Her ne kadar genel kural olarak bir hukuki ilişkiden gelir elde eden kişinin vergi ödeme yükümlülüğü bulunsa da; işyeri kiralarında bu borç, mal sahibi adına kiracı tarafından yerine getirilebilmektedir. Bu bağlamda işyeri kiralarken kira stopajı çıkıp çıkmayacağı, bunun ne zaman ve hangi bedel üzerinden ödeneceği, ne zaman beyanname verileceği gibi hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kira stopajına ilişkin hukuki sorularınızda alanında uzman avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.

İlgili Konu Başlıkları

• Kira Stopajı
• Kira stopaj hesaplama
• Kira stopaj oranı

Stopaj Nedir?

Esasında vergi toplama sürecini yürütmek, devlet için masraflı ve çetrefilli bir iştir. Normal şartlarda işyerini kiraya veren; gerekli şartları sağlıyorsa gelir vergisi ödemekle mükellef olsa da, devletin (mesela gerçek kişi) işyeri sahiplerini teker teker tespit etmesi, ihtarda bulunması, tahsil etmesi gibi prosedürler zorlayıcıdır. Bu sebeple kamu otoritesi, mal sahibinin ödemekle mükellef olduğu gelir vergisini halihazırda vergi mükellefi olan işletme sahibi kiracılardan %20 oranında stopaj olarak peşinen tahsil ederek bu zorluğun üstesinde gelmeyi arzulamaktadır. Bu sistemde alınan stopaj brüt kiranın %20’si olsa da mal sahibinin o yıl ödemesi gereken gelir vergisi daha fazla veya daha az olabilir. Bu yüzden ödenen gelir vergisi ile stopaj yıl sonunda mahsup edilir.

Dolayısıyla stopaj; işyeri sahibi adına kiracıdan alınan gelir vergisi avansı olarak tanımlanabilir.

Kimler Kira Stopajı Ödemekle Mükelleftir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki stopaj; gerçek kişi, dernek ve vakıflardan kiralanan işyerleri içinsöz konusudur. Bu bağlamda bir işyeri örneğin bir anonim şirketten kiralanmışsa, bu durumda kiracı stopaj değil KDV ödeyecektir. Ancak KDV bu yazının konusu olmadığından detaylı bilgi için “Kirada KDV ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ayrıca kiralanan yerin işyeri olarak kullanılacak olması da stopaj uygulamasının olup olmadığını belirlemek adına kritik bir konumdadır. Bu kapsamda ticaret şirketleri, dernekler, vakıflar, kamu iktisadi teşekkülleri, ticaret ve serbest meslek erbabı gibi kişi/kurumlar stopaj ödemekle mükelleftir. Ancak bu kişiler yalnızca ticari ve mesleki faaliyetleri kapsamında kiraladıkları yerler için stopaj ödemekle mükellef olup örneğin bir avukat, ailesiyle oturmak için kiraladığı gayrimenkul için stopaj ödemez.

Hatırlatmak gerekir ki bir kiracı; eğer basit usulde vergilendirilen bir gelir vergisi mükellefi ise; kiraladığı işyeri için stopaj ödeme yükümlülüğü altında değildir.

Stopaj oranı brüt kiranın %20’si; net kiranın ise %25’idir. Bu doğrultuda taraflar kirayı aylık net 1000 TL olarak kararlaştırmışlarsa 1000 TL işyeri sahibine, 250 TL ise stopaj olarak devlete ödenecektir. Ancak kira brüt üzerinden aylık 1000 TL olarak anlaşılmışsa bu durumda işyeri sahibine 800 TL, devlete ise 200 TL ödenecektir.

İşyeri Sahibi Kira Stopajını İade Alabilir mi?

Yukarıda da değinildiği üzere kiracı tarafından ödenen stopaj; kiraya verenin gelir vergisi borcuna mahsuben ödenmektedir. Bu bağlamda örneğin bir yıl boyunca kendisi için 36.000 TL stopaj ödenmiş bir işyeri sahibinin, yıl boyunca 50.000 TL gelir vergisi ödemekle mükellef olduğu ortaya çıkmışsa ilave olarak 14.000 TL gelir vergisi ödemesi gerekecektir. Ancak aynı mal sahibine çıkan gelir vergisi 30.000 TL ise; kendisi için fazladan ödenmiş 6.000 TL’yi iade alma hakkına sahip olacaktır. İşyeri sahipleri ne kadar gelir vergisi ödemeleri gerektiği konusunda “gerçek gider” ve “götürü gider” usullerinden birini tercih edebilir.

