Hapis Hakkı

Kira mevzuatı büyük oranda Kiracıyı Kiraya Veren’e karşı koruma felsefesiyle düzenlenmiş ve birçok madde buna uygun tasarlanmıştır. Ancak Kiracı’nın borcunu ödememesi durumunda Kiraya Veren’in de kullanabileceği bir çok hak bulunuyor olup bunlardan birisi de “Hapis Hakkı”dır.

Kira sözleşmelerinde hapis hakkına ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kiraya Veren’in Hapis Hakkı Nedir?

Hapis Hakkı, “kira bedelinin ödenmemesi halinde Kiraya Verenin; kiracının kiralanandaki taşınırlarına el koyması” olarak tanımlanabilir. Bu durum bir nevi kiraya verenin “rehin alması” olarak da ifade edilebilecektir.

Örneğin bir işyeri kirasında Kiracı’nın 5 aydır kira bedelini ödemediği durumda Kiraya Veren, bu kira bedelleri için Sulh Hakimliğine / İcra Müdürlüğüne başvurup kiralanan işyerinde yer alan makinalar hakkında hapis kararı alarak el koyabilecektir. Devam eden süreçte kiracının borcunu ödememesi durumunda bu makineler paraya çevrilerek borcun tahsilinde kullanılabilme imkânı bulunacaktır.

Kiraya Veren’in Tüm Kira Sözleşmelerinde Böyle Bir Hakkı Var mıdır?

Hayır. Yalnızca taşınmaz kiralarında (konut ve işyeri kira sözleşmeleri de bu kapsamdadır) böyle bir hak mevcuttur. Ancak taşınır kira sözleşmelerinde (örneğin bir araç kiralamada) bu hüküm uygulanamayacaktır.

Kiraya Veren Hapis Hakkı Tüm Eşyalar Üzerinde Mümkün müdür?

Hayır. Hapis hakkı, sadece kiralananın içinde yer alan taşınır mal üzerinde mümkün olmaktadır. Kiracının kiralanan içinde yer almayan diğer malları üzerinde hapis hakkı kullanımı mümkün değildir. Kanun hükmü de bu durumu “kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar” olarak ifade etmiştir. Ancak uygulamada bu kapsam genişletilerek kiralanan taşınmazın garajında yer alan arabalar üzerinde de hapis hakkı koyulmaktadır. Hapis hakkı sadece haczi mümkün mallar üzerinde kullanabilir.

Örnek vermek gerekirse kiracının elbise ve ayakkabısı kişisel eşya olduğundan bunlar üzerinde hapis hakkı mümkün olmayacaktır.

Ayrıca hapis hakkına bir üst sınır getirilmiş olup en fazla 1 yıllık işlemiş kira (Ödenmeyen kira) ve 6 aylık işlemekte olan (Gelecekteki kira bedelleri) kira bedellerine güvence olacak miktar değerindeki eşyalar üzerinde hapis hakkı kullanılabilir.

Hapis Hakkı Kullanılan Eşya Başkasına Ait İse?

Hapis hakkının kiralanan taşınmazda yer alan taşınır mallar için de kullanılacağından bahsetmiştik. Burada taşınırda yer alan malın kiracıya ait olması şart olmayıp 3. kişiye ait kiralanan içinde yer alan ve özellikle Kanun metninde yer alan kiralananın döşenmesine ve kullanılmasına yarayan bir mal üzerinde de hapis uygulanabilecektir. Burada önemli olan, Kiraya Verenin iyi niyetli olması (o eşyanın kiracıya ait olduğunu düşünmesi) ve 3. kişinin o eşyayı kiracıya rızasıyla vermiş olmasıdır. Kiraya Veren, sonradan bu eşyanın kiracıya ait olmadığını öğrenirse, kira sözleşmesini en yakın fesih döneminde feshetmelidir. Aksi takdirde o eşya üzerindeki hapis hakkını kaybedecektir.

Kiraya Veren Hapis Hakkını Kullanmak İçin Ne Yapmalıdır?

Kanun, Kiraya Verenin hapis hakkını kullanması için icra müdürlüğüne ya da sulh hâkimliğine başvurması gerektiğini belirtmiştir. İcra Müdürlüğünce başvurunun uygun bulunmasıdurumunda İcra müdürlüğünce atanan memur veya bilirkişi ile kiralanan taşınmaza gidilerek hapis hakkı tesis edilecek eşya/mallar deftere kaydedilecektir. Bu aşamadan sonra Kiraya Veren maksimum 15 gün içinde (icra dairesi daha az süre de verebilir) rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi açarak malların satışı sonrası alacağına kavuşma imkânı hâsıl olacaktır.

Hapis hakkının kullanılmasına ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Sulh hâkimliğine başvurulduğunda ise, burada mahkemece alınan karar tedbir niteliğindedir. Karar ile birlikte malların kiralananda kalmasını sağlamak amacıyla ya kiracıya ya da başka bir güvenilir kimseye teslim edilir. Kararın yerine getirilmesi hâkimlikçe görevlendirilen görevli kişice ya da icra kanalı ile yine infazı sağlanmaktadır.

Hapis Kararı Bulunan Eşyanın Kiracı Tarafından Gizlice veya Zorla Götürülmesi Durumunda Ne Olacaktır?

Burada yapılacak işlem kolluk gücüne başvurmaktır. Ancak bu başvuru, götürülme tarihinden itibaren 10 gün içinde yapılmalıdır. Kolluk kuvveti tarafından söz konusu mallar alınarak bulunduğu yere geri getirilecektir.

Özetle hapis hakkı, kiracının ödemediği kira bedellerine karşılık bir güvence sağlamak adına Kiraya Veren’e tanınmış rehin niteliğinde bir haktır. Hapis Hakkı, bir alacağın tahsili niteliğinde olmayıp, alacağın güvencesi için verilmiş bir haktır. Kısaca kiracıyı ödemeye zorlama amacına yönelik bir yaptırım olup detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

HAPİS HAKKI YARGI KARARLARI

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Taraflar arasındaki sıra cetveline şikayetin yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı şikayetin reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde şikayetçi vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Karar

Şikayetçi vekili, müvekkilinin haczi şikayet olunanın alacağından önceki tarihli olduğu gibi, alacağının da, 6183 sayılı Yasa’nın 21. maddesi uyarınca rüçhanlı olduğunu, ancak düzenlenen sıra cetvelinde, usul ve yasaya aykırı olarak, satış bedelinin rehin hakkı sahibi şikayet olunana ödenmesine karar verildiğini ileri sürerek, sıra cetvelinin iptalini istemiştir.

Şikayet olunan vekili, şikayetin reddini istemiştir.

Mahkemece, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, şikayet olunanın, BK’nın 580. ve İİK’nın 270. maddeleri hükmü uyarınca borçlu hakkında rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlattığı, düzenlenen sıra cetvelinde rehin alacaklısı olması nedeniyle satış bedelinin şikayet olunana ödenmesine karar verildiği, şikayet olunanın alacağının, bedeli paylaşıma konu aracın otoparkta kalmasından kaynaklanan yediemin alacağı olması itibariyle, İİK’nın 138/2. maddesi kapsamında tüm alacaklıları ilgilendiren ortak masraflardan olduğu ve bu nedenle satış bedelinden öncelikle ödenmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, şikayetin reddine karar verilmiştir.

Kararı, şikayetçi vekili temyiz etmiştir.

Şikayet, sıra cetvelinde sıraya ilişkindir.

Şikayet olunanın alacağı otopark ücreti alacağıdır. TBK’nın 580. (BK’nın 482.) maddesi hükmü uyarınca, işletenler, kendilerine bırakılan veya konaklama yerlerine, garaj, otopark ve benzeri yerlere konulan eşya veya hayvanlar üzerinde, ücretlerini veya saklama giderlerinden doğan alacaklarını güvenceye almak için hapis hakkına sahiptirler. Kiraya verenin hapis hakkına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla burada da uygulanır.

Kiraya verenin hapis hakkını düzenleyen TBK’nın 336. (BK’nın 267.) maddesinde ise, “taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.” hükmüne yer verilmiştir.

Kiralayanın hapis hakkı, kiralanan yerde bulanan kiracıya ait taşınır eşyayı kira alacağına karşı alıkoymak ve kira borcunu ödemediği takdirde onu paraya çevirerek alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi veren bir tür kanuni rehin hakkıdır. Taşınır malların kiralanan yere gelmesiyle işleyecek altı aylık kira nedeniyle hapis hakkı doğar.

