Bir inşaat ilişkisinde müteahhit, arsa sahibinden olan alacağını her zaman alamayabilmektedir. Yahut (sıvacı, tesisatçı vb) alt yüklenicilerin de müteahhitten alacağını alamama ihtimali her zaman mevcuttur. Her ne kadar uygulamada pek bilinmese de, bu gibi durumlara karşı söz konusu kişilerin kanuni bir ipotek hakkı olup harcadıkları emek ve sermayenin karşılığını alabilmek için arsa payı üzerinde inşaatçı ipoteği tesis edilmesini isteyebileceklerdir.

İnşaatçı ipoteğine ilişkin detaylı bilgi için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Kimler Hangi Durumlarda Faydalanabilir?

Temel kural olarak müteahhitlerin arsa sahibine karşı harcadığı emek ve sermayenin bedeline istinaden arsa payı üzerinde ipotek tesis etme hakkına sahip olduğunu söyleyebiliriz. Benzer şekilde emek ve sermaye harcayan alt yükleniciler veya zanaatkârlarda, alacakları için arsa üzerinde inşaatçı ipoteği tesis edebileceklerdir. Dolayısıyla örneğin duvarcı, elektrikçi, marangoz gibi kimseler de arsa payı üzerinde inşaatçı ipoteği tesis etme hakkına sahip olacaklardır. Bu kişiler, bir sözleşmeyle bu haklarından feragat ettiklerini belirtseler dahi inşaatçı ipoteği tesis etme hakları kaybolmayacaktır.

İnşaatçı ipoteği yalnızca yeni bir inşaat için değil, mevcut bir inşaatta yapılan değişiklikler ve onarımlar için de söz konusu olabilecektir.

İnşaatçı İpoteği Ne Zaman İstenebilir?

Temel kural olarak inşaatçı ipoteği, müteahhit, zanaatkar ve alt yüklenicilerin çalışmaya /malzemeyi teslim etmeye başladıkları andan itibaren tapu siciline tescil olunabilecektir. Tescil, taahhüt edilen işin tamamlanmasından itibaren 3 ay içerisinde talep edilmiş olmalıdır. Aksi takdirde ipotek tesis etme hakkı kaybedilecektir.

Tescil İşlemi Hangi Durumlarda Gerçekleşir?

Kural olarak tescilin gerçekleşebilmesi için

a) Arsa sahibi tarafından ipotek tescilinin kabul edilmiş olması

veya

b) Mahkemece ipotek tescili için karar verilmiş olması

gerekecektir. Ancak malik, söz konusu alacaklar için yeterli miktarda güvence gösterirse mahkeme tescile karar vermeyecektir.

Peki Arsa Sahibi Tescili Kabul Etmiyorsa?

Yukarıda da belirtildiği gibi arsa sahibinin inşaat ipoteği tesis etmesinden kaçınması halinde hak sahibi alacaklılar, dava açarak inşaatçı ipoteğinin tescili için karar verilmesini talep edebileceklerdir. Bu noktada alacaklıların arsa sahibi ile daha öncesinde yazılı bir sözleşme yapmış olması faydalı olacaktır. Aksi takdirde müteahhit, alt yüklenici yahut zanaatkar taahhüt ettikleri işi bitirdiklerini, alacaklı oldukları bedeli, işe başlama ve bitirme tarihlerini ispat etmekle mükellef olup bu durum yargılama sürecini uzatacaktır.

İnşaatçı İpoteğinin Geçici Tescili

Özellikle yargılamaların uzun sürdüğü ülkemizde hak sahiplerinin iş bittikten sonraki üç ay içerisinde bir mahkeme kararı almaları her zaman kolay olmayabilecektir. Bu sebeple ipotek tescili talep eden alacaklılar, süreyi kaçırıp mağdur olmamak için mahkemeden geçici tescilkararı vermesini isteyebileceklerdir. Bu geçici tescille alacaklılar, arsa sahibinden alacaklı olabilecek diğer kişilere karşı da şerh tarihinden itibaren ipotek haklarını ileri sürebileceklerdir. Mahkemenin geçici tescil kararı verebilmesi için alacağın “yaklaşık ispat” düzeyinde ispatlanmasında fayda vardır. Mahkemenin davacılar lehine nihai kararını vermesiyle de bu geçici tescil kesin tescile dönüşecektir.

İpoteğin tescilinden sonra; arsa sahibi, ipotek alacaklısı olan kişilere olan borcunu ödemesiyle birlikte ipoteğin fekkini isteyebilecektir. Aksi durumda ipotekli arsanın satılması ve elde edilen paranın ipotek alacaklılarına paylaştırılması gündeme gelecektir.

İnşaatçı ipoteğine ilişkin daha fazla bilgi edinmek ve hukuki danışmanlık için avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.

İNŞAATÇI İPOTEĞİ YARGI KARARLARI

İnşaatçı Teminat İpoteği

Taraflar arasındaki davanın, (Bakırköy İkinci Asliye Hukuk Hakimliği)nce görülerek reddine dair verilen 26.5.1986 tarih ve 281-352 sayılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü :

Temyiz olunan karar 26.5.1986 tarihinde verilmiştir. Davanın değeri 1.000.000 lirayı aşmadığından 6.4.1985 tarih 3156 sayılı Kanunla değiştirilen HUMK. nun 438/1. maddesince temyiz incelemesi dosya üzerinde yapılmıştır.

Taraflar arasında arsa payı karşılığı kat yapımını öngören sözleşmeye göre, davalı arsa sahipleri tarafından arsanın 192/336 payını peşinen davacı yüklenici adına tapuda geçirimi ve bu pay üzerinde sözde kararlaştırılan inşaat teminat ipoteği ve inşaatçı ipoteği tesis edilmesi gerektiği halde sözü edilen payın tapuda işlemi sırasında davacının teminat ipoteğini vermekten vazgeçmesi nedeniyle ferağ vermekten vazgeçildiği ve daha sonra Bakırköy Birinci Noterliği’nin ihtarnamesi ile yükleniciye olan güvenin sarsıldığı ve teminat ipoteğinin verilmediği nedeniyle akit feshedilmiştir.

Tapudaki karşılıklı edimleri içeren işlem yönünden davalıların ferağ edimlerini ifa ve karşı tarafında aynı zamanda teminat yönünden edimini ifa etmesi gerekmektedir. Karşılıklı taahhütleri havi sözleşmenin feshi için öncelikle fesih isteyen tarafın karşı tarafın edimini yerine getirmediğinden bahisle temerrüde düşürmesi BK. nun 81. maddesi hükmü gereğidir. Oysa davalının ferağ vermekten kaçınmasının nedeni olan teminat ipoteği ile ilgili savunması bu yönden mahkemece araştırılmamıştır.

Bu durumda mahkemenin davalıların cevap dilekçesinde belirttikleri ihtarnameyi celp ederek bu ihtarın davacının teminat yükümlülüğünün yerine getirilmesi hakkında temerrüde düşürülüp düşürülmediği incelenip temerrüde düşürülmüş ise mütemerrid yüklenici hakkında aktin feshi isteği haklı görülmek, aksi takdirde arsa sahibinin akdi fesihte haklı bulunmadığını kabul etmek gerekir. Bu hususlarda araştırma yapılmaksızın yazılı şekilde davanın reddi isabetsizdir.

İnşaatçı İpoteği

Taraflar arasındaki davanın (İstanbul Dokuzuncu Asliye Hukuk Hakimliği)’nce görülerek mahkeme ilamında belirtilen gerekçelere binaen verilen 26.12.1983 tarih ve 132/662 sayılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı ve mukabil davacı A. Rıza vekili tarafından istenmiş olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, işin gereği konuşulup düşünüldü:

Davacı ve mukabil davalı yüklenici vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin, davalıya ait 15 parsel sayılı taşınmaz üzerine 31.5.1977 ve 7.6.1977 tarihli sözleşmeler ile arsa payı karşılığında kat yapımını üstlenerek inşaatı sözleşme şartlarına uygun olarak ikmal edip, davalıya bağımsız bölümlerini teslim ederek iskan ruhsatını aldığını, buna rağmen davalı arsa sahibinin, yükleniciye ait hisse üzerindeki 140.000 lira tutarındaki ipoteği kaldırmaya yanaşmadığını beyan ederek mevcut ipoteğin fekki ile davalının mukaveleye aykırı davranması nedeniyle sözleşmede öngörülen cezai şarttan şimdilik 60.000 liranın ödetilmesini istemiş, davalı vekili cevap layihasında; 27.2.1979 tarihli akit tablosunda inşaat teminat ipoteğinin 2 yıl süre ile tesis edildiği kayıtlı olup, iki yıllık süre dolmadan açılan davanın reddi gerektiğini, davacının belediyece istenen otopark ücretinin 72.000 lirasını ve sözleşme gereği ödemesi gereken mali denge, kıymet artışı, arsa vergisi ve iskan harcını da ödemediğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

24.11.1980 tarihli mukabil davasında ise, sözleşme gereği davacı yüklenicinin ödemesi gerekirken kendisi tarafından ödenen kıymet artış vergisi, mali denge vergisi, arsa vergi ve cezası 91.490 liranın faizi ile birlikte davacı ve mukabil davalı yükleniciden tahsilini talep etmiş, yerel mahkemenin, yüklenicinin mukavele gereği edimini eksiksiz olarak yerine getirmediği, inşaatın tasdikli projeye tamamen uymadığı, otopark ücreti ile vergilerin ödemediği gerekçesi ile asıl davanın reddine, mukabil dava nedeniyle 91.490 liranın davacı ve mukabil davalıdan tahsiline dair kararı davacı ve mukabil davalı yüklenici tarafından temyiz olunmuştur.

Bu noktada

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı ve mukabil davalı Hüseyin’in aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Beşiktaş Tapu Sicil Muhafızlı’nca düzenlenen 27.2.1979 gün 1939 yevmiye numaralı akit tablosunda, Beşiktaş – Dikilitaş Mahallesi, Kardeşler Sokağı’nda kain 60 pafta 22 ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa olunacak binanın süresi içinde bitmemesi, sözleşme ve imar durumuna uygun olarak yapılmaması veya hiç yapılmaması halinde arsa sahibi Ali Rıza’nın doğacak zararları ile faiz ve dava takip masrafları toplamının 140.000 liraya kadar olan kısmının teminatını teşkil etmek üzere yüklenici Hüseyin’e devrolunan 208/308 hisse üzerine bila faiz iki yıl vade ile inşaat teminat ipoteği tesis edilmiş, taraflar arasındaki 31.5.1977 tarihli resen düzenleme satış vaadi ve inşaat mukavelesinin 5. maddesinde ise arsa sahiplerine ait dairelerin noksansız olarak teslim edilmesi halinde tesis olunan ipoteğin tamamen fek edileceği öngörülmüştür.

Ayrıca

Davacı yüklenici, davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümleri sözleşmede belirtilen süre içinde ve noksansız olarak ikmal ederek teslim etmiş, iskan ruhsatı 17.9.1979 tarihinde alınmıştır. Davalı arsa sahibi mukabil davasında noksan ve kusurlu iş bulunduğunu ileri sürmediği gibi dava süresi içinde de bir gizli ayıp ihbarında bulunulmuş değildir.

Belediyece tahakkuk ettirilen 120.000 lira oto park ücretinin 48.000 lirasını ödeyen yüklenici bakiye 72.000 lirayı temel üstü vizesi sırasında ödeyeceğine dair belediyeye 21.12.1978 tarihli taahhütname vererek iskan ruhsatını almış olmakla davalı arsa sahibinin bu hususu da ileri sürerek ipoteğin fekkinden kaçınması mümkün değildir. 7.6.1977 tarihli ek mukavelenin 2. maddesinde arsa sahibinin alacağı 3 dairenin iskan paraları, emlak alım satım vergileri adı geçen 3 normal dairenin bilumum işçilik ve malzeme paraları, sigorta ve vergi primleri, inşaata Belediye ve Maliyeden gelecek vergi cezalarının yükleniciye ait olduğu yazılı bulunmakla, davalı arsa sahibinin ödediği kıymet artış, mali denge ve arsa vergisi bu madde kapsamına girmemekte, sözleşmeye göre adı geçen bu vergileri arsa sahibinin ödemesi gerekmektedir.

Yerel mahkeme ayrıca inşaatın projeye aykırı yapıldığını ipoteğin fekkinin açılan asıl davanın reddine gerekçe göstermiş ise de davalı arsa sahibi projeye aykırılık iddiasında bulunmadığı gibi proje tadili için yükleniciye muvafakat da vermiştir. O halde tüm bu hususlar nazara alındığında arsa sahibi davalının yükleniciye ait hisse üzerindeki ipoteğin fekkine yanaşmaması sözleşme hükümleri ile objektif iyi niyet kurallarına aykırıdır. Mahkemece yüklenici tarafından açılan asıl dava nedeniyle tapuda davacı yüklenici adına kayıtlı hisse üzerindeki mevcut ipoteğin fekkine, arsa sahibi tarafından açılan mukabil davanın ise reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile tamamen aksi yolda tesis edilen hüküm usul ve kanuna aykırı görülmüş, karar temyiz eden davacı ve mukabil davalı yüklenici yararına bozmayı gerektirmiştir.

