Kira sözleşmesini devrederek bulunduğu muhitten taşınmak isteyen bir işletme sahibinin, kiracı olarak bir bölgede yılların emeğiyle oluşturduğu bilinirliğin karşılığını almak istemesi ticari hayatta sıklıkla karşılaşılan olağan bir taleptir. Bu kapsamda işyerini/ kira sözleşmesini devreden işletmeler bazen milyonlarca lirayı bulan hava parası talep ediyor olsa da, tarafların hukuken dikkat etmesi gereken birçok husus bulunmaktadır. Aşağıda detaylıca açıklanacağı üzere; her ne kadar hava parası almanın önünde artık yasal bir engel bulunmasa da bu durumun suiistimal edilmesi de hukuken mümkün değildir.

Hava parası ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda bize ulaşabilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

• Hava Parası
• Hava Parası Nedir
• Hava Parası Sözleşmesi
• Hava Parası Yasal mı ?

Hava Parası İstemek Yasal mıdır?

2011’de yürürlükten kalkan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uyarınca hava parası istemek hapis cezasını gerektiren bir suçtu. Ancak artık kiraladığı işyerini ve kira sözleşmesini devretmek isteyen bir kiracının makul miktarlarda hava parası istemesinin önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Zira sözleşme serbestîsi çerçevesinde artık devralacak kiracıdan hava parası istenebileceği gibi, bir iş gördürme, bir şey satın almaya bağlama gibi sayısız birçok türde edim talep edilebilir. Üstelik haklı bir sebep olmadıkça işyeri malikinin bu devre itiraz etme hakkı da bulunmamaktadır. Yine de bu serbesti, aşağıda da açıklanacağı üzere iyi niyetle bağdaşmayan birtakım fahiş meblağların istenebileceği anlamına da gelmemektedir.

Hava Parasının Bir Üst Sınırı Var mı?

Normal şartlarda bir kira sözleşmesinin devri için hem kiracının hem de kiraya verenin onay vermesi gerekmektedir. Ancak Kanun, bir istisna olarak işyeri kiralarının devrinde kiraya verenin (haklı bir sebebi olmadığı sürece) onay vermesini zorunlu kılmaktadır.

Bu doğrultuda mülk sahibi; kiracının, bölgede oluşturduğu bilinirliğin karşılığı olarak bir meblağ istemesini engelleyemeyecektir. Ancak kiracıdan bağımsız olarak değeri artan bir taşınmazın devri için kiracının fahiş bir hava parası istemesini hukuk düzeni korumayacaktır.

Bir caddeye metro gelmesinden sonra muhitteki dükkanların değerinin artması, kiracının emeğiyle olmadığı için ticari açıdan değer kazanan dükkandan kiracının fahiş hava paraları talep ederek nemalanmak istemesine mülk sahibi itiraz edebilir. Tabi bu noktada dükkânın değerindeki artışın, ne kadarının kiracının işletmeciliğinin başarısından ne kadarının diğer unsurlardan kaynaklandığının tam olarak tespitinin zor olduğunu belirtmek gerekir.

Hava Parası Alırken / Verirken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki; gelecekte oluşabilecek ihtilaflara binaen kiraya veren mülk sahibinden de yazılı onay alınması tüm tarafların menfaatine olacaktır. Ayrıca devrolunacak kira sözleşmesindeki kira başlangıç süresine dikkat edilmelidir. Zira her ne kadar normal şartlarda kiracıyı işyerinden çıkarmak kolay kolay mümkün olmasa ve kira sözleşmesi kendiliğinden uzasa da, sözleşmenin 10 yıl boyunca kendiliğinden uzaması halinde mülk sahiplerinin bir sebep göstermeksizin kiracıyı çıkartma hakkı bulunmaktadır.

Bu kapsamda 9 yıl uzamış bir kira sözleşmesini yıllarca o bölgede işletmecilik yapacağı umuduyla 1 milyon dolar hava parası ödeyerek devralan kiracının 1 yıl sonra hüsrana uğrama ihtimali yüksektir. Zira mülk sahibinin sözleşmeyi feshetmesi halinde, sözleşmeyi devralan kiracı, ödediği hava parasını, ne mülk sahibinden ne de eski kiracıdan isteyemeyecektir.

Hava parasını alırken tarafların yazılı olarak anlaşmaları, hava parasının makbuz alınarak banka yoluyla ödenmesi ve genel olarak kira sözleşmesinin incelenmesi/hatta bir gayri menkul avukatına incelettirilmesi önem arz eden diğer hususlardır.

Hava Parasına ilişkin hukuki sorularınız olması halinde alanında uzman avukatlarımız ile her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Toparlamak gerekirse; hava parası, makul oranlarda istendiği durumda, hukuken meşru sayılabilecek bir taleptir. Ancak bu hak, iyiniyetle bağdaşmayacak ölçüde suiistimal edilmemelidir. Ayrıca tarafların hava parasına ilişkin aralarında yazılı şekilde anlaşmaları, kiraya verenden onay almaları ve kira sözleşmesini dikkatli şekilde incelemeleri yerinde olacaktır.

HAVA PARASI YARGI KARARLARI

Hava Parası

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Karar

Davacı vekili, müvekkilinin alt kiracı olarak davalıdan dükkan kiralamasına ilişkin 20.05.2003 tarihli protokolün düzenlendiğini, demirbaş ve devir bedeli olarak davalıya 23.000.-USD. bedelli senedin verildiğini, ancak davalının bu miktarı hava parası olarak kabul ettiğini ileri sürerek müvekkilinin senetten dolayı davalıya borçlu olmadığına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, bononun hava parası nedeniyle değil, kira bedeliyle birlikte demirbaş ve peştemaliye ücretine karşılık alındığını beyan ederek davanın reddini savunmuş, % 40 tazminata karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece taraflar arasında çekişmesiz olan protokolün 4. maddesinde dava konusu bononun demirbaş ve devir ücreti olarak alındığının belirtildiği, davacının bononun hava parası olarak alındığını yasal delillerle kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davalı vekilinin temyiz itirazına gelince, davacı davada ihtiyati tedbir kararı talep etmiş ve verilen karar infaz edilmiştir.

Bu durumda mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilerek alacaklının alacağına kavuşması geciktirildiğinden İİK.nun 72/4. maddesi uyarınca davalı alacaklı yararına tazminata hükmedilmesi gerekirken bu konuda bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiştir.

Kiracılık Hakkının Devri

Taraflar arasındaki menfi tesbit-istirdat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Karar

Davacı vekili, müvekkilinin davalıların kullanımında olan işyerini 1.465.00.-TL demirbaş bedeli, 1035.-TL kira bedeli ve 15.000.-TL hava parası olmak üzere toplam 17.500.-TL karşılığında davalılardan devraldığını, davalıların müvekkilinden devir karşılığında boş senet aldığını, taşınmazı satın alan yeni malikin müvekkilini işyerinden tahliye ettiğini, davalıların boş senedi 15.000.-TL bedelle tedavüle koyduğunu, senedin bedelsiz kaldığını ileri sürerek 15.000.-TL bedelli senetten dolayı müvekkilinin borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, dava konusu senet alacaklısı olmayan müvekkili, davalı Ö. I. yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davacının iddialarının gerceği yansıtmadığını, senedin güvence bedeli, hava parası veya teminat senedi adı altında müvekkili davalı X. H.’a verilmediğini, işyerindeki demirbaşlar, malzemeler, 31.03.2008.tarihine kadar olan kiralayana ödenen kira bedeli ile tamirat bakım masrafları karşılığında dava konusu senedin düzenlendiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve toplanan deliller doğrultusunda, davalılar tarafından kuyumcu olarak faaliyet gösterilen işyerinin toplam 17.500.-TL bedelle davacıya devri konusunda anlaşmaya varıldığı, buna göre davacının davalı X. H.’a 2.500.-TL nakit ve 15.000.-TL bedelli senet verdiği, senede mahsuben 700.-Dolar ve 1.000.-TL ödeme yaptığı, dava konusu senedin demirbaş, tadilat ve kira bedeli karşılığı olduğu savunulmuş ise de, taşınmaz değerinin 1/4′ ünden fazlasına tekabül eden 15.000.-TL tutarındaki kalemlerin abartılı olup, hayatın olağan akışı ile bağdaşmadığı,

Bu noktada

Dolayısıyla senedin hava parası karşılığı olarak düzenlendiğinin kabulü gerektiği, hava parası alınmasının 6570 sayılı Yasa’nın 16.maddesi ile yasaklandığı, taraflar arasındaki devir sözleşmesinin yasanın emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçersiz olduğu, dava konusu senedin lehtarının davalı X. H. olup, davalı F. R.’in taraf sıfatının bulunmadığı, senedin takibe konu edilerek yargılama sırasında tahsil edildiği gerekçeleriyle davanın davalı X. H.yönünden kabulüne, takip dosyasından dolayı davacının davalı X. H.’e borçlu olmadığının tespitine, davacı yanca takip dosyasına ödenen 17.735.-TL’nin davalıdan istirdadına, davacı lehine kötüniyet tazminatına, davalı G. H. yönünden husumet yokluğu nedeni ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, davalıların kullanımında olan işyerinin kiracılık haklarının devri karşılığında hava parası-güvence bedeli adı altında boş olarak verilen senetten dolayı menfi tespit, dava ikame edildikten sonra takibe konulan ve tahsil edilen dava konusu senet bedelinin istirdatı istemine ilişkindir. Davalılar senedin tadilat, demirbaş ve önceden ödenen kira karşılığı davacı yanca düzenlenmiş şekli ile alındığını ve bu senede karşılık davacının bir kısım ödemelerde bulunduğunu savunmuştur. Senet malen düzenlenmiş olup güvence bedeli olarak verildiğinin ispat yükü davacı borçludadır. Davacı bu iddiasını yazılı delillerle kanıtlamalıdır. Mahkemece, bu yönde davacıya yazılı delillerini sunması için mehil verilerek toplanacak delillere göre varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmasında isabet görülmemiştir.

Peştemaliye

Taraflar arasındaki tazminat davası nedeniyle yapılan yargılama sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı 512.520 liranın dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazla isteğin reddine ilişkin hükmün davalı avukatı tarafından duruşma istekli olarak temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşuldu:

Davacılar, mülkiyeti davalıya ait taşınmazda kiracı olarak ticaret yaptıklarını, davalının yeniden inşaat nedeniyle aleyhlerine tahliye kararı alıp, kendilerinin icraen taşınmazdan çıkartıldıklarını, taşınmaz yeniden inşa ve esaslı onarım görmekle beraber, kendilerinin boşalttıkları bölümün onarılmadığını, kendilerinin bu bölümün kiralanmasında üstün ve tercih hakları bulunmasına rağmen üçüncü bir kişiye kiralandığını bu suretle davalının 6570 sayılı Yasanın 15. maddesine aykırı davranarak zararlarına neden olduğunu, tercih haklarına güvenerek dükkanı yeniden kiralayacaklarını beklediklerini, bu sebeple iki sene boş gezdiklerini, iki sene boş gezme sonucu kazanç kaybının 700.000 lira olduğunu ayrıca aynı nitelikte bir dükkanı bulabilmek ve alabilmek için 800.000 lira peştemaliye ödeme zorunda bulunduklarını bildirerek 1.500.000 liranın tazminini istemişlerdir.

Bu noktada

Mahkemece 29 ay dükkansız kalıp boş gezme nedeniyle her iki davacı zararı 112.500 lira ile davacıların vermeleri gereken 400.000 lira hava parası olmak üzere 512.500 liranın tazminine karar verilmiştir.

