Konutunu / işyerini kiraya veren malikler, taşınmazda meydana gelebilecek maddi zarara ya da kiranın ve aidatların ödenmemesi ihtimaline binaen kendilerini güvence altına almak için kiracılardan depozito alma yoluna sıklıkla başvurmaktadırlar. Ne var ki depozito, hem kanunla bir takım düzenlemeler altına alınmış hem de yargı kararlarıyla şekillenmiş hukuki bir müessese olduğundan, tarafların dikkat etmesi gereken birçok nokta bulunmaktadır. İşte bu yazımızda depozitonun ne olduğu açıklanacak olup gerek depozito alırken gerekse de iade ederken tarafların nelere dikkat etmesi gerektiği incelenecektir.

Depozitoya ilişkin hukuki sorularınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Depozito
  • Depozito nedir
  • Depozito vermeyen ev sahibi
  • Kira depozitosu iadesi
  • Depozito iadesi
  • Ev sahibinden depozito nasıl alınır

Depozito Nedir?

Kural olarak depozito, taşınmazda oluşacak maddi hasarlara ilişkin kiracıdan peşin olarak alınan güvence bedelini ifade eder. Bu noktada belirtmek gerekir ki depozito, kural olarak kira borcuna mahsup olması vb amaçlarla verilmez. Dolayısıyla özellikle uygulamada kiracıların sıklıkla başvurduğu son birkaç kirayı ödemeyip depozitoyu almama yolu doğru bir usul olmayıp eğer kiraya veren tarafından yasal yollara başvurulursa maddi kayıplara uğranabilir.

Yeri gelmişken belirtmek gerekir ki depozito; kapının kırılması, dolapların ciddi hasar görmesi gibi doğrudan maddi zararlara ilişkin bir teminat olması amacıyla alınmaktadır. Dolayısıyla (hor kullanımdan kaynaklanan zararlar müstesna olmak üzere) olağan kullanımla meydana gelen yıpranmalardan kaynaklanan değer azalmasından (fayansların solması, elektrik altyapısının yıpranması vb) kiracı sorumlu olmayıp bu yüzden depozito bedelinden herhangi bir kesinti yapılamaz.

Kiracıdan Depozito Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki, kiracıdan alınacak depozito bedeli, taraflar aralarında anlaşmış olsa dahi, 3 aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıca alınan bu depozito bedeli kanun hükmü gereği kiraya verenin elinde bulunmayacak olup vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalı ve enflasyondan kaynaklanan değer kaybının önüne geçilmelidir. Bu durum kiraya verenin de lehinedir, zira kiracıdan kaynaklanan bir zarara teminat olması için alındığından ötürü teminatın değerini kaybetmemesi kiraya verenin de riskini azaltacaktır.

Kanun gereği kiraya veren, kiracının rızası olmadan yahut mahkeme kararı/ kesinleşmiş bir icra takibi olmadan ilgili meblağı bankadan çekemeyecektir. Depozito olarak kıymetli evrak verilmesi durumunda, bu kâğıt da bankada depo edilmelidir.

Bunlara ilave olarak, depozito verilmeden ve kontrat imzalanmadan önce taşınmazın iyi analiz edilmesi, demirbaşın sözleşmeye kaydedilmesi, gerekiyorsa resimler çekilerek sözleşmeye eklenmesi ve iki tarafın da sözleşmeyi iyice okuyup anladıktan sonra imzalaması ileride çıkabilecek muhtemel uyuşmazlıklara engel olması açısından önemlidir. Boya, dolaplar, kombi, tesisat, fayanslar, döşeme, kapılar, klima, ankastre gibi unsurların durumuna özellikle dikkat edilmelidir.

Kira İlişkisi Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Kira sözleşmesi devam ederken taşınmaz satılması halinde, satımla yeni malik sözleşmenin tarafı haline geldiği için eski malik, kendisinde bulunan depozito bedelini yeni malike vermelidir. Bu aşamadan sonra kiracının depozito alacağı için muhatabı yeni malik olacaktır.

Depozito İade Alınırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yukarıda da belirtildiği üzere depozito yalnızca olağan kullanımdan kaynaklanmayan maddi hasarlar için bir teminat bedeli olarak ele alınmalıdır. Bu kapsamda taşınmazın eski durumu ile yeni durumu taraflarca karşılaştırılmalı ve taraflar tutanak tutarak yazılı şekilde ibralaşmalıdır. Ayrıca taşınmazın teslim edilirken de fotoğraflarının çekilmesi ileride ortaya çıkabilecek muhtemel uyuşmazlıklarda her iki tarafa da yardımcı olacaktır.

Kiraya verenin depozitoyu iade etmeye yanaşmaması halinde, kiracı ya yasal yollara başvuracak ya da (Eğer kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse) ilgili meblağı bankadan talep edebilecektir.

Kira Sözleşmelerinde Depozitonun İade Edilmemesi

Kiraya verenin sözleşmenin ihlaline karşı bir teminat sahibi olmak istemesi ve bu sebeple kiracıdan belli bir meblağda depozito istemesi en doğal haklarından birisidir. Ne var ki zaman zaman kiraya verenler, depozitonun yalnızca bir teminat aracı olduğunu göz ardı edip kira ilişkisi sona ermesine rağmen depozitoyu ödememekte ya da eksik ödemektedir. Bazı zamanlarda ise kiracı, kiralanan taşınmaza ciddi oranda zarar verdiğinden ötürü depozito bedelinde kiraya veren tarafından kesintiye gidilmekte ancak kiracı bu durumu kabullenememektedir.

Depozitoya ilişkin yaşadığınız ihtilaflarda uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Depozito Hangi Hususlarda Güvence Teşkil Eder?

Kural olarak depozito, olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler dışında, taşınmazda oluşacak maddi hasarlara ilişkin alınan güvence bedelini ifade eder. Bu kapsamda depozito, parkelerin aşınması, fayansların renginin solması gibi normal kullanımdan kaynaklananeskimeleri kapsamıyor olup kapı kolunun kopması, pencerenin kırılması gibi doğrudan maddi zararlara ilişkin teminattır.

Bu noktada belirtmek gerekir ki depozito; kombinin bozulması, su tesisatının sızdırması gibi olağan kullanımdan kaynaklanan hususlara karşı da güvence teşkil etmez. Zira taşınmazın demirbaşını kiracı için yaşanabilir ve faal halde tutmak da kiraya verenin görevidir. Ancak söz konusu demirbaşta kiracının kusurlu davranışından kaynaklanan bozulmalardan kiracının sorumlu olduğu izahtan varestedir. İşte depozitonun iade edilmemesi / kesinti yapılması durumlarında hukuki olarak kimin haklı olduğuna yukarıdaki kriterlere göre karar verilecektir.

Depozitoyu Vermeyen Ev Sahibi

Kira sözleşmesi sona erip taşınmaz tahliye edilmesine rağmen depozito ödenmediyse (ve eğer depozito için bankada mevduat hesabı açıldıysa) kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 3 ay sonra banka, başvuru üzerine ilgili meblağı kiracıya ödeyecektir.

Genelde depozitoyu ayrı bir mevduat hesabına yatırma ev/işyeri sahipleri tarafından pratikte uygulanmadığı için kiraya verenler depozito bedelini kendi hesaplarında tutmaktadırlar. Bu durumda kiracılar önce icra takibi başlatarak, takibe itiraz edilirse de sulh hukuk mahkemesinde dava açarak depozitonun iadesini istemelidir. Önce icra takibi başlatmadaki amaç dava sonunda %20’den az olmamak kaydıyla icra inkâr tazminatına hak kazanmaktır. Bu noktada taşınmazda maddi hasar oluştuğunu ispat yükü kiraya verenin üzerinedir. İspat için kira sözleşmesine göre taşınmazın durumu, taşınmazın son hali, oluşan hasar, hasarı oluşturanın kiracı olduğu ve kiracının bunda kusuru olduğu gibi hususlar kiraya veren tarafından ispat edilmelidir. Kiraya veren bu ispat aşamasında yazılı delil kullanabileceği gibi tanık da dinletebilir. Esasında bu hususların muntazam şekilde ispatı genellikle kiraya verenin ihmalinden ötürü gerçekleştirilemediği için bu noktada kiracıların bir nebze avantajlı olduğunu belirtmek gerekir.

