Kira sözleşmesinin mantığı, taşınır ya da taşınmaz malın belli bir bedel karşılığında kiralanması olup kiracı, bu kiralanan malın “kendisi tarafından kullanımı için” sözleşme yapar. Ancak kiralanan alanda ihtiyaç fazlası oda veya alan olması durumlarında kiracı tarafından bunların bir alt kira sözleşmesi ile başkasına kiralanması gündeme gelebilir. Nitekim bir malın kiraya verilmesinde kiraya veren, malın sahibi olmak zorunda değildir.

Alt kira sözleşmelerine ilişkin hukuki danışmanlık ihtiyacınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Yukarıda da belirtildiği gibi, kiracının, kiralananın bir bölümünü başkasına kiralaması durumunda burada ilk kiracı,

  • Malın gerçek sahibine karşı kiracı,
  • Alt kiracıya karşı da kiraya veren

konumundadır.

İlgili Konu Başlıkları

  • Alt Kira Sözleşmesi
  • Alt Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir
  • Alt Kira Sözleşmesi Örneği

Peki Kiraya Veren’den Rıza Almak Gerekir mi?

Kira sözleşmelerinde kural olarak, kiracı kiralanan malın bir kısmını veya tamamını bir başkasına kiralayabilir. Alt kira sözleşmesinin düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu Madde 322’e ye bakıldığında;

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde, Kiraya Veren’in yazılı rızası aranmıştır. Burada yazılılık zorunlu bir şarttır. Dolayısıyla özellikle konut veya işyeri kiralayan kişilerin alt kira sözleşmesi yapma hakkını elde etmeleri için Kiraya Veren’den yazılı şekilde rıza alınmalı yahut sözleşmeye bu hakka dair hüküm eklenmelidir.

Alt kira sözleşmesi ile Asıl Kiracının Kiraya Veren’e karşı sorumluluğu devam etmektedir. Burada dikkat edilecek bir başka husus da alt kiracının sorumluluğuna ilişkindir. Alt Kiracı, Asıl Kiracının Kiraya Veren ile yaptıkları Kira Sözleşmesindeki kullanım şartlarına bağlı olacaktır.

Örneklemek gerekirse (A) Kiraya Veren, (B) Asıl Kiracı ve (C) ise Alt Kiracıdır. (A) İle (B) arasındaki kira sözleşmesine göre, (A)’nın otoparkta 1 araç hakkı vardır. (C) ile (B) arasındaki kira sözleşmesinde 3 araç hakkına dair hüküm bulunsa da, (C) nin 1 araç hakkı olacaktır. (C), aksi yöndeki davranışlarından Kiraya Veren (A) ya karşı sorumlu olacak ve (A); (B) ye karşı kullanabileceği tüm hakları (C) ye karşı da kullanabilecektir. Burada Alt kiracının (C)’nin sözleşmeye aykırı her türlü davranışından ötürü Asıl Kiracı (B)’nin de Kiraya Veren (A)’ya karşı sorumlu olacağını tekrar etmekte fayda var.

Peki Asıl Kira İlişkisi Sona Ererse?

Bir başka konu ise asıl kira sözleşmesinin süresinin dolması veya başka bir sebeple sona ermesi halinde alt kira ilişkisinin ne olacağıdır. Asıl kira ilişkisi sona ermesi halinde alt kira ilişkisi de sona erer. Burada alt kiracının tazminat talebi gündeme gelebilir.

Alt kira sözleşmelerinin feshedilmesine ilişkin hukuki destek ihtiyacınızın olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Özetlemek gerekirse; İşyeri Kira Sözleşmelerinde, Kiraya Veren’in yazılı izini olmadıkça Kiracı bir başkasına kiraya vermeyecektir. Alt kiracının hak ve yetkileri asıl kira sözleşmesi çerçevesinde sınırlı olup aksi davranışı halinde hem kendisinin hem de Asıl Kiracı’nın Kiraya Veren’e karşı sorumlu olacaktır. Konuyla ilgili detaylı bilgi için uzman kira avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Alt Kira Sözleşmesi Örneği

Açıkçası her durumda o olayın niteliklerine uygun farklı sözleşmelerin kullanılması gerekmektedir. Bu sebeple alt kira sözleşmesi örneği paylaşmayı uygun görmemekteyiz. Konuyla ilgili hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

