Kira kontratı yapılırken kiranın hangi oranda artacağı üzerinde genellikle fazla durulmaz. Hâlbuki bu orandaki anlaşmazlık, taraflar arasında büyük problemler teşkil edebileceği için tarafların öncesinde açık şekilde anlaşmasında fayda vardır. İşte bu yazımızın konusu, kira artış oranı olup tarafların hangi şartlar çerçevesinde anlaşabileceği ve anlaşmamışlarsa ne yapabilecekleri incelenecektir.

Kira artış oranına ilişkin sorularınız için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

Kira artış oranı,
Kira artışı
Kira hesaplama
Kira zamları
Kira artışı hesaplama
Kira artışı neye göre yapılır
kira artış oranı 2019

İçindekiler

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Temel kural olarak kira artış oranını belirlemede bir serbestiyet olmadığını, kira artışının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçemeyeceğini belirtmek gerekir. Bu kapsamda taraflar, artış oranını TÜFE oranı olarak kararlaştırabileceği gibi net bir oran (%10 gibi) belirleme yolunu da tercih edebilirler. Ne var ki TÜFE oranı, üzerinde anlaşılan net orandan düşükse, bu durumda TÜFE oranı uygulanacaktır.

Bu kapsamda, eğer kira artış oranı %12 olarak belirlenmiş, o yılın TÜFE’si ise %14,5 ise, bu durumda o yılki kiraya %12’lik zam uygulanacaktır. Bir sonraki sene eğer TÜFE % 8 çıkarsa bu durumda da kira artış oranı TÜFE’yi geçemeyeceği için o yılki kiraya % 8’lik bir artış uygulanacaktır. Dolayısıyla kiraya verenler için (reel kira gelirlerinin düşmemesi adına) en avantajlı yol kira artış oranını TÜFE’ye göre belirlemek olacaktır.

Ancak, uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere, kira artış oranları, ÜFE-TÜFE ortalaması şeklinde belirlenmektedir. Esasında bu yöntem kiraya verenler için dezavantajlı olabilecektir, zira ÜFE’nin TÜFE’den yüksek olduğu durumlarda (artış oranı TÜFE’den fazla olamayacağı için) her halükarda artış oranı TÜFE olacaktır. Dolayısıyla artış oranını TÜFE olarak seçmenin kiraya verenler için daha makul olacağını tekrar belirtmek gerekir.

Ayrıca kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu durumlarda 1 Temmuz 2020’ye kadar kira artış oranı yukarıdaki kısıtlamalara bağlı kalınmaksızın serbestçe belirlenebilecektir.

Taraflar Hiç Anlaşmamışsa?

Eğer taraflar arasındaki sözleşmede, kira artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa, bu durumda taraflar TÜFE oranını geçmeyecek şekilde aralarında anlaşmalı, anlaşamamışlarsa Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmalıdırlar. Hâkim, kiralananın durumunu göz önüne alarak TÜFE’yi geçmemek üzere hakkaniyete uygun şekilde karar verecektir.

Peki Hangi TÜFE Oranı Esas Alınacaktır?

Esasında TÜİK’in istatistikleri okunduğunda hem aylık hem de yıllık oranlar açıklanıyor olup hangi oranın baz alınacağı hususu kafa karıştırıcı olabilmektedir. Bu noktada Yargıtay, son 12 ayın yıllık TÜFE oranlarının ortalaması alınmak suretiyle kira artış oranının belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Zaten bu durum 17 Ocak 2019 tarihinde Türk Borçlar Kanunu’nda yapılan değişiklikle de yasalaşmıştır.

Bu kapsamda örneğin Nisan 2019’da yenilenecek bir kira ilişkisinde yeni kirayı tespit etmek için (Mayıs 2018, Haziran 2018, Temmuz 2018 … Şubat 2019, Mart 2019 şeklindeki) son 12 ayda açıklanmış olan yıllık TÜFE oranlarının ortalamasını almak suretiyle hesaplanabileceğini ifade edebiliriz.

Kira Artış Oranının Belirlenmesinde Uyuşmazlık Çıkarsa?

Eğer kira artış oranının belirlenmesinde uyuşmazlık çıkarsa, Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde bir tespit davası açılabilecektir. Bu durumda hâkim, TÜFE’yi geçmeyecek şekilde yeni bir artış oranı belirleyebilecektir.