1- Davacılar, henüz vermedikleri ancak vermeleri gereken peştemaliye parasının tazminini istemiş olmakla, öncelikle peştemaliye parasının yasaya aykırı olmayan ve hukuken korunan bir ödenti olup olmadığı üzerinde durulmak gerekmektedir.

Peştemaliye (Peştemallık); ticarette ün kazanmış bir müessesenin başkasına devri halinde üne neden olan manevi değere veya müessesenin bulunduğu yörenin onur ve önemine karşılık olmak üzere ödenen bedeldir (Türk Hukuk Lügati, Ankara -1944, sh. 278). Tanımından da anlaşıldığı gibi, peştemaliye taşınmazın kiralanmasında değil, ticari bir işletmenin devri halinde; işletmeyi devir alanın, bu işletme hakkının maddi değeri yanında işletmenin ün’ü ve manevi değerleri için ödenmesi lazım gelen bedeldir, işletmenin faaliyetini yerine getirdiği taşınmaz veya taşınmazın kiralanması ile ilgili değildir.

Peştemaliye bu haliyle yasaya ve ahlaka aykırı bir edim olmayıp, hukuken korunan bir haktır. Davacılar, davalının maliki olduğu dükkanda yürüttükleri ticari faaliyet sonucu üne kavuştuklarını ve bu işletmeyi ani ve zorunlu devir durumunda kaldıkları için peştemaliye alamadıklarını iddia etmediklerine göre, peştemaliye ye ilişkin isteğin reddi gerekir.

Mahkemenin bu bölüm istek hakkında kabulü ise, hava parası biçimindedir. Davacıların henüz vermedikleri, ancak vermek durumunda da kalacakları hava parası olan 400.000 liranın tahsiline karar verilmiştir.

6570 sayılı Yasanın 15. maddesinin üçüncü bendinde yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil edilen taşınmazların, yeni haliyle eski kiracıya kiralanmasında kiracıya tercih hakkı tanınmış, buna aykırı davranış ise aynı Yasanın 16. maddesinde cezai müeyyideye bağlanmıştır. Aynı madde ile hava parası almak da yasaklanmıştır.

BK. nun 19 ve 20. maddelerinde, tanımı yapılmayan hukuka aykırılığın müeyyidesi öngörülmüş, tarifi ise doktrin ve uygulamaya bırakılmıştır.

Bir sözleşmenin ihtiva ettiği hak ve borçlar

Hukuk düzeninin emredici bir normu ile çatıştığı takdirde hukuka aykırı olur. Emir edici normlar, herkese hitap eden, herkese ödevler yükleyen genel ve objektif davranış kurallarıdır. Bir sözleşmenin kendisi veya muhtevası, emir veya yasak koyan bir normla çatıştığı ona aykırı olduğu zaman, hukuka aykırı sayılır. Hukuka aykırı davranışta ayrıca Tarafların ihlal bilinci aranmaz (Prof. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara-1985, C: 1, sh. 341 ve sonrası). Emiredici hukuk normu 6570 sayılı Yasanın 16. maddesi olup, bu madde ile yasaklanan hava parasını istemek hukuka aykırılık oluşturur. Hukuka aykırı bir edimin yerine getirilmesi veya bu nedenle davalıdan tazminat istenmesi mümkün değildir. O halde istek dışı çıkılarak hava parasına hükmolunması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2- Davacılar dilekçelerinde iki yıl ile sınırlı, tazminat istedikleri halde mahkemece HUMK. nun 74. maddesine aykırı biçimde ve istek aşılarak 29 aylık zararın ödetilmesine karar verilmesi de bozmayı gerektirir.

İşyeri

Davacı, davalıya ait mecurda kiracı olduğunu, taraflar arasında imzalanan 1.3.2006 tarihli belge gereğince, kendisine 11.000 YTL ödenmediği için yaptığı icra takibine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davacı, davalıya ait mecurda 2004 yılından beri kiracı olup, pastahane işlettiği ve 1.3.2006 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmesi ile birlikte aynı tarihli belgenin imzalandığını, bu belgeye göre üç yıllık sözleşmenin bitiş tarihinden önce kiracının tahliyesi istendiği takdirde, 8.000 YTL hava parası ve 3.000 YTL ahşap dolap ile alüminyum camekan parası olmak üzere toplam 11.000 TL ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının isteği üzerine 6.7.2006 tarihinde mecuru tahliye ettiğini, 11.000 TL için yapılan icra takibine davalının itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptali talepli bu davayı açmıştır.

Mahkemece, belgede belirtilen hava parasının 6570 sayılı yasanın 16.maddesi gereğince istenemeyeceği gerekçesiyle, bu kalem isteğin reddine karar verilmiştir. Belgede belirtilen 8.000 YTL hava parasının aslında depozito olarak kabulü gerekir. Çünkü davacı kiracı olarak mecurda otururken 1.3.2006 tarihli bu belge imzalanmış olup, mecurda oturan kişinin hava parası vermesi hayatın olağan akışına aykırıdır. Mahkemece, bu kalem isteğinde kabulü gerekirken, yazılı şekilde reddi usul ve yasaya aykırıdır.

2-Bozma nedenine göre, davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

Hava Parası Sözleşmesi

Davacı, Davalılardan K1’ın murisinin maliki olduğu ancak K2 ile aralarında düzenlenen 1.4.2001 tarihli kira sözleşmesi özel şartlarının 6. maddesi uyarınca 10.000 USD hava parası verildiğini, ayrıca 3.000 USD’de depozito alındığını, oysa 6570 sayılı yasa uyarınca hava parası alımının yasaklandığını, diğer davalı K3’ın ise K2’ın mirasçısı olduğunu, bu nedenlerle her iki davalının da hava parasının iadesinden sorumlu olduklarını ileri sürerek ödemiş olduğu hava parasının iadesini talep etmiştir.

Davalı İbrahim kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, zira sözleşmede imzasının bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, yasal halefiyet söz konusu olup husumetin K2’ın mirasçılarına yöneltilmesi gerektiğini, kaldı ki davacıların kendi istekleriyle bu parayı verdiklerini, davanın reddini dilemiştir. Davalı K3 davaya cevap vermemiş, duruşmaya da katılmamıştır.

Mahkemece K1 hakkındaki davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş, diğer davalı K3 hakkındaki davanın ise, kısmen kabulüyle 10.000 USD karşılığı olan 10.198 YTL’nin davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiş, hüküm, her iki tarafça temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının davalı K1’a yönelik temyiz itirazlarının REDDİNE,

2-Davalı K3’ın temyiz itirazlarının incelenmesinde ise;

Davacı ile davalı K2 arasında düzenlenen 1.4.2001 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlarının 6. maddesinde “10.000 USD hava parası alınmış ve devir hakkı verilmiştir” düzenlenmesine yer verilmiş olup, alınan bu meblağın hava parası olduğu açıkça beyan edilmiştir. Bu paranın alınmadığına dair bir savunma da bulunmamaktadır. Ne varki; Borçlar Kanununun 19 ve 20. maddeleri hükmünce kanuna uygun olmayan bir amacın gerçekleştirilmesi için verilen şeylerin geri alınması yasal olarak mümkün değildir.

Diğer taraftan 6570 sayılı yasanın 16. maddesi de hava parası alınmasını kesin olarak yasaklamış olup, anılan bu yasa hükmü de emredici niteliktedir. Bu durumda davacı, az yukarıda açıklanan emredici nitelikteki yasa hükümlerine aykırı olarak ödediği hava parasını isteyemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken taraflar arasındaki ilişkinin haksız fiil olarak nitelendirilip davalının sorumlu tutularak hava parasının tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.