Ticari hayattaki aktörlerin en çok tereddüde düştüğü noktalardan birisi de damga vergisinin ödenip ödenmeyeceği ve hesaplanmasına ilişkin olmaktadır. Zira sözleşmeye imza atan kişiler, sözleşmenin nüshası, sözleşmede geçen farklı miktardaki meblağlar ve kimin ödeyeceği gibi hususlar mükellefler için kafa karıştırıcı olabilmektedir. Tabi kira sözleşmelerinde damga vergisiyle ilgili soruları cevaplayabilmek için öncelikle damga vergisinin ne olduğunun anlaşılabilmesi gerekmektedir.

Kira ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Kira Sözleşmesi Damga Vergisi
  • Kira damga vergisi hesaplama
  • Kira kontratı damga vergisi
  • Kira damga vergisi
  • Kira sözleşmesi damga vergisi oranı
  • Kira sözleşmesi damga vergisi kim öder

Damga Nergisi Nedir?

Basit olarak ifade etmek gerekirse damga vergisi; kişiler / kurumlar arasındaki hukuki ve resmi işlemleri belgeleyen ve belli bir meblağı içeren kâğıtlardan / belgelerden alınan vergidir. Bu kapsamda herhangi bir meblağı içeren sözleşmeler, damga vergisinin konusu olacağı gibi sulhnameler, kefalet beyanları ve makbuzlar da damga vergisinin konusu olacaktır. Ancak taraflar arasındaki sözlü bir anlaşma damga vergisinin konusunu oluşturmaz, zira damga vergisi yazılı belge üzerinden alınır.

Kira kontratları da nihayetinde bir sözleşme olduğundan; eğer yazılı olarak imzalanmışsa bu sözleşmeler için damga vergisi ödenecektir. Tabi bu zorunluluğun işyeri kiraları için geçerli olduğunu belirtip konut kiralarına ilişkin sözleşmelerin damga vergisinden muaf olduğunu hatırlatmak gerekir.

Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ne Oranda Ödenir?

2018 itibariyle kira sözleşmelerinden doğan damga vergisi, sözleşmede yazılı olan meblağın binde 1,89’udur. Dolayısıyla örneğin aylık 10.000 TL bedelli bir yıllık kira sözleşmesi üzerinden alınacak damga vergisi, 120.000 TL’nin binde 1.89’u alınarak hesaplanacaktır.

Tabi bu bilgiler tek başına damga vergisini hesaplamak için yeterli değildir, zira genellikle kira sözleşmelerinde yalnızca kira bedeli olmamaktadır.

Örneğin aynı kontrat üzerinde kiracı şirketin kira borcuna binaen şirket sahibinin verdiği 80.000 TL’lik bir şahsi kefalet borcu veya 20.000 TL’lik bir cezai şart belirlenmiş olabilir. Bu durumda bunlar da damga vergisinin konusudur, ancak her bir meblağ için ayrı damga vergileri ödenmeyecektir.

Bu şartlar özünde tek bir hukuki ilişkinin parçaları olduğu için en yüksek damga vergisi hangi meblağ üzerinden çıktıysa o meblağın damga vergisi ödenecek, diğer meblağlar damga vergisinden muaf olacaktır.

Bu olayımızda en yüksek meblağ 120.000 TL olsa da; kefaletlere uygulanacak damga vergisi binde 9,48 olduğundan bu sözleşmede ödenecek damga vergisi 80.000 TL’nin binde 9,48’i alınarak hesaplanacaktır.

Buradaki ince noktalardan birisi de kefalet ve kiranın özünde aynı hukuki ilişkinin parçası olmasıdır. Eğer farklı hukuki işlemler tek bir sözleşme ile hüküm altına alınmış olsaydı, bu durumda her ilişki için ayrı damga vergisi ödenmesi gerekecekti.

Örneğin yukarıdaki örnekte kefalet kira için değil de bambaşka bir mesele üzerine olmuş olsaydı, hem kefalet hem de kira borcu için ayrı ayrı damga vergisi tahakkuk edecekti.

Eğer bir sözleşme bedel içermiyorsa, bu durumda söz konusu kontrat için herhangi bir damga vergisi ödeme yükümlülüğü bulunmayacaktır. Ayrıca gelir vergisinden muaf esnaf ve serbest meslek erbabının kiraladığı işyerleri de damga vergisinden muaftır.

  • Para birimi TL olmayan kira kontratlarında ödenecek damga vergisi, imza günündeki kur üzerinden hesaplanacaktır.

  • Sözleşmede KDV geçse dahi damga vergisi net ücrete göre hesap edilecektir.

  • Eğer sözleşme birden fazla nüsha olarak imzalanmışsa, her bir nüsha için ayrı damga vergisi ödenecektir.

  • Sözleşme kendiliğinden uzadığında damga vergisi ödenmeyecek olsa da; ayrı bir protokol ile sözleşme uzatılmışsa yeni protokol için de damga vergisi ödemek gerekecektir.

Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Ne Zaman ve Kim Tarafından Ödenir?

Genel kural olarak damga vergisini ödeme yükümlülüğü, sözleşmeyi imzalayan tüm tarafların üzerinedir. Dolayısıyla taraflar, aralarında farklı şekilde anlaşmış olsa dahi bu anlaşma kamu otoritelerini bağlamayacaktır. Resmi daireler ile kişiler arasındaki kira sözleşmelerinden doğan damga vergisini ise resmi dairelerle sözleşme yapan kişi ödemekle mükelleftir.

Genel kural olarak damga vergisi, Maliye Bakanlığı’nca belirlenen (şirketler, serbest meslek erbabı gibi) mükellefler tarafından ertesi ayın 23’üne kadar bildirilmeli ve 26. gününün akşamına kadar ödenmelidir. Diğer mükellefler ise sözleşmenin düzenlendiği tarihi izleyen 15 gün içinde vergi dairesine beyannamede bulunup ödemeyi gerçekleştirmelidir.

Kira Damga Vergisinin Ödenmemesi

Ticari hayatın yoğunluğu içerisinde damga vergisinin ödenmesi ihmal edilebilmektedir. Bu durumda gecikmeden ötürü sözleşmeyi imzalayan tüm taraflar ceza ve faizlerden sorumlu olacaktır. Bu kapsamda aralarındaki anlaşma doğrultusunda bir tarafın kendi payına düşen damga vergisini ödemiş olması, o tarafın muaf tutulmasını sağlamayacaktır.

Damga vergisinin ödenmemiş olması halinde ödenmesi gereken bedelin 1 katı meblağında vergi ziyaı cezası ödeneceği gibi aynı zamanda gecikme faizi uygulanacaktır. Ancak mükellefin kendiliğinden ve pişmanlık talepli olarak beyan etmesi halinde, kâğıda isabet eden vergi ve pişmanlık zammı alınacaktır.

Yaygın kanaatin aksine damga vergisinin ödenmemiş olması, icra takibi başlatmaya engel değildir. Ancak (icra dairesi, mahkeme vb) yasal makamlar, sözleşmenin sunulması halinde damga vergisinin ödendiğine dair makbuzu istemek zorunda olup eğer ödenmediğinin tespit edilmesi halinde maliyeye bildirimde bulunmakla mükellef olacaklardır.

Kira sözleşmeleri ve damga vergisine ilişkin sorularınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Toparlamak gerekirse; işyeri kira sözleşmelerinde damga vergisinin zamanında ödenmiş olması, ileride ortaya çıkabilecek daha büyük masrafların önüne geçme konusunda önem arz etmektedir. Damga vergisi bedeli genel kural olarak kira sözleşmesi üzerindeki meblağın binde 1,89’u olarak belirlenmiş olsa da; bir meblağı konu edinen farklı hükümlerin bulunması, ödenecek damga vergisini artırabilecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİ DAMGA VERGİSİ YARGI KARARLARI

Kira Damga Vergisi

Dava, temerrüt nedeni ile tahliye ve alacak davasıdır. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, 01/07/1975 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi ile davalının kiracı olduğunu, sözleşmede belirtilen kira bedelini ihtara rağmen ödemediğini ileri sürerek temerrüt nedeni ile tahliyesini ve alacağın tahsilini istemiştir.Davalı, gerek davacının gönderdiği ihtarnameye noter kanalı ile verdiği cevapta, gerekse duruşmada, davayı ve sözleşmeyi kabul etmediğini beyan etmiştir.

Dosyaya sunulan kira sözleşmesi 01/07/1975 tarihinde düzenlemiş ise de, matbu kira sözleşmesinde damga vergisi oranı 200 TL olarak gösterilmiştir. Oysa damga vergisi, 04/12/1985 tarihinde kabul edilen ve 01/01/1986 tarihinde yürürlüğe giren 3239 Sayılı yasa ile 210 Sayılı yasada yapılan değişiklik ile 200 TL olmuştur. Yine kira sözleşmesine yapıştırılmış damga pullarının 2000 ‘li yıllara ait pullar olup, sözleşmenin düzenlendiği tarihte kullanılmamaktadır. Davalının da kira ilişkisini kabul etmemesi karşısında, bu çelişkinin nereden kaynaklandığı hususunda taraflardan izahat alınmaksızın yazılı kira sözleşmesinin varlığından bahisle davanın kabulü doğru değildir.