Hapis hakkı taşınır malların kiralanan yere gelmesiyle birlikte doğduğundan daha sonra hapse konu malların üçüncü bir şahıs tarafından haczedilmesi ve mahcuzların paraya çevrilmesi halinde kiralayanın geçmiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının satış bedelinden öncelikle ödenmesi gerekir.(Y.19.H.D’nin 18.03.1999 tarih ve 1199 E., 1767 K. ve Y. 21.H.D’nin 29.11.2005 tarih ve 6074 E., 12377 K. ve Dairemizin 16.12.2014 tarih ve 5154E., 8161 K; 01.04.2015 tarih ve 243E., 2172 K. sayılı ilamları bu yöndedir.)

Somut olayda,

şikayetçi vergi dairesi tarafından bedeli paylaşıma konu araç üzerine 01.03.2006 tarihinde haciz konulmuş olup, söz konusu araç üzerinde otopark ücreti alacağı için hapis hakkı kullanan şikayet olunanın alacağı ise aracın otoparka girdiği 30.06.2008 tarihinde doğmuştur. Bu itibarla, şikayetçinin vergi alacağı borçlu şirketin vergi borcu olup, 6183 sayılı Kanun’un 21/2. fıkrasının 2. cümlesi kapsamında olan alacaklardan değildir. Bu durumda, şikayet olunanın alacağı rehinli alacaklı ise de, doğum tarihi sonra olduğundan, şikayetçinin alacağına göre öncelikli olduğundan bahsedilmez.

Diğer taraftan,

İİK’nın paraların paylaştırılması başlığını taşıyan 138/2 maddesi; “Haciz, paraya çevirme ve paylaştırma gibi bütün alacaklıları alakadar eden masraflar önce satış tutarından alınır ve artan para takip masrafları ve işlemiş faizler dahil olduğu halde alacakları nisbetinde paylaştırılır.” düzenlemesine, aynı maddenin 3. bendinde ise; “Vekil vasıtasiyle yapılan takiplerde vekalet ücretinin miktarı, alacaklı ile borçlu arasında yapılmış sözleşmeye bakılmaksızın, icra memuru tarafından avukatlık ücret tarifesine göre hesaplanır. Bu şekilde tayin olunan vekalet ücreti de takip masraflarına dahildir.” düzenlenmesine yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca, satış bedelinden bütün alacaklıları ilgilendiren ortak masraflar alındıktan sonra, artan para alacaklılara, asıl alacak, talep edilmiş ise işlemiş faiz ve takip giderleri de dahil edilerek, alacakları nisbetinde ödenir.

Buradaki takip giderleri sadece o alacaklıyı ilgilendiren, onun takibine ait giderler olup, ödeme ve icra emrinin tebliği masrafları, alacaklının peşinen ödediği harçlar (İİK’nın 15 ve 59. mad.) ve vekalet ücretidir. Mahkemece, şikayet olunanın otopark ücreti alcağının, tüm alacaklıları ilgilendiren ortak masraflardan olduğu ve bu nedenle satış bedelinden öncelikle ödenmesi gerektiği kabul edilmiş ise de, anılan yasal düzenlemede ifade edilen ortak masraflar, satış dosyasında yapılan yed-i emin ücreti, satış ve paylaştırma giderleri gibi bütün alacaklıları ilgilendiren masraflar olup, şikayet olunan alacağının bu kapsamda değerlendirilmesi isabetsiz olmuştur. Şikayetin konusu, İİK’nın 138/2. maddesinde düzenlenen ortak masraflara ilişkin olmayıp, sıra cetvelinde şikayet olunana ayrılan yed-i emin ücreti alacağına ilişkin sıraya yöneliktir.

Ayrıca,

ülkemizin de tarafı olduğu ve Anayasa’nın 90. maddesi gereği iç hukukun bir parçası olan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 6, 1982 Anayasası’nın 36. maddesinde adil yargılanma hakkına yer verilmiştir. 1086 sayılı HUMK’nın 73. maddesi “Kanunun gösterdiği istisnalar haricinde hakim her iki tarafı istima veyahut iddia ve müdafaalarını beyan etmeleri için kanuni şekillere tevfikan davet etmedikçe hükmünü veremez” hükmünü içermektedir. 6100 sayılı HMK’nın 27. maddesinde ise adil yargılanma hakkının en önemli unsuru olarak hukuki dinlenilme hakkı düzenlenmiş, bu hakkın, yargılama ile ilgili olarak bilgi sahibi olunmasını, açıklama ve ispat hakkını, mahkemenin, açıklamaları dikkate alarak değerlendirme yapmasını da içerdiği belirtilmiştir.

İİK’nın 18/3 ncü maddesinde “Aksine hüküm bulunmayan hallerde icra mahkemesi, şikayet konusu işlemi yapan icra dairesinin açıklama yapmasına ve duruşma yapılmasına gerek olup olmadığını takdir eder; duruşma yapılmasını uygun gördüğü takdirde ilgilileri en kısa zamanda duruşmaya çağırır ve gelmeseler bile gereken kararı verir.” hükmüne yer verilmiştir. Kanunda açıklık bulunmayan hallerde, duruşma yapılıp yapılmayacağı hakimin takdirine bırakılmış ise de; öngörülen takdir hakkı mutlak bir seçimlik hak olmayıp, halin icabına göre değerlendirilmesi gereken bir takdir hakkıdır.

Sıra cetveline karşı şikayette bulunulması halinde

bu takdir hakkının duruşma yapılarak kullanılması kanunun amacına uygun düşer. Mahkemenin takdirine göre duruşma açılmasının gerekli görüldüğü hallerde ilgililerin duruşmaya çağrılması yasal bir gerekliliktir. Şikayet sonunda hakları haleldar olabilecek alacaklıların savunma haklarını kullanabilmeleri ve adalet dengesinin sağlanabilmesi bakımından takdir hakkı, duruşma açılması yönünde kullanılmalıdır.

Bu durumda, mahkemece, şikayet tarihinde yürürlükte olan HMK’nın basit yargılama usulüne ilişkin 316. vd. madde hükümleri uyarınca yargılamanın yürütülmesi, şikayet olunana şikayet dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilip, taraf teşkilinin sağlanması; İİK’nın 18. maddesi uyarınca duruşma açılması, tahkikatın duruşmalı olarak yapılması, ilk haciz sahibi alacaklının şikayetçi vergi dairesi olduğu gözetilerek şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, şikayet olunanın alacağının doğum tarihinin şikayetçinin haczinden sonra olduğu ve alacağının İİK’nın 138/2. maddesinde belirtilen tüm alacaklıları ilgilendiren yed-i emin ücreti alacağı olmadığı gözden kaçırılarak, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

BAM Kararı

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve Hakim K1 tarafından hazırlanan raporlar incelendi. Davanın dairemizin görev alanına girdiği, ilk derece mahkemesi kararının kesin olmadığı, istinaf başvurusunun süresi içinde yapıldığı, başvuru şartlarının yerine getirildiği, dosyada eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, sözleşme ile kiracının kira paralarını her ayın en geç 5’ine kadar peşin olarak ödemesinin kararlaştırıldığını, davalının kira bedellerini kararlaştırılan tarihlerde yatırmadığını, 2016 yılında toplam 17.500,00 TL birikmiş kira borcu bulunduğunu, davalıya birikmiş kira borcunun ödenmesi aksi halde kira akdinin feshi ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açılacağına dair ihtarname gönderildiğini, davalının ödeme yapmaması nedeniyle Karamürsel Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/460 esas sayılı dosyası ile kira alacağı, kira akdinin feshi ve temerrüt nedeniyle tahliye istemli dava açıldığını ve davanın devam ettiğini,

Ayrıca Karamürsel İcra Müdürlüğününü 2016/769 esas sayılı dosyası üzerinden başlatılan ilamsız takipte davalının Haziran 2016 kira bedeli olan 3.000,00 TL’nin talep edildiğini, davalının söz konusu takibe kiracı sıfatına haiz olmadığı gerekçesiyle itiraz ettiğini, Karamürsel İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açtıklarını, davanın halen derdest olduğunu, kiracının son 7 aya ait kira bedellerini ödemediğini ve daireyi terk ederek eşyaların büyük bir bölümünü başka bir dükkana taşıdığını, davacının 17.500,00 TL kira alacağının karşılıksız kaldığını belirterek davalının dükkandaki eşyaları üzerinde davacı lehine hapis hakkı tanınmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde;