ALT KİRA SÖZLEŞMESİ YARGI KARARLARI

Alt Kira Sözleşmesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Karar

Dava dilekçesinde, davalı …’ın…City Toplu Yapı Sitesinde bulunan… Blok … nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, diğer davalı …’ın bahsi geçen yeri kiraladığını ve ticari amaçlı alt kiralamalar yapıldığını, davalı kiracı tarafından yapılan alt kiralamalar zamanla ticari bir amaca yönelik olarak saatlik, günlük ve haftalık kiralamalar şeklinde yapıldığını, bu nedenle meskenin rahatsız edici kullanımının önlenmesine ve eski hale getirilmesine, getirilmediği takdirde davalının tahliyesine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece açılan davanın kabulüne, … ili … ilçesi … mahallesi … mevkii… ada, …parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan …Sitesi içerisindeki … Blok …nolu dairenin saatlik, günlük, haftalık kiralamalar yapılarak ticari amaçla kullanımına son verilmek suretiyle eski hale iadesine, bu konuda davalılara 15 günlük süre verilmesine, verilen 15 günlük süre içerisinde eski hale getirilmemesi halinde davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir.

Dava mesken olan bağımsız bölümün ticari amaçla kullanımının önlenmesi için hakimin müdahalesi istemine ilişkindir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinde mesken olarak kiralanan yerlerin işyerine dönüştürülmesi yahut ticari amaçlı kullanılması koşulları belirlenmiş olup, dava konusu taşınmaz için bu koşulların gerçekleştirmediği ve kiralamanın niteliğinin ticari vasfa dönüştüğü böylece bağımsız bölümün kullanım niteliğinin değiştirildiği tespit edilerek mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 13/11/2017 günü oy birliği ile karar verildi.

Alt kira sözleşmesi alacak istemi

Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde; davalı ile paydaş oldukları taşınmazda, davalının kendisinden aldığı yetkiye istinaden, dava dışı … İletişim A.Ş. ile kira sözleşmesi imzaladığını, 01/05/2008-01/05/2009 ve 01/05/2009-01/05/2010 dönemi kira paralarını aldığı halde payına düşen kira parasını kendisine ödemediğini belirterek 7600,00 TL kira parasının davalıdan Tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı cevap dilekçesinde, davacının davaya konu taşınmazdaki payını 01.05.2008 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sonrasında ise davacıdan aldığı muvafakatnameye istinaden dava dışı … İletişim A.Ş. ile alt kira sözleşmesi imzaladığını, davacının taraf olmadığı alt kira sözleşmesine istinaden kira parası talep edemeyeceğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davacı ile davalı davaya konu taşınmazda paydaştır. Davacının davaya konu tapuda boş arsa olarak kayıtlı bulunan taşınmazdaki payını, taraflar arasında imzalanan 01.05.2008 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 150,00 TL kira bedeli ile davalıya kiraladığına ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık imzalanan ilk sözleşmeden sonra davalı tarafından dava dışı … İletişim AŞ ile imzalanan 31/07/2008 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin alt kira sözleşmesi olup olmadığı ve davacının söz konusu kira sözleşmesine istinaden davalının tahsil ettiği kira parasından taşınmazdaki payı oranında alacak talep edip edemeyeceğine ilişkindir.

Kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiraya verebilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir. Üçüncü kişiler arasındaki sözleşme olarak alt kira sözleşmesi, ilk kiralayana etki yapmaz ise de kiracı tarafından üçüncü kişi ile imzalanan sözleşmenin, alt kira sözleşmesi olup olmadığının, kiracının üçüncü kişi ile imzaladığı sözleşmeye istinaden ilk kiralayanın kira parası talep edip edemeyeceğinin belirlenmesi için her iki sözleşmenin değerlendirilmesinde zorunluluk vardır.

Somut olayda;

Davacı davaya konu 1 parsel no’lu boş arsa vasfındaki taşınmazdaki ¼ payını, taşınmazın ¾ payına sahip davalıya 01.05.2008 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kereste deposu olarak kullanılmak üzere kiraya vermiştir.

