Gerek konut gerekse de işyeri olsun kiracıların aidat borcunu geciktirmeleri yahut hiç ödememeleri sıklıkla görülen bir olgudur. Özellikle sosyal tesislerin bulunduğu güvenlikli sitelerde yahut plaza ve AVM’lerde aidat miktarları neredeyse kira bedeli kadar olduğundan aidat ödemeyen kiracı daha büyük sıkıntılar yaratabilmektedir. Bu gibi durumlarda kiraya veren; ödeme yükümlüsünün kiracı olduğunu, aralarında bir sözleşme bulunduğunu ileri sürse dahi, aidat borcundan sorumludur. Kiracı ve kiraya verenin kendi aralarındaki anlaşma, sitedeki, apartmandaki veya AVM’deki yönetimi bağlamamaktadır.

Kiracının aidat ödemediği durumlara ilişkin hukuki destek için bizimle irtibata geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

• Aidat Ödemeyen Kiracı,
• Kiraci Aidat Ödemezse,
• Aidat Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi,
• Kiracının Aidat Borcundan Mal Sahibinin Sorumluluğu,
• Site Aidatını Ödemeyen Kiracı

Kiracının Bina ve Site Giderlerinden Sorumluluğu

Genel kural olarak olağan kullanımdan kaynaklı temizlik ve bakım giderlerinden kiracı sorumlu olup (güvenlik, sigorta gibi) diğer giderlerden kimin sorumlu olduğunu belirlemek için taraflar arasındaki sözleşmeye ve yerel âdete bakılır. Bu kapsamda eğer taraflar arasında bir sözleşme / anlaşma yoksa ve o bölgede genel olarak diğer giderlere kiraya veren katlanıyorsa, kiracı yalnızca olağan kullanımdan kaynaklanan bakım ve temizlik giderlerinden sorumludur.

Kiracının hangi giderden ne ölçüde sorumlu olduğu, zaman zaman taraflar arasında tartışma konusu olabilmektedir. Özellikle sosyal tesislerin bulunduğu güvenlikli sitelerde aidat miktarları neredeyse kira bedeli kadar olduğundan çeşitli uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Genel kural olarak bu sorumluluğun sınırları için taraflar arasındaki sözleşmeye bakmak gerekse de; aşağıda detaylı şekilde açıklanacağı üzere, farklı durumlarda çeşitli ihtimaller gündeme gelecektir.

Kim Hangi Giderden Sorumlu?

Öncelikle giderler arasında bir ayrım yapılması gerekmektedir, zira “gider” ifadesi tek başına oldukça geniş bir kapsama sahiptir. Kanun gereği aksi kararlaştırılmamışsa temizlik ve bakım giderlerinden kiracının sorumlu olduğunu belirtmek gerekmektedir. Dolayısıyla taraflar arasında bu konu daha önceden kararlaştırılmış olmasa dahi kiracının bu giderlerden sorumlu olduğu söylenebilir.

Temizlik ve bakım giderleri dışındaki bina / site giderleri için ise genel kural olarak kat maliki (ev sahibi) sorumludur. Ancak taraflar bu hükmü aralarındaki sözleşme ile değiştirebilir ki ekseriyetle (özellikle yüksek gideri olan sitelerde / binalarda) güvenlik, sosyal tesis giderleri vb kalemlerin masrafı kiracı tarafından karşılanmaktadır.

Her ne kadar asansör montajı, dış cephe mantolama, demirbaş bakımı, bina sigortası gibi gider kalemleri de sözleşme ile kiracıya yüklenebilecek olsa da uygulamada bu tarz giderler kat maliki (mal sahibi) tarafından karşılanmaktadır. Zaten bu giderlerden aksi kararlaştırılmadığı sürece kat maliki sorumludur.

Peki Taraflar Arasında Bir Sözleşme Olmasa da Site / Bina Giderleri Kiracıdan İstenebilir mi?

Yukarıda da belirtildiği üzere, genellikle uygulamada bakım, temizlik, güvenlik vb “işletme” masrafları sözleşme ile kiracıya devredilirken, (mantolama, sigorta vb) demirbaşa ait giderler kat maliki üzerinde bırakılmaktadır. Her ne kadar durum böyle olsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tüm bu giderler için site yönetiminin / diğer kat maliklerinin kiracıya başvurma hakkı mevcuttur. Bu durumda kiracının ödeyeceği azami miktar, kira bedelini geçmeyecek olup sonrasında ödeyeceği kiradan mahsup etme hakkına da sahiptir.

Dolayısıyla aylık 4500 TL kira bedeli ödeyen bir kiracı ( çatı onarımı gibi ev sahibinin sorumluluğunda olacağını kararlaştırdıkları) 3000 TL’lik bir gideri, talep edilmesi halinde karşılamakla mükellef olup bu bedeli kira borcundan mahsup edebilecektir.

Eğer kiracı kendi borcu olmadığı gerekçesiyle söz konusu meblağı ödememeye kalkar ve aleyhinde dava açılırsa, kiracı davayı kaybedeceği gibi faiz ve yargılama masraflarına da katlanmak durumunda kalacaktır. Zira söz konusu giderler kanunen iki tarafın da borcu olup tarafların arasındaki anlaşma bina / site yönetimini bağlamayacaktır.

Aidat ödemeyen kiracı ile karşılaşılması halinde de, (kiraya veren ile kiracı arasında sözleşme ile kararlaştırılmış dahi olsa) site yönetimi / diğer kat malikleri kiraya verenden söz konusu meblağı talep edebilecektir.

Aidat Ödemeyen Kiracıdan Mal Sahibi de Sorumlu mu?

Yaygın bilinenin aksine kiraya veren ev / işyeri sahibi, her halükarda ödenmeyen aidat borcundan sorumludur. Sonrasında kiraya veren, ödediği bedeli kiracıdan talep etme, eğer yine olumlu sonuç alınamıyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu noktada bazı ev / işyeri sahipleri sözleşme ile sorumluluklarını kiracıya devrettiklerini düşündükleri için aidatı ödememe yolunu tercih etseler de dikkatli olunmalıdır. Zira bu durumun kiraya veren için mülkiyetin kaybına kadar varabilecek sonuçları bulunmaktadır.

Peki, Mal Sahibi de Aidatı Ödemezse Ne Olur?

• Aidat Borcuna Aylık % 5 Faiz İşlemesi: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen aidat borcu için her ay % 5 olacak şekilde faiz işlemektedir. Bu oran oldukça yüksek olduğundan, aidat borcunun geciktirilmemesi, hem kiracı hem de kiraya veren için oldukça faydalı olacaktır.

• Yargılama masrafları: Eğer bir şekilde kiracıya ulaşılamadığı / kiracı aidatı ödemediği için kiraya verene karşı yasal yollara başvurulursa yukarıdaki fahiş faiz oranına ilave olarak ev / iş yeri sahibi icra / mahkeme masraflarına katlanacak ve ayrıca karşı vekâlet ücreti ödemek durumunda kalacaktır. Bu açıdan da işin yasal yollara gerek duyulmadan çözülmesi taraflar açısından en sağlıklı olanı olacaktır.

• Taşınmaza İpotek Koyulması: Aidat borcunun tespitine ilişkin mahkeme kararı verilmesi halinde diğer kat malikleri veya yönetici, söz konusu taşınmaz üzerinde ipotek tescil edilmesini sağlayabilir. Bu durumun, hızlı davranılmazsa, taşınmazın satışına kadar giden sonuçları doğabilecektir.

• Taşınmazın Diğer Kat Maliklerine Devri: Eğer iki takvim yılı içerisinde aidat borcundan ötürü üç defa icra / dava takibi yapılırsa, konut / işyerinin bağlı bulunduğu taşınmazdaki diğer kat malikleri, söz konusu kat mülkiyetinin hisseleri oranında kendilerine devrini isteyebilir. Devir işleminin gerçekleşmesi için konut / işyerinin bedelinin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.

Bu konuda hukuki ihtilaf yaşamanız halinde avukatlarımızla her zaman irtibata geçebilirsiniz.

Kiraya Verenin Tebligat Adresi

Gözden kaçırılan hususlardan bir tanesi de kiraya verenin yönetime tebligat adresi bildirmemesidir. Zira Tebligat Kanunu kapsamında eğer bu tarz bir adres bildirilmezse kiraya verilen konut / iş yeri adresine yapılan tebligat, kiraya verene yapılmış sayılacaktır. Bu ise kiraya veren için başta icra takibi olmak üzere birçok yasal hususta önemli hak kayıplarına sebebiyet verecektir.

Dolayısıyla örneğin Kadıköy’de ikamet eden bir esnaf, Beyoğlu’nda bir sitedeki evini kiraya vermiş ise, site yönetimine tebligat adresi olarak Kadıköy’deki adresini vermelidir. Zira aksi durumda aidat vb. alacaklar için kiraya verenin Beyoğlu’ndaki taşınmazına yapılan tebligat geçerli sayılacak ve örneğin başlatılmış olan icra takibi tebliğ edilmiş sayılarak ev sahibinin 7 günlük süre geçtikten sonraki itiraz etme hakkı ortadan kalkacak icra takibi kesinleşecek ve haciz işlemlerine başlanabilecektir. Bu yüzden kiraya verenin ayrı bir tebligat adresi bildirmesi oldukça elzemdir.

