yeni düzenlemenin temyiz ve karar düzeltme aşamasında Yargıtay’ca da gözetilmesi gerekir.

Ortak alan imar barışı

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde, Dosya kapsamında bulunan … Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün cevabi yazısında “Ortak alan imar barışı ile ilgisi olmayan yapının mevcut halinin ruhsata bağlanamayacağı tespit edilmiştir.” ifadesi yer aldığından, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle imar barışı iptali 3194 sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde gereğince yapıların yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerekir.

Bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkânı getirildiğinden imar barışı iptali maddesindeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden kararın bozulması gerekmiştir.