Buna ilave olarak, eğer kira artış oranı sözleşme ile sabitse, bu durumda kira borcunun ödenmemesinden / eksik ödenmesinden ötürü kiracının tahliyesi talep edilebilir. Tabi bu noktada önemli olan, sözleşme ile kira artış oranı üzerinde net bir anlaşmanın olmasıdır. Aksi takdirde, kiraya verenin tahliye talebi reddedilecektir. Bu konuda daha detaylı bilgi için “Kiracıya İcra Takibi Başlatmak” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira bedelinin artışı yalnızca ülkedeki genel enflasyona karşı kiraya vereni korumayı hedeflemiştir. Ne var ki taşınmazın bulunduğu muhitin özelliklerindeki değişmeler de kira bedelini ciddi ölçüde etkileyebilir. Örneğin bir caddenin 5 yıl öncesine göre çok daha işlek olması halinde, sözleşmesi 5 yıl önce yapılmış olan işyerinin kirası, çevresindeki dükkânlara kıyasla oldukça ucuzlamış olabilir. Bu gibi durumlara karşı tarafların kiranın yeniden tespitine ilişkin dava açma hakkı bulunup daha detaylı bilgi için “Kira Bedelinin Tespiti” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira artış oranı ve kira hukukuna ilişkin diğer sorularınız için uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz.

Toparlamak gerekirse; kira artış oranı TÜFE oranını geçemeyecek olup tarafların net şekilde üzerinde anlaşma yapmış olmasında fayda vardır. Bu konuda bir uyuşmazlık yaşanırsa, tarafların Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde dava açma hakkı saklıdır.

KİRA ARTIŞ ORANI YARGI KARARLARI

Kira artışı neye göre yapılır

Dava, aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 55.000,00 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, taraflar arasında imzalanan yazılı kira sözleşmesinin 01.10.2007 başlangıç tarihli olduğunu, sürenin 5 yıl+5 yıl opsiyonlu olup, sözleşmenin 18. Maddesinin “opsiyonlu ikinci beş yılın devreye girmesi” başlıklı bölümde “birinci beş yılın bitimine iki ay kala taraflar bir araya gelerek ikinci opsiyonlu olan beş yılın kira artışı konusunda mütabakat sağlanırsa, bir protokol ile kira kontratı aynen devam edecektir” şartının kararlaştırıldığını, 11.10.2012 keşide tarihli ihtarnameye rağmen talep edilen kira bedelinin ödenmediğini, bir önceki 01.10.2011-01.10.2012 döneminde davalı tarafça 36.288,00 TL aylık kira bedeli ödenirken, davaya konu dönemde 38.686,64 TL tutarındaki kira bedelinin ödenmeye başlandığından ve emsal kiralara göre bu miktar düşük kaldığından yeni dönem için aylık kira bedelinin 55.000,00 TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı ödenen miktarın hak ve nesafete uygun olduğunu, sözleşmenin 17. maddesine göre daha önceki 5 yıl için yapılan artış oranı kadar artış yaptıklarını, talebin çok yüksek olduğunu davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kira akdinin 01.10.2012 tarihinde yenilendikten sonra davanın 18.01.2013 tarihinde açılması, gönderilen ihtarnamenin davalı şirkete akit yenilendikten sonra 16.10.2012 tarihinde tebliğ edilmesi sebebiyle davanın süresinde açılmadığından ve sözleşmenin 18. maddesindeki düzenlemenin usulüne uygun bir kira artış koşulu olarak değerlendirilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Aylık kira artışı

Taraflar arasında düzenlenen 01.10.2007 başlangıç tarihli 5 yıl süreli+5 yıl opsiyon süreli kira sözleşmesinin 17. maddesinde “aylık kira bedeli ilk beş yılın sonuna kadar her yıl kira dönemi sonunda Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) tarafından açılacak Tefe+Üfe/2 oranında kira artışı yapılacaktır” hükmüne, 18. maddesinde ise “birinci beş yılın bitimine iki ay kala taraflar bir araya gelerek ikinci opsiyonlu olan beş yılın kira artışı konusunda mutabakat sağlanırsa bir protokol ile kira kontratı aynen devam edecektir mutabakat sağlanamaz ise kiracı binayı tahliye ederek boş olarak mal sahiplerine teslim edecektir” hükmüne yer verilmiştir.

TBK.nun 345/3.maddesinde “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmü yer almaktadır. Yasa ile tarafların ihtara gerek olmadan dönem sonuna kadar kira tespit davası açabilmeleri için kira artışına ilişkin iradelerinin varlığı yeterli görülmüştür.

