Teslim Tarihinden Önce Durumun Anlaşılması

Müteahhitlerin işe zamanında başlamaması veya geciktirmesi ülkemizde sıklıkla görülen bir durumdur. Böyle hallerde ya da işin müteahhit tarafından zamanında bitirilemeyeceğinin anlaşıldığı durumlarda, arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme hakları mevcuttur. Bu sebeple arsa sahipleri kimi zaman, uğradıkları zararların tazminini isteyip ayrıca işin başkası tarafından yaptırılmasını yahut hiç yapılmamasını talep edebilmektedir.

Müteahhidin evi zamanında teslim etmemesine ilişkin detaylı bilgi için avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

• Müteahhit evi zamanında teslim etmezse,
• Müteahhitin evi geç teslim etmesi
• Müteahhit inşaata başlamadı
• Müteahhidin inşaatı zamanında bitirmemesi
• Müteahhit zamanında evi teslim etmedi

Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi

Yukarıda da izah edildiği üzere, arsa sahiplerinin sözleşmeden dönmesi için birçok sebep bulunuyor olup bu yazımızda yalnızca müteahhidin işe zamanında başlamaması, belirli bölümlerini geciktirmesi ve işi zamanında bitiremeyeceğinin açık olması durumları incelenecektir.

• Müteahhidin İşe Zamanında Başlamaması: Özellikle sözleşmede inşaat için bir başlama zamanı belirlenmişse, müteahhidin bu sürede inşaata başlamaması arsa sahibi için geçerli bir sözleşmeden dönme sebebi olacaktır. Eğer başlama zamanı taraflar arasında kararlaştırılmamışsa ve müteahhit de durumun özelliklerine göre olağan süre geçmesine rağmen hala inşaata başlamamışsa bu durumda arsa sahibi ihtar çekerek bir başlangıç süresi belirleyebilecektir. Bu sürenin geçmesinden sonra hala inşaata başlanmamışsa arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını elde edeceğini kabul etmek gerekir.

• İşin Programlanan Sürelerinde Gecikme: İnşaatın çeşitli kademeleri için sözleşmeyle süreler belirlenmiş olabilir. Örneğin 6 katlık bina inşasında temelin kazılmasından 9 ay sonra kaba inşaatın bitmesi, 14 ay sonra ise iskân alınması planlanmış olabilir. İşte Sözleşmeyle kararlaştırılan bu gibi ara sürelerde müteahhidin hedeflere ulaşamaması halinde de arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme hakkını elde ettiği söylenebilecektir.

• İşin Kararlaştırılan Zamanda Bitirilemeyeceğinin Anlaşılması: Eğer bütün tahminlere göre müteahhidin kararlaştırılan zamanda inşaatı bitiremeyeceğinin anlaşılması halinde, arsa sahibinin daha fazla mağduriyet yaşamaması adına sözleşmeden dönebileceğine hükmedilmiştir. Böyle bir iddiası bulunan arsa sahibi, hem inşaatın anlık durumunu hem de kalan sürede müteahhitin işi bitiremeyeceğini ispat edebilecek durumda olmalıdır. Olası bir davada müteahhit, kalan sürede inşaatı bitirebilecek olduğunu ispat edebilirse uğradığı zararın tazmin edilmesini talep edebilecektir. Ayrıca söz konusu gecikmenin arsa sahibinin kusurundan kaynaklanmaması gerekmektedir. Bu kapsamda inşaat ruhsatının arsa sahibi yüzünden geç alınması veya arsa sahibinin gerekli ödemeyi yapmaması gibi durumlardan kaynaklanan gecikmelerden müteahhit sorumlu olmayacaktır.

Eğer planlanan süreye göre çok az bir gecikmenin beklenmesi arsa sahibi için önemli bir zarara yol açmayacaksa, arsa sahibinin dönme hakkını kullanmak istemesi, hakkaniyete uygun olmayacaktır.

Yukarıda da değinildiği üzere tüm bu sebeplerin ispat edilebiliyor olması, arsa sahibi adına büyük önem arz etmektedir. Taraflar, mevcut durumu, fotoğraflarla, yapı denetim kuruluşunun belgeleriyle ve gerekirse diğer 3. kişilerin raporlarıyla ispat edebilecektir. Bu kapsamda esas davayı açmadan önce delil tespit davası açılması en faydalı usul olup bu konuda uzman bir avukattan destek alınmasında fayda vardır.

Arsa Sahipleri Bu Durumlarda Hangi Haklara Sahip Olacaktır?

Sözleşmeden dönme haklarını kullanmaları durumunda arsa sahipleri, inşaatın zamanında teslim edilememesinden kaynaklanan zararların tazminini talep edebileceklerdir.

Örneğin arsa sahibi sözleşme uyarınca 20 Nisan 2019’da inşaatın biteceğini hesap ederek bir daireyi 3. bir kişiye 750.000 TL’ye satmış, ancak inşaatın zamanında bitirilememesinden ötürü sözleşme feshedilmişse, bu durumda arsa sahibi bu satışın iptal olmasından kaynaklanan zararının tazmin edilmesini müteahhitten isteyebilecektir.

Dairelerin müteahhit ve arsa sahibi arasında yarı yarıya paylaşılmasının öngörüldüğü sözleşmelerde, inşaatın müteahhit yüzünden yarım kalması durumunda arsa sahibi sözleşmeden dönerek inşa edilmemiş daireleri kendisi inşa ederek kalan dairelerin tümünü alabilecektir. Müteahhit ise ancak kendi inşa ettiği kısımdan payına kalan dairelerin meblağlarını alabilecektir.

Ayrıca Sözleşme’de cezai şart koşulu varsa arsa sahibi, herhangi bir zarara uğradığını ispat etmek zorunda kalmaksızın zararının tazminini talep edebilecektir.

Müteahhitin İşi Geç Teslim Etmesi

Müteahhit Ne Zaman Geç Teslim Etmiş Sayılır?

Sözleşmede belirtilen vadenin gelmesiyle müteahhitin temerrüde düşeceği (teslimde gecikme yaşamış olacağı) açıktır. Bu vade 27 Eylül 2019 gibi belirli bir tarih olabileceği gibi “inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 13 ay” gibi belirlenebilir süreler de olabilir. Böyle durumlarda herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın müteahhit temerrüde düşmüş (teslimde gecikme yaşamış) sayılacak ve arsa sahipleri bu yazıda belirtilecek haklarını kullanabileceklerdir.

Müteahhitlerin evi geç teslim etmesine ilişkin hukuki uyuşmazlık ve sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tabi burada teslimden genellikle “iskân alınması” anlaşılması gerekiyor olup bu hususa ilişkin detaylı bilgi için Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Peki, Sözleşmeyle Net Süre Belirtilmemişse?

Sözleşmeyle net bir sürenin belirtilmediği (yahut yazılı sözleşme yapılmadığı için ispat edilmesinin zor olduğu) hallerde öncelikle vadenin dolması beklenecektir. Bu vade (taraflar arasındaki anlaşma da göz önünde bulundurularak) inşaatın normal şartlarda bitmesi gereken süreye göre belirlenecektir. Dolayısıyla müstakil bir konut ile 12 daireli bir apartmanın bitmesi için gerekli olan sürelerin farklı olacağı aşikârdır. Ancak bu sürelerin net olarak belirlenmesine ihtilaflar yaşanabileceği ve gerekli yasal prosedürler uzayabileceği için sözleşmeyle net şekilde süre belirlenmiş olmasında büyük fayda vardır.

Bu sürenin dolmasına (inşaatı teslim borcunun muaccel hale gelmesine) rağmen hala inşaat tamamlanmamışsa arsa sahibi ihtarda bulunarak müteahhidi temerrüde (teslimde gecikme yaşamış hale) düşürecektir. İspat kolaylığı açısından bu ihtarın noter kanalıyla gönderilmesi daha doğru olacaktır.

Peki Müteahhidin Haklı Sebepleri Varsa?

Bütün gecikmeler müteahhidin kusurundan kaynaklanmıyor olup bazı gecikmelerde müteahhidin gerekçeleri haklı olabilir. Nitekim bu gecikmelerde arsa sahiplerinin kusuru olabileceği gibi birtakım mücbir sebepler yahut idari engeller rol oynamış olabilir.

Dolayısıyla örneğin arsa sahibinin inşaat ruhsatı için gereken vekâletnameyi geç teslim etmesi, yapması gereken ödemeyi yahut (kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde) teslim etmesi gereken arsa paylarını geç devretmesi müteahhitin inşaatı tamamlamada yaşadığı gecikmelerde haklı sebep olarak gösterilebilir. Benzer şekilde (heyelan, deprem vb) doğal afetlerin yaşanması yahut idarenin inşaat ruhsatını geç vermesi gibi haller de müteahhitin gecikmesi için haklı gerekçeler olacaktır.

Yahut örneğin müteahhit gereken tüm tedbirleri almış olsa dahi yaşanan bir hırsızlık olayı inşaatın tesliminde gecikmeye yol açmışsa, müteahhit bu durumdan kaynaklanan zarardan (sözleşmede aksine bir hüküm yoksa) sorumlu tutulamayacaktır.

Peki Gecikmede Müteahhidin Kusuru Varsa Arsa Sahipleri Hangi Haklara Sahiptir?

Öncelikli kural olarak arsa sahibinin müteahhitten temerrüt (gecikme) faizi isteyebileceğini belirtmek gerekir. Bu faiz oranı borcun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre yahut tarafların sözleşmelerinde anlaştığı orana göre belirlenecektir. Ancak sözleşme ile kararlaştırılan oranın o tarihte mevzuata göre uygulanan faizin iki katından fazla olmayacağını da belirtmek gerekir.

Müteahhit kusurlu olarak inşaatın geç teslim edilmiş olmasına sebep olmuşsa; kural olarak arsa sahibinin (temerrüt faizini aşan) zararlarını tazmin etmelidir. Bu kapsamda geç teslimden ötürü arsa sahibi alacağı daireleri satamamışsa, müteahhit bu kar kaybından doğan zararı üstlenecektir. Burada arsa sahibinin durumu ivedilikle bildirmesinde fayda vardır.

Benzer şekilde eğer arsa sahibinin sattığı bir daire varken müteahhidin gecikmesinden ötürü alıcı sözleşmeden dönmüş ve arsa sahibi de cezai şart ödeyerek zarara uğramışsa; bu durumda müteahhit arsa sahibinin bu zararını da karşılamakla mükellef olacaktır. Burada müteahhit, inşaat geç tamamlanmasa dahi arsa sahibinin aynı zarara uğrayacağını ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilecektir.

Örneğin yukarıdaki örnekte müteahhit, alıcının geç teslimden değil (dairenin vaat edilen özelliklere sahip olmadığının anlaşılması gibi) başka bir sebepten ötürü sözleşmeden döndüğünü ispat ederek sorumluluktan kurtulabilecektir.

Son olarak belirtmek gerekir ki eğer sözleşmede hüküm varsa arsa sahibi, uğradığı zararları ispat etmek zorunda kalmaksızın cezai şart bedelini talep edebilecektir.

Böyle Durumlarda Arsa Sahibi Sözleşmeden Dönebilir mi?

Normal şartlarda müteahhidin teslimde gecikme yaşanması halinde sözleşme kendiliğinden sona ermeyecek olup arsa sahipleri, yukarıda bahsedilen haklarını talep edebilecektir. Ancak arsa sahibi gecikmenin yaşanması halinde temerrüt faizi ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilecektir. Bu durumda arsa sahibi, verdiği arsa paylarını yahut parayı iade isteyecek; müteahhit de yaptığı inşaatın arsa sahibi nezdinde oluşturduğu zenginliğin iadesini talep edebilecektir.

Örneğin 2 Haziran 2017’de müteahhide 750.000 TL ödeme yaptığı, inşaat tamamlandığında da müteahhide 1.500.000 TL daha verileceği, 15 Mayıs 2018 vadeli ve 10 daireli bir inşaat işinde müteahhitin vade tarihinde 3 daireyi yetiştiremediği durumu ele alalım. Bu durumda arsa sahibi, vadenin gelmesiyle birlikte hemen durumu bildirerek sözleşmeden döndüğünü belirtebilecektir. Sözleşmeden dönülmesi halinde arsa sahibi 7 dairenin maliyetini (750.000 TL’yi, cezai şartları ve uğradığı ilave zaraları mahsup ederek) müteahhide ödeyecek hatta duruma göre müteahhitten alacaklı dahi olabilecektir.

Yukarıdaki örnekte de ifade edildiği üzere müteahhit kusurluysa arsa sahibi, uğradığı zararın tazmin edilmesini de talep edebilecektir. Arsa sahibi; müteahhidin kusurlu olmaması halinde de sözleşmeden dönebilecek olup yalnızca uğradığı zararın tazmin edilmesini isteyemeyecektir.

Görüldüğü üzere müteahhidin inşaatı teslim etmesinde gecikme yaşaması halinde arsa sahiplerinin uğradığı zararın tazminine ilişkin birçok ihtimal gündeme gelebilecek olup (özellikle inşaatın mali değeri de göz önüne alındığında) alanında uzman avukatlarla hareket edilmesinde büyük fayda vardır. Hatta sözleşmeyi de avukat eşliğinde yapmakta büyük fayda olup aksi taktirde taraflar telafi edilmesi güç zararlara uğratabilecektir.

Müteahhit Evi Zamanında Teslim Etmezse Yargı Kararları

Müteahhitin evi geç teslim etmesi

Taraflar arasındaki davanın, (Malatya İkinci Asliye Hukuk Hakimliği)nce görülerek mahkeme ilamında belirtilen gerekçelere binaen verilen 18.10.1985 tarih ve 1271-1007 sayılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü :

BK. nun 97. maddesinin uygulanabilmesi için her şeyden önce yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı olarak borcunu yerine getirmediğinin yani Müteahhitin evi geç teslim etmesinin subuta ermiş olması gerekir. Diğer bir deyimle, yüklenicinin yasa hükümleri gereğince temerrüdü saptanmalıdır ki, kalan inşaatın masrafı borçluya ait olmak üzere işveren tarafından ikmaline izin verilebilsin,

Olayda davalı yüklenici fesihten önce davacı kooperatife gönderdiği ihtarnamelerde istihkaklarının ödenmediğini ileri sürmüş ve bu konuda kooperatifi temerrüde düşürmek için yasal işlemlere girişmiştir. Gerçekten davacı kooperatifin inşaat bedelinden borcu mevcut olduğu takdirde BK. nun 81 ve 90. madde hükümleri gereğince bu edimini öncelikle yerine getirmesi, buna rağmen müteahhidin inşaata devam etmemesi halinde akdi feshetmesi gerekmektedir. Olayda Müteahhitin evi geç teslim etmesi konusu yeterince incelenmemiştir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan ilkelere bağlı kalınarak yetenekli bilirkişiler aracılığı ile mahallinde inceleme yapmak, davalı yüklenicinin temerrüdü olup olmadığını saptamak ve sonucuna uygun bir karar vermek olmalıdır.

Resmi Mercilerin Kusuru Halinde Müteahhit Evi Zamanında Teslim Etmezse

Davacı vekili; davalı tarafından müvekkiline ait 7 adet arsa üzerine yapacağı işyeri inşaatını 19.6.1990’da teslim etmesi gerekirken, işe hala başlanılmadığını ileri sürerek akdin aynen ifa edilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevabında; davacıyla yapılan mutabakat gereğince hazırlanan avan projenin yürürlüğe konulabilmesi amacıyla yapılan mevzi imar planı değişikliğinin Büyükşehir Belediyesi Başkanlığınca kabul edilmediğini, bu husus gerçekleşmeden inşaata başlanamayacağını savunarak, müteahhitin evi zamanında teslim etmemesi sebebiyle davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; toplanan delillere, alınan bilirkişiler kurulu raporuna dayanılarak geçerli imar durumuna göre 19.12.1985 tarihli sözleşmenin aynen ifasına karar verilmiştir.

Hüküm, davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki 19.12.1985 tarihli sözleşmede davalı yüklenici şirket iki blok halinde işyeri yapmayı yükümlenmiş ise de; bu yapılacak işyerlerinin nitelikleri hakkında tarafların üzerinde anlaştıkları herhangi bir proje mevcut değildir. Müteahhitin evi zamanında teslim etmemesi sebebiyle Sözleşmenin 2/A-1 bendinde “imar durumunun gayrimenkul malikinin de onaylayacağı en elverişli ve en uygun şekilde alınması esastır” şeklinde açıklık ve kesinlik taşımayan bir ifade kullanılmıştır.

Bu sözleşmeden sonra tarafların üzerinde mutabık kaldıkları bir avan proje yaptırılmış ve bu projenin mevcut imar planına göre uygulama kabiliyeti bulunmadığından mevzi imar planı değişikliği için 7.7.1986 tarihinden itibaren mahalli Belediye’ye ve Anakent Belediyesine müteaddit başvurularda bulunulmuş ancak bu teklif Belediyece 29.12.1987 tarihinde reddedilmiş ondan sonra tekrar davalı 13.10.1988 tarihinde Şişli Belediye Başkanlığı’na başvurarak onay aldıktan sonra imar değişikliği teklifi 13.12.1988 günlü yazı ile Anakent Belediyesine gönderilmiş olup 16.7.1990 tarihinde bu aynen ifa davası açıldıktan sonra 5.4.1991 tarihinde tekrar reddedilmiştir.

Bu durumda,

davanın açıldığı tarihte davalının herhangi bir temerrüdü sözkonusu değildir. Çünkü, sözleşmede açık ve kesin bir proje mevcut olmayıp en uygun ve en elverişli projenin yapılması öngörülmüştür. Uygulama aşamasında bu avan proje çizdirilmiş ve Belediye’den gerekli imar düzeltilmesi için yaklaşık 5 yıl süre ile ve davacının bilgisi dahilinde davalı yüklenici gerekli çabayı göstermiş ancak olumlu bir sonuç alamamıştır.

Davacı Belediyeden karar altına alınmak istenen projeye karşı çıkmamış ve bu çabalardan vazgeçilmesine ilişkin davalıya çektiği bir ihtarnamesine de rastlanılmamıştır. O halde davalının resmi mercilerden kaynaklanan gecikmesinde bir kusuru bulunmamaktadır. Davanın açıldığı tarihte de Belediye’ye yapılan müracaat henüz sonuçlanmamıştır. Yüklenicinin bu nedenle sözleşmeye aykırı davrandığı ve temerrüde düştüğü kabul edilemez. Öte yandan tarafların mevcut imar planına göre anlaştıkları bir projede mevcut değildir. Kararın bu nedenle de infazı kabil bulunmamaktadır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle henüz bu aşamada davalı yüklenicinin temerrüdü gerçekleşmemiştir. BK.nun 106. maddesi gereğince davacı arsa malikinin sözleşmenin aynen ifasını mahkemeden isteyebilmesi için davalının öncelikle temerrüdün gerçekleşmesi gerekir. Temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden mahkemece henüz bu safhada sözleşmenin aynen ifasına karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekir.