Eğer bir gayrimenkul kiralanacaksa, hesaba katılması gereken unsurlardan bir tanesi de vergiler olup bunlar arasında yer alan KDV, gelir vergisiyle birlikte en ciddi kalemlerden biri olarak başı çekmektedir. Gerek kiracı gerekse de kiraya veren için bu hususun gözden kaçması, ileride daha büyük problemlere yol açabilmektedir. Bu kapsamda her iki tarafın da detaylı bilgiye sahip olması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek ve zarara uğramayı engellemek adına önem arz etmektedir.

Kirada KDV ve gayrimenkul hukukunun diğer alanlarına ilişkin bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Kirada KDV Hangi durumlarda ödenir?

Gayrimenkul kiralarında genel olarak brüt kiranın %18’i oranında belirlenmiş olan KDV; yalnızca iktisadi işletmelerin kiraya veren olduğu durumlarda ödenir. Bu kapsamda şirketler de birer iktisadi işletme olarak değerlendirildiği için, şirketlerin kiraya veren olduğu durumlarda KDV mükellefiyeti başlayacaktır. Ancak bir dernekten yahut gerçek kişiden işyeri kiralansa dahi KDV borcu doğmamaktadır.

Her ne kadar gayrimenkul kiralarında KDV, birçok durumda %18 olsa da; istisnalar görülebilmektedir. Örneğin yurt dışındaki taşınmazlardan elde edilen gelir KDV’ye tabi olmadığı gibi kiraya verenin belediye, üniversite, mesleki kuruluşlar gibi iktisadi teşekkül olmayan kurumlar olduğu durumlarda da KDV tahakkuk etmez. Ayrıca finansal kiralama ile kiralanmış gayrimenkullerde çeşitli indirimler söz konusu olabilmektedir.

Ancak ücretsiz olarak kiraya verilmiş olan gayrimenkullerden de emsal bedel oranında kiraya verilmişçesine KDV alınacağı ve eğer bu emsal bedel tespit edilmemişse o taşınmazın emlak vergisi bedelinin %5’i oranında yıllık kiraya verilmişçesine KDV tahakkuk edeceği gözden kaçırılmamalıdır.

Dolayısıyla örneğin bir şirket sahibi kişi, şirketine ait bir konutunu, kullanması için kardeşine tahsis etse dahi, o konut için bölgedeki emsal konutlar ne kadarlık bir meblağa kiraya veriliyorsa, o meblağda kiraya verilmişçesine KDV ödenmelidir. Ancak eğer bir emsal değer hesaplanmamışsa; emlak vergisi için baz alınan değer ne kadarsa (Örneğin 1.200.000 TL) o değerin %5’i (60.000 TL) yıllık kira bedeli olarak anlaşılmışçasına KDV tahakkuk edecektir.

Kirada KDV’yi Ödemek Kimin Yükümlülüğünde?

Temel kural olarak KDV’yi ödeme yükümlüsü kiraya verendir. Bu kapsamda kiraya veren, hem kira bedelini hem de KDV’yi kiracısından tahsil edip beyannamesini o doğrultuda vermelidir. Burada sorun, kiracı ile kiraya veren arasında anlaşılan bedele KDV’nin dâhil olup olmadığı üzerinde doğabilmektedir. Eğer kira kontratında KDV’ye ilişkin herhangi bir beyan bulunmuyor, tutarın net olduğu belirtilmiyorsa kontrattaki tutara KDV’nin de dâhil olduğu kabul edilmektedir.

Dolayısıyla, örneğin bir işyerinin kira bedeli için aylık 5900 TL üzerine anlaşıldığı ve sözleşmede bu konuya ilişkin herhangi bir ibare bulunmadığı durumlarda, taraflar, bu meblağa KDV’nin dâhil olup olmadığı konusunda ihtilaf yaşayabilirler. Bu noktada ilave bir hüküm yazmadığından ötürü, bu meblağa KDV’nin de dâhil olduğunu, kiranın 5900 TL olarak ödenmesi gerektiğini, kiraya verenin bu tutarın 900 TL’sini (%18) KDV olarak sayması gerektiğini kabul etmek gerekir.

Yine de ileride doğabilecek ihtilafları önceden önlemek adına; kira sözleşmesi düzenlenirken, stopaj ve KDV gibi vergisel yükümlülüklerle ilgili konularda da titiz davranmakta, kimin neyden sorumlu olduğunu açık şekilde belirlemekte ve gerekirse konusunda uzman bir kira avukatından destek almakta fayda vardır.