AİDAT ÖDEMEYEN KİRACI YARGI KARARLARI

Aidat Ödemeyen Kiracı

Dava dilekçesinde, aidat borcunu ödemeyen davalı hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Karar

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dosyadaki bilgi ve belgelerden davacı vekilince davalı hakkında 1.375.000.000 (1.375) TL aidat ödemeyen kiracı borcunun, 2.527.500.000 (2.527,50) TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 3.902.500.000 (3.902,50) TL üzerinden icra takibi yapıldığı, site aidatı olarak 15.09.2003 tarihine kadar 40.000.000 (40) TL, daha sonrası için aylık 50.000.000 (50) TL istenildiği, mahkemece alınan bilirkişi raporunda ise takip alacağının 2003 yılı Ekim ayından önceki döneme ait olduğu, 2003 yılı Ekim ayından itibaren davalının aidat ödemeyen kiracısının aidatları ödediği, buna göre davalının 1.350 TL asıl ve 1.289,62 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 2.639,62 TL borcu bulunduğu mahkemece de bilirkişi raporu doğrultusunda karar verildiği anlaşılmaktadır.

Davacı vekili dava dilekçesinde

C Blok 18 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının aidat borcunu ödememesi sebebiyle hakkında yürütülen icra takibine itirazı sonucu takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile inkâr tazminatına hükmedilmesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinin (c) bendi gereğince kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Ancak, sorumluluğun kapsamının belirlenebilmesi için kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesinin incelenmesi, gecikme tazminatından sorumlu olunabilmesi için de bağımsız bölüm malikinin aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu toplantısına katılması veya toplantıya katılmamış olsa bile kat malikleri ./.. kurulunda alınan kararların ya da işletme projesinin kendisine tebliğ edilmiş olması gerekir. Dosyadaki belgelerden takip konusu aidatların hangi aylara ait olduğu anlaşılamamış, kat malikleri kurulu kararlarına davalının katılıp katılmadığı alınan bu kararların davalıya tebliğ edilip edilmediğine ilişkin belgeye de rastlanmamıştır.

Bu durumda mahkemece davacı vekilinden takip konusu aidat alacaklarının

hangi aylara ait olduğunun açıklattırılması, bu dönemle ilgili kat malikleri kurulu kararlarının ya da işletme projesinin bulunup bulunmadığının araştırılması, davalının toplantılara katılıp katılmadığının, katılmamış ise bunların tebliğ edilip edilmediğinin tespit edilmesi, varsa ödeme belgelerinin istenilmesi, bu belgeler doğrultusunda bilirkişiden rapor alınması ve hasıl olacak sonuç doğrultusuna karar verilmesi gerekirken, bu doğrultuda bir inceleme yapılmadan salt bilirkişi raporu doğrultusuna karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Kiracının Aidat Ödememesi

İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı kiralayan tahliye taahhüdü nedeniyle davalı hakkında başlatmış olduğu icra takibine itiraz edilmesi üzerine mahkemeye başvurarak tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece istemin reddine karar verilmesi üzerine karar davacı kiralayan vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiralayan vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 01.05.2007 başlangıç tarihli sözleşme ile aidat ödemeyen kiracı olup kira paralarının tahsili için hakkında icra takibi yapılması üzerine 06.06.2008 tarihinde verdiği tahliye taahhütnamesi ile kira borcunu 08.07.2008 tarihine kadar ödeyeceğini, aksi halde kiralananı 15.07.2008 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini, ancak davalının belirtilen tarihte ödemede bulunmadığını, bu kez davalı hakkında tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi yapılmış ise de davalının bu takibe zaman kazanmaya yönelik olarak itiraz ettiğini, kira parasının ödendiğine ilişkin bir itirazının bulunmadığını belirterek, itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini talep etmiştir.

Davalı kiracı vekili,

• Dayanılan tahliye taahhüdünün geçerli olmayıp baskı ve müzayaka altında alındığını,
• Taahhütnamenin düzenlenme şekli ve içeriğinin 6570 Sayılı Kanun’un 7/a maddesine uygun olmadığını,
• Yine taahhüdün şarta bağlı olmaması gerektiğini,
• Tahliye taahhüdünün tahliye konusunda bir tehdit ve baskı aracı olarak kullanılmak amacıyla davalı aidat ödemeyen kiracı dan manevi cebir altında alındığından
• Ve serbest irade mahsulü olmadığından geçersiz taahhüde dayalı olarak

açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Taraflar arasında düzenlenmiş 01.05.2007 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiralayan Kadıköy 5. İcra Müdürlüğü’nün 2008/7080 sayılı dosyasında 2008-2009 yılı kira parasının tahsili için davalı aidat ödemeyen kiracı hakkında 06.05.2008 tarihinde icra takibi yapmış, davalı aidat ödemeyen kiracı da takip üzerine 06.06.2008 tarihinde verdiği taahhütname ile icra borcunu ve apartman yönetimine olan borçlarını 08.07.2008 tarihine kadar ödeyeceğini, ödememesi halinde kiralananı 15.07.2008 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir.

Davacı kiralayan bu tahliye taahhüdüne dayanarak ödeme taahhüdünün belirtilen tarihe kadar yerine getirilmediğini ileri sürerek kiralananın tahliyesi için bu kez davalı hakkında Kadıköy 5. İcra Müdürlüğü’nün 2008/11210 sayılı dosyası ile icra takibi yapmıştır. Davalı aidat ödemeyen kiracı, taahhüdün geçersiz olduğunu, taraflar arasında halen devam eden kira sözleşmesinin bulunduğunu beyanla takibe itiraz etmiştir. Davacı kiralayanın icra takibinde dayandığı tahliye taahhüdü kira ve aidat borçlarının ödenmesi şartına bağlanmıştır.

Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi hükmü gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı düzenlenebilir. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır ve icra takibinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.

Bu noktada

Davalı aidat ödemeyen kiracı icra takibine konu edilen kira borcunu 08.07.2008 tarihine kadar ödeyeceğini, aksi halde kiralananı 15.07.2008 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiş, davacı kiralayan da belirtilen tarihte ödeme yapılmadığını iddia ederek 17.07.2008 tarihinde tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmış olduğundan takip süresindedir.

Davalı aidat ödemeyen kiracı gerek itirazında, gerek itiraz üzerine açılan davada söz konusu borcu ödediğini savunmadığı gibi buna ilişkin bir delil de sunmamıştır . Bu haliyle taahhütnamedeki şartın gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Yine tahliye taahhüdü 01.05.2007 başlangıç tarihli sözleşme ile kiralananda aidat ödemeyen kiracı iken verildiğinden müzayaka halinden söz edilemez. Şart gerçekleştiğinden ve süresinde icra takibi yapıldığından mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

Kiraci Aidat Ödemezse

Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine aidat alacağı istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması isteminde bulunmuş mahkemece, takibe dayanak belgenin İİK 68. maddesinde yazılı mücerret borç ikrarını içeren belge niteliğinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş karar davacı alacaklı vekili tarafından alacağa yönelik, davalı borçlu vekili tarafından vekalet ücretine hasren temyiz edilmiştir.

Davacı alacaklı, 27/11/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2014 yılı Şubat ila 2015 yılı Ağustos ayı arasına ait toplam 88.578,16 TL aidat alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir.

Bu noktada

Taraflar arasında 01/04/2012 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 8. maddesi ile aidat ödemeyen kiracının,

• İşletmeci Şirket tarafından tespit edilip kendisinden talep edilecek ve kendi hissesine oransal olarak düşecek ortak gider avans payını,
• Ait olduğu ayın en geç 5. günü mesai saati bitimine kadar Madde 12’de gösterilen banka hesabına peşin ve eksiksiz olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği,
• Aidat ödemeyen kiracının avans payına ait ödemeyi yaptıktan sonra, İşletmeci Şirket tarafınca o aya ait gerçekleşen ortak gider tutarına ilişkin faturanın kendisine tebliğ edilmesinden itibaren
• Avans payı ile aradaki farkı 5 gün içerisinde madde 12’de gösterilen banka hesabına peşin ve eksiksiz olarak ödeyeceği

kararlaştırılmıştır.

Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı alacaklı vekili dava dilekçesinde

• Kiracının ortak gider borcundan sorumlu olduğu,
• Kiralanan yerin bulunduğu alışveriş merkezinin İş Merkezleri Yönetim ve İşletim A.Ş. tarafından yönetildiğini,
• Kiracının ortak gider bedellerini ödememesi üzerine, ortak gider bedellerinin kendisi tarafından ilgili yönetime ödendiğini

belirtmiş, takip talepnamesinde de açıkça aidat bedelleri talep edilmiştir.

Ancak davacı alacaklı tarafından ibraz edilen dekontlar incelendiğinde aidat bedeli yanında teknik işlem bedeli, kullanma suyu katkı bedeli, elektrik katkı bedeli adı altında da çeşitli kalemlerin yer aldığı ve bu kalemlere ilişkin de ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece 01/04/2012 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesi hükme esas alınıp davacı alacaklının talep ettiği aidat alacağının kapsamı ve takip konusu aylara ait aidat alacak miktarları ve buna ait ödeme belgelerinin bulunup bulunmadığı açıklattırılarak gerekirse konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.