Her ne kadar gayrimenkul devri yalnızca tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleşebilse de gayrimenkul satışına dair noter huzurunda sözleşme düzenlenmesi de mümkündür. Ne var ki bu sözleşme gayrimenkulün devrini sağlamıyor olup yalnızca gayrimenkul devrinin gerçekleşmesi konusunda satıcıya dava açılmasına imkân sağlayacaktır.

Noter huzurunda yapılan sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi de mümkün olup bu yazımızda noterde gerçekleştirilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar incelenecektir. Tapuda gayrimenkul devri ise başka bir yazının konusu olup detaylı bilgi için Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Satış vaadi sözleşmesine ilişkin sorularınız için bize her zaman ulaşabilirsiniz.

Noterde Yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Hangi Şartlara Sahip Olmalıdır?

Noter’de gerçekleştirilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekmektedir. Bu doğrultuda tarafların talepleri noter memurunca yazıya alınacak ve taraflar bu sözleşmeyi imzalayacaklardır. Daha önceden hazırlanmış sözleşmenin noter huzurunda imzalanması durumunda ise sözleşme geçerli olarak yapılmamış sayılacaktır.

Bu sözleşme yalnızca tapuda kayıtlı gayrimenkuller için yapılabilecektir. Ayrıca satış bedelinin de açık şekilde yazılması gerekecektir. Aksi takdirde alıcı taraf gayrimenkulün kendi adına tescilini isteyemeyecektir. Zira ne karşılığında gayrimenkulün devredileceğinin belli olmadığı bir durumda gayrimenkulün devrini istemek doğru olmayacaktır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Bu sözleşmelerin en önemli geçerlilik şartlarından biri satışı vaat edilen gayrimenkulün belirli yahut belirlenebilir olmasıdır. Bu doğrultuda henüz başlamamış projelere ilişkin sözleşmelerde tam olarak hangi gayrimenkulün satılacağına ilişkin (gerekirse projelerle birlikte) açık hüküm bulunmalıdır. Ayrıca hisseli tapularda (her ne kadar kendi aralarında fiili bir paylaşım olsa da) malikler bütün bina üzerinde hak sahibidir. Bu sebeple hisseli tapu alırken esasında bir ana gayrimenkulün belirli bir payının alındığı göz önünde bulundurulması gerekiyor olup bu konuda detaylı bilgi için Hisseli Tapu başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de taraf iradelerinin açık şekilde belirtilmiş olmasıdır. Bu kapsamda hükümlerde tartışmaya mahal vermeyecek seviyede net hükümler bulunmalıdır. Bu doğrultuda

• Satış bedelinin ne kadar olacağı,

• Bu bedelin ne zaman hangi vasıtalarla ödeneceği,

• Bu sürelerde bir gecikme olması halinde uygulanacak faiz oranı,

• Cezai şart belirlenip belirlenmeyeceği,

• Sözleşmenin ne zaman feshedilebileceği,

• Tarafların tebligat adresi,

• Masraflardan kimin sorumlu olacağı

gibi birçok husus net şekilde düzenlenmelidir.

Gerekirse bu konuda alanında uzman avukatlardan da destek alınabilecektir.

Ayrıca bu gayrimenkulün daha önce kimseye satılmadığı kontrol edilmeli ve tapu sicilindeki kayıtlar incelenmelidir. Böylece

• Hem satın alınacak gayrimenkul üzerindeki (haciz, ipotek vb) takyidatlar görülebilecek,

• Hem (eğer kat mülkiyeti / irtifakı rejimi uygulanıyorsa) yönetim planı incelenebilecek,

• Hem de gayrimenkule ilişkn daha önce başka bir satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediği öğrenilebilecektir.

Bu noktada satışa dair tapu siciline önce koyulan şerhin öncelik hakkına sahip olacağını bilmekte fayda vardır.

Son olarak ödemelerin de mümkün olduğunca banka kanalıyla yapılmasına ve elden yapılacaksa da el yazılı makbuz alınmasında fayda vardır. Ödeme ve sözleşmede bahsedilen diğer şartlar gerçekleştikten sonra alıcılar gayrimenkulün devri için satıcıya başvurabileceklerdir. Satıcının devre yanaşmaması halinde ise alıcıların tapu tescil davası açma hakları bulunmaktadır. Ancak alıcıların bu hakkını kullanabilmeleri için yukarıda detaylı şekilde açıklanan şartların sözleşmede sağlanması ve ispat edilebiliyor olması gerekmektedir.

Sözleşme’nin Tapu Siciline Şerhi

Noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh ettirilmesinde fayda vardır. Zira özellikle satıcının gayrimenkulü başkalarına satması veya satıcının vefatından sonra mirasçıların sözleşmeye uymayarak gayrimenkulü devretmeleri vb durumlarda alıcılar gayrimenkulün devrini isteyemeyecekler, yalnızca uğradıkları zararı talep edebileceklerdir. Ancak bu sözleşmenin tapu siciline şerh ettirilmesi halinde alıcılar (gayrimenkul kime hangi şartlarda devredilmiş olursa olsun) gayrimenkulün kendilerine devredilmesini talep edebileceklerdir. 

Tapu siciline şerh için noterlikçe düzenlenen sözleşmenin taraflardan herhangi biri tarafından tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi yeterli olacaktır.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilip tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur (silinir). Ancak noterde yapılan sözleşme (devir tarihi olarak gösterilen tarihten sonraki 10 yıla kadar) geçerliliğini sürdürmeye devam edecektir.

Bu noktada gayrimenkul satış sözleşmelerine ve noter işlemlerine yönelik hukuki sorularınız olması halinde alanında uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Noter ve Tapu Siciline Şerh İşlemlerinde Masraflar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde nispi olarak uygulanan damga vergisi alınmayacaktır. Ancak noterliğin (gayrimenkulün satış bedeline nazaran cüz’i sayılabilen değerli kağıt ücreti vb ) birtakım masrafları alacağının bilinmesinde fayda vardır. Benzer şekilde sözleşmede cezai şarta ilişkin hüküm olsa dahi bu cezai şart bedeli üzerinden damga vergisi alınmayacaktır.

Tapu siciline şerhte ise sözleşmede yazan bedelin binde 6,83’ü şerh ettirenden talep edilecektir. Ancak hesaplamada baz alınacak bedel, emlak vergisi değerinden az veya emlak vergisi değerinin iki katından fazla olmayacaktır. Aynı zamanda döner sermaye ücreti isteneceği de bilinmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Yargıtay Kararları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

15. HD., Esas 2018/3930 Karar 2019/685 Tarih 19.2.2019

Davacılar, arsa sahipleri davalı …. …… Şti. de yüklenicidir. Diğer davalılar davalı yüklenici yetkilisine verilen vekâletnameye istinaden tapuda pay satın alan sözleşme dışı 3. kişilerdir. … 9. Noterliği’nin 11.10.2013 gün … yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenici … …………. davacı arsa sahiplerine ait … ili … ilçesi ……. K 4 pafta ………… ada, ……. parsel sayılı taşınmazda arsa payı karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmenin 5. maddesinde yapılacak inşaatın paylaşımı, 9. madde de yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışları, 11. maddede devir yasağı, 12. maddede işin teslimi hususları düzenlenmiştir. Sözleşmenin 12. maddesinde yüklenicinin inşaata hemen ruhsat alması ile başlayacağı ve ruhsat tarihinden sonra 2 yıl içerisinde teslim edeceği, yükleniciye 6 ay ek süre verileceği kararlaştırılmıştır.

Yapı ruhsatının alındığı 01.12.2014 tarihine göre davanın ilk açıldığı 26.06.2015 tarihi itibari ile sözleşmenin 12. maddesinde kararlaştırılan süre uzatımıyla birlikte 2 yıl 6 aylık inşaat süresi henüz dolmamıştır. Mahkemece karar gerekçesinde 818 sayılı BK’nın 358/1. maddesine göre yüklenicinin asli edimini büyük oranda yerine getirmesi sebebiyle sözleşmenin feshinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu belirtilmiş ise de; keşfe bağlı olarak rapor düzenleyen, teknik bilirkişiler sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen teslim için belirlenen günü beklemeden sözleşmeden dönme koşullarının oluşup oluşmadığı konusunda inceleme yaparak değerlendirmede bulunmamışlardır.

Bu durumda

Mahkemece yapılan keşfe bağlı olarak raporu düzenleyen teknik bilirkişi kurulundan sözleşmenin 12. maddesine göre inşaatın yapı ruhsatından itibaren 2 yıl içerisinde bitirileceği, 6 aylık ek sürede verileceği de kararlaştırıldığından ruhsatın alındığı 01.12.2014 tarihinden itibaren inşaatın tamamlanıp teslimi gereken süre 01.06.2017 olup davanın açıldığı 25.06.2015 tarihi olduğu ve 6098 sayılı TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasına göre yüklenicinin ise zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebileceğinden, dava tarihi itibari ile delil belge tutanak ve yapılan keşifte tespit edilen bulgulara göre işin kalan kısmını da göz önünde tutarak davalı yüklenicinin teslimi gereken süreye kadar işi tamamlayıp tamamlayamayacağı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp sözleşmeye aykırılık iddiası tartışılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, teknik konuda bilirkişiden rapor alınmaksızın yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

Tescil Davalarının Temyiz Edilebilirliği

14. HD., Esas 2018/1322 Karar 2019/1159 Tarih 12.2.2019

Davacı vekili, davacı ile dava dışı … 16. Noterliğinde 24.09.2010 tarih ……. yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, anılan sözleşmenin 30.09.2010’da tapuya şerh edildiğini, Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca 5 yıllık süre dolduğundan şerhlerin tapu müdürlüğünce resen terkin edilebileceğini, sözleşmeye konu tüm taşınmazların iştirak halinde mülkiyete tabi olması sebebiyle zamanaşımı süresinin başlamadığını belirterek şerhlerin devamına ve tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde, zamanaşımı itirazlarının olduğunu, davacının bu davayı açmakta hukuki menfaatinin bulunmadığını, Tapu Kanununun 26. maddesine göre işlem yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece, davacının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi borçlularına karşı tapuyu devretmeleri konusunda icbar davası açması gerekirken bu davayı açmasında hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilince istinaf talebinde bulunulması üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyiz talebi üzerine 20.09.2017 tarihinde sadece … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi başkanının verdiği bir karar ile temyiz talebinin reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından ek karar temyiz edilmiştir.

Sonuç olarak;

1-Davanın niteliği gereği maktu harca tabi olduğu, HMK’nın temyiz edilemeyen kararlar başlıklı 362. Maddesinde sayılanlardan olmadığı anlaşılmaktadır. … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 20.09.2017 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek kararının da 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri İle Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri hakkındaki Kanunun Toplantı ve Karar Başlıklı 46. maddesinde belirtilen; “Her bir Daire bir başkan ve iki üyenin katılmasıyla toplanır, görüşmeler gizli yapılır, karar çoğunlukla verilir.” hükmüne uyulmadan sadece Daire Başkanı tarafından verilmesi doğru görülmediğinden temyiz talebinin reddine dair verilen ek kararın kaldırılmasına;

2- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

Görevli Mahkemenin Tespiti

14. HD., Esas 2016/11370 Karar 2019/1135 Tarih 11.2.2019

Davacı vekili, müvekkilinin ….. ada ……. parselde kayıtlı … Blok ….. nolu dükkan niteliğindeki taşınmazı davalıdan harici satım sözleşmesi ile satın aldığını, müvekkilinin taşınmazın satış bedelinin bir kısmını ödediğini ve kalan kısmı için taraflar arasında taksitlendirme yapıldığını, müvekkilinin üzerine düşen edimlerini eksiksiz yerine getirmesine rağmen davalının yükümlülüklerini yerine getirmeyerek 30/06/2012 tarihinde tam ve eksiksiz olarak teslimi gereken gayrimenkulü teslim etmediğini belirