Site ve Binalarda Aidat / Ortak Giderler başlıklı yazımızda da belirtildiği üzere aidat; kat malikleri kurulu veya site / bina yönetimi tarafından hazırlanan işletme projesi kapsamında belirlenecektir. Kat mülkiyeti rejiminin uygulandığı yapılarda işletme projesi uyarınca sitenin / binanın bir yıllık gelir ve giderleri hesaplanarak bir bütçe oluşturulacaktır.

Bu yazımızda da aidat ve talep edilecek diğer ödemelere dayanak teşkil eden işletme projesi anlatılacak olup aidatın yüksek olduğu durumlarda yapılması gerekenlere ilişkin daha detaylı bilgi için Yüksek Aidatlara İtiraz başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İşletme projesi ve kat mülkiyetine ilişkin hukuki sorularınız için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

İşletme Projesi Nedir?

Yukarıda da belirtildiği üzere işletme projesi;

• Binanın / sitenin bir yıllık yönetiminde gerçekleşecek tahmini gelir ve giderlerin;

• Daire, ofis ve dükkân sahiplerine düşecek tahmini miktarların;

• Aidattan ayrı olarak (genellikle demirbaş giderleri için) daire / ofis / dükkân sahiplerinin vermesi gereken avans tutarlarının

gösterildiği bütçe planını ifade etmektedir. Bu projeyi yapmak kat malikleri kurulunun görevi olsa dahi eğer yapılmamışsa yöneticinin yapması zorunludur. Usulüne uygun hazırlanarak kesinleşen işletme projeleri (veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları) noterlikçe hazırlanmış bir borç senedi gibi güçlü olduğu için aşağıda açıklanacağı üzere icra süreçlerinde yönetimlere büyük avantajlar sağlayacaktır.

İşletme projesi hazırlanmadan aidatların doğru şekilde tespiti zor olduğundan site / binadaki maliklerden aidat toplanmasında birtakım hukuki zorluklar çıkacaktır. Aynı zamanda iyi hazırlanmış bir işletme projesi kat malikleri nezdinde şeffaflık ve güven sağlayacak olup aidat miktarına ilişkin tartışma çıkma ihtimalini asgariye indireceği için yönetimsel avantajlara da haizdir.

Site İşletme Projesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Site işletme projesi kapsamında hem gelirler hem de giderler için kapsamlı bir rapor oluşturulmalıdır. Bu kapsamda bina ya da sitede öngörülebilen gelir ve giderler kadar muhtemel giderler için de pay belirlenmesi yerinde olacaktır. Site işletme projesindeki öngörülebilir giderler somut verilere dayanmalıdır. Alınan teklifler ve geçen seneki fiyatlar göz önünde bulundurulacağı gibi sektörel enflasyon da hesaba katılmalıdır.

Özellikle çeşitli departmanların bulunduğu büyük site yönetimlerinde temizlik, güvenlik ve teknik birimlerle görüşülüp ek personel ve malzeme ihtiyaçları öğrenilmelidir. Eğer ilk defa site işletme projesi hazırlanacaksa benzer bir yapının örnek alınması faydalı olacaktır. Bu kapsamda her işletme projesinde farklılık gösterecek olsa da giderleri aşağıdaki kalemler uyarınca sınıflandırmak faydalı olabilecektir:

• Temizlik Malzemesi: Bir yıl içerisinde ihtiyaç duyulabilecek tüm temizlik malzemesi belirlenmelidir.

• Güvenlik: Kamera, dikenli tel vb gerekli güvenlik ekipmanına harcanacak masraflar belirlenmeli, eğer profesyonel destek alınacaksa bütçe istenmelidir.

• Çevre Düzenleme: Yeşil alan bakımı, budama, çiçek dikimi, ilaç, gübre vb giderler için bir bütçe ayrılabilecektir.

• Elektrik, Doğalgaz, Su: Ortak kullanım alanlarındaki asansör, hidrofor gibi cihazların harcadığı elektrik ile aydınlatma ve sulama masrafları örnek olarak gösterilebilir.

• Tamir ve Bakım: Ortak kullanıma ait asansör, hidrofor, su tesisatı, depo, elektrik / tv / İnternet tesisatlarında bir yıl içerisinde oluşabilecek tamir ve bakım masrafları için de bütçe ayrılmalıdır.

• Demirbaş ve Sabit Yatırım: Asansör muayenesi, zillerin yenilenmesi, boya-badana dış cephe bakımı, çatı bakımı, kanalizasyon sistemi temizliği gibi giderlerin yanında ayrıca binaya / siteye eklenebilecek turnike sistemi, güvenlik kamerası, yangın sistemleri gibi yenilikler için de bütçe ayrılabilir.

• Personel: Denetim ve yönetim kurulunun alacakları ücretler, diğer personelin maaşları, kıdem alacakları, sigorta primleri, işçi adına ödenecek gelir vergisi, personelin alacağı zamlar, primler ve yardımlar bu kalemde gösterilebilecektir.

Son olarak;

• İşletme Giderleri: Site yönetiminin faaliyetleri esnasında ihtiyaç duyacağı kırtasiye giderleri, noter ve posta masrafları, sigorta prim ödemeleri, banka masrafları, hukuk müşaviri / mali müşavir ödemeleri ve icra-dava takipleri için yargılama / avukat masrafı gibi giderler işletme gideri altında gösterilebilecektir.

Bu şekilde kalem kalem hesaplanması halinde yönetimin hesap verebilirliği artacaktır. Benzer şekilde gerçek giderlerin bütçede planlanandan yüksek çıkması halinde bu durumun izahı daha kolay olacaktır:

Ör: Personellere ödenen asgari ücret beklentilerin ötesinde %25 artış göstererek bütçeye yıllık 180.000 TL ilave yük bindirdi veya 3 asansörün ciddi arıza ve hasar görmesi sonucu 115.000 TL’lik ekstra onarım masrafı ortaya çıktı v.b

Bütçenin hesaplanmasında hassas davranmak ve özellikle kat maliklerinden düşük oranda aidat / avans talep etmemek önem arz etmektedir. Zira her kat malikinin aidatı zamanında ödemeyeceği göz önünde bulundurulmalıdır. Ayrıca beklenmeyen giderler oluştuğunda bununla ilgili tekrar bütçe hazırlamak, bunu kat maliklerine tebliğ / izah etmek ve kat maliklerinin olası itirazlarıyla uğraşmak gibi bir çok angarya ile uğraşılmak zorunda kalınacaktır. Bu doğrultuda hazırlanacak bütçenin sene sonu için yeterli olup olmayacağı da dönem içerisinde düzenli aralıklarla kontrol edilmelidir.

Yukarıda da belirtildiği üzere işletme projesinde yalnızca giderler değil aynı zamanda gelirler de gösterilmelidir. Bu doğrultuda hangi dairelerin ne kadar aidat ve avans ödemesi gerektiği işletme projesinde açık şekilde gösterilmelidir. Kimin hangi giderlerden sorumlu olduğuna dair daha detaylı bilgi için Site ve Binalarda Aidat / Ortak Giderlerbaşlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Bir sitenin / binanın tek geliri aidat / avans olmak zorunda olmayıp varsa bir yıllık dönemde beklenen dükkan kira gelirleri, reklam gelirleri, atm kira gelirleri gibi alacaklar da işletme bütçesinde gösterilmelidir.

İşletme Projesi Nasıl Kesinleşir?

İşletme projesi eğer kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmişse kesinleşmiştir. Ancak bazen bu projeyi yönetim hazırlamak durumunda kalmakta ve kat malikleri kurulu toplanmamaktadır. Böyle durumlarda işletme projesi; (ofis, daire, dükkan sahipleri gibi) tüm kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (örneğin iadeli taahhütlü posta ile veya tek tek imza alınarak) tebliğ edilmelidir. Eğer kat malikleri tarafından 7 gün içinde herhangi bir itiraz olmazsa işletme projesi kesinleşecektir. Eğer itiraz olursa bu itiraz kat malikleri kurulunda incelenerek proje hakkında karar verilecek, gerekirse yeni bir proje hazırlanacaktır. Yapılan itiraz, Kat Malikleri Kurulu’nda olumsuz sonuçlanması durumunda, itiraz eden kat maliki / malikleri ilgili Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için mahkemeye başvurabilir.

Dolayısıyla yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi; 7 gün içerisinde kimsenin itiraz etmemesiyle veya itiraz üzerine kat malikleri kurulunun onayıyla kesinleşecektir. İşletme projesinin kesinleşmesiyle birlikte kat malikleri aidat borcuna itiraz edemeyecekleri gibi aynı zamanda aidat ödemesine ilişkin olası hukuki ihtilaflarda borcun olmadığını ispat yükü kat maliklerine ait olacaktır.

İşletme Projesinin Kesinleşmemesinin Sonuçları Nelerdir?

Tebliğ prosedürlerine uyulmadığı için işletme projesinin kesinleşmediği durumlar uygulamada görülebilmektedir. Böyle hallerde kat maliklerinden aidat ve avans alınıp alınamayacağı sorusu akla gelebilecektir.

Kat malikleri, işletme projesinin onaylanmamasını gerekçe göstererek aidat ödemek zorunda olmadığını iddia edemeyecektir. Zira kat maliki; bina / sitede yapılan / yapılacak harcamalardan faydalandığı / faydalanacağı için giderlere katılmaması düşünülemez. Ancak işletme projesinin kesinleşmemesi halinde masrafları ve giderleri ispat etmek yönetimin borcu olacağı için yargılama (6-7 aylık süre yerine 1.5-2 yıla çıkarak) ciddi anlamda uzayacaktır.

Ayrıca işletme projesinin tebliğ edilmemesi (kesinleşmemesi) halinde aidata işleyecek aylık %5’lik gecikme tazminatı talep edilemeyecektir.

İşletme projesi ve kat mülkiyeti hukukuna ilişkin detaylı bilgi için bize ulaşabilirsiniz.

İŞLETME PROJESİ YARGI KARARLARI

Site işletme projesi

Dava; birden fazla parsel üzerinde bulunan taşınmazdaki (Alkent 2000 X1 Sitesi) Kat Malikleri Genel Kurulunun 23.2.2003 tarihli kararı ile işletme projesinin itiraz edilen maddelerinin iptali istemine ilişkindir.

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalının yönetici olduğu birden fazla parsel üzerine kurulu sitede bağımsız bölüm maliki olduklarını, davalı yönetim tarafından hazırlanıp müvekkillerine tebliğ edilen 2003 yılı site işletme projesine süresinde itiraz ettiklerini, ancak bu itirazlarının 23.2.2003 tarihli genel kurulda görüşülmesi gerekirken görüşülmediği yönetim planına aykırı olarak site işletme projesinde güvenlik acil sağlık hizmetleri başlığı altında sağlık koruma ve acil yardım için para ayrıldığı, bunun lüks olduğu ve yine aynı site işletme projesinde kaçak olarak yapılan lüks ilave mahiyetindeki kapalı salon için site işletme projesinden masraf ayrıldığı, bu hususların yönetim planına ve KMK. hükümlerine aykırı olduğu beyanla 2003 tarihli Genel Kurul Kararı ile 2003 tarihli site işletme projesinin itiraz konusu maddelerinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili;

Davacıların itirazlarını genel kurula sunmadıkları ve 2003 yılı site işletme projesinin kesinleştiğini, belirtilen hizmetlerin ise yararlı olduğu lüks nitelikte olmadığından davanın reddini savunmuştur. mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosyada mevcut Alkent-2000 X1 Sitesi Anataşınmazlar- Villa Konutları ve Blok Yapılar Yönetim Planına uygun olarak alınan 18.2.2001 tarihli 2001 yılı kat malikleri toplantı tutanağının incelenmesinden acil sağlık hizmeti konusunun oylanarak 2001 yılı işletme projesinin oy çokluğu ile kabul edildiği görülmektedir. Çok maksatlı spor salonunun inşası için 2002 yılında site işletme projesinden ödenek ayrıldığı spor salonu için 2003 yılı işletme projesinde bir hüküm bulunmadığı anlaşılmaktadır. Oy çokluğu ile alınan bu karar özel sözleşme niteliğinde olup tüm malikleri bağlar.

Yasaya ve yönetim planına aykırı olduğu kanıtlanamayan Genel Kurul Karanının iptaline karar verilmiş olması doğru değildir.

Spor Salonu İnşası

Davacı K1 ve ark. ile davalı X1 Sitesi İcra Komitesi aralarındaki genel kurul kararının iptali davasına dair Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 21.4.2007 günlü ve 2005/342 E-2007/371 K.sayılı hükmün Bozulması hakkında dairece verilen 04.12.2007 günlü ve 2007/17283 E-18496 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Davada birden fazla parsel üzerinde bulunan taşınmazdaki (X2 Sitesi) Kat Malikleri Genel Kurulunun 23.2.2003 tarihli kararı ile işletme projesinin itiraz edilen maddelerinin iptali istenilmiştir.

Mahkemece “spor salonu tesisi giderlerine ilişkin 1.bent ile sağlık acil yardıma ilişkin 2.hüküm 2.maddesinin davacılar yönünden kesinleşmediğinden bahisle (davacılar yönünden) iptaline karar verilmiştir.

Davalı tarafın temyizi üzerine karar; Dairemizin 2007/17283 E-18496 K ve 4.02.2007 günlü ilamı ile; “ Oyçokluğu ile alının karar özel sözleşme niteliğinde olup tüm kat maliklerini bağladığı” gerekçesiyle bozulmuş ise de, davalı tarafın 31.7.2007 havale tarihli temyiz dilekçesinin davacı tarafa tebliğ edilmeden Yargıtay’a gönderildiği anlaşıldığından bu eksikliğin giderilmesi için dosya mahalline çevrilmiştir.

Davacı “spor salonu inşaatı ve sağlık hizmetine ilişkin genel kurul kararına süresi içinde itiraz ettiklerini, bu nedenle genel kurul kararının kendileri yönünden bağlayıcı olamayacağını belirterek mahkeme kararının onanması yönünde temyiz dilekçesine cevap vermiştir.

Taraflara tebligatların tamamlandığı ve eksikliğin giderildiği anlaşıldıktan sonra davalı tarafın temyiz ve davacı tarafın temyize cevap dilekçeleri incelendi; Dairemizin 04.12.2007 günlü ve 2007/17283 Esas-18496 Karar sayılı ilamı kaldırılarak işin esası incelenip gereği düşünüldü:

Karar

Dava; birden fazla parsel üzerinde bulunan taşınmazdaki (X2 Sitesi) Kat Malikleri Genel Kurulunun 23.2.2003 tarihli kararı ile işletme projesinin itiraz edilen maddelerinin iptali istemine ilişkindir.