Kira stopajına ilişkin hukuki sorularınız için uzman avukatlarımızla her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Toparlamak gerekirse; işyeri kiralayacak olanlar, işyerini kimden kiralayacaklarına ve anlaşılan bedelin net mi brüt mü olduğuna dikkat etmelidirler. Zira net kiranın %25’i kadar olan kira stopajı, taraflar için ciddi bir maddi yük teşkil etmektedir. Eğer taraflar arasında anlaşılan bedelin net mi brüt mü olduğuna yönelik bir belirsizlik mevcutsa, meselenin o bölgedeki ticari teamüller uyarınca çözülmesi gerekmektedir.

KİRA STOPAJI YARGI KARARLARI

Kira stopaj oranı

İstemin Özeti : Tuğla imalatı işiyle uğraşan davacının Mayıs-Aralık/ 1993 dönemlerine ilişkin işyerine ödediği kiradan dolayı muhtasar beyanname vermemesi nedeniyle ikmalen salınan gelir (kira stopajı) vergisi ile kesilen kusur cezasına karşı açılan davayı: davacı dava dilekçesinde, kiraladığı işyerinin … Kardeşler Kolektif Şirketine ait Blok Tuğla Fabrikası olup bu fabrika şirketin aktifine kayıtlı bulunduğundan şirketin kiralama ile elde ettiği kazancın gayrimenkul sermaye iradı olmayıp ticari kazanç olduğunu, bu tür iratların ticari kazancın tesbitine müteallik hükümlere göre hesaplanması ve kira stopajına tabi olmaması gerektiğini iddia etmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94. maddesine göre yükümlünün stopaj beyannamesi vererek vergisini ödemesi gerektiği, davacının aksi yöndeki iddialarının vergi dairesi ile mülk sahibi olan şirket arasındaki mükellefiyete ilişkin olduğu, fabrikanın, kiralayan şirketin aktifinde kayıtlı olup, elde ettiği kazancın ne nitelikte olduğu kiracının gelir (kira stopajı) vergisi beyanında tutunmasına engel teşkil etmediği, bu nedenle yapılan cezalı tarhiyatta yasaya aykırılık görülmediği gerekçesiyle reddeden Manisa Vergi Mahkemesinin 30.12.1994 gün ve E:1994/398. K:1994/902 sayılı kararının: fabrika işletmenin aktifine kayıtlı olup elde edilen kira Gelir Vergisi Kanununa göre ticari kazanç sayılacağından vergi tevkifatına tabi tutulmaması gerektiği ileri sürülerek bozulması istemidir.

Savunmanın Özeti : Temyiz isteminin reddi ile mahkeme kararının onanması gerektiği yolundadır.

Tetkik Hakimi : Şahnaz Gerek.

Düşüncesi ………. : Temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar vergi mahkemesi kararının bozulmasını sağlayacak durumda bulunmadığından, temyiz isteminin reddi gerektiği düşünülmektedir.

Savcı ………. : ………. Yılmaz Çimen.

Düşüncesi ………. : İleri sürülen bozma nedenleri. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinin 1 numaralı bendinde öngörülen nedenlerden hiçbirisine girmediğinden, temyiz isteğinin reddi ile hukuka ve usul hükümlerine uygun bulunan vergi mahkemesi kararının onanması gerekeceği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Hüküm veren Danıştay Üçüncü Dairesince işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Dayandığı hukuki ve kanuni nedenlerle gerekçesi yukarıda açıklanan Manisa Vergi Mahkemesinin 30.12.1994 gün ve E:1994/398. K:1994/902 sayılı kararı, aynı gerekçe ve nedenlerle dairemizce de uygun görülmüş olup temyiz istemine ilişkin dilekçede ileri sürülen iddialar sözü geçen kararın bozulmasını sağlayacak durumda bulunmadığından temyiz isteminin reddine ve kararın onanmasına, 29.05.1996 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

AYRIŞIK OY.

Uyuşmazlık, kolektif şirketin aktifine kayıtlı taşınmazın (fabrikanın) kira bedelinden kira stopajı kesintisi yapılıp yapılmayacağı hususundan kaynaklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde; maddede sözü edilen mal ve hakların ticari işletmeye dahil bulunması halinde bunların iratlarının ticari kazancın tesbitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, kuralına yer verilmiştir.

Aynı Kanunun 94. maddesinde ise elde edilen ticari kazançtan vergi kesintisi yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. (Anılan maddenin 3. bendi hükmü hariç).

O halde, gayrimenkul sermaye iradı niteliğinde olmayan ve ticari kazanç hükümlerine göre değerlendirilen bir kazançtan vergi kesintisi yapılacağı yönünde mahkemece verilen kararda isabet görülmediğinden, temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşü ile aksine verilen çoğunluk kararına katılmıyorum.

Kira Stopajı Kesintisi

Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine; bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 15.2.1982 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :

Toplanan delillere, tarafların iddia ve müdaafasına ve kararın gerekçesine göre diğer temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak :

İşyeri kiralarında, kiracı Gelir Vergisi Kanununun 1.1.1981 tarihinde yürürlüğe giren 2361 sayılı Kanunla değişik 94. maddesi gereğince istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdur. Bu tevkifatın nisbeti aynı Kanunun 105. maddesine göre kira bedelinin % 25’i dir. Kiracılar Vergi Usul Kanununun 11. maddesi gereğince kesmeğe mecbur oldukları bu vergiden dolayı sorumludurlar. Bu duruma göre işyeri olarak kiralanmış yerler için kiralayanın isteyebileceği kira parası gelir vergisi için tevkif edilecek paydan arta kalandır.

Borçlu kiracının, işyerinin 1.1.1981’de başlayan son yıl kirasının gelir vergisinden dolayı vergi dairesine karşı sorumlu olduğu düşünülmek ve tevkif edeceği vergi saptanıp, saptanacak miktar üzerinden itirazın kaldırılması isteği reddedilmek gerekirken takip edilen alacağın tümü için icranın devamını sağlayacak biçimde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, temyiz olunan merci kararının bu nedenle İİK.nun 366. ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 11.3.1982 gününde, oybirliği ile karar verildi.

Kira Stopajı Hesaplama

Mahkeme ilamında belirtildiği şekilde, isteğin reddine karar vermiştir.

Hükmün, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan ve Tetkik Hakimi K1 tarafından düzenlenen raporla dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği düşünüldü ve aşağıdaki karar tesbit edildi.

Karar

1-Dosyadaki yazılara, toplanan delillere, hükmün dayandığı kanuni gerektirici nedenlerle davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine,

2-Davacı 02.04.2003 tarihinden itibaren 2926 sayılı Yasaya tabi tarım Bağ-Kur sigortalısı olmadığının tesbitini istemiştir

Mahkemece istemin reddine karar verilmiştir.

Davanın yasal dayanağını oluşturan 2926 sayılı Yasa’da 506 sayılı Yasa’nın 79.maddesine koşut geçmiş tarım Bağ-Kur hizmetlerinin tesbitine ilişkin bir düzenleme mevcut değildir. 2926 sayılı Yasa’nın 7. maddesi hükmüne göre, bu yasaya göre sigortalı sayılanlar, sigortalı sayıldıkları tarihten itibaren en geç üç ay içinde Kurum’a başvurarak kayıt ve tescillerini yaptırmak zorundadırlar.

Anılan Yasa’nın 5. maddesi ile 7. madde de belirtilen süre içinde kayıt ve tescillerini yaptırmayan sigortalıların hak ve yükümlülüklerinin kayıt ve tescil edildikleri tarihi takip eden aybaşından itibaren başlayacağı hükmü getirilmiştir. 2926 sayılı Yasa’nın 2. ve 3. maddeleri kapsamında, kendi nam ve hesabına tarımsal faaliyette bulunanlardan yasanın uygulanma tarihinde 50 yaşını dolduran kadınlarla, 55 yaşını dolduran erkekler dışındakiler bakımından tarım Bağ-Kur sigortalılığı zorunlu sigortalılık niteliğinde bulunmaktadır.

Başka bir ifade ile sigortalı olmak hak ve yükümlülüğünden vazgeçip kaçınmak mümkün değildir. Diğer yandan resen tescil başlığını taşıyan 9.maddeye göre bu yasa kapsamında sigortalı sayılanların sigortalılıklarının başladığı tarihten itibaren 3 ay içinde Kurum’a kayıt ve tescilini yaptırmayanların tescil işlemlerinin Kurum’ca re’sen yapılması gerekmektedir. 2926 sayılı Yasa’nın 36.maddesi kapsamında Kurum’un prim alacaklarını Bakanlar Kurulu Kararı ile ürün bedellerinden tevkifat suretiyle tahsil etmesi mümkündür.

Bu bağlamda

2.madde kapsamına girenlerin belirtilen şekilde prim borçlarının ürün bedellerinden tevkifat suretiyle kesilerek Bağ-Kur’a ödenmesi halinde kayıt ve tescil için kurum’a başvuru olmasa dahi bahse konu biçim de prim ödenmesi suretiyle kayıt ve tescil konusundaki iradelerini ortaya koydukları tartışmasızdır. Bağ-Kur’un iş bu prim ödenmesine rağmen, sigortalıyı re’sen kayıt ve tescil etmemesi yasanın kendisine yüklediği re’sen tescil mükellefiyetine aykırılık teşkil etmektedir. 2926 sayılı Yasa’nın 10.maddesine göre kayıt ve tescil işlemlerinde Valilik, Kaymakamlık, Özel İdare, Belediye, Muhtarlık ve Nüfus İdareleri kayıtları ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarının, kanunla kurulu meslek kuruluşlarının, tarım satış kooperatifler kanununa göre kurulan pancar ekicileri İstihsal Kooperatifleri ile Birliği, T.Şeker Fabrikaları Anonim Şirketi ve tarım kesimine yönelik faaliyette bulunan milli bankaların kayıtlarının esas alınacağı bildirilmiştir. Bu kayıtların tarımda kendi adına ve hesabına bağımsız çalışmanın yasal karinesi olduğu ortadadır.

Kira stopajına yönelik yapılan incelemede davacının 19.11.1995-02.04.2003 tarihleri arasında Ziraat Odası’na kayıtlı olduğu,

Tarım Kredi Kooperatif kaydının olmadığı, üzerine kayıtlı zirai arazisinin bulunduğu, Ziraat Bankası’ndan kredi alıp almadığının araştırılmadığı, 4 adet tarlasını 1.11.2002-30.10.2003 ve 1.10.2003-1.10.2004 tarihleri arasında kiraya verdiği bu hususun Muhtarlık köy karar defterine işlendiği, 2003 yılında üç defa DGD geliri aldığı, muhtar ve tanıkların davacının tarımsal faaliyette bulunmadığı şeklinde beyanda bulundukları, 1.8.1988 tarihinde tarım Bağ-Kur sigortalısı olarak tescil edilip 11.7.2002 tarihinde SSK lı çalışması nedeniyle sigortalılığının durdurulup 1.8.2002 tarihinde yeniden başlatıldığı, olayın kira stopajı ile ilgili olmadığı, 1.11.2004 tarihine kadar aralıklı prim ödemesinde bulunduğu, 12.7.2002-20.7.2002 tarihleri arasında SSK. zorunlu sigortalılığı, 1.5.2003 tarihinde SSK isteğe bağlı sigortalısı olduğu görülmektedir.

Toplanan bu delillerden davacının 2.4.2003 tarihinden sonra sigortalılık şartlarını taşımadığı anlaşılmaktadır. Yapılacak iş; 22.2.2006 tarihinde kabul edilen ancak sosyal güvenlik ile ilgili yasaların yürürlüğe girdiği andan itibaren hukuksal sonuçlarını doğuracağı, dolayısıyla devam eden tamamlanmamış uyuşmazlıklarda uygulanması gerektiği ilkesinden hareketle 5458 sayılı Yasa’nın 15. maddesi ile 2926 sayılı Yasa’nın 4/c maddesinde düzenlenen ” yıllık tarımsal faaliyet gelirlerinden bu faaliyete ilişkin masraflar düşüldükten sonra kalan tutarın aylık ortalamasının, 16 yaşından büyükler için tesbit edilen asgari ücret tutarından az olduğunu beyan eden veya belgeleyenler ” in sigortalı sayılmayacaklarına ilişkin hükümde dikkate alınarak davacının 2.4.2003 tarihinden sonraki zirai gelire ilişkin vergi kaydı getirilerek çıkacak sonuca göre hüküm kurmaktır.

Mahkemece bu maddi ve hukuki olgular gözetilmeksizin eksik inceleme ve hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde kira stopajıyla ilgisiz hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

O halde, davacının bu yönleri amaçlayan kira stopajına ilişkin temyiz itirazları kabul edilmeli ve hüküm bozulmalıdır.

Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kira alacağı nedeniyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, itirazın iptaline, takibin 15.000 TL üzerinden devamına, asıl alacağın %20’si oranında inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalının 02.01.2013 tarihli ve 10 ay süreli, yenilenen hasılat kira sözleşmesi ile davacılara ait turistik tesisin kiracısı olduğunu, sözleşmede kira bedelinin geçmiş yıllar bakiyesi de içinde olmak üzere net 105.000 TL ve kira parasının ilkinin 17.600 TL’sı olarak 20.03.2013 tarihine kadar, diğerlerinin ise belirlenen taksitler halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını;

İlk taksidin ödenmemesi üzerine sözleşmenin 14. maddesinde düzenlenen muacceliyet şartı gereğince kira alacağının tamamı üzerinden 18.03.2013 tarihinde başlatılan icra takibine davalının ödeme yaptığını belirtmek suretiyle itiraz ettiğini ancak kira parasına dahil olan gelir vergisi tevkifatının gerçek miktar ile yapılıp yapılmadığının bilinmediği gibi, davalının aboneliği üzerine almadığını ve kullandığı suyun bedelini tam ödemediğini bu nedenle yapılan ödemelerin bir kısmının bu borca ve eklentilerine sayıldığını, icra takibine sebebiyet vermekle bakiye alacak ile icra takip masrafları ve vekalet ücreti yönünden itirazın iptali ve takibin devamı istemiyle dava açılmasının zorunlu olduğunu beyanla davalının itirazının iptaline, takibin 15.000 TL asıl alacak ile icra takip masrafları ve vekalet ücreti yönünden devamına;

Duruşmada ise takipten sonra yapılan ödeme neticesinde 15.000 TL alacaklarının kaldığını bildirerek bu miktar üzerinden takibin devamına, %20 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Kira stopajına dair

Davalı vekili ise; müvekkilinin ödemede bulunduğunu, dava dilekçesinde iddia edilen kira alacağı dışındaki alacak kalemleri için bu dosya üzerinden talepte bulunmasının mümkün olmadığını, davacının kira alacağı dışında alacaklı olduğunu iddia ettiği herhangi bir konuda ayrıca yasal yollara başvurma zorunluluğu bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının kalan 15.000 TL asıl alacak yönünden davasında haklı bulunduğu anlaşıldığından bahisle davanın kabulü ile icra takibine yapılan itirazın iptaline, 15.000 TL asıl alacağın %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Bu noktada

Taraflar arasında 01.01.2013 başlangıç tarihli ve 10 ay süreli kira sözleşmesinin düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, kiralanan turistik tesise ilişkin yıllık kira bedeli net 85.000 TL, geçmiş yıllardan bakiye kira alacağı ise 20.000 TL olarak belirlenmiş olup, toplam 105.000 TL’nin taksitler halinde belirtilen vade ve tarihlerde ödeneceği düzenlenmiştir. Sözleşmenin hususi şartlar 14. maddesinde ise kira bedeli taksitlerinden herhangi birinin vadesinde ödenmemesi halinde tüm kira bedellerinin muaccel hale geleceği ve kira stopajının iadesi kararlaştırılmıştır.

Davacı bu sözleşmeye dayanarak Manavgat 1. İcra Müdürlüğünün 2013/900 E. sayılı takip dosyasıyla 18/04/2013 tarihinde başlattığı icra takibinde; sözleşme gereği muaccel olan 105.000 TL kira bedeli ile 1.417,50 TL işlemiş faiz toplamı 106.417,50 TL alacağının tahsilini talep etmiş, davalı süresinde verdiği itiraz dilekçesinde; 24.04.2013 tarihinde 35.200 TL ödeme yaparak iki takside ilişkin olan 20.03.2013 ve 20.04.2013 tarihli senetlerini geri aldığını, diğer senetlerini ve kira stopajını da günü gelince ödeyip alacağını beyan etmiştir.

26.03.2014 tarihinde açılan işbu davada takibe konu kira bedellerinin ödendiği ancak ödenen bedelin bir takım alacağa ilişkin mahsup edildiğinden bahisle bakiye 15.000 TL yönünden itirazın iptalinin talep edildiği anlaşılmaktadır. Kural olarak takibe konu alacağa yönelik yapılan ödeme, takip konusu edilmeyen başka bir alacağa mahsup edilemez. Mahkemece yapılacak iş, davacılara ait hesap kayıtlarının getirtilerek takibe konu alacağın ödenip ödenmediği hususunda denetime elverişli bilirkişi raporu aldırmak suretiyle araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi iken eksik araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.