Eğer kiraya veren, depozitoyu mevduat faizi işletilen bir güvence hesabına yatırmamışsa, bu durumda kiracının işletilmeyen faizi talep etme hakkına sahip olduğunu kabul etmek gerekir.

Örneğin 2015 yılında 30.000 TL depozito verilerek kiralanmış bir işyerinde 5 yıl kiracı olarak durulduktan sonra sözleşme karşılıklı olarak sona erdirilir ve depozitonun iadesi istenirse, söz konusu 30.000 TL 5 yıl boyunca mevduat hesabında tutulsaydı elde edilecek toplam faiz geliri de (mesela 21.400 TL) ilave olarak istenebilmelidir. Aksi durumda depozito bedeli enflasyona yenik düşerek değer kaybedecek ve kiracı mağdur olacaktır.

Toparlamak gerekirse; iade edilmeyen/eksik iade edilen depozito bedeli için kiracı dava açabilecektir. Bu halde gerek dava öncesi gerekse de dava sonrası usuli işlemlerde iki tarafın da titizlik göstermesinde fayda vardır, zira uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere alacağını ispat edemeyen taraf haklı iken haksız duruma düşeceği için birtakım ilave masraflarakatlanmak zorunda kalacaktır.

Depozito Kira Yerine Sayılabilir mi?

Kiralanan taşınmazlarda meydana gelebilecek maddi hasarlara bir teminat olması amacıyla alınan depozito, kira sözleşmesinin sona ermesine az bir süre kala kiracılar tarafından kira yerine sayılabilmektedir. Bazı zamanlar ise kirasını tam alamadığını düşünen ev/işyeri sahipleri depozitodan kesinti yapmakta ya da depozitoyu hiç ödememektedirler. Hukuken kiracının bu hareketi riskli olsa da aynı şeyi kiraya verenin yapması da tamamen risksiz değildir.

Depozito Kiracı Tarafından Kira Borcu Yerine Sayılabilir mi?

İlk aşamada bu soruya olumlu cevap vermek mümkün değildir, zira yukarıda da bahsedildiği gibi depozito almanın asıl amacı kira borcuna değil evde oluşabilecek maddi hasarlara karşı bir teminat oluşturmaktır. Bu kapsamda kira ilişkisinin sona ermesinden ve kiraya verenin “taşınmazda maddi hasar oluşmamıştır” kanaatine varmasından önce kiracının böyle bir tutum izlemesi durumunda, kiraya verenin yasal yollara başvurma hakkı doğmaktadır.

Peki Kiraya Verenin Hem Depozitoyu Ödememesi Hem de Kira Bedeli Talep Etmesi Hukuki mi?

Burada önemli olan unsur zamanlamadır.

Eğer yasal yollara başvurulduğu gün itibariyle hukuken hala kira ilişkisi devam ediyorsa bu durumda kiracı kira bedeline ilave olarak yargılama masrafları ve karşı vekalet ücretinekatlanacaktır. Ancak böyle bir yola girişen kiraya verenin de sözleşme bitiş tarihi itibariyle depozitoyu iade etmesi gerekecektir. Aksi takdirde kiracının da depozito için ayrı bir yasal takip başlatma hakkı doğacaktır.

Eğer yasal yollara başvurulduğu gün itibariyle hukuken kira ilişkisi sona ermişse ve kiraya veren depozitoyu iade etmemişse, bu durumda kiracı takas isteminde bulunabilir ve kira borcu ile (evde oluşan maddi hasarlardan kaynaklanan masraflar düşüldükten sonra kalan) depozito alacağı mahsup edilir.

Depozito Kiraya Veren Tarafından Kira Borcu Yerine Sayılabilir mi?

Kira sözleşmesi sona erdikten sonra, kiraya veren, hala kira alacağı mevcut olduğunu düşünüyorsa, bu durumda depozitoyu iade ederken ilgili meblağı düşme hakkına sahiptir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus kiracının gerçekten kira borcunun olduğundan emin olunmasıdır. Zira zaman zaman kiraya verenler; kiracı hukuka uygun şekilde erken çıkma hakkını kullanmasına rağmen, sanki hukuka aykırı şekilde kira kontratı feshedilmişçesine depozitoyu iade etmekten imtina etmektedirler. Bu durumda ise kiracı tarafından yasal yollara başvurulduğunda; gün sonunda ödenecek depozito borcu, yasal masraflar, tazminat ve karşı vekâlet ücretiyle birlikte katlanılabileceği için kiraya verenlerin ihtiyatlı olmalarında fayda vardır.

DEPOZİTO YARGI KARARLARI

Depozitonun Mahsubu

Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkıda aylık 2.587.50 TL’den Kasım, Aralık 2008 kiraları toplamı 5.175 TL’nin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine davalının itiraz etmesi üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması isteminde bulunmuştur. Mahkemece 3.000 USD depozito ve 398.40 TL ödeme olduğundan, davanın reddine karar verilmesi üzerine karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı tarafından 17.11.2008 tarihinde takibe başlanılmış olup 1.1.2007 başlangıç tarihli kira sözeşmesine dayanılmıştır. Kira sözleşmesi bir yıl süreli olup aylık kiranın 2.250 YTL olduğu kiranın her iki ayda bir ilk ayın birinci günü F1 Bankasına ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı borçlu süresinde yapmış olduğu itirazında kiraların depozito bedelinden mahsubu hususunda anlaşıldığını eksik kalan 398.40 YTL’nin bankaya ödendiğini belirterek borcunun olmadığını savunmuştur.

Dosyaya ibraz edilen 12.11.2008 tarihli F2 Bankası dekontunda Kasım, Aralık 2008 kiraları açıklaması ile 398.40 TL’nin ödendiği, F3 Bankası dekontunda 22.11.2006 tarihinde depozito iki ay kira karşılığı açıklaması ile 3.000 USD’nin ödendiği görülmüştür. Takibe dayanak yapılan 1.1.2007 başlangıçlı kira sözleşmesinde depozito ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. 22.12.2008 tarihinde bankadan gönderilen depozitonun kira alacağına dair olduğu hususunda belge bulunmamaktadır.Bu durumda mahkemece 12.11.2008 tarihinde gönderilen kira bakiyesi olan 398.40 TL’nın kira alacağından indirildikten sonra kalan kira miktarı üzerinden itirazın kaldırılması ve takibin devamına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.

Depozitonun İadesi

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazı terk etmesi nedeniyle ödenmemiş kira bedellerinin tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, taşınmazı 26.05.2009 tarihinde tahliye ettiğini, kira sözleşmesi yapılırken 2 aylık kira parası tutarında peşin kira alındığı ve bunun ödenmeyen kiralara sayılacağının söylendiğini,bu kiraların Mart-Nisan 2009 kiralarına sayılmasını talep ettiğini, alacaklıya yalnız 560,20 TL asıl alacak ve 10,99 TL işlemiş faizi olmak üzere toplam 571,19 TL borcunun bulunduğunu, bunun dışında borcunun bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporuna göre, davacı alacağının 3256,27 TL kira alacağı, talebe göre de işlemiş faiz alacağının 85,38 TL olduğu, neticeten, toplam davacı alacağının 3341,65 TL olduğu davalının ise sözleşme kurulduğu sırada verdiği 16,30 TL depozito miktarının icra takip tarihi itibariyle 3448,92 TL olduğu davalının aşamalarda depozitoyu kiraya sayma konusunda savunmada bulunduğu, neticeten davalının depozito alacağı toplam davacı alacağından fazla olduğu, davacının davalıdan herhangi bir alacağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kural olarak sözleşmede belirtilen şekli ile alınan depozito, talebin olmaması halinde kiraya sayılamaz.