Bu noktada kira sözleşmeleri ve KDV’ye ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

KİRADA KDV YARGI KARARLARI

Kirada KDV

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. K2 ile davalı vekili Av. K1 geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kira sözleşmesi gereğince davacı kiracının Ocak – Aralık 2010 arası aylar kira parasının KDV’si olan 62.976.25 TL ve gecikme zammı 8.000.50 TL dolayısıyla borçlu olmadığının tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.9.2009 düzenleme tarihli ve yer tesliminden itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile, sözleşme konusu kiralanan yıllık 275.000 TL bedelle çay ocağı ve kantin olarak kullanması için davalıya kiralanmıştır.

Sözleşmede kira parasının KDV ile birlikte ya da hariç ödeneceği konusunda bir düzenleme olmamakla birlikte kira sözleşmesi şartnamesinin 32. maddesi ve kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 21. maddesinde sözleşmeden doğabilecek her türlü vergi, harç, resim, SSK primi ve her ne isim altında olursa olsun her türlü giderlerin işletmeciye ait olduğu kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Davalı üniversite tarafından davacıya 8.12.2010 tarihinde keşide ve 10.12.2010 tarihinde tebliğ edilen ödeme emri ile Ocak- Aralık 2010 dönemine ait 62.976 TL kira parası ve 8.000.50 TL gecikme zammı olmak üzere toplam 70.976.75 TL’nin ödenmesinin istenmesi üzerine, davacı açmış olduğu işbu dava ile, kira sözleşmesi dolayısıyla KDV borcunun olmadığının tespitini istemiştir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi ile Katma Değer Kanunu’nun 1/1-f, 8/1-h ve 10/f maddelerine göre kira geliri elde eden kiralayanların Katma Değer Vergisi alması ve elde ettikleri kira gelirinin bir bölümünü kirada kdv mükellefi olarak vergi dairesine ödemesi vergi yasalarınca düzenlenmiş bir konudur.

Öte yandan

Kira sözleşmesinde kira parasına KDV ekleneceğine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel 21. maddesinde sözleşmeden kaynaklanan vergilerden kiracının sorumlu olduğunun belirtilmesi kirada KDV’nin kiracı tarafından ödeneceğine ilişkindir. Bu düzenleme kira parasına KDV’nin eklenerek kiralayana ödeneceği anlamına gelmez.

Nitekim Konya Vergi Dairesi Başkanlığı da 30.12.2011 tarihli yazısında, üniversiteye ait taşınmazların kiraya verilmesi işleminde KDV’nin matrahının bu işin karşılığında alınan bedel olup, bu bedel üzerinden genel oranda (% 18) KDV’nin hesaplanması gerektiğini, üniversitenin vergi yükümlüsü olmaması halinde kira bedeli üzerinden hesaplanıp ödenmesi gereken KDV’nin sorumlu sıfatı ile kiracı tarafından hesaplanarak mevzuat hükümleri gereği 2 No’lu KDV beyannamesi ile beyan edilip ödenmesi gerektiğini belirtmiştir.

Sözleşmede KDV’nin ayrıca ödeneceğine dair bir düzenleme yer almadığından kira parası içinde KDV’nin bulunduğunun, davacının bunun dışında ayrıca bir KDV ödemesinin gerekmediğinin kabulü ile mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hatalı değerlendirme ile istemin reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir

Kirada KDV Alacağı

Dava kira farkı alacağının sorumlu olmadığının tespiti ile ödenen miktarın davalıdan istirdatı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde,

  • Davacının, dava konusu taşınmazı …nden 11.1.2012 tarihli kira sözleşmesi ile aylık 7.000 TL + KDV bedelle kiraladığını, davalının ise taşınmazı 06.09.2012 tarihinde satın aldığını,
  • kira bedellerinin kendisine ödenmesi için 11.9.2012 tarihli ihtarname keşide ettiğini,
  • 2012 Eylül ayına kadar kiraların kira+KDV olarak ödendiğini, davacının 2012 ekim kirasını, kiradan stopaj kesilerek ödenmeye başlandığını,
  • davalının bunu eksik ödeme olarak kabul ettiğini
  • ve Ekim 2012 ayı farkı için … İcra Müdürlüğü’nün 2012 / 21678 Esas No.lu dosyası ile 1.400 TL’lik icra takibi yaptığını,
  • Kasım – Aralık 2012, Ocak 2013 ayları için İstanbul 26.İcra Müdürlüğü nün 2013 / 22658 Esas No.lu dosyası ile eksik kira ödendiğinden bahisle takip yapıldığını,
  • davacının Şubat 2013 tarihinde mecuru tahliye ettiğini, ancak n….İcra Müdürlüğü’nün 2012/22658 Esas No.lu dosyasına ihtirazi kayıtla 4.980 TL yatırdıklarını,
  • bunun istirdadı gerektiğini, belirterek İstanbul 23.İcra Müd.’nün 2012/21678 Esas sayılı dosyası nedeni ile borçlu olmadığının tespitine,
  • ödeme yapılmak zorunda kalınırsa davanın istirdat davası olarak devamına,
  • ….İcra Müd.’nün 2013/22658 Esas sayılı dosyası nedeni ile borçlu olmadıklarının tespiti ile ödenen 4.980 TL’nin davalıdan istirdadına,
  • her iki dosyadaki ödeme tarihlerine göre ödemeler yönünden yasal faize de hükmedilmesini ve davalının kötü niyet tazminatı ödemeye mahkum edilmesini

talep etmiştir.