İnşaat Teminatı

Hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi Süleyman’ın maliki bulunduğu 45 parsel sayılı taşınmaza kat karşılığı inşaat yapmayı davalı şirketin sözlü anlaşma ile üstlendiğini ve taşınmazın 1/2 payının 12.8.1976 tarihinde tapuda davalıya devredildiğini, tesis edilen inşaat teminat ipoteğinin 15 ay vadeli olmasının inşaatın bu sürede tamamlanacağını gösterdiğini, ancak davalının inşaatı tamamlayıp teslim etmediğinin yaptırılan tesbitlerle belirlendiğini, bilirkişi raporuna göre inşaatın ruhsat tarihinden itibaren en fazla 3 yıl içerisinde tamamlanabileceği, bu tamamlanma tarihine göre taşınmazın 10 yıllık kira gelirinin 449.441.607 TL. olduğu, müvekkillerinin 3000/7680 hissesine 79.926.757 TL. isabet ettiğinin bildirildiğini, ihtarnameye karşın ödenmeyen 79.926.757. TL. kira geliri kaybının ihtarın tebliğ edildiği 9.11.1989 tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde;

müvekkilinin 45 parselin 1/2 payını muris Süleyman’dan kat karşılığı inşaat yapımı için değil, bedeli karşılığında satın aldığını, davacıların dayandığı murisin tapuya verdiği yazının tek taraflı bir beyan olduğunu, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığından davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece; toplanan deliller, tapu kayıtları, yerinde yapılan keşif, bilirkişi raporları ve dosya kapsamına göre,

• davacıların murisinin 45 parselin 1/2 payını kat karşılığı inşaat yapılması için davalı şirkete verip taşınmazı teslim ettiği,
• 3 yılda bitirilmesi gereken inşaatın tamamlanmayıp davacılara ait bağımsız bölümlerin halen teslim edilmediği,
• davacılara tamamlanıp teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık kira gelirinin 111.265.833 TL. olduğu görüşüyle
• ve taleple bağlı kalınarak 79.926.757 TL. nin 13.11.1989 temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline

karar verilmiştir.

Karar, davalı yüklenici şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına özellikle, satışın kat karşılığı yapıldığının, noterde düzenlenen 18.5.1979 tarihli “Bağımsız Bölüm Listesi” 18.5.1979 tarihli “Beyanname” ve eki kroki 13.8.1976 tarihli taşınmazın 1/2 payının satışına ait akit tablosunda “satıcı murisin bedel almayacağına dair” beyanı ve murisin Tapu Sicil Müdürlüğüne verdiği 12.8.1976 tarihli dilekçesi ile anlaşılmış bulunmasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Taraflar arasında yazılı değil, sözlü kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı mahkemece de kabul edilmiştir. İnşaatın hangi tarihte bitirilip teslim edileceğini davacıların ispatlaması gerekir. Ancak davacılar bu yönde bir teslim tarihi bildirmemişlerdir. Sadece “tesbit raporunda inşaatın 3 yılda tamamlanacağının bilirkişilerce saptandığı” ve taşınmazın satış tarihinde teslim edildiği varsayımına dayanmışlardır. Bu durumda tarafların şifahi anlaşmada inşaatın teslimi konusunda belli bir tarih kararlaştırmadıklarının kabulü zorunludur.

Bu noktada

Davacılar tesbit yaptırdıkları 1989 yılına kadar inşaatın tamamlanıp teslimi için davalı yükleniciye BK.nun 106/1. maddesine göre ihtarname ile süre verip temerrüde düşürmemişlerdir. Sadece tesbitlerden sonra 9.11.1989 da tebliğ edilen 6.11.1989 tarihli ihtarla 224.720.803 TL. kira parası isteyip eksikliklerin de 3 ay içerisinde tamamlanmasını bildirmişlerdir. Bu durumda davalı yüklenici inşaatı tamamlayıp teslim etmesi için 9.11.1989 + 3 ay = 9.2 1990 tarihinde temerrüde düştüğüne ve davada bu tarihten önce 24.1.1990 tarihinde açıldığına ve davacıların da dava tarihinden önce gerçekleşmeyen gecikmeden dolayı kira kayıpları (zararları) bulunamayacağına göre kira tazminatı talep hakları yoktur.

Bu durumda, sabit olmayan davanın reddine karar verilmesi yerine, mahkemece bu hususlar nazara alınmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan kararın bozulması gerekmiştir.