Günümüzde, çok fazla karşılaşılan sorunlardan biri de, kira sözleşmelerinin nasıl sona erdirileceğidir. Türk Borçlar Kanunu’nda çok karmaşık bir şekilde yer verilen kira sözleşmesinin feshi halleri, bu yazımızda sistematik bir şekilde ifade edilmeye çalışılacaktır.

Kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Kira sözleşmesinin feshi
  • Kira sözleşmesi fesih bildirim süresi
  • Kira fesih sözleşmesi örneği
  • Kira fesih sözleşmesi
  • Kira sözleşmesi feshi nasıl yapılır
  • kira sözleşmesi nasıl feshedilir
  • Kira sözleşmesi feshi ihbar süresi
  • Kiracının kira sözleşmesinin feshi ihtarname örneği

A. Olağanüstü Fesih Sebepleri

Kira sözleşmesinin feshinin olağanüstü sebepleri; hem (tarla kirası gibi) adi kiralarda hem de konut ve çatılı işyeri kiralarında başvurulacak sona erme sebepleridir.

1.Önemli Sebeple Fesih

Kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan ve taraflardan biri için sözleşmeye devam etmesini çekilmez hale getiren olgular kira sözleşmesinin feshi için önemli sebeplerdendir. Bu durumda kendisi için çekilmez hale gelen taraf, yasal fesih bildirim süresine uyarak, yani taşınmazlarda 3 ay sonra geçerli olacak şekilde, derhal fesih bildirimi yapabilir.

Önemli sebeple feshe ilişkin olarak; taraflardan birinin ağır hastalık veya kaza geçirmesi, büyük oranda yürüme veya görme kaybı, bir memurun başka ile tayininin çıkması gibi durumlar, örnek olarak gösterilebilir. Bir taraf için çekilmez hale gelme kararını verirken, kira sözleşmesinin kalan süresi, sebebin geçici mi kalıcı mı olduğu, sebebin sözleşmenin kurulduğu sırada bilinmemesi öngörülememesi ve olağanüstü olması, bu sebebin feshedecek tarafın kusurundan kaynaklanmamış olması gibi kriterler esas alınır.

2.Kiracının İflası

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Özellikle konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde Kiraya Veren’in sözleşmeyi feshetme imkanları çok sınırlı olup, feshin mümkün olduğu durumlardan biri de Kiracı’nın iflas etmesidir. Zira kiracının iflasının gündeme gelmesiyle artık tahsil kabiliyeti oldukça daralacak olan mal sahibi, ciddi zorluklar yaşayabilecektir. İşte bu yazımızda Kiracının İflasına değinilecek olup iflas halinde kira sözleşmesinin akıbet açıklanacaktır.

Kiracımın İflas Ettiğini Öğrendim, Ne Yapmalıyım?

Bir gerçek kişi veya tüzel kişinin iflas etmiş olması için, o kişi veya şirket hakkında mahkemece verilmiş bir iflas kararı olması gerekir. İflasın açılmasına karar verdikten sonra, iflas masasının idaresi için ilk olarak bir icra/iflas dairesini görevlendirmektedir. Bu şartlar altında Kiracınız hakkında iflas kararı verildiğini öğrenmiş olmanız durumunda, iflas masasına başvurarak bundan sonraki işleyecek kira bedelleri için güvence istemeniz gerekecektir.

İflas Öncesi Oluşmuş Kira Borcu Varsa Bunlar İçin de Güvence İstenebilir mi?

Hayır. İstenebilecek güvence yalnızca iflas sonrası işleyecek kira bedelleri için mümkündür. Birikmiş borçlar için diğer alacaklılar gibi muamele görülecek olup temerrüt(gecikme) hükümlerine başvurulabilir.

Peki Güvence İstemeden Sözleşmeyi Direk Feshedemez miyim?

Hayır. İflas sonrasında işleyecek kira bedelleri için iflas masasına yazılı başvuru ile uygun bir süre verilerek güvence istenmelidir. Kiraya verenin, güvence talebine gelecek cevabıbeklemeden kira sözleşmesinin feshi imkanı bulunmamaktadır.

İflas Masasının Güvence Vermemesi Durumunda Ne Olacak?

İflas masası verilen uygun süre içinde güvence sağlamaması durumunda Kiraya Verenler, kira sözleşmesini herhangi bir fesih bildirim dönemine ve prosedürüne bağlı olmaksızın kira sözleşmesinin feshi istenebilecektir. Burada belirtilen uygun süre, somut olay ve duruma göre değişecektir. Yazılı başvuruda bu sürenin açık şekilde belirtilmesi gerekir.

Fesih Sonrası Kiracının Borçlarını Nasıl Tahsil Edebilirim?

Fesih sonrasında kiraya verenler, kiracılarından olan alacaklarını diğer alacaklılar gibi İflas masasına kayıt bildiriminde bulunarak tahsil etme çabası altına gireceklerdir. Kayıt sonrası iflas idaresince tasfiye süreci sonucu kalan toplam para; imtiyaz, sıra ve bedele göre, alacak oranında iflas masasına zamanında başvuran alacaklılara paylaştırılacaktır.

Kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin sorularınız halinde bize ulaşabilirsiniz.

Toparlamak gerekirse özellikle konut ve işyeri kira sözleşmelerinde kiracının iflas halinde, hızlı bir şekilde iflas masasını yürüten icra/iflas müdürlüğüne başvurularak gelecek kiralar için güvence (teminat) istenmeli, güvencenin verilememesi durumunda kira sözleşmesinin feshi yoluna gidilmelidir. Bu prosedüre uyulmaması veya gecikilmesi halinde kiraya verenlerin zarara uğrama ihtimalleri artacaktır.

3.Kiracının Ölümü

Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Kiracı vefat ettikten sonra geride kalanların kira sözleşmesiyle ne kadar bağlı olacağı tartışma konusu olabilmektedir.

Bu noktada belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin feshi; mevzuata uygun şekilde belirtilen prosedür ve bildirim külfetlerine uyulduğunda herhangi bir tazminat ödemeyi gerektirmeksizin mümkün olabilecektir.

Kiracı’nın Ölmesi Durumunda Kira Sözleşmesi Kendiliğinden mi Sona Erecektir?

Hayır. Kiracının vefatı ile sözleşme kendiliğinden sona ermiyor olup, eğer kira ilişkisi sona erdirilmek isteniyorsa yasal mirasçıların, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak en yakın fesih döneminde kira sözleşmesinin feshi yoluna başvurulması gereklidir. Burada sözleşme konusunun türü yani konut, işyeri veya taşınır bir mal olması durumuna göre kira sözleşmesinin feshi prosedürü değişecektir.

Kiraya Veren’in, Kiracının Ölümü Nedeniyle Kira Sözleşmesi’ni Feshetme Hakkı Var mıdır?

Hayır. Zaten hükmün koyuluş amacı Kiraya Veren’in bu nedenle sözleşmeyi feshetmesinin önüne geçilmek istenmesidir. Dolayısıyla Kiraya Veren’in Kira Sözleşmesi’ni Kiracının ölümü sebebiyle feshetmesi mümkün gözükmemektedir.

Peki Kiracı’nın Yasal Mirasçıları Fesih Bildiriminde Bulunmazlar ise Ne Olacaktır?

Yasal mirasçılar, en yakın fesih döneminde fesih bildiriminde bulunmamaları durumunda, daha sonradan bu sebebe dayanarak fesih talebinde bulunamayacaklardır. Kiracının birden fazla yasal mirasçısı olması durumunda bunların hepsi tarafından birlikte fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir.

Bu Durum (Şirket, Dernek, Vakıf gibi) Tüzel Kişilerin Sona Ermesi Durumu İçin de Geçerli midir?

Kiracının ölümü halinde bahsettiğimiz “kira sözleşmesinin feshi hakkı” sadece gerçek kişilere özgüdür. Dolayısıyla Kiracının tüzel kişi olması durumunda bu hükümler uygulanmayacak olup kira sözleşmesinin akıbeti diğer kanun hükümlerine göre (örneğin şirketler için iflas hukuku) değerlendirilecektir.

Kiracının Yanında Kalan Diğer Konut Sakinleri (Yasal Mirasçısı Olsun Olmasın) Kira Sözleşmesini Sürdürebilirler mi?

Evet, ölen Kiracının yasal mirasçısı olsun veya olmasın; aynı konut içerisinde oturan diğer kişiler, Kanun ve Sözleşme hükümlerine uymaya devam ettikleri sürece kira ilişkisini sürdürebileceklerdir.

Peki Kiracı Değil de Kiraya Veren (Mülk/Mal Sahibi) Ölürse Ne Olacaktır?

Yukarıda izah edilen hususlar yalnızca “Kiracının Ölümüne” ilişkin olup Kiraya Veren’in ölümü durumunda bu hükümlerin uygulanması mümkün değildir. Nitekim Kiraya Verenin ölmesi durumunda tüm malvarlığı, alacakları ve borçları yasal mirasçılarına geçeceğinden, bu yasal mirasçılar hep birlikte sözleşmenin tarafı olmaya devam edeceklerdir. Bu durumda yeni maliklerin sözleşmeyi feshetme hakkı, (vefat etmiş kiraya veren gibi) kanunen sınırlı olarak sayılan hallerde mevcut olup, kiraya verenin ölmesi nedeniyle yasal mirasçıları kira sözleşmesinin feshini isteyemeyeceklerdir.

İşyeri Kira Sözleşmesi’nde Ortakların Birinin Ölümü Durumunda Diğerleri Kira Sözleşmesini Devam Ettirebilirler mi?

İşyeri Kira Sözleşmelerinde ölen Kiracının ortakları veya (bu ortakların aynı meslek ve sanatı yani aynı işle meşgul mirasçıları var ise) ortaklarının mirasçıları Sözleşme hükümlerine ve Kanun’a uydukları sürece Kira Sözleşmesinin tarafı olmaya devam edeceklerdir.(TBK 356)

Kiraya Verenin Erken Fesihten Dolayı Bir Tazminat Hakkı Var mıdır?

Kiracının ani ölümü durumunda bundan kaynaklı sözleşmenin feshedilmiş olması sonucu Kiraya Verenin bir tazminat talep etme hakkı yoktur.

Örneğin 5 yıllık bir kira sözleşmesi imzalanmış, kiracı 2. yılda vefat etmiş ve vefat eden kiracının mirasçıları fesih dönemlerine uyarak sözleşmeyi feshetmişse, burada Kiraya Veren, 5 yıllık Kira Sözleşmesinin erken feshedilmiş olmasından ötürü herhangi bir talepte bulunamayacaktır.

Sonuç olarak Kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden feshetmeyecek olup ölen kişinin mirasçıları ve yine kira sözleşmesi türüne göre (işyeri kira sözleşmesi ise ortakları veya ortaklarının mirasçıları, konut kira sözleşmesi ise ölen kiracı yanında oturan) diğer kişiler, kanun hükümlerine uyarak sözleşmeyi sürdürebileceklerdir. Bu sebeple Kiraya Verenin herhangi bir tazminat talep etme hakkı bulunmayacaktır.

4.Kiralananın Erken Tahliyesi

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Bu konu hakkında ayrıntılı bilgi için, Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

B. Sözleşmeye Aykırılıktan Kaynaklanan Sebepler

1.Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışı

Öncelikle kiracının kira bedelini ödememesi şeklinde karşımıza çıkabilir. Bu konu hakkında ayrıntılı bilgi için, Kiracıya İcra Takibi Başlatmakbaşlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ayrıca, kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde kira sözleşmesinin feshini isteyeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

2.Kiraya Verenin Sözleşmeye Aykırı Davranışı

Kiraya veren, kiralananı ayıpsız (kusursuz) bir şekilde teslim etme ve sözleşme süresince ayıpsız (kusursuz) şekilde bulundurma borcu altındadır. Bu borçlarını yerine getirememesi durumunda kiracının kira sözleşmesinin feshini istemek de dahil birçok hakkı gündeme gelmektedir.

C.Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Özgü Sebepler

Kanunda, adi kiralarda düzenlenip konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanabilecek sona erme hallerini yukarıda ifade etmeye çalıştık. Bunun yanında kanunda, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sona erme halleri de düzenlenmiş olup, bu başlık altında bu sebepleri izah edeceğiz.

1.Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Fesih Bildirimi

Kiracının en çok korunduğu konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinde, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı, bu şekilde bir bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl için uzatılmış sayılır ve belirli süreli olmaya devam eder.

Kiraya veren bu şekilde süre bitiminde sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, örneğin 3 yıllık yapılan kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren, (kiracı hala kalmaya devam etmek istediği için) 1 yıl-1yıl uzayan kira sözleşmesinde, bu şekilde 10 uzama yılı geçtikten sonraki ilk yılın -sonuna en az 3 ay kala bildirimde bulunarak- o yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani kiraya verenin sözleşmeyle bağlı olduğu toplam süre, bu örnekte; 3 yıl(Kira sözleşmesinin ilk yapıldığı süre) + 10 uzama yılı + 1 yıl (10 uzama yılının bitiminden itibaren 1 yıl dediği için) = 14 yıl olmaktadır.

Başka bir örnek verecek olursak; 1 yıllık yapılan bir konut kirası için kiraya veren, hiçbir sebep göstermeden, 1 yıl + 10 uzama yılı + 1 yıl = 12. yılın sonunda kiracıyı konuttan çıkarabilir. Ancak bu örnekteki 12.yılın sonuna en az 3 ay kala fesih bildirimi yapmak gerektiği unutulmamalıdır.

Belirsiz süreli konut-çatılı işyeri kiralarında ise, kiracı, (aksine yerel adet yoksa) 6 aylık kira döneminin sonu için en az 3 ay önceden yapacağı fesih bildirimi ile sözleşmeyi, istediği her zaman kira sözleşmesinin feshini talep edebilir.

Kiraya veren ise, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra gelen 6 aylık fesih döneminin sonu için en az 3 ay önceden yapacağı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini feshedebilir. Sonuç olarak, belirsiz sürelide kiraya vereninsözleşmeyle bağlı olacağı süre; 10 yıl + 6 ay’dır.

Son olarak unutulmamalıdır ki, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

2.Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yoluyla Sona Erdirme

a. Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı

Hâlihazırdaki kira sözleşmesindeki kiraya veren veya bu sözleşmenin varlığına rağmen kiralananı satın alan yeni malik, ihtiyaç sebebiyle, dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yol kullanılırken, kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun olması gerekir.

Altsoyundan kasıt; kiraya verenin çocukları-torunları-onların çocuklarıdır. Üstsoyu; kiraya verenin anne-babası ve onların anne-babasıdır. Her somut olayın durumuna göre belirlenecek olan kanunen bakmakla yükümlü olunan kişiler dışında, kiraya veren veya yeni malik; dayı, amca, hala, teyze, baldız, enişte, kayınbirader, yenge gibi hısımları için gereksinim yoluyla kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Bu hususta ihtiyacın zorunlu ve samimi olması gerekir. Örneğin, reşit çocukların ayrı evde yaşama ihtiyacı, evliliğin gerçekleşeceği konusunda somut kanıtlar olan nişanlı çocukların ihtiyacı, yurt dışındaki işinden ayrılıp yurda kesin dönüş yapmış olanların ihtiyacı örnek olarak gösterilebilir.

b. Yeniden İnşa ve İmar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren, bazı şartların varlığı halinde dava süresine de dikkat ederek konut-çatılı işyeri kira sözleşmesini feshedebilir.

Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, Kiraya Veren tarafından fesih nedenlerden biri de inşa ve imar amacıyla kiralananda yapılacak onarım, genişletme veya değiştirme işlemidir. Binanın imar planına uygun yapılmamış olması, o bölgede bulunan evlerin daha estetik hale getirilmesi vb. nedenlerle günümüz koşullarında binaların tadil ihtiyacı doğmakta ve bu süreç boyunca kullanımı mümkün olmamaktadır. İşte bu gibi ağır inşai faaliyetler dolayısıyla kullanımın mümkün olamayacağı durumlarda Kiraya Veren, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Konuyu daha iyi anlamak adına davayı açabilmek için gerekli şartları madde madde inceleyecek olursak;
  • Kiralanan’ın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekir.

  • Bu inşai işlerin yapıldığı sırada kiralananda oturmanın veya faaliyet sürdürmenin teknik olarak mümkün olmaması gerekir

  • Bu sebeple açılacak dava, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Kiraya Veren, yukarıdaki prosedürü izlerken Eski Kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı; Kiracı da yazılı tebliği aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde cevabını bildirmelidir. Kiraya Veren’in 3 yıllık süreyi beklemeyerek taşınmazı kiralaması veyahut kiracıya yazılı bildirimde bulunmayarak Kanun’a aykırı hareket etmesi durumunda; eski kiracına son kira yılında ödenmiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Görüleceği üzere Kiraya Veren’in bu nedenle kira sözleşmesini feshetmesinde doğruluk ve samimiyet aranmış aksi halinde ağır sayılabilecek bir ceza hükmü belirlenmiştir.

Özetleyecek olursak, kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı onarımı,genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması durumunda Kiraya Veren’e dava yoluna başvurarak bir fesih hakkı tanınmıştır. Ancak yukarıda da açıkladığımız üzere Kiralanan’da yapılan faaliyetin esaslı nitelikte olup Kiralanan’ın kullanımını mümkün kılmayacak derecede olması gereklidir. Mahkeme’nin yargılama sonunda yapılacak faaliyeti bu seviyede görmesi durumunda kira sözleşmesinin feshine karar verecektir.

3.Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yoluyla Sona Erdirme

a. Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir. Bu belgeye, uygulamada “yazılı tahliye taahhüdü” denilmektedir. Kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verildiği hâlde, kiralanan o tarihte boşaltılmamışsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

b. İki Haklı İhtar

Kiracı 1 ay kirayı ödemediğinde, kiraya veren tarafından bir ihtar yapılır ve kira ödenirse, sonra bu durum aynı kira yılında bir kez daha tekrarlanırsa, kiracı 2 ayrı kirayı da ödemiş olsa da kendisine 2 kez haklı ihtar yapılmasına sebebiyet verdiği için artık bu davranışı korunmaz ve dava yoluyla sözleşme sona erdirilir.

c. Kiracının Oturabileceği Konutunun Olması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kira ilişkisi; ödememe, ihtiyaç veya başka herhangi bir olumsuz neden olmadıkça uzun yıllar süren bir ilişkidir. Bu süreçler kimi zaman 20-30 yılı dahi bulabilmekte ve bu sürede kiracı kendisine konut alabilmektedir.

Bilindiği üzere konut kira sözleşmelerinde Kiraya Veren ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesi sınırlı hallerde mümkün olup, Kanun Kiracıyı büyük ölçüde korumaktadır. Kiraya Veren’e tanınan sınırlı fesih imkanlarından biri “Kiracının Konut Sahibi Olması” olup bu kapsamda;

  • Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin sahip olduğu konut, Kiralanan yerle aynı İlçe/Belde Belediye sınırları içerisinde yer almalıdır

  • Konut olarak kullanmaya elverişli olmalıdır.

  • Kiraya Veren, Kira Sözleşmesi yapılırken Kiracı veya eşinin Konutunun olduğunu bilmemesi gerekir

  • Kiraya Veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Kiralanan Yerle Sahip Olunan Konut, Aynı İlçe/Belde Belediye Sınırları İçerisinde Yer Almalıdır

Kiracı veya eşinin sahip olduğu taşınmaz, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde konut olarak kullanmaya elverişli nitelikte olmalıdır. Buradaki konut kiracının kendisi veya birlikte yaşadığı eşi üzerine olmalıdır. Burada “birlikte” kelimesine dikkat çekmekte fayda var. Ayrı yaşayan eşlerde böyle bir sebeple fesih istenemez.

Sahip Olunan Konut Olarak Kullanıma Elverişli Olmalıdır

Burada elverişlilik unsuru, ailenin ekonomik durumuna, aile üyelerinin sayısına ve diğer özel durumlara göre değerlendirilmelidir. Örneğin, çocukları engelli olan bir ailenin asansörsüz bir binada üst katta konut sahibi olması durumunda bu konut onlar için elverişli sayılmayacak olup, Kiraya Veren için bir fesih imkânı tanınamayacaktır.

Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin sahibi olduğu konutta bir başkasının kirada oturması da bu duruma engel değildir.

Kiraya Verenin Bu Durumu Bilmemesi Gerekir.

Sözleşmenin kurulması sırasında Ev sahibi, Kiracı’sının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/belediye sınırları içerisinde konutunun olduğu biliyorsa daha sonradan bunu iddia ederek kira sözleşmesini sona erdiremez. Nitekim bu durum iyiniyetle de bağdaşmayacaktır.

Tahliye Davası, Sözleşmenin Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Açılmalıdır

Kira ilişkisinin bu nedenle sona erdirilebilmesi, ancak dava yoluyla mümkündür. Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması gerekli olup süre geçmesinden sonra açılacak dava reddedilecektir. Bu durumda kira kendiliğinden bir yıl uzayacak olup bir yıl sonra aynı şartlarda dava açmak gerekecektir.

Örnek vermek gerekirse 3 yıllık kira sözleşmesinde, dava ancak 3 yıllık sürenin dolmasından itibaren 1 ay içinde açılabilir. Eğer sözleşme yenilenirse, yenileme süresi 1 yıl olduğu için, dava 1 yılın dolması ile birlikte 1 ay içinde açılabilir.

Peki Dava Açıldıktan Sonra Ev Satılırsa?

Burada başka değinilecek bir nokta ise kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin konut sahibi olduğu öğrenilip dava açıldıktan sonra, o konutun satılması durumunda açılan davaya etkisidir. Kiracının konut olarak kullanmaya elverişli evini açılan dava sürecinde satması durumunda bu duruma kendi neden olduğundan sonuçlarına katlanması gerekecektir. Kısaca evin süreçte satılıp satılmaması Kiraya Veren’in açtığı tahliye davası için bir engel olmamalıdır.

Özetle Kiracı ve ya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan konutla aynı belde / ilçe belediye sınırları içeresinde konut sahibi olması ve bu durumun kira sözleşmesi yapılırken ev sahibi tarafından bilinmemesi durumunda, Ev sahibi bunu gerekçe göstererek mahkemeye başvurarak sözleşmeyi sonlandırabilecektir.

Tüm bu karışık prosedürde uzman kira avukatlarıyla birlikte hareket etmek, tarafların haklarını koruma adına önem arz etmektedir. Sorularınız ve bu konuda daha fazla bilgi edinmek için gayrimenkul ve kira hukuku alanında uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.