Davalı vekili ise;

davacı kiracının Ekim ayı kirasını 7.000 TL’den %20 stopaj kesintisi yaparak 5.600 TL olarak ödediğini, eksik ödenen 1.400 TL için … İcra Müdürlüğü’nün 2012 / 21678 E. No.lu dosyası ile yine eksik ödenen 2012 Kasım – Aralık – 2013 Ocak ayları kiraları için ….İcra Müdürlüğünün 2013/22658 Esas sayılı dosyası takip yapıldığını, kira sözleşmesinde “aylık kira bedeli net olup kira KDV’si kiracıya aittir. Kirada KDV’nin net kira bedeli ile birlikte kiralayanın banka hesabına yatırılmaması halinde kiracı temerrüde düşmüş olacaktır.” İbaresinin bulunduğunu, kira bedelinin 7.000 TL net olarak belirlenmiş olması halinde bundan stopaj kesintisi yapılamayacağını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Takipte dayanılan ve hükme esas alınan 11.01.2012 başlangıç ve 31/12/2017 bitiş tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 2. maddesinde aylık kira bedelinin net olup kirada KDV ‘nin kiracıya ait olduğu kararlaştırılmıştır. Sözleşme davalı kiracı ile eski malik … arasında imzalanmıştır. Davacı yeni malik kiralananı 06.09.2012 tarihinde satın almıştır. Kiralananı satın alan davacı gerçek kişi olmakla, kiracının KDV ödeme sorumluluğu satın alma tarihinden itibaren ortadan kalkmış bunun yerine stopaj ödeme yükümlülüğü gündeme gelmiştir.

Davalı kiralayan

belirtilen bu esasa dayalı olarak eksik ödenen 2012 Ekim kirasının tahsili için 16/10/2012 tarihinde başlattığı icra takibinde 1400 TL kira farkı alacağının yine eksik ödenen 2012 Kasım, Aralık ve 2013 yılı Ocak aylarının kirasının tahsili için 13/09/2013 tarihinde başlattığı icra takibinde 4.200 TL kira farkı alacağının tahsilini istemiş, yapılan takiplerin kesinleşmesi üzerine de menfi tespit istemiyle bu davayı açmıştır.

Kira ilişkisinin devamı sırasında sözleşmeye konu taşınmazın el değiştirmesi ile birlikte önceki malikin kurumlar vergisine tabi bir mükellef iken, satın alma ile birlikte yeni malikin kurumlar vergisine değil, gelir vergisine tabi olması halinde yeni malike ödenecek kira parası net kira bedeli ve onun stopajıdır. Bu durumda Mahkemece, yukarıda anlatılan ilkeler ışığında kiraya veren yönünden KDV yükümlülüğünün kalkarak stopaj yükümlülüğünün doğmuş olması dikkate alınarak ödenmesi gereken kira bedeli net 7.000 TL +stopaj olarak hesaplandıktan sonra sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Kira Sözleşmesi KDV

Davacı, davalının 01.06.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 01.06.2014 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kiranın %18 KDV dahil 4.760,12-TL kira 424,80-TL yönetim giderleri olmak üzere toplam 5.184,92-TL olarak tespitini talep etmiştir.Davalı, emsallerine göre kira bedellerinin uygun olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin KDV dahil 509,48-TL, ortak gider bedelinin ise 424,80-TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Burada

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacının hükmedilen kira bedelinin son ödenen kira bedelinden düşük olamayacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu noktada

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.Olayımıza gelince; Mahkemece, kira bedelinin endeks uygulanarak belirlenmesinde bir usulsüzlük yoktur.

Ancak davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı gerekçe ile aylık kira bedelinin 01.06.2014 tarihinden itibaren kirada KDV dahil 509,48 TL olarak, son ödenen KDV dahil 560,68 TL kira bedelinden düşük kira bedeline karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün düzeltilerek onanması HUMK’nun 438/7 maddesi hükmü gereğidir.

SONUÇ:

Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hüküm 1. fıkrasında “aylık kirasının kirada KDV dahil 509,48-TL” kısmının çıkartılarak yerine “aylık kirasının KDV dahil 560,68-TL” yazılmasına hükmün düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden tarafa iadesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 31.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.