Kira Artış Oranı başlıklı yazımızda da görüleceği üzere kira bedeli azami oranda artsa dahi bu durum, kiraya vereni yalnızca ülkedeki genel enflasyona karşı koruyabilecek ölçüdedir. Ne var ki taşınmazın bulunduğu muhitin özelliklerindeki değişmeler de kira bedelini ciddi ölçüde etkileyebilir. Bu gibi durumlara karşı (hele ki kira ilişkisinin başlamasının üzerinden 5 yıl geçtiyse) tarafların kira tespit davası açma hakkı bulunduğunu söyleyebiliriz

Örneğin bir caddenin 5 yıl öncesine göre beklenenin ötesinde çok daha işlek olması halinde, (kira sözleşmesi 5 yıl önce yapılmış olan) bir işyeri, çevresindeki dükkânlara nazaran oldukça ucuzlamış olabilir. Veya bölgedeki imar değişiklikleri dükkânlardaki işlekliği azaltıp eski kiracıları mağdur edebilir.

İşbu yazıda kira bedelinin olağanüstü gelişmeler karşısında yeniden tespiti incelenecek olup kiranın olağan durumlardaki artış oranına dair Kira Artış Oranı başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira tespit davasına ilişkin sorularınızda bize ulaşabilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Kira Tespit Davası
  • Kira Bedelinin Tespiti
  • Kira Bedeli Tespit Davası

Hangi Durumlarda Kira Tespit Davası Gerekebilir?

Belirli istisnaları saymazsak kiraya verenler, kiracının kirasını ödediği müddetçe 12 yılı aşkın süre boyunca kiracının çıkmasını talep edemeyeceklerdir. Bu süreç içerisinde de kira artış oranı ÜFE’yi geçemeyecektir. Bu durum ise kiraya veren açısından mağduriyet yaratabilir. Zira,

  • Fiiliyattaki enflasyon TÜİK rakamlarına yansımamış olabilir,

  • Kira enflasyonu, ortalama enflasyondan daha fazla olmuş olabilir,

  • O bölgedeki kiralar, Türkiye ortalamasından çok daha fazla oranda artmış olabilir.

Benzer durumlar kiracı aleyhine de mağduriyet yaratabilir. Zira özellikle dövizle belirlenmiş kira borçlarında döviz kurunun olağanın dışında artmış olması, kiracıya zarar verebilir veya ilgili gayrimenkulün o bölgedeki değeri, tahmin edilenin üzerinde düşmüş olabilir. Bu gibi durumlar ise kiracının ödeme güçlüğü yaşamasına sebebiyet verebilecektir. İşte bu gibi durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesinden kiranın yeniden tespit edilmesi istenebilecektir.

Kira Tespit Davası Açmak İçin Hangi Şartlar Oluşmalıdır?

Temel prensip olarak uyarlama davası açabilmek için önceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen bir olay olması gerekmektedir. Benzer şekilde bu olayın davacının kendi kusuru ile meydana gelmemiş olması gerekecektir. Ayrıca bu sebeplerle taraflar arasındaki dengenin olağanın üstünde bozulmuş olması en temel noktadır.

Bu kapsamda örneğin bir AVM’nin yakınına metro gelmesinden ötürü o AVM’deki dükkanların aşırı değerlenmesi ve bu kapsamda eski kiracıların ödediği kiranın dükkanın değerine göre artık oldukça düşük olması bu duruma örnek olarak gösterilebilir. Benzer şekilde Euro cinsinden belirlenen kiranın, Euro oldukça arttığı için kiracıya ağır bir yük getirmesi de başka bir örnek olarak gösterilebilir.

Yine ülke genelinde devalüasyon ya da enflasyon kaynaklı ekonomik krizlerin meydana gelmesi veya örneğin gayrimenkul çevresinde büyük bir alt ya da üst geçit uygulamasının gerçekleştirilmesi de kira bedelinin yeniden belirlenmesini gerektirebilecek örnekler arasında gösterilebilir.

Ayrıca Kanun’da, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından,

  • ÜFE,
  • Kiralananın durumu ve
  • Emsal kira bedelleri

göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenebileceği hüküm altına alınmıştır.

Mahkeme Kira Bedelinin Tespiti Taleplerini Nasıl İnceler?

Sulh Hukuk Mahkemesi, tarafların yeniden tespit taleplerinde enflasyon oranı, kiralanın nitelikleri, kullanım sahası, konumu, emsal kira bedelleri, imar değişiklikleri gibi unsurları, objektif iyiniyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde bilirkişiler aracılığıyla inceletecektir. Dolayısıyla sadece emsal kira bedelleri ve konum, kira bedelinin tespiti için yeterli olmayacaktır. Bu noktada tespitin yalnızca yeni dönemdeki kiraları etkileyeceği, eski dönemde ödenmiş kira bedelleri için sonuç doğurmayacağı genel görüş olarak kabul edilmektedir.

Kira tespit davasına ilişkin detaylı bilgi edinmek için bize her zaman ulaşabilirsiniz.

KİRA TESPİT DAVASI YARGI KARARLARI

Kira Bedelinin Tespiti

Dava, ödenmeyen kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının kira sözleşmesi ile 5 yıl süre ile kiracı olduğunu, 2009 yılı kira miktarının açılan kira tespit davası sonucu yıllık brüt 82.944 TL olarak belirlendiğini, sözleşmede kira parasının yıllık peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının 2011 yılı yıllık kira bedeli olarak mahkeme kira bedelinin tespitinden sonra 2. Kez endeks uygulanmak suretiyle Brüt 97.695 TL net 78.013,00 TL yi 01/01/2011 günü yatırması gerektiğini, davalının Ocak-Şubat ve Mart aylarında 5529 TL den kira parası yatırdığını, kira bedellerini sözleşmeye aykırı olarak aylık ödemeye başladığını, bu ödeme şeklini kabul ettiklerine dair yazılı beyanları olmadığını, belirterek şimdilik 10.000 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevabında davacı tarafa 2011 yılı içinde kiralananı tahliye edeceğini bildirdiğini, bu sebeple yıllık peşin ödenmesi gereken kira parasını aylık ödemeye başladığını, tahliye halinde yıllık peşin ödenen kira bedelinden tahliyeden sonra kalan süre için peşin ödenmiş olan kira parasının geri isteneceğini, davacının yıllık kira parasının peşin ödenmesini istemekte hukuki yararının bulunmadığını savunmuştur.

Mahkemece daha önce kesinleşen kira parasının kira bedelinin tespiti kararı ile belirlenen kira bedeli üzerinden müteakip yıllar için artış endeksi uygulanacağı belirtilerek 10.000,00-TL alacağının tahsiline karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.01.2004 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 3.maddesinde “müteakip yıllarda kira bedellerine T.C. Maliye Bakanlığınca tespit edilecek oranda zam yapılacağı” kararlaştırılmıştır. Kira bedeli artırımına ilişkin bu düzenleme Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre belirli ve muayyen olmadığından kira artırım oranının belirgin olduğu kabul edilemez. Nitekim kira sözleşmesinin beş yıllık olan süresinin bitimi sonucunda davacı tarafından açılan kira tespit davası ile 01.01.2009 dan itibaren geçerli olan kira bedeli tespit edilmiştir.

Bu noktada

Sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin artırımının belirli ve muayyen olmadığı, davacı tarafından da yeni döneme ilişkin kira tespit davası da açılmadığına göre ortada kira tespit davasına ilişkin ilam varmışçasına endeks uygulanmak suretiyle artırım oranı bulunup 2011 yılı kira parasının belirlenmesi ve bulunan bu miktara göre kira alacağına hükmedilmesi doğru değildir.

Öte yandan davalı 02/11/2011 tarihli duruşmada taşınmazın 2011 yılı 8. Ayda tahliye edildiğini bildirdiğinden bu konuda davacının da beyanın alınarak taşınmaz tahliye edildiği takdirde tahliye tarihine kadar olan kira alacakları bakımından mahkemece belirlenen kira bedeli üzerinden hüküm kurulması gerekir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Kira Bedeli ve Ecrimisil Nasıl Tespit Edilir

Dava dilekçesinde, aylık kira bedelinin 400 TL olduğunun tesbitiyle 2.300 TL ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davacıların tek başlarına dava açmaya sıfat ve yetkilerinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay Kararı