Nitekim davalı temyiz dilekçesinde kira sözleşmesini kabul etmediğini, sözleşmenin sahte olduğunu, bu konuda Akçakoca Cumhuriyet Başsavcılığına Sahtecilik iddiası ile suç duyurusunda bulunduğunu bildirmiştir. Bu durumda, öncelikle davalı tarafından kiracılık ilişkisinin kabul edilmemesi karşısında, kira sözleşmesindeki çelişkinin nereden kaynaklandığı hususunun davacıya açıklatılması, gerektiğinde Akçakoca Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/1377 Sor. Sayılı soruşturma dosyasının bekletici mesele yapılarak, neticesine göre işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

Kira sözleşmesi damga vergisi kim öder?

Öte yandan; Davacı tarafından keşide edilen Akçakoca Noterliği’nin 01/09/2009 tarih ve 4124 Yevmiye no’lu ihtarnamesinde, ödenmemiş olan kira borcunun, 30 gün içerisinde ödenmesi, aksi halde birikmiş kira borcunun tahsili için dava açılacağı ve kiralananın 2010 yılı Ağustos ayının sonuncu günü tahliye edilmesi, edilmediği takdirde yasal yola başvurulacağı ihtar edilmiştir.

Görüldüğü gibi gönderilen ihtarname, kira borcunun ödenmesi, ödenmemesi halinde alacak davası açılacağı ihtarı ile kira borcunun ödenip ödenmemesine bakılmaksızın kira müddeti sonunda kiralananın tahliye edilmesi istemini içermektedir. Bu itibarla B.K’.nun 260. maddesi anlamında yasal süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde akdin feshedileceği ve tahliyesi için dava açılacağı ihtarı bulunmadığından yasal içerikli olduğu kabul edilemez. Bu nedenle, kabul şekli yönünden de karar hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Kira damga vergisi hesaplama

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı ve davalılardan O. İç ve Dış Tic. Ltd.Şti. tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, ödenmeyen ve muaccel hale gelen kira parasının ve damga vergisinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davalı kefiller yönünden davanın reddine, davalı kiracı yönünden ise davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı kiracının 2011 yılı Nisan ayı kira bedelini süresi içinde ödemediğini, daha sonra ise taşınmazı boşalttığı duyumunu aldıklarını, kiracının, aynı yılın Mayıs, Haziran, Temmuz, ayları kira bedellerini de süresinde ödemediğini ve böylece 2011 yılı Ağustos, Eylül ve Ekim ayları kira paralarının muaccel hale geldiğini, davalı kiracının sözleşmenin 4-c maddesi gereğince uyarınca % 5 akdi faiz ödemesi gerektiğini belirterek ödenmeyen kira parasının aylık % 5 akdi faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı şirket vekili davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’u gereğince % 5 oranında akdi faiz talep edemeyeceğini, davalı kefiller ise sözleşmede yazılı kefaletlerinin kefalet akdinin yasal- zorunlu unsurlarını taşımadığından söz konusu alacaktan sorumlu tutulamayacağını, belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece davalılar; T. Q. , N. G ve S. F. haklarındaki davanın reddine, Diğer davalı şirket hakkında açılan ve ıslah edilen davanın kısmen kabulü ile, 54.051,89 TL kira alacağı, 5.886,82 TL dava tarihine kadar işlemiş aylık % 5 akdi faiz tutarı olmak üzere toplam 59.938,71 TL alacağın davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, Alacağın 54.051,89 TL’lik kısmına dava tarihinden itibaren aylık % 5 akdi faiz uygulanmasına, karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına toplanan delillere hükmün dayandığı gerekçelere göre davacı ve davalının aşagıdaki bentlerin dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının kefiller hakkındaki davanın reddine ilişkin verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Bu noktada

Borçlar Kanun’unun 484.maddesi uyarınca kefaletin geçerliliği, kefilin sorumlu olacağı belli bir miktarın gösterilmesi koşuluna bağlıdır. Başka bir deyişle kefilin sorumluluğundan söz edilebilmesi için belirli bir sürenin ve kefilin sorumlu olacağı azami miktarın sözleşmede belirlenmiş olması gerekir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.03.2006 gün ve 2006/6-78-88 sayılı kararı da bu yöndedir. Yasanın bu hükmü kefaletin geçerlilik koşullarındandır. 01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 589. Maddesinde de benzer düzenlemeye yer verilmiş olup kefilin sözleşmede belirtilen sürenin sonuna kadar sorumlu olduğu belirtilmiştir.

