Kiracının kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak istemesi, günlük hayat şartlarında oldukça sık rastlanan bir durumdur. Bu gibi durumlarda genellikle Mal Sahipleri zarara uğradığını düşünerek kira sözleşmesi süresince kalan tüm kira bedellerini talep etmekte, Kiracılar ise “oturmadığım evin kirasını neden vereyim” düşüncesiyle kira bedeli ödemek istememektedirler. Bu gibi durumlarda uzlaşmak her zaman kolay olmayıp taraflar uzun ve masraflı yasal yolları tercih edebilmektedirler.

Esasında Kira Sözleşmesi, hem Kiracıya hem de Kiraya Verene sorumluluk yükleyen bir sözleşme türü olup, bu bağlılık ve sorumluluk sözleşme süresi sonuna kadar devam etmektedir. Dolayısıyla Kiraya Verenlerin beklentisi, kiraladığı süre boyunca kira bedelini düzenli şekilde alabilmektir. Kiracı’nın kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak istemesi durumunda, yeni bir kiracı bulmak zorunda kalacak ve bu sürede kiralanan boşta kalacağı için zarara uğrayacaktır. Burada genel hukuk mantığı içinde hakkaniyet gereği belirli sınırlar içinde kiracı sorumlu olacaktır. Kira avukatı sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Kira ve gayrimenkul hukukuna ilişkin hukuki desteğe ihtiyaç duymanız halinde bize ulaşabilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

  • Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak,
  • Kiracının erken çıkması,
  • Kiracı evden çıkmadan ne kadar önce haber vermeli,
  • Kira sözleşmesi bitmeden kiracı evi boşaltabilir mi,
  • Kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir mi
  • Kira kontratı bitmeden evden çıkmak

Kiracı Evden Çıkmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli?

Normal şartlarda ahde vefa ilkesi gereğince, kiracının kira sözleşmesindeki sürenin sonuna kadar sorumlu olması asıldır.

Örnek vermek gerekirse 01.01.2012 başlangıç tarihli 4 yıllık kira sözleşmesinde Kiracı 01.02.2015 tarihinde sözleşmeyi erken feshederek kiralananı tahliye etmişse; kiracı, burada kalan 10 aylık kira bedelinden de sorumlu olacaktır.

Ancak bu durum haksızlık yaratabileceği için taraflar arasındaki dengenin sağlanması adına Borçlar Kanunu Madde 325’de:

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”

hükmü konulmuştur. Hükümden de anlaşılacağı üzere, erken boşaltmadan kaynaklı Kiraya Veren’in zararı yönünden Kiracı’nın sorumluluğu makul bir süre ile sınırlanmıştır. Buradaki makul süre, benzer koşullardaki bir taşınmazın o yörede yaklaşık olarak ne kadar sürede kiralanabileceğine göre belirlenecek olup kiracı, bu süre boyunca kira bedelinden sorumlu tutulacaktır. Dolayısıyla esasında kiracının kiraya verene söz konusu “makul süre” önce taşınmazı terk edeceğini bildirmesi de yeterli olacaktır.

Her ne kadar bu süre uygulamada 2-3 ay olsa da taşınmazın cinsi ve bulunduğu yöreye göre bu sürenin değişebileceği göz ardı edilmemelidir. Eğer fesih bildirim süresine ilişkin taraflar arasında bir anlaşma varsa, makul sürenin belirlenmesinde bu anlaşma da dikkate alınacaktır.

Kiracı Makul Süre İçinde Yeni Kiracı Bulmasına Rağmen Kiraya Veren Kabul Etmezse?

“Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer”

Kanun hükümden de anlaşılacağı üzere Kiracının sorumluluğu, yerine yeni bir kiracı bulmasıyla birlikte sona erecektir. Ancak Kiraya Veren, yeni kiracı adayını haklı bir gerekçe göstererek reddetme hakkına sahiptir. Eğer Kiraya Veren’in reddetmesi haklı bir sebebe dayanmıyorsa, bu durumda da Kiracının herhangi bir sorumluluğu bulunmuyor olup yeni kiracı bulduğu tarih itibariyle sorumluluğu sona erecektir.

Peki Kiracı Tacirse?

Normal şartlarda kira sözleşmelerinde bulunan “kiracının erken feshi halinde, sözleşme sona erene kadarki tüm kira bedelleri muaccel (vadesi dolmuş hale) gelir” şeklindeki hükümler Kanun gereği geçersizdir. Ancak kiracının tacir olduğu durumlarda bir istisna düzenlenmiş olup bu kural 1 Temmuz 2020’ye kadar ertelenmiştir. Bu sebeple kiracının tacir olduğu bir sözleşmede, kiracının erken fesih hakkını kullanması için tüm kira bedellerini peşinen ödemesi gerektiğine ilişkin bir anlaşma varsa; bu durumda tacirler 1 Temmuz 2020’ye kadar bu hükümden sorumlu olacaklardır.

Sorularınız ve bu konuda daha fazla bilgi edinmek için alanında uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Toparlamak gerekirse Kiracı’nın erken feshi sonucu Kiraya Veren, sözleşme süresine güvendiği için zarara uğramakta ve geri kalan tüm kira bedellerini talep etmekte; kiracı ise kullanmadığı taşınmaz için kira bedeli ödemek istememektedir. Aradaki dengeyi sağlamak adına kanun koyucu, yukarıda detaylıca açıklandığı üzere fesih bildirimi için “Makul Süre” kavramını getirmiştir. Makul süre; kiralanan ile benzer koşul ve niteliklerdeki taşınır ya da taşınmaz malın o bölgede yeniden kiralanma süresine göre hesaplanacaktır.

KİRACININ ERKEN ÇIKMASI YARGI KARARLARI

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece,davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; kiralananda bulunan haşereler nedeniyle kiralananın erken tahliye edilmek zorunda kalındığını ancak kiralananın kullanılmayan dönemine ait peşin ödenen 15.350,00 TL kira bedelinin iade edilmediğini bu nedenle alacağın tahsili amacıyla takip başlatılmışsa da takibe haksız yere itiraz edildiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesi 10. maddesi gereği ancak kiralananın yeniden kiraya verilmesi halinde kalan kira bedelinin iadesinin talep edilebileceği veya kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak istenebileceğini belirtilerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kira sözleşmesinin 10. maddesine göre davacı kiracının kiralananı erken tahliye etmesi halinde taşınmazın boş kaldığı zamana ilişkin kira paralarını ödemeyi kabul ettiği, dava konusu taşınmazın dönem sonuna kadar yeniden kiraya verilemediği bu nedenle davacının taşınmazın kira bedellerini ödemek zorunda olduğu ve talep etme hakkının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 15.02.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ve yıllık kira bedelinin 42.000,00 TL olarak peşin ödendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 10. maddesinde kiracının kiralanan yeri kira süresinin bitiminden önce tahliye etmesi halinde kira süresi ile sınırlı olmak üzere kiralanan yerin boş kaldığı zamana ilişkin kira paralarını ödemek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu 304. maddesine göre , “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”, 305. Maddesine göre “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak ve zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Bu noktada

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”,306. Maddesine göre “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir….”Sözleşmeyi haklı nedenle fesih eden kiracı kiralananı kullanımında bulundurduğu süre kira bedelinden sorumlu olup erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu değildir. Öncelikle yapılması gereken iş kiracı tarafından sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğinin tespitidir. Bu nedenle mahkemece tarafların tanık, keşif gibi tüm delilleri toplanarak davacı iddiaları araştırıldıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Kiracının erken çıkması

Taraflar arasında görülen davada İstanbul Asliye 11.Hukuk Mahkemesi’nce verilen 24.12.2001 gün ve 2000/561 – 2001/634 sayılı kararı bozan Daire’nin 18.06.2002 gün ve 2002/3523 – 2002/6271 sayılı kararı aleyhinde davalı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği de anlaşılmış olmakla, dosya için düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin, davalıya ait işyerinde kiracı iken tarafların karşılıklı anlaşmaları sonucu akdin fesh edildiğini kiracının erken çıkması, davalının teminat ve peşin ödenen kira paralarını ihtara rağmen iade etmediğini ileri sürerek, (23.706) ABD Doları’nın 25.07.2000 tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalı tarafın temyizi üzerine Dairemizce takas-mahsupla ilgili işlemin yanlış olduğundan bahisle davalı yararına bozulmuş, bu defa da davalı vekili karar düzeltme itirazında bulunmuştur.

Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere davacı kiracının, sözleşmeye göre feshe hakkı bulunduğu, 31.08.2001 tarihine kadar olan eski ve yeni kira farklarının hükme dayanak yapılan kiracının erken çıkmasına ilişkin bilirkişi raporunda nazara alınmış bulunmasına, 31.08.2001 tarihinden sonraki dönem için aynı talebin dinlenmesinin mümkün bulunmamasına ve yanlar arasındaki sözleşmede ödenmeyen kira parası ile ilgili takip nedeniyle davalının kendi vekiline ödediği ücretin, davacı kiracıdan tahsil edilmesine imkan verecek bir hükmün mevcut olmamasına nazaran, davalı vekilinin yerinde bulunmayan tüm karar düzeltme itirazlarının reddi gerekmiştir.

kiracı evden çıkmadan ne kadar önce haber vermeli

Dava, kira sözleşmesinin feshi ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde; önceki malikin iflas etmesi nedeniyle mülkiyet hakkını ihale ile aldığını, kiracının kiralananı mesken olarak kullandığını, bu hususun imar yasasına aykırı olduğunu, ancak turizm tesisi olarak kullanabileceğini, bu nedenle kira sözleşmesinin geçersiz olduğundan bahisle sözleşmenin feshini, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; sözleşmenin Devre Tatil Sözleşmesi niteliğinde olduğu, Devre Tatil Sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 4077 sayılı Kanunun 6/B ve 23.maddeleri uyarınca tüketici mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir. Peki kiracı evden çıkmadan ne kadar önce haber vermeli ?

4077 sayılı Kanunun 6/B maddesinde devre tatil sözleşmesi; en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla taşınmazın kullanım hakkının devri veya devri taahhüdünü içeren sözleşme olarak tanımlanmıştır.

Yani devre tatil sözleşmesinde devre tatil sahibi yaptığı sözleşme çerçevesinde yılın belirli bir dönem veya dönemlerinde tesislerden yararlanma hakkını elde etmektedir. Davaya konu 25.12.1999 başlangıç tarihli ve 39 yıl süreli ilk sözleşme ve 21/02/2003 başlangıç tarihli ve 37 yıl süreli alt kira sözleşmesi “kira sözleşmesi (kontratosu)” başlığı altında düzenlenmiş olup, sözleşmeye konu dairenin kullanım hakkı 37 yıllığına davalı alt kiracıya devredilmiştir. Bu noktada Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkün müdür sorusunun tartışılması gerekmektedir. Sözleşme ile devre mülk sözleşmelerinde olduğu gibi hak sahibine ayni bir hak verilmemiş, sadece kullanım hakkı verilmiştir.

Yine yukarıda açıklandığı üzere sözleşme konusu dairenin yılın belli ya da belirlenebilir devrelerinde değil 37 yıllığına sürekli olarak kullanım hakkı kiralanmıştır. Sözleşmenin açıklanan bu niteliği uyarınca devre tatil sözleşmesi olmayıp, kira sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Açıklanan bu niteliği uyarınca da Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmaya ilişkin davaya bakma görevi Tüketici mahkemesine ait değil, Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. O halde; yukarıdaki açıklamalar uyarınca Mahkemece davanın esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmiş olması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Kira sözleşmesi bitmeden kiracı evi boşaltabilir mi

Dava, kiracının ölümü sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece ret kararı verilmiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı vekili, müvekkili şirketin malik olduğu ve 1.8.1969’da kiraladığı iki dükkanın kiracısı olan Şahin’in 19.10.1983 tarihinde vefat ettiğini, mirasçı olarak bıraktığı 1963 doğumlu Müjdat’ın hukuki ehliyeti haiz olmadığını, 1978 doğumlu Alda’nın Polonya’da yaşamakta olduğunu, bu halleriyle mirasçıların, ölen kiracının meslek ve sanatını idame ettirebilecek durumda olmadıklarını, bu nedenle aktin feshedildiğinin 10.10.1984 tarihli ihtarnameyle davalılara bildirildiğini ve fakat sonuç alınamadığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir. kira sözleşmesi bitmeden kiracı evi boşaltabilir mi? Kiracı Şahin’in 19.10.1983 tarihinde öldüğü, mirasçı olarak Müjdat ile Alda’ya bıraktığı 2.11.1983 tarihli veraset belgesiyle sabittir.

Bu mirasçılardan 1963 doğumlu Müjdat’ın tam ehliyetli olmadığı ve kendisine müşavir tayin edildiği, diğer, mirasçı 1978 doğumlu Alda’nın yurt dışında yaşamakta olduğu hususlarında bir uyuşmazlık yoktur. Kiracının terekesine mümessil tayin edildiği, kiralanandaki işin o mümessil marifetiyle yürütülmeye çalışıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

6570 sayılı Kanunun 13. maddesi hükmünce, sanat meslek ve ihtisasları dolayısıyla aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan kiracının mirasçıları aleyhine tahliye davası açılamaz. Mirasçılardan birinin küçük ve yurt dışında olması, diğerinin tam ehliyetli olmaması nedeniyle babalarının mesleğini bizzat veya kendi adlarına bir yardımcı eliyle sürdürmeleri söz konusu değildir.

Bu bakımdan tahliye istenmemesi için yasanın aradığı şart gerçekleşmemiştir ve mirasçıların bu kiralananlarda herhangi bir hakları kalmaktadır. Terekenin mümessil marifetiyle idaresi sebebiyle kiralanandaki işin sürdürülmekte olması sonuca etkili olamaz. Kanun, mirasçının bizzat veya kendi adına bilvasıta mesleği sürdürmesi şartını aramaktadır. Aksinin kabulü yani tereke mümessilinin işi sürdürmesi halinde de tahliye istenemeyeceği amaçlansa idi 6570 sayılı Kanunun 13. maddesinin vazedilmesine gerek kalmazdı. Bu yön nazara alınarak davanın kabulü gerekirken aksi görüş ve düşünceyle reddi usul ve kanuna aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.