Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahiplerinin borçlarından birisi de, arsa payı veya bağımsız bolüm tapusunu müteahhide devretme borcudur. Tarafların sözleşmedeki anlaşmalarına göre, tapu devri başlangıçta olabileceği gibi, belli aşamalarda veya inşaatın tamamlanmasıyla da olabilir.

Arsa sahibinin tapuyu vermediği hukuki uyuşmazlıklarda bizimle her zaman irtibata geçebilirsiniz.

Tapu Devrinin Zamanı Sözleşmede Kararlaştırılabilir

Arsa payı devirlerinin ne zaman yapılması gerektiği taraflarca sözleşmede kararlaştırılmış ise bu tarihte arsa paylarının yükleniciye tapuda devri gerekecektir. Bu devrin zamanınınsözleşmede kararlaştırılma şekillerini inceleyecek olursak;

1.Sözleşmenin başında arsa payının tamamının veya bir kısmının müteahhide tapuda devri:

Uygulamada genellikle bu yöntemde, arsa sahibine teminat sağlamak amacıyla, müteahhide devredilen arsa payı üzerinde, arsa sahibi lehine ipotek tesis edilir ve bu ipotek inşaatın teslimi ile veya inşaatın geldiği aşamaya bağlı olarak kademeli şekilde kaldırılır. Bunun yanında, hiç ipotek kurulmadan da başta tapu devri yapılabilir ve işin sonunda müteahhit, arsa sahibine düşen payın tapusunu arsa sahibine devreder. Bu yöntemde müteahhit, kat irtifakı tesis ederek, daha inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere bağımsız bölüm satarak finansman ihtiyacını karşılar.

2.İnşaatın geldiği aşamaya bağlı olarak tapuda kademeli ferağ:

Bu ihtimalde, inşaatın belli seviyelerinde, avans olarak, arsa paylarının kısım kısım devredilmesi kararlaştırılmaktadır. Böylece müteahhit, devraldığı kısımlardan elde edeceği gelirlerle inşaatı tamamlayacaktır.

Örneğin, müteahhide bırakılacak 10 bağımsız bölümün 5’i kaba inşaatın bitiminde, 3’ü inşaatın tamamlanmasında, 2’si de iskân ruhsatı alındığında müteahhide devredilecek şekilde anlaşılabilir.

İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan seviyeye ulaşması hâlinde arsa sahibi, kararlaştırdıkları şekilde tapuları müteahhide devretmelidir. Aksi takdirde, müteahhit ister arsa sahibinin zararına neden olmayacak makul bir süre için işi durdurabilir, devri bekleyebilir hatta isterse sözleşmeyi de feshedebilir. Eğer iş durdurulmuşsa arsa sahibi, durdurulan süre için gecikme tazminatı isteyemez.

3.İnşaatın tesliminden sonra ifa:

Bu ihtimalde de, müteahhit inşaatı tamamladıktan sonra arsa sahibinden tapuların devrini isteyebilir. Bu durum, uygulamada arsa sahiplerinin isteyeceği ama müteahhitlerin finans ihtiyacını karşılamadığı için pek tercih etmeyecekleri bir yöntemdir.

Tapu Devrinin Zamanı Sözleşmede Kararlaştırılmadıysa Ne Olacaktır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa payının veya bağımsız bölümün müteahhide ne zaman devredileceği kararlaştırılmamışsa, bu durumda inşaatın tamamlanıp arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından sözleşmeye uygun olarak tesliminden sonra arsa sahibi, müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin tapularını devreder.

Eğer Sözleşmede, “Anahtar Teslimi” İfadesi Yer Alıyorsa Tapular Ne Zaman Devredilecektir?

Eğer sözleşmede, bağımsız bölümlerin “anahtar teslimi” şeklinde teslim edileceği kararlaştırılmışsa, bu durumda, iskân ruhsatı alınmadan yapılan teslim, sözleşmeye uygun teslim sayılmaz ve müteahhit, arsa payı ve bağımsız bölüm tapularının devrini isteyemez. Bu konuda daha detaylı bilgi için “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Anahtar Teslimi Şeklinde Yapılması” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Arsa sahibinin tapuyu teslim etmediği durumlarda tarafların sorumluluğuna ilişkin detaylı bilgi için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa payı veya bağımsız bölümlerin tapularını devretme borcu, arsa sahibinin borçlarından biridir. Taraflar sözleşmeye göre; başta, sondaveya aşamalı olarak bu devirlerin yapılacağını kararlaştırabilirler. Eğer devir zamanını kararlaştırmamışlarsa, müteahhidin inşaatın tamamını sözleşmeye uygun olarak tesliminden sonra bu devir yapılacaktır. Sözleşmede zaman belirtilmemesiyle birlikte bir de anahtar teslimi şeklinde yapılmış bir sözleşmeyse, bu durumda, müteahhit ancak iskân ruhsatı alarak tapu devirlerini isteyebilir.

Arsa Sahibinin Tapuyu Vermemesi Yargı Kararları

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.05.2006 – 17.01.2008 – 20.11.2008 gününde verilen dilekçeler ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, birleşen dosyada davacı X. N. tarafından davalılar I. F. vd aleyhine tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.07.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı-davalı I. F. vd vekili ile duruşmasız temyizi davalı D. S.tarafından istenilmekle, tayin olunan 05.04.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı-davalı I. F. vd vekilleri Av.H. V. ve Av.R. Z. ile karşı taraftan davalı-davacı X. N. vekili Av.N. L. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl davada davacılar I. F. ve I. D., kat irtifakı kurulu 17 parsel sayılı taşınmazda 1/2’şer maliki oldukları 24, 28 ve 29 numaralı bağımsız bölüm dükkanları, davalılar D. S. ve X. N.’nin haksız olarak kullandıklarını ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve ayrı ayrı 2.500 YTL, 20.10.2006 tarihli ıslah dilekçeleri ile de, 12.05.2001 – 12.05.2006 tarihleri arasındaki kullanımlarından davalı D. S.’den 11.520 YTL; davalı X. N.’tan da 8.900YTL ecrimisil bedelinin alınmasını;

Birleştirilmesine karar verilen Adana 6. Asliye Hukuk mahkemesinin 2008/22-81 sayılı dosyası ile, davacılar I. F. ve I. D., davalı D. S.’in haksız olarak kullandığı 17 parsel sayılı taşınmazdaki 28 ve 29 numaralı bağımsız bölüm dükkanlar için 12.05.2006 – 12.01.2008 tarihleri arasındaki döneme ait 28 nolu dükkan için 11.000 YTL ve 29 nolu dükkan için 11.840 ecrimisil bedelinin davalıdan alınmasını;

Arsa Sahibinin Tapuyu Vermemesi

Birleştirilmesine karar verilen Adana 6. Asliye Hukuk mahkemesinin 2008/23-82 sayılı dosyası ile, davacılar I. F. ve I. D., davalı X. N.’un haksız olarak kullandığı 17 parsel sayılı taşınmazdaki 24 numaralı bağımsız bölüm dükkan için 12.05.2006-12.01.2008 tarihleri arasındaki döneme ait toplam 12.850 YTL ecrimisil bedelinin davalıdan alınmasını;

Birleştirilmesine karar verilen Adana 4. Asliye Hukuk mahkemesinin 2006/479-508 sayılı dosyası ile, davacı X. N., davalı yüklenici G. Q. ile arsa malikleri olan davalılar I. F. ve I. D.’in murisi Ü. D. arasında Adana 2. Noterliğince 19.03.1986 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 17 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 24 numaralı bağımsız bölüm dükkanı, inşaatın tüm elektrik işlerini yapımı karşılığı kaba inşaat olarak sadece duvarları örülü biçimde satın aldığını, edimini yerine getirdiğini, anılan bağımsız bölümün tüm işlerini yaptırdığını ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini, ikinci kademedeki isteğinde ise çekişme konusu 24 numaralı bağımsız bölüm ve içine yaptığı masrafın dava tarihi itibariyle tespiti ile Arsa Sahibinin Tapuyu Vermemesi sebebiyle bedelin davalılardan dava tarihinden faizi ile tahsilini; 28.10.2008 günlü celsede harcını tamamlamak için istemde bulunduğu, 27.03.2008 tarihli dilekçesi ile de 24 numaralı bağımsız bölümün bedeli olan 110.000YTL bedelin davalılardan alınmasını istemişlerdir.

Mahkemece 28.10.2008 tarihinde verilen karar ile;

1-2006/180 Esas sayılı dosyada, arsa malikleri ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin Arsa Sahibinin Tapuyu Vermemesi sebebiyle hükmen fesih tarihi olan 12.08.2003 ile 12.05.2006 tarihleri arasında toplam 6.383,00YTL ecrimisil bedelinin 2.500 YTL kısmı için 12.05.2006 dava tarihinden 3.883,00 YTL kısmı için 20.10.2006 ıslah tarihinden işleyen faizi ile davalı X. N.’den alınmasına ve 24 numaralı bağımsız bölüme elatmasının önlenmesine;

Davalı D. S.’dan, arsa malikleri ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin hükmen fesih tarihi olan 12.08.2003 ile 12.05.2006 tarihleri arasında toplam 9.514,00 YTL ecrimisil bedelinin 2.500 YTL kısmı için 12.05.2006 dava tarihinden, 7.014,00 YTL kısmı için 20.10.2006 ıslah tarihinden işleyen faizi ile alınmasına ve 28 ile 29 numaralı bağımsız bölümlere elatmasının önlenmesine;

2-Birleştirilen 2008/22 Esas sayılı dosyada, 12.05.2006-12.01.2008 tarihleri için toplam 9.976,73 YTL ecrimisil bedelinin 17.01.2008 dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalı D. S.’dan alınmasına;

Arsa Sahibinin Tapuyu Devretmemesi

3-Birleştirilen 2008/23 Esas sayılı dosyada, 12.05.2006-12.01.2008 tarihleri için toplam 5.441,85 YTL ecrimisil bedelinin 17.01.2008 dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalı X. N.’den alınmasına,

4-Birleştirilen 2006/479 Esas sayılı dosyada, davacı X. N.’nin tapu iptal tescil isteminin reddine, dava dilekçesindeki dava değeri ile bağlı kalınarak 4.169,00 YTL (kaba inşaat bedeli) davalı yüklenici G. Q.’den, davalı arsa maliklerinden de 1.830,00 YTL (ince inşaat bedeli) alınmasına, karar verilmiştir.

Hükmü, davalı D. S. vekili ve davalı-birleşen dosya davacısı X. N. vekili temyiz etmiş, Dairemizin 26.03.2009 tarih ve 2934-4195 E.K. sayılı bozma ilamında özetle;

“…A-Davalı-birleşen dosya davacısı X. N.’nin temyiz itirazlarının incelenmesinde; davalı yüklenici ile davalı arsa maliklerinin murisi arasında Adana 2. Noterliği’nce 19.03.1986 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Yargıtay denetiminden geçerek 12.08.2003 tarihinde kesinleşen Adana 1. Asliye Hukuk mahkemesinin 1999/390 Esas 2002/479 Karar sayılı dosyası ile ileriye etkili olarak feshedilmiştir. Feshedilen bu sözleşme uyarınca da davalı yükleniciye 8, 12, 18 ve 20 numaralı bağımsız bölümler bırakılmıştır. Görülüyor ki, Arsa Sahibinin Tapuyu vermemesi ile ilgili bu fesih ile davacının tapu iptal tescil istemine dayanak oluşturan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi geçerliliğini yitirmiş ve taraflar arasında çekişme konusu olan 24 numaralı bağımsız bölüm arsa maliklerine hükmen bırakılmıştır.

Bu nedenle,

Mahkemece, davacı X. N.’un tapu iptal tescil isteminin reddi yerindedir. Somut olayda, davacının ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden 28.10.2008 günlü celsede harcını tamamlamak için istemde bulunduğu 27.03.2008 tarihli dilekçesi ile ıslah isteminde bulunmuştur. Mahkemece, davacıya harcı tamamlaması için süre verilmeden esas hakkında karar verilmiştir. Mahkemenin Arsa Sahibinin Tapuyu Vermemesi ile ilgili kabulüne bağlı kalınmadan ve yargılama bitinceye kadar ıslah isteminde bulunabileceğinden, Mahkemece, davacıya ıslah dilekçesi ile ilgili işlem yapmak üzere HUMK.nun 83-89 maddeleri de dikkate alınarak süre verilmeli, işlemler yerine getirildiğinde istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekir.

B- Davalı D. S.’ın temyiz istemine gelince;

Davalı D. S. vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddi ile davalı D. S., dava dışı yüklenici ile davalı arsa maliklerinin murisi arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yükleniciye bırakılması

kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alması nedeniyle, kişisel hakka dayalı olarak çekişme konusu 17 parsel sayılı taşınmazda bulunan 28 ve 29 numaralı bağımsız bölüm dükkanları kullanmaktadır. Yargıtay denetiminden geçerek 12.08.2003 tarihinde kesinleşen Adana 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1999/390 Esas ve 2002/479 Karar sayılı dosyası ile ileriye etkili olarak feshedilen bu sözleşme uyarınca, yükleniciye 8, 12, 18 ve 20 numaralı bağımsız bölümler bırakılmış, taraflar arasında çekişme konusu olan 28 ve 29 numaralı bağımsız bölümler arsa maliklerine hükmen bırakılmıştır. Arsa Sahibinin Tapuyu Devretmemesi sebebiyle Sözleşmenin feshini sağlayan davada, davalı D. S. taraf bulunmamaktadır.

Davalı,

arsa maliklerinin Adana 8. Noterliği’nce 03.04.2006 tarihinde düzenlenip, 12.04.2006 tarihinde tebliğ edilen ihtarnamesi ile taşınmazlardaki kişisel hakkının bulunmadığını öğrenmiştir. Davalı ihtarnamenin tebliğ alındığı tarihe kadar taşınmazları yüklenici ile aralarında düzenledikleri sözleşme ilişkisine dayanarak kullanmıştır. Bu tarihten sonra ise taşınmazlarda fuzuli şagil sıfatını kazanmıştır. Bu nedenle, davacıların ecrimisil istemi, davalının taşınmazları haksız olarak kullanmaya başladığını öğrendiği 12.04.2006 tarihinden itibaren hüküm altına alınması gerekir. Mahkemece, bu saptamalar bir yana bırakılarak ecrimisil isteminin sözleşmenin hükmen feshini sağlayan kararın kesinleşme tarihinden itibaren hüküm altına alınması doğru bulunmamıştır….” denilerek bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyulmuş, birleşen 2006/479 E. sayılı dosyada davacı X. N. ikinci kademedeki Arsa Sahibinin Tapuyu Devretmemesi sebebiyle tazminat talebini 25.03.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile harcını tamamlamak suretiyle 110.000 TL olarak arttırarak ıslah etmiştir.

Bozma sonrası yapılan yargılamada sırasında önceki hükümden sonra 20.11.2008 tarihinde açılan, birleştirilen Adana 3. Asliye Hukuk mahkemesinin 2008/748-2009/464 sayılı dosyası ile davacılar I. F. ve I. D. davalı D. S. aleyhine, 28 ve 29 numaralı bağımsız bölümleri davalının kullanımı devam ettiğinden toplam 11.000 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemişlerdir.

Mahkemece iş bu temyize konu hüküm ile;

1-Davacılar I. F. ve I. D. tarafından davalı X. N. aleyhine açılan davada (2008/23 E) önceki hüküm kesinleştiğinden yeniden hüküm tesisine yer olmadığına,

2-Davacılar I. F. ve I. D. tarafından davalı D. S. aleyhine açılan 2006/180 – 2008/22 ve 2008/748 E sayılı davalardaki istek toplamı bir bütün kabul edilerek 16.034,00 TL’nin 17.01.2008 dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalı D. S.’den tahsili ile davacılar I. F. ve I. D.’e verilmesine,

3-Davacı X. N.’nin açtığı (2006/479 E.) davanın kabulü ile, 6.000 TL’nin dava tarihi 15.12.2006 tarihinden işleyen faiziyle ve 104.000 TL’nin davalılardan müteselsilen tahsili ile davacı X. N.’a verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı-davalı I. F. ve I. D. ile davalı D. S. vekili temyiz etmiştir.

1- Davalı D. S.’ın temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacılar I. F. ve I. D. tarafından ve davalı D. S. aleyhine 2006/180 – 2008/22 ve 2008/748 E sayılı açılan davalarda her bir dava için tüm istekleri karşılar şekilde ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken, istek toplamı bir bütün kabul edilerek Arsa Sahibinin Tapuyu Devretmemesi ne ilişkin hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

2-Davacı-birleşen dosya davalısı I. F. ve I. D.’in temyiz istemine gelince;

Borçlar Hukukunda mesuliyet, sözleşmeden veya kanundan kaynaklanır. Kanundan kaynaklanan borçlara örnek; haksız fiil, sebepsiz zenginleşme ve doktrinde kabul edildiği üzere vekâletsiz iş görme sebebiyle istenebilecek alacaklardır. Eldeki, davacı X. N.’nin açtığı 2006/479 E. sayılı birleşen davada; davalı yüklenici G. Q.ile davalı arsa malikleri I. F. ve I. D.’in murisi arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, ileriye etkili olarak feshedilmiş ve feshedilen bu sözleşme uyarınca da çekişme konusu olan 24 numaralı bağımsız bölüm arsa maliklerine hükmen bırakılmıştır.

Davacı X. N.’un, davalı arsa sahiplerine karşı, ikinci kademede faydalı masraflar dışındaki 24 numaralı bağımsız bölümün bedelinin tazminine ilişkin istemde davalı yüklenici dahi bulunamayacağı gibi, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden davacı X. N.’ta bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahiplerine karşı ileri süremez. Kısaca davacı X. N., taşınmazın bedeline ilişkin tazminat istemi hakkında ancak sözleşme ilişkisi bulunduğu davalı yüklenici G. Q.’e karşı başvurabilir.

Mahkemece bu saptama bir yana bırakılarak

hüküm altına alınan 24 numaralı bağımsız bölümün bedeline ilişkin tazminat borcundan davalı arsa sahipleri I. F. ve I. D.’in sorumlu tutulması doğru olmamıştır.

Ayrıca; mahkeme kararlarında nelerin yazılacağı HUMK’nun 388. maddesinde belirtilmiştir. Hüküm sonucu kısmında gerekçeye ait her hangi bir söz tekrar edilmeksizin isteklerin her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların mümkünse sıra numarası altında birer birer şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir.

Aynı kural HUMK’nun 389. maddesinde de tekrarlanmıştır. Bu biçim yargıda açıklık ve netlik prensibinin gereğidir. Aksi hal, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır, hükmün hedefine ulaşmasını engeller, kamu düzeni ve barışı oluşturulamaz. Bozma kararı ile ilk hüküm hayatiyetini ve ifa kabiliyetini yitirir. (Hukuk Genel Kurulunun 10.9.1991 gün 281-415 ve 25.9.1991 gün 355-440 sayılı kararları ).

Bozma kararından sonra bozmaya uyularak verilen hüküm yeni bir hükümdür. Bozmaya uyularak tesis edilen hükmün, tüm istekleri karşılar şekilde yeniden yazılması gerekir. Mahkemece davacılar I. F. ve I. D. tarafından, davalı X. N. aleyhine birleşen 2008/23 E sayılı davada bu yön gözetilmeden hüküm kurulması da doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

Görevli Mahkeme

Somut olayda davacı vekili müvekkilinin, davalılar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, … ili, … ilçesi, … köyü, …. mevki . pafta … sayılı parselde yapılacak olan 6 bloktan oluşan binada, davalı yüklenici Yaşar adına tescil edilecek olan D blok 2 nolu bağımsız daireyi müvekkilinin satın aldığını, bedelinin nakit olarak ödendiğini, ancak henüz tapusunun müvekkiline verilmediğini ileri sürerek davalılar adına olan tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline bunun mümkün olmaması halinde ödemiş olduğu 90.000,00.-TL’nin ödeme tarihinde geçerli yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamından,

davanın tüketici mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesine açıldığı, bu mahkemece dosyanın yeni faaliyete geçirilen tüketici mahkemesine gönderildiği, tüketici mahkemesince de, davanın 28/05/2014 tarihinden önce açıldığından asliye hukuk mahkemesinde görülmeye devam etmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verildikten sonra, dosyanın tekrar asliye hukuk mahkemesine gönderildiği, asliye hukuk mahkmesince de bu kez uyuşmazlığın 4077 sayılı Kanun kapsamında kaldığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilerek, dosyanın yargı yeri belirlenmesi için Daireye gönderildiği anlaşılmaktadır.

… Asliye Hukuk Mahkemesince de, … Tüketici Mahkemesince de davaya 4077 sayılı Kanun uyarınca tüketici mahkemesi olarak bakılmıştır. Eldeki davanın … Adliyesinde bağımsız tüketici mahkemesinin faaliyete geçtiği 16.02.2015 tarihinden önce açıldığı anlaşılmakla uyuşmazlığın davanın ilk açıldığı … Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.