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalının yönetici olduğu birden fazla parsel üzerine kurulu sitede bağımsız bölüm maliki olduklarını, davalı yönetim tarafından hazırlanıp müvekkillerine tebliğ edilen 2003 yılı işletme projesine süresinde itiraz ettiklerini, ancak bu itirazlarının 23.2.2003 tarihli genel kurulda görüşülmesi gerekirken görüşülmediği yönetim planına aykırı olarak işletme projesinde güvenlik acil sağlık hizmetleri başlığı altında sağlık koruma ve acil yardım için para ayrıldığı, bunun lüks olduğu ve yine aynı işletme projesinde kaçak olarak yapılan lüks ilave mahiyetindeki kapalı salon için işletme projesinden masraf ayrıldığı, bu hususların yönetim planına ve KMK. hükümlerine aykırı olduğu beyanla 2003 tarihli Genel Kurul Kararı ile 2003 tarihli işletme projesinin itiraz konusu maddelerinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; davacıların itirazlarını genel kurula sunmadıkları ve 2003 yılı işletme projesinin kesinleştiğini, belirtilen hizmetlerin ise yararlı olduğu lüks nitelikte olmadığından davanın reddini savunmuştur. mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosyada mevcut X2 Sitesi Anataşınmazlar- Villa Konutları ve Blok Yapılar Yönetim Planına uygun olarak alınan 18.2.2001 tarihli 2001 yılı kat malikleri toplantı tutanağının incelenmesinden acil sağlık hizmeti konusunun oylanarak 2001 yılı işletme projesinin oy çokluğu ile kabul edildiği görülmektedir. Çok maksatlı spor salonunun inşası için 2002 yılında işletme projesinden ödenek ayrıldığı spor salonu için 2003 yılı işletme projesinde bir hüküm bulunmadığı anlaşılmaktadır. Oy çokluğu ile alınan bu karar özel sözleşme niteliğinde olup tüm malikleri bağlar.

Yasaya ve yönetim planına aykırı olduğu kanıtlanamayan Genel Kurul Karanının iptaline karar verilmiş olması doğru değildir.

İşletme Projesinin İptali

Davada siteye ait 5.7.2004 tarihli işletme projesinin yönetim planına aykırı olduğu ileri sürülerek iptali istenilmiş, mahkemece, işletme projesinin kanuna, hakkaniyete ve adaletli bölüştürmeye uygun olduğu gerekçesi ile istemin reddine karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak, siteyi oluşturan ( 5 ayrı parsel üzerinde kurlu bulunan) 14 bloktaki 190 bağımsız bölüm malikleri tarafından gerçekleştirilen yönetim planı, taraflarını bağlayıcı ve geçerli bir ana sözleşme niteliğindedir. Dolayısı ile bu sözleşme iptal edilmedikçe yada değiştirilmedikçe site de öncelikle uygulanması gerekir. Dolayısı ile işbu sözleşmeye (yönetim planına) aykırı şekilde yönetim kurulunca işletme projesi yapılması ve uygulanması mümkün değildir.

Somut olayda;

yönetim planının 24. maddesinde “…ortak kısımların gelirleri, kat malikleri arasında, arsa payı oranında bölüştürülür.” hükmüne rağmen 5.7.2004 tarihli işletme projesinin “B” paragrafında “kira gelirleri de ortak gider kalemlerinde harcanacaktır.” şeklinde ve yine yönetim planının 31. maddesinde “…Sitenin ortak yerleri ve işletmelerinin (çarşı, kalorifer genel tesisatı, su genel tesisatı, foseptikler, yollar vs) tamir, bakım ve işletme giderleri ise tüm ortaklarca eşit olarak ödenir.” dendiği böylece ortak işletme giderleri kapsamında site yakıt giderlerinin de eşit olarak paylaşımı öngörüldüğü halde,

yakıt giderinin arsa payı oranında bölüştürülmesi yönünde işletme projesi hazırlandığı, böylece kira geliri ve site yakıt gideri kalemlerine ilişkin işletme projesinin yönetim planına (ana sözleşmeye ) aykırı olduğu anlaşılmasına rağmen yasal olmayan gerekçeyle ana sözleşme hükümleri dikkate alınmaksızın delillerin yanılgılı şekilde değerlendirilmesi sonucu istemin tümüyle reddi doğru görülmemiştir.

Mahkemece, işletme projesinin kira gelirlerine ve site ortak yakıt giderlerine ilişkin kısımlarının iptali yönünden hüküm kurulmalıdır.