davacının dilekçe ekinde sunduğu kira sözleşmesinin F1 Ltd. Şti. ile K2 arasında yapıldığını, müvekkilinin söz konusu kira sözleşmesinin tarafı olmadığını, Karamürsel İcra Hukuk Mahkemesinin 2016/47 esas sayılı dosyasına verilen dava dilekçesinde K2’un davacı K3’nun vekili olduğunun beyan edildiğini, ibraz ettikleri kira sözleşmeye K4 isminin sonradan eklendiğini, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, husumet itirazında bulunduğunu, kira sözleşmeleri arasında ihtilaf bulunduğundan davacı tarafından aslının mahkemeye sunulması gerektiğini, İİK ve BK’ya göre kesinleşmiş bir kira alacağı bulunmadığından ve diğer şartlar oluşmadığından hapis hakkı tanınmasının mümkün olmadığını, bilirkişi raporunda dökümü yapılan eşyaların F1 Ltd. Şti’ye ait olduğunu, belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekili, istinaf dilekçesinde 01/01/2007 tarihli kira sözleşmesinin F1 Ltd. Şti ile K2 arasında imzalandığını, müvekkilinin F1 Ltd. Şti.’nin yetkili müdürü olduğunu, davalının kira sözleşmesinde taraf olmadığını, davada taraf sıfatı olmadığından husumet itirazlarının kabul edilmemesinin hatalı olduğunu, sözleşmeye müvekkilinin rızası olmadan eklemeler yapıldığını, kira borcu varsa şirketin borcu olduğunu, bu konuda mahkemece bir inceleme yaptırılmadığını, delillerin toplanmadığını, kesinleşmiş kira alacağı olmadığından hapis hakkı verilmesinin mümkün olmadığını, (Sulh Hukuk ve İcra Hukuk Mahkemesindeki davaların devam ettiğini) gerekçeli kararda kanun yolunun gösterilmediğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

Dava; kira alacağı yönünden kiracının eşyaları üzerinde davacı kiralayana hapis hakkı tanınması talebidir.

6098 sayılı TBK’nın 336. maddesinde “taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.” hükmüne yer verilmiştir. Kiralayanın hapis hakkı, kiralanan yerde bulanan kiracıya ait taşınır eşyayı kira alacağına karşı alıkoymak ve kira borcunu ödemediği takdirde onu paraya çevirerek alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi veren bir tür kanuni rehin hakkıdır.

Kiraya veren lehine hapis hakkı tanınabilmesi için

çekişmesiz bir kira alacağının mevcut olması gerekir. İncelenen dosyada davacı tarafından Karamürsel İcra Müdürlüğünün 2016/769 esas sayılı dosyası üzerinden başlatılan ilamsız takipte davalının kiracı sıfatını haiz olmadığı gerekçesiyle itiraz ettiği, davacı tarafından Karamürsel İcra Hukuk Mahkemesinin 2016/47 Esas sayılı dosyasında itirazın iptali davası açıldığı, bu davanın halen derdest olduğu, ayrıca Karamürsel Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/460 esas sayılı dosyasında kira alacağı, temerrüt nedeni ile kira akdinin feshi ve tahliye talepli derdest dava bulunduğu anlaşıldığından, davalının belirttiği yukarıdaki dosyaların getirtilip incelenmesi,

Karamürsel İcra Hukuk Mahkemesinin 2016/47 Esas sayılı dosyasının sonucunun beklenerek, o dosyada verilecek karar kesinleştikten sonra bu davada karar verilmesi gerekirken, ilk derece mahkemesince bunların yapılmamış olması dairemizce H.M.K’nun 353/1-a-6 maddesinde belirtilen “tarafların davanın esasıyla ilgili gösterdikleri deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması” olarak değerlendirilmiş ve ilk derece mahkemesinin kararının H.M.K’nun 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM:

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,

2-Karamürsel Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 22/11/2016 tarih, 2016/576 E. 2016/827 K. sayılı kararının H.M.K’nun 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılmasına,

3-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın Karamürsel Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesine,

4- Peşin olarak alınmış olan istinaf karar harcının talebi halinde davalıya iadesine,

5-Davalının istinaf başvurusu için yaptığı yargılama giderlerinin esas hakkında verilecek kararda değerlendirilmesine,

6- Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,

Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliği ile kesin olarak karar verildi.29/03/2017