3-Davalı vekilinin faiz alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında imzalanan 01.11.2006 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 4-c . maddesinde Kira bedellerinin belirlenen vade içinde ödenmemesi halinde geciken her ay için %5 gecikme faizi tahakkuk ettirileceği hüküm altına alınmıştır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346.maddesinde “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özelikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmüne yer verilmiştir. TBK.nun 120. maddesinde temerrüt faizi düzenlenmiştir. Anılan madde hükmüne göre; “Uygulanacak yıllık temerrüt faiz oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık temerrüt faizi oranı, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz.Akdi faiz oranı kararlaştırılmakla birlikte sözleşmede temerrüt faizi Kararlaştırılmamışsa ve yıllık akdi faiz oranı da birinci fıkrada belirtilen faiz oranından fazla ise, temerrüt faiz oranı hakkında akdi faiz oranı geçerlidir.

Kira sözleşmesi damga vergisi oranı

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un Geçmişe Etkili Olma başlıklı 2.maddesinde “Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, yine Görülmekte Olan Davalara İlişkin Uygulama başlıklı 7.maddesinde de “Türk Borçlar Kanunu’nun; kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120., aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesinin, görülmekte olan davalarda da uygulanacağı” öngörülmüştür.

Olayımızda, davacı taşınmazın 11.04.2011 tarihinde tahliye edildiğini kabul etmiştir. Bilirkişi tarafından yapılan keşif sonrasında taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin 3 ay olduğu bildirilmiştir. Mahkemece 11.04.2011 tarihten itibaren verilen 3 aylık makul süre kira alacağına da akdi faiz uygulanması doğru olmadığı gibi, öte yandan tahliye tarihi olan 11.04.2011 tarihine kadar Nisan ayında işleyen 11 günlük kira alacağına yukarıda belirtilen düzenlemedeki esaslara göre faiz uygulanması gerektiği nazara alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.

Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

Kira kontratı damga vergisi

Belediyeye ait taşınmazların kiralanmasına ile ilgili olarak imzalanan kira sözleşmelerinin hiçbirinden damga vergisi tahsil edilmemesi nedeniyle kamu zararına sebep olunduğu iddiasına ilişkin olarak dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerin incelenmesi sonucunda, bahse konu sözleşmelerden damga vergisi kesilmediği tespit edilmiştir.

488 Sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun “Konu” başlıklı 1’inci maddesinde,

“Bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtlar Damga Vergisine tabidir.”

“Mükellef” başlıklı 3’üncü maddesinde ise,

“Damga Vergisinin mükellefi kâğıtları imza edenlerdir. Resmi dairelerle kişiler arasındaki işlemlere ait kâğıtların Damga Vergisini kişiler öder.”

hükümlerine yer verilmiş olup; aynı Kanun’a ekli (1) sayılı tablonun “Akitlerle İlgili Kâğıtlar” bölümünün “A.Belli Parayı İhtiva Eden Kâğıtlar” kısmının 2’nci bendine göre kira mukavelenameleri (Mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden) binde 1,65 oranında damga vergisine tabidir.

… Büyükşehir Belediyesi’ne ait taşınmazların kiralanmasına ile ilgili olarak imzalanan tüm kira sözleşmeleri damga vergisine tabi olup, söz konusu kiralamalardan damga vergisi tahsil edilmemesi suretiyle kamu zararına neden olunmuştur.

Ancak, bahse konu kamu zararı sorguda … TL olarak tespit edilmiş ise de; sorumlularca gönderilen savunmalar üzerine yeniden yapılan hesaplama sonucunda kamu zararı tutarının … TL olduğu anlaşılmıştır.

Aradaki farka isabet eden ve damga vergisinden muaf olduğu anlaşılan … TL için ilişilecek bir husus bulunmadığına,

Kamu zararı tutarı olan … TL’nin,

… TL’si ahizlerinden tahsil edildiğinden ilişilecek husus kalmadığına,

Geriye kalan … TL’sinin sorumlularına ödettirilmesine oybirliğiyle, karar verildi.