Kira sözleşmesinin 1. maddesinde “Kiracı kiralananı amacı dışında kullanamaz, kısmen veya tamamen devir ve ciro edemez, bir başkasının istifadesine sunulamaz.” hükmüne yer verilmek suretiyle, taşınmazın kısmen veya tamamen alt kiraya verilemeyeceği kararlaştırılmıştır. Sonrasında ise davacı tarafından 10.05.2008 tarihli muvafakatname belgesi imzalanarak davalıya verilmiştir. Söz konusu muvafakatname “hissedarı bulunduğumuz aşağıda adresi yazılı tapuda … ili … ilçesi 1 parselinde kayıtlı bina/arsa üzerinde kurulacak olan GSM baz istasyonu ile ilgili olarak … iletişim Hiz. A.Ş. ile kira sözleşmesi yapmaya şartlarını tayin ve tespite kontrat süresince kira parasını ortaklar adına almaya, ibraya, imzalanması gereken evrak ve belgeleri imzalamaya bu konu ile ilgili olarak tarafımızca yapılması gereken işlemleri yapmaya mezun ve yetkili olmak üzere …’ı vekil tayin ederiz.

Bu konu ile ilgili yapacağı her türlü işleme muvafakat ettiğimizi beyan ederiz.” ibarelerini içermektedir. Söz konusu muvafakatnamede davalı …’ın taşınmazdaki kiracılık hakkına ilişkin taşınmazı kiraya verebileceğine ilişkin bir ibare yer almamaktadır. Aksine kira parasını taşınmaz ortakları adına alacağı kararlaştırılmıştır.

Bu durumda ilk kira sözleşmesi ve muvafakatname değerlendirildiğinde davalı …’ın, taşınmazda paydaş olması, muvafakatnamedeki kira bedelinin ortaklar adına alınacağı ve Davalı …’ın hissedarı bulunduğu taşınmazda payına karşılık vekil tayin edildiği ibareleri ile taşınmazın 3. kişiye kiraya veriliş amacı ve ilk kiracının kiralananı kullanmasını kısıtlayacak nitelikte olmaması, kira sözlemesinin birinci maddesinde de taşınmazın kısmen veya tamamen devrinin yasaklanması karşısında, İletişim Hizmetleri A.Ş. ile yapılan sözlemenin alt kira sözleşmesi olduğu ispatlanamamıştır.

Nitekim

davalıya verilen kiralama yetkisinin ilk kira sözleşmesi ile sınırlı olarak verilmemiş olması, davalının ilk kira sözleşmesini bir yıl süreli imzalamış olmasına rağmen sonradan dava dışı… İletişim A.Ş. ile imzaladığı sözleşmeyi 5 yıl süreli imzalamış olması da, davacının muvafakatinin davalıya alt kira sözleşmesi düzenleme yetkisi vermediğini, paydaşlar adına kira sözleşmesi imzalama yetkisi verdiğini göstermektedir .

Bu durumda davalı paydaş taşınmazı alt kira sözleşmesi ile kiraya verdiğini ispatlayamadığına göre davacının taşınmazdaki payı oranında davalıdan, dava dışı kiracıdan tahsil edilen kira parasından payına düşeni talep etmekte hakkı vardır. Hal böyle iken mahkemece, davalı ile dava dışı … İletişim Hizmetleri A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi alt kira sözleşme kabul edilerek, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Alt Kira Ecrimisil istemi

Dava, kira sözleşmesinin geçersizliği ve ecrimisil istemine ilişkindir.

… 4. Asliye Hukuk Mahkemesince; uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir.

… 2. Sulh Mahkemesince ise uyuşmazlığın ecrimisil istemine ilişkin olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir.

Somut olayda,

davacı vekili dava dilekçesinde özetle; …, … 290 ada 22 sayılı parsel de kayıtlı taşınmazı müvekkilinin 31.03.2014 tarihinde satın aldığını, taşınmazı …. Mobilya San ve Tic.Ltd. Şti. tarafından işgali sebebiyle kullanamadığını, bu şirketin taşınmaza … ve … A.Ş lehine alt kira sözleşmesi ile … antenler tesis ettirdiğini ve kira bedellerini peşin aldığını, eski malik olan … ile … arasında 10/02/2011 tarihinde akdedilen kira sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye dayalı olarak … tarafından … lehine alt kira sözleşmesi yapıldığını ancak …. adlı şirketin 24/04/2008 tarihinde iflasına karar verildiğinden … ile … arasında akdedilen kira sözleşmesinin aslında geçersiz olduğunu ve bu kira sözleşmesine dayalı olarak davalı ile … arasında 15/07/2013 tarihinde akdedilen protokolün ve protokole göre kurulan alt kira ilişkisinin de geçersiz olduğunu ileri sürerek alt kira sözleşmesinin ve alt kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, 31/03/2014 tarihinden iş bu dava tarihine kadar teknik bilirkişi marifetiyle belirlenecek ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamından

dava konusu taşınmazın 15.07.2008 tarih ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile … tekstil tarafından … … A.Ş’ye kiralandığı, daha sonra … ile .. Ltd Şti arasında düzenlenen protokol ile … Tekstil Ltd şirketinin gayrımenkuldeki mülkiyete ilişkin haklarının sona ermesi sebebiyle kiraya veren sıfatının .Mobilya San ve Dış Ticaret Ltd. Şti oduğunu ve kira süresinin 15/07/2008 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uzatıldığı ve kira bedellerinin … Ltd. Şirketinin hesabına yatırılacağına ilişkin protokol düzenlendiği, davacının ise taşınmazı 31/03/2014 tarihinde satın aldığı, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesince alt kira sözleşmesinin geçersizliği ile ilgili olarak davanın husumet yokluğundan reddine karar verildiği, ecrimisille ilgili davanın ise tefrik edilerek mahkemenin karşı görevsizliğine karar verildiği anlaşılmıştır.

Davacı taşınmazı satın alan yeni malik olup, dava dilekçesinde eski malik … Ltd. Şti. ile … arasında yapılan kira sözleşmesinin de geçersizliğini ileri sürdüğüne göre kira ilişkisinden kaynaklandığı anlaşılan uyuşmazlığın sulh hukuk mahkmesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.

Alt Kira

Davacılar, kayden paydaşı oldukları 1821 ada 3 parsel sayılı taşınmazı dava dışı … Petrol Ürünleri Limited Şirketine kiraya verdiklerini, ancak tahliye isteği ile anılan şirket aleyhine açtıkları davanın kabulle sonuçlanması üzerine taşınmaza gidildiğinde taşınmazın davalı tarafından haklı ve geçerli bir neden olmadan kullanıldığının saptandığını, davalının taşınmazı kullanmasının haksız olduğunu ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ecrimisile karar verilmesini istemişlerdir

Davalı, taşınmaz üzerinde kurulu shell akaryakıt istasyonunda dava dışı bayisi olduğu … Petrol A.Ş. İle akdetmiş olduğu bayiilik sözleşmesi kapsamında faaliyet gösterdiğini dava dışı … Petrol A.Ş. ile yine dava dışı … Ürünleri Nakliye Tur. San ve Tic. Limited Şirketi arasında alt kira sözleşmesi düzenlendiğini, alt kira sözleşmesi halen geçerli olduğundan aleyhine müdahalenin meni ve ecrimisili istenemeyeceğini belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının, çekişmeli taşınmazı bayilik sözleşmesine istinaden kullandığı, kira sözleşmesinin ve alt kira sözleşmesinin feshi veya geçersizliği konusunda verilmiş herhangi bir mahkeme kararının bulunmadığı, sözleşmelerin halen geçerli ve yürürlükte olduğu davalının hukuka aykırı bir eyleminin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar,

davacılar vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 15.09.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılardan L.. B.. ve vekili Avukat K.. K.. ile temyiz edilen vekili Avukat Y.. T.. E.. geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davacılar ile dava dışı … Petrol Ürünleri Nakliye Turizm San ve Tic. Ltd. Şirketi arasında düzenlenen 20.05.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 9. maddesi ile Samsun 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/342- 2012/344 sayılı karar içeriği gözetilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olduğuna göre; davacıların temyiz itirazı yerinde değildir. Reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 31.12.2014 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz edilen vekili için 1.100.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin ve aşağıda yazılı 3,40.-TL bakiye onama harcının temyiz eden davacılardan alınmasına, 15.09.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.