Türk Borçlar Kanununun bu hükmü ve Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre sözleşmede artış hükmünün bulunması durumunda önceden ihtar çekilmeksizin başlayan dönem kirasının tespitinin dönem sonuna kadar dava edilebileceği anlaşılmaktadır.

Somut olayda her ne kadar kira dönemi sona ermeden keşide edilen bir ihtarname olmasa bile, sözleşmenin 17. maddesinde önceki dönemlere ilişkin artış hükmü olduğu gibi, sözleşmenin 18. maddesindeki belirleme ile de 2. 5 yıllık dönem yönünden de tarafların artış iradesinin bulunduğu görülmektedir. Bu durumda ihtar aramaya gerek kalmadan dönem başladıktan sonra açılan davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Emsal Kira Artışı

Dava dilekçesinde kira parasının 30.6.2004 gününden başlayarak aylık 2500-YTL.olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 1.300.00-YTL.olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Karar

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, 30.6.2004 tarihinden başlayan dönem için aylık kira parasının tespiti istenilmiş, mahkemece DİE’nin TÜFE artış oranı uygulanarak davalının ödediği miktarda gözetilerek, aylık kira parası 1300-YTL.olarak saptanmıştır.

Dava konusu mecur Sosyal Sigortalar Kurumuna aittir.

4958 sayılı Sosyal Sigortalar Kurumu Kanunu’nun 19/4.maddesi “Kurumun sahibi bulunduğu gayrimenkullerin kira artış oranları, her yıl Maliye Bakanlığınca belirlenen kira artış oranlarından az olmamak üzere rayiç veya emsal değerle belirlenir” hükmüne amirdir.

O halde, mahkemece keşif yapılarak, yukarıdaki yasa hükmü dikkate alınmak suretiyle, 30.6.2004 tarihinde başlayan yeni dönem kira parası; bir önceki dönem kira parasına Maliye Bakanlığınca belirlenen kira artış oranlarından az olmamak üzere, rayiç veya emsal değere göre artırılmak suretiyle tespit edilmelidir.

Mahkemece; yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Müflis Şirket Kira Artış Oranı

Davacı vekili, müvekkili şirketin yemek sektöründe faaliyet gösterdiğini, borca batık haldeki şirketin sunulan iyileştirme projesi kapsamında borca batıklıktan kurtulabileceğini ileri sürerek iflasın bir yıl süre ile ertelenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Müdahiller, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, müdahil beyanları, bilirkişi ve kayyım raporu ile tüm dosya kapsamından; borca batıklık tutarının (-) 285.974,97 TL olduğu, davacı şirketçe sermaye artırımı ve bu çerçevede atılmış adımların ise davacı şirketin iyileşme ümidini artırdığı, ayrıca daha önce hedeflenen sermaye ödemelerinin gerçekleştirilmiş ve ortaklardan olan alacakların kayyım denetiminde tasfiye edilmiş olması yanında, borç yönetiminde gözlenen çabaların, projenin bu yönleriyle inandırıcılığını destekleyen gelişmeler olarak gözlendiği, revize projede belirlenen 2016 yıl sonuna kadar borca batıldıktan çıkar hedefine yaklaşılabilmesinin ise en azından 100.000,00 TL tutarında ek kaynak gereksinmesine bağlı göründüğü, davacı şirketin kira borçlarını, kira artış oranını , bir kısım tedarikçi borçlarını ödediği, son kayyım raporuna göre 100.000,00 TL’lik sermaye artış kararı alındığı ve 1/4’ünün peşin olarak ödendiği, personelin ücretlerinin ödendiği, üretim faaliyetlerinin devam ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, müdahil Türk … A.Ş. vekili temyiz etmiştir.

Dava, iflasın bir yıl süre ile ertelenmesi istemine ilişkindir. Uyap ortamından kontrol edilen 21.11.2017 tarihli kayyım heyetinin raporundan firmanın kapalı olduğu ve gayri faal olduğu, firma yetkililerine ulaşılamadığı bildirilmiş olup yargılama aşamasındaki bu durum göz önüne alındığında İİK’nın 179/b-4 maddesi uyarınca mali durumdan beklenen iyileşmenin mümkün olmadığı anlaşıldığından mahkeme davacı şirket hakkında iflas kararı verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

Kira Artışı Hesaplama

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde; davacının taşınmazı satın aldığı kişi ile davalı arasında imzalanan 01.05.2006 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli, aylık brüt 16.500,00 TL bedelli kira sözleşmesi gereğince davalının taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesi gereğince aylık kira bedelinin (TEFE +ÜFE)/2 oranında artırılacağının öngörülmüş olmasına rağmen davalı tarafından hiçbir artırım yapılmaksızın 2010 yılı kira bedelinin 13.200,00 TL olarak ödenmeye devam edildiğini belirterek 01.05.2010 tarihinde başlayan dönemde kira parasının aylık net 23.500,00 TL olarak tesbitini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili dilekçesi ile; dava konusu kiralanana ilişkin imzalanan kira sözleşmesindeki artış oranına göre bir artışın talep edilebileceğini bunun dışındaki artırımı kabul etmediklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak taşınmazın aylık kira bedelinin 01.05.2010 tarihinden geçerli olmak üzere brüt 19.800,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Kira artışının hesaplanması

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı tarafın tüm, davacı tarafın sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Kural olarak tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri (kira parasına ilişkin) artış şartı, kira süresince tarafları bağlayıcıdır.

Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.05.2006 başlangıç tarihli ve 10 yıl sürelidir. Sözleşmede yıllık taban kira artışının (TEFE +ÜFE)/2 oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır. Dolayısı ile ilke olarak 01.05.2010 başlayan dönem kirası, davacının da talep ettiği şekilde (TEFE +ÜFE)/2 artış oranına göre belirlenmesi gerekir.

Ne var ki dava dilekçesinde de açıklandığı üzere davacının talebi; kira sözleşmesinde kararlaştırılan yıllık kira artışı oranında kira bedelinin hesaplanıp buna göre aylık kiranın tespitine karar verilmesidir. Bu durumda mahkemece, davacının talebi doğrultusunda kira sözleşmesindeki artış oranına uygun olarak kira bedelinin belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişiden bu hususta yeniden rapor alınıp sonucu dairesinde hüküm kurulması gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu hak ve nesafet ilkesine göre yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 06.06.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kira artış farklarının tahsili

Dava, sözleşmeyle kararlaştırılan kira artış farklarının tahsili amacıyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkeme itirazın 1845,66 TL üzerinden iptaline fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde,davalının 01/03/2009 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğunu, kira sözleşmesinde kira parasının her yıl TEFE-… ortalamasında arttırılacağının kararlaştırıldığını, davalının kira sözleşmesinden kaynaklanan artış farklarını yatırmadığını bu nedenle 2010 Mart ayından 2011 Şubat ayına kadar ve 2011 Mart ayından 2011 Temmuz kadar olan kira artış farkları olan 3.851,00-TL nin tahsili için icra takibi yaptığını davalının itiraz ettiğini, itirazın haksız olduğunu, itirazın iptaline ve inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı kira sözleşmesinde kira parasının aylık net 2000,00 TL olduğunu bu miktar üzerinden kira parasını yatırdığını, davacının yatırılan kira parasına itiraz etmediğini, kira sözleşmesindeki artış oranınında belirli muayyen olmadığını belirterek davanın reddine karar karar verilmesini istemiştir.

Taraflar arasında 01/03/2009 tarihli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira parası net 2000,00-TL olup, kira sözleşmesinin 5.maddesinde kira parasının her yıl TEFE-… ortalamasında arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin kira bedelinin artırımına ilişkin bu hükmü geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının kira sözleşmesi doğrultusunda artıştan kaynaklanan kira farklarını talep etmesi sözleşmeye uygundur.

Bu noktada

Ancak bilirkişiden alınan raporda, TEFE-… ortalamasında artış hesaplanırken, her yıl mart ayında açıklanan Şubat ayı TEFE-… endeksinin oniki aylık ortalamasına göre değerlendirme yapılması gerekirken, Nisan ayında açıklanan Mart ayı enflasyon rakamlarına göre rapor tanzim edildiği gibi, kira farkının hesaplanmasında 2011 yılı Mart-Nisan-Mayıs-Haziran-Temmuz aylarına yönelik alacak talebinde davalının ödediği kira miktarı ile ödemesi gereken kira miktarı arasındaki farkın hesaplanması gerekirken 2010 yılı aylık kirası ile 2011 yılı aylık kirası arasındaki farkın hesaplaması ile yetinilerek bu fark üzerinden alacak miktarı hesaplanmış olması nedeniyle, bilirkişi raporu hatalı ve karar vermeye yeterli değildir. Kira sözleşmesindeki artış hükmüne göre davalının takibe konu aylara yönelik ödediği kira miktarı nazara alınarak Yargıtay’ın denetimine elverişli yeniden bilirkişi raporu alınarak buna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.