Özellikle uzun süreli sözleşmelerde kiracılar, haklarını korumak adına kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesini talep edebilmektedirler. Bu sayede kiracılar, mal sahibinin gayrimenkulünü üçüncü kişilere devretmesi halinde, yeni malike karşı da sözleşmeden doğan haklarını ileri sürebileceklerdir. İşbu yazının konusu da kira sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi olup tarafların dikkat etmesi gereken hususlar izah edilecektir.

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesine ilişkin sorularınız için bizimle irtibata geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

• Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
• Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Etkisi
• Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Harç

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Ne İşe Yarar?

Kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi, genellikle uzun süreli işyeri kira sözleşmelerinde tercih edilmekte olup özellikle taşınmazın 3. kişilere satılması durumunda kiracıyı korumak adına uygulanır. Zira normal şartlarda kiralanmış taşınmazın satılması durumunda yeni malikin kiracıyı çıkarma hakkı gündeme gelebilecektir. Ancak tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmiş bir kira sözleşmesi, yeni malikin bu hakkını ileri sürmesini engelleyecektir.

Kiracıya uzun süreçte büyük avantaj sağlayan bu şerh için herhangi bir süre sınırı olmayıp kira sözleşmesinin süresi boyunca şerh edilebilecektir. Sürenin sona erip sözleşmenin kendiliğinden uzaması durumunda bu uzamanın da sicile şerh edilmesinde fayda vardır.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinde Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Öncelikle taraf teşkilinin tesisi önem arz etmektedir. Şöyle ki, kiralanan taşınmazda birden fazla malik bulunuyor olabilir ve bu durumda iştirakin türüne göre gerekli çoğunlukların sağlanması gerekecektir. Yahut üçüncü kişilerin de tapu üzerinde kira ile çelişebilecek haklarımevcut olabilir. Bu kişilerden de rıza almakta fayda vardır.

Ayrıca şerh edilecek kira sözleşmesinin noterde tescil edilmesi, sonraki şerh işlemleri için büyük kolaylık sağlayacaktır. Zira bu durumda yalnızca bir tarafın tapuya gitmesi yeterli olacak, nispeten daha uzun bir prosedürle uğraşılmamış olunacaktır. Ayrıca noter aracılığıyla damga vergisi de ödeneceğinden ayrıca damga vergisi ödemek zorunda kalınmamış olunacaktır.

Şerh Nasıl İşlenir?

Normal şartlarda her kira sözleşmesinin taraflarının yahut temsilcilerinin birlikte gitmeleri ve kimlikleriyle kira sözleşmelerini de yanlarında götürmeleri gerekmektedir. Ancak yukarıda da değinildiği gibi noterde onaylatılmış ve tapu siciline şerh hükmü bulunan bir sözleşmenin şerhi için yalnızca bir tarafın gitmesi de yeterli olacaktır.

Damga vergisinin ödenmiş olması aranacağı gibi ayrıca sözleşme üzerindeki kira bedeli üzerinden binde 5,4’lük bir harç tahsili talep edilecektir. Eğer sözleşme belirsiz süreli ise bu durumda talep edilecek harç miktarı bir yıllık kira bedeline göre hesaplanacaktır. Bu bedellere ilave olarak Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre maktu bir ücretde taraflardan tahsil edilecektir. Bu masraflardan her iki taraf da sorumlu olup eğer farklı bir sorumluluk düzeni getirilecekse bunun da sözleşmeyle belirlenmesinde fayda vardır.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhine ilişkin daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ YARGI KARARLARI

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi Talebi

DAVA TÜRÜ : Kira Sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi talebi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi talebi davasına dair karar, davacı ve davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin taşınmaz üzerine şerh edilmesine, dava konusu taşınmaz üzerine konulan tedbirin kaldırılmasına, karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin ve davacı vekilinin, hükmün esasına ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 389 maddesinde “Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.” düzenlemesi getirilmiştir.

Karar henüz kesinleşmeden taşınmazın el değiştirmesi halinde şerhin etkisi kalmayacağından hüküm fıkrasının 3. bendinde “Mahkememizce dava konusu taşınmaz üzerine konulan tedbirin kaldırılmasına”, ibaresinin hükümden çıkarılarak “Mahkememizce dava konusu taşınmaz üzerine konulan tedbirin kararın kesinleşmesine kadar devamına “ibaresi yazılmak suretiyle hükmün değiştirilmiş bu şekli ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK 438.maddesi uyarınca düzeltilerek ONANMASINA, ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlerden alınmasına 04.05.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi ve Teslim

Taraflar arasındaki karşılıklı kira sözleşmesinin tapuya şerhi iptali davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı esas ve karşılıklı davaların reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ve davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Davacı, eczane olarak kullanmak amacıyla kiraladığı dükkanı davalı kiralayanın teslimden kaçındığını öne sürerek hükmen teslimine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, boş olarak imzalayıp verdiği kira sözleşmesinin davacı tarafından anlaşmaya aykırı doldurulduğunu savunmuş, açtığı karşılık davasında kira sözleşmesinin tapuya şerhi talebinin reddine, geçersizliğine ve muarazanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Dava açıldıktan sonra kiralanan davalı tarafından tapuda Mustafa ismindeki üçüncü bir şahsa satılmış, davacı HUMK.nun 186. maddesine dayanarak davasını yeni malike tebliğ ve teşmil etmiştir.

Mustafa, iktisap ettiği ayni hakka karşı şahsi hak doğuran ve tapuya şerh edilmeyen kira sözleşmesinin kendisine ileri sürülemeyeceğini savunmuş, davanın reddini dilemiştir.

Mahkeme

Kiralananın üçüncü şahsa satılıp devir edilmesi ile kira sözleşmesinin ifa olanağı kalmadığı yeni malike karşı kiracının aynen ifa isteyemiyeceği kabul edilmiş, her iki davanın reddine karar verilmiştir.

1) Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi, davacı ile eski malik davalı Yüksel arasında hukuken geçerli bir kira akdi kurulduğu çekişme konusu değildir. Dahası, yeni malik Mustafa’da kira sözleşmesine karşı çıkmamış, sadece davacının şahsi hakkına karşı satımla iktisap ettiği ayni hakkının üstün tutulması gerektiğini o nedenle kira akdinin kendisini bağlamayacağını savunmuştur.

2) Bir davada dayanılan olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve de uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak, hakimin doğrudan görevi gereğidir (HUMK. md. 76). Hukuken geçerli bir kira akdi kurulup kiralananın aynen teslimi amacıyla dava açıldıktan sonra kiralananın üçüncü bir kişiye satım yoluyla devir edilmesiyle devrin iyi niyetli olmadığı öne sürülerek davanın yeni malike yöneltilmesi şeklinde beliren maddi olgular karşısında uyuşmazlığın çözümü:

a) Davanın, Usulün 186. maddesince yeni malike yöneltilip yöneltilmeyeceği,

b) Kiralananın teslim edilmemesi durumunda kiracının tapuya şerh edilmeyen şahsi hakkını, kendi akdinden ayrı iktisabın iyi niyetli olmadığına dayanarak yeni malike karşı ileri sürüp süremeyeceği diğer bir anlatımla aynen ifayı kötü niyetli yeni malikten de talep ve dava edip edemeyeceği (BK. md. 249) noktasında toplanmaktadır.

Yargılama yürütülürken mal sahibi kiralayan kiralananı üçüncü bir kişiye satmıştır. Davacı yeni malikin kötüniyetli olduğunu ileri sürerek davasını yeni malike de teşmil etmiştir.

Gerçekte de böyle bir satış halinde

Davacıya kötüniyetin ispatı için bir imkan tanımak gerekir. İşte bu iddianın en iyi bir şekilde değerlendirilmesi ancak açılmış bu davanın yargılaması içinde olacağında kuşku olmamalıdır. Öte yandan az sonra açıklanacağı üzere BK.nun 254. maddesinin yeni malike karşı ileri sürebilme koşulları da göz önünde tutulduğunda HUMK.nun 186. maddesi uyarınca davanın yeni malik Mustafa’ya yöneltilmesinde hiç bir yasal engel bulunmamaktadır (Bkz., Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü Hukuku, 1982, Cilt: 3, Sh. 2710 ve dipnottaki Yargıtay İçtihatları). e 4)

Olayımıza, 6570 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması gerekir. 6570 sayılı Yasa hükümleri bu olguyu esas alarak düzenlenmiştir. Nitekim somut olaya uygulanması düşünülen anılan Yasanın 7 (d) maddesinin özü ve sözüne bakıldığında da rahatlıkla bu sonuca kavuşulacağı görülür. Öyleyse 6570 sayılı Yasa hükümlerince değil BK.nun kira hukukuna ilişkin hükümleri altında davanın çözümleneceği açıktır.

5) İlk önce, kira akdinin hukuki tanımı üzerinde durulmalıdır. Kira, rızai bir akittir (diğer bir ifadeyle, borç doğuran “iltizami” bir muameledir). Tarafların, kiralananın kullanılmasının bir bedel karşılığında devri hususunda anlaşması akdin vücut bulması için yeterlidir. Kira konusu şeyin teslimi akdin tamamlanması veya geçerliliği şartı değildir. Kiralayan, kiralananı akitten maksat olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile yükümlüdür (BK. md. 249).

6) “Satımla Kira Sözleşmesinin Bozulması” başlıklı 254. maddesinin 2. fıkrası hükmünce

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü kişi kiralanan üzerinde ayni hak kazanacak olursa, bu ayni hak kiracının kişisel hakkına oranla öncelik taşır, bu durumda kural olarak temlikle kira sözleşmesi ortadan kalkmaz; kiracı sadece kiralayandan tazminat istemek zorunda kalır ve kiralayanın olumlu zararı giderim yükümü ortaya çıkar. Bununla beraber, kiraya verilen şey bir taşınmaz ise; kira sözleşmesi süre bitmeden önce bozulmaya (feshe) elverişli olmadıkça, kanunen haber verilmesi mümkün olan süreye kadar üçüncü kişi (olayımızda yeni malik) kira sözleşmesinin tapuya şerhi hükümlerine uymakla yükümlüdür. Şayet fesih hakkını kullanmazsa kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (BK. md. 254/F.II).

Açıklandığı üzere; kanunen feshi ihbar mümkün olan tarihe kadar yeni malik akde uymakla yükümlü ise de, eğer akdin süresi daha kısaysa, bu sürenin sona ermesine kadar, yoksa belli olmayan süreli kiralarda feshi ihbar döneminin (BK. md. 262) sonuna kadar sözleşmeyle bağlıdır. Yasa koyucu getirdiği bu kurallarla satımın kirayı bozacağı esasını hafifletmek istemiştir.

Sırası gelmişken burada önem arzeden bir hususu açıklamakta yarar vardır:

BK.nun 254. maddesi dikkatle yorumlandığında, maddenin uygulanabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması olgusu 6570 sayılı Yasadaki benimsemenin aksine bir koşul olarak amaçlanmamıştır. Diğer bir anlatımla; kira sözleşmesinin tapuya şerhi sonrasında kiralanan henüz kiracının zilyetliğine girmeden önce üçüncü kişi kiralanan üzerinde ayni hak kazanacak olursa yine BK. 254 hükümleri uygulanacaktır (Bkz., Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt: 1/2, Ankara 1985, Sh: 126, dipnot 58; Oser-schönenberger, art 259; Nr. 7). Şu durum karşısında kira sözleşmesi hükümleri yeni malik Mustafa’yı bağlar ve kiracı, temellük eden yeni maliki akde devama zorlayabilir ve kiralananın ondan teslimini isteyebilir (BK. md. 249, 254). Şu durum karşısında öncelikle açıklanan yasa maddesi buyruğu altında davanın kabulünün gerekeceği çok açıktır.

7) Kaldıki,

davacı; yargılama yürürken mal sahibi kiralayan davalı Yüksel tarafından kiralananın Mustafa’ya satıldığını, yeni malikin iktisabında kötüniyetli olduğunu öne sürmüş, bunu kanıtlayacağını bildirmiştir. Hemen vurgulayalım ki, yeni malikin kira sözleşmesinin tapuya şerhi varlığı bile bile, kötüniyetle ve davacı kiracının haklarını bir yana atmak ve onu zararlandırmak amacıyla hareket etmesi satım yoluyla kiralananın mülkiyetini kazanmasına hukuken engel değildir.

Şu varki, bu durumda BK.nun 41/II. maddesi devreye girer.

Anılan madde hükmüne göre; “ahlaka mugayer bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına bilerek sebebiyet veren şahıs, kezalik o zararı tazmine mecburdur”. Öyleyse davacı sırf BK. 41/II’ye dayanarak yeni malike karşı talepte bulunma hakkına sahiptir. Öyleyse somut olayda BK. md. 43’ün uygulama alanı bulunduğunun kabulü gerekir.

Bu yasa hükmüne göre ise hakimin “Aynen Tazmine” karar vermesinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. O nedenle, BK. 43/1’e göre hakim aynen giderime hükmetmek yoluyla takdir yetkisine sahip olduğundan, davacının zararı için aynen giderime hükmederek kira sözleşmesinin konusunu oluşturan dükkanın ona teslimine karar verebilir (Bkz.,Mustafa Reşit Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2. Cilt, 1992, Sh. 781-782; 13. HD., 7.12.1981 T., 7372 E., 7937 K.). Hal böyle olunca, yargılama yürütülürken böyle bir satış yapılması durumunda davacı tarafa kötü niyetin isbatı için imkan tanımak gerekir.

Mahkemece, tüm açıklananların ışığı altında inceleme yapılarak sonuca kavuşulması gerekirken hukuki nitelendirmede yasa maddelerini bulup uygulamada yanılgıya düşülerek davanın kabulü yerine yazılı şekilde reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.