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Dava dilekçesinde; muristen kalan işyerinin davacı mirasçılardan habersiz bir şekilde davalı mirasçı K1 tarafından diğer davalıya kiraya verildiği, kira bedelinin ise rayicin çok altında gösterildiği, amacın davacılardan kira gelirini kaçırmak olduğu ileri sürülerek, gerçek kira bedelinin 400 TL olduğunun tespitiyle davacıların hissesine düşen 10 aylık 2.300 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; kira tespit davasının kiralayan kiracı arasında açılabileceği gibi kiralananın maliki tarafından da açılabileceği, ancak iştirak halinde mülkiyete konu taşınmazda davacıların tek başına kira tespit davası açmaya sıfat ve yetkilerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de; davadaki istem HUMK’nun 8.maddesinde belirtilen kira sözleşmesine dayanan kira tespit davası niteliğinde değildir. İstem; davacı mirasçıların onayı olmaksızın kiraya verilen taşınmazda kira sözleşmesinin davacılar bakımından geçersiz olduğunun tespitiyle, taşınmazın getirebileceği kira bedeli üzerinden ecrimisil tahsiline ilişkindir. Öte yandan mirasçıların birbirlerine karşı açtıkları davalarda iştirak halinde hareket etmelerine de gerek yoktur. Belirtilen bu hususlar dikkate alınarak ecrimisile ilişkin davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde sıfat yokluğu nedeniyle davanın reddi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

Kira Bedelinde İndirim Talebi

Dava dilekçesinde kira parasının 17.08.2009 gününden başlayarak 448- 464- 467 parseller üzerinde m2 oranında kira bedelinin indirilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay Kararı

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde, müvekkili olan davacının, ihale yolu ile bir kısım parselleri kiraladığını, uzun süre kullanacağı inancı ile buralara bir takım tadilatlar yaptığını, ancak, 448 – 464 – 467 nolu parsellerin davalı belediyeye tahsisli olmadığı için bu yerleri kullanamadığını, beyan ederek 17.08.2009 tarihinden itibaren bu parsellerde metrekare oranında kira bedelinin indirilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Davalı savunmasında,davalının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini,kira sözleşmesinin 16.maddesi gereğince davacının kira tespit davası açma hakkının bulunmadığını beyan etmiştir.

Mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 16.maddesi gereğince kira tespit davası açma hakkının bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Borçlar Kanununun 250.maddesi gereğince “Kiralanan kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olamayacak veya ehemmiyetli surette azaltacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi, ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmez ise, akdi dahi feshedebilir.”

Bu noktada

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin 16.maddesinde ise “Yer teslimi hukuki veya fiili bir engel nedeni ile imkansız hale geldiği takdirde, kiracı dilerse engelin ortadan kalkmasını bekler, dilerse akdin feshedilmesini ister.” Hususu düzenlenmiştir. Mahkeme ise, kiracının sözleşmeden doğan hakkının 16.maddede yazılı bulunanlar olduğu, bu nedenle de kira tespit davası açamayacağı gerekçesi ile davayı reddetmiştir.

Taraflar arasında geçerli bulunan kira sözleşmesinin 16.madde hükmü, davacı kiracının kira tespit davası açması hakkını ortadan kaldırmaz. Borçlar kanununun yukarıda bildirilen 250.maddesi hükmü gereğince, kiraladığı taşınmazın kullanamadığı bölümleri için, kira bedelinin indirilmesini talep edebilir.

Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilkeler esas alınarak davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

Kira bedeli tespit davası

Dava kira parasının tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile kira parasının 03.12.2011 tarihinde başlayan dönem için brüt 777.541,46 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir

Davacı vekili dava dilekçesinde; 03.12.2011 tarihinde başlayan dönemde kira parasının endeks uygulanmak suretiyle 777.541,46 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı ise, bir önceki dönem kira parasının yine mahkeme kararı ile belirlendiğini, mahkemece 601.072 TL olarak tespit edilen kira parasının davaya konu dönemde endeks uygulanmak suretiyle bulunan 668.731 TL olarak zaten davacıya ödenmekte olduğunu, kira bedelinin 777.541,46.-TL olarak tesbitine ilişkin istemin esasen davacının KDV talebinden kaynaklandığını, ancak belediyeye ait taşınmazların kiraya verilmesinde KDV istenemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, kira parasının; önceki dönem kira parası+endeks+KDV olarak tespitini istemekte davacının haklı olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bu noktada Kural olarak

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı var ise ya da artış şartı olmayıp tesbiti istenen dönem başlangıcından 15 gün öncesinde kira artış ihtarı karşı tarafa tebliğ edilmiş ise, kira tesbiti istenen dönemin ilk gününden son gününe kadar bu dönem içerisinde bu döneme ilişkin kira tesbit davası açılabilir. Tesbiti istenen dönem geçtikten sonra bu döneme ilişkin kira tesbit davası açılamaz, açılmışsa geçmiş döneme ilişkin kira tesbiti yapılamaz, bu hususlar resen nazara alınır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 03.12.1987 başlangıç tarihli olup bir yıl sürelidir. Davacı tarafından kira artışına ilişkin ihtarname davalıya 21.11.2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3.maddesinde, kira parasının yıllık olarak arttırılacağı kararlaştırılmış ancak belli bir artış oranı öngörülmemiştir. Sözleşmede artış oranı öngörülmemiş ise de taraflar artış iradesini anılan sözleşme hükmü ile ortaya koyduklarından kiracıya ayrıca bir ihtar yapılmasının bir önemi kalmamıştır. Ne var ki dava 03.12.2012 tarihinde açılmış, dava dilekçesi de davalıya 11.12.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda süresinde açılmış dava da bulunmadığına göre 03.12.2011 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.

Ancak dava tarihi itibariyle yeni kira döneminin başladığından 03.12.2012 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tesbitini isteyip istemediği davacıdan sorularak istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tesbitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Kira Tespiti

Dava dilekçesinde kira parasının 13.08.2005 gününden başlayarak aylık brüt 12.283,50 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm yanlar tarafından temyiz edilmiştir.

Karar

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, ilk önce kira bedelinin uyarlanması istenmiş, 23.02.2007 tarihli ıslah dilekçesi ile de 13.08.2005 dönemi kira parasının aylık brüt 12.283,50 TL olarak tespiti istenilmiştir.

Mahkemece, davanın uyarlama davası niteliğinde olduğu tespit davasına bakılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar taraflarca temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının tüm, davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kira tespiti davalarında davanın tümden reddi halinde karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT’nin 9.madde hükmüne göre ödenen kira bedeli ile talep edilen kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin 3.kısmına göre hesaplanacak miktar vekalet ücreti olarak davalıya verilir. Mahkemece, davalı tarafından ödenmekte olan kira bedeli belirlenerek hüküm altına alınması istenen 12.283,50 TL’den çıkarılmak suretiyle yukarıda açıklandığı üzere bir yıllık tutarından tarife gereğince hesaplanacak vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken aylık kira bedeli üzerinden vekalet ücreti takdir edilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

Kira Artış Talebi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davacı ve dahili davalı … tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, tahliye ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin ….09.2012 tarihinden geçerli olmak üzere 350,00 TL olarak tespitine fazlaya ilişkin kira tespiti alacak ve tahliye taleplerinin reddine karar verilmesi üzerine hüküm, davacı vekili ve dahili davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının ….09.1999 başlangıç tarihli ve … yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, ve halen aylık 100,00 TL kira bedeli ödediğini; kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranının %55 olarak düzenlenmiş olmasına rağmen davalının bu şarta uygun davranmadığını ve halen 100,00 TL kira bedeli ödemekte olduğunu belirterek son beş yıllık kira bedelinin tespitine ,eksik ödendiği tespit olunacak kira bedellerinin davalıdan tahsiline aksi halde mecurun tahliyesine karar verilmesini istemiş, davalı ise cevap dilekçesinde; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkeme kararında, sözleşmenin yürürlükte olduğu süre boyunca davacı tarafından davalıya yönelik herhangi bir kira artış talebinde bulunulmadığı gibi yatırılan kira bedellerinin de herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin tahsil edildiği, sözleşme sonrasında tespit olunmuş başkaca bir kira bedeli olmadığından herhangi bir eksik ödemeden söz edilemeyeceği, bu nedenle davacının muaccel herhangi bir kira alacağı bulunmadığı; yasada öngörülen tahliye şartlarının somut olayda dava konusu taşınmaz için oluşmadığı kabul edilmiştir. Mahkemenin bu gerekçesi doğrudur. Ancak davacı tarafından, teknik anlamda açılmış bir kira tespit davası ve talebi bulunmamaktadır. Mahkemece kira tespit davası açılmadığı halde taşınmazın aylık kira bedelinin ….09. 2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 350,00 TL olarak tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu durumda davanın tümden reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.