Depozitonun, kiracının tahliyeden sonra mecurda muhtemel zarar ziyanın veya sözleşmeye göre kiracıya ait olan giderlerin karşılanması amacıyla alınmaktadır.

Davaya konu olan kira sözleşmesinin, özel şartlar 5.maddesinde, her ne kadar miktar belirtilmemiş olsa da kati teminatın verildiği, bunun akdin sonunda mecur tahliye edildiğinde kiracının kiralanan yere vermiş olduğu zarar ya da hasara karşılık olduğu belirtilmiştir. Ayrıca kira sözleşmesi başlangıcında davalı kiracı tarafından 2 aylık kira bedeli olan 16,30 TL’nin davacı kiralayana verildiği konusunda bir ihtilaf bulunmamaktadır.

Somut olayda, davalının başlangıçta vermiş olduğu depozito miktarı 2 aylık kira bedeli toplamı 16,30 TL’nin güncelleştirilmesi suretiyle davacı alacağının hesaplanması için dosya bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi tarafından ekonomik göstergeler ve denkleştirici adalet ilkesine göre 01.02.1994 tarihinde ödenen 16,30 TL ‘nin icra takip tarihi olan 03.07.2009 tarihi itibariyle karşılığı 3.448,92 TL, davacı tarafın 26.05.2009 tarihine kadar talep edebileceği toplam kira alacağı ise 3.256,27 TL olarak belirlenmiş, mahkemece, depozito kira alacağına sayılmış, belirlenen kira alacağı, depozitonun güncellenmiş halinden daha düşük olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Oysa mahkemece yapılması gereken iş, depozitonun güncellenmesi yapılmadan, sözleşme başlangıcında alındığı miktar kadarının kira alacağından mahsup edilmesine karar vererek, bu şekilde sonuca gitmektir. Bu hususlara dikkat edilmeden yukarıdaki gibi davanın reddi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

Mahrum Kalınan Kar

Davacı, davalı ile 1.1.2006 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi yaptığını, mecurda kullanılmak üzere özel dolaplar imal ettirdiğini, ancak davalının sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kira bedeli ve depozito olarak ödediği 1.000,00 YTL mahrum kaldı kar için 1.000,00 YTL imal ettirdiği dolap bedeli için 3.000,00 YTL olmak üzere toplam 5.000,00 YTL.nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davaya bakmaya Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu Belediye Başkanlığından kaynaklanan nedenlerle mecuru teslim edemediğini, talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalının kira sözleşmesindeki mecuru davacıya teslim etmediği gerekçesiyle 1.000,00 YTL peşin kira ve depozito bedeli; 1.000,00 YTL kar mahrumiyeti 1.593,76 YTL mecur için imal ettirilen dolaplar bedeli olmak üzere 3.593,76 YTL.nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafça temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı ile davalı arasında 1.1.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığı, aylık kiranın 375,00 YTL olup, davacının kira bedeline mahsuben peşin ve

depozito olarak 1.000,00 YTL ödeme yaptığı, davalının mecuru sözleşmeye uygun olarak davacıya teslim etmediği dosya içeriğinden anlaşıldığı gibi bu hususlar tarafların ve mahkemeninde kabulündedir.

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi geçerli olup, davalı taraf mecuru davacıya teslim etmediğinden davacı ödediği peşin kirayı ve depozitoyu ayrıca mahrum kaldığı kazanç kaybını istemektedir. Davacının ödemiş olduğu peşin kiranın ve depozitonun iadesini istemesi sözleşmeden dönme iradesini göstermektedir. BK. 106-108 maddesi gereğince sözleşmeden dönen alacaklı menfi zararının tazminini isteyebilir. Davacının talepleri arasında yer alan kar mahrumiyetini istemesi mümkün değildir. Mahkemece kar mahrumiyeti ile ilgili talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde bu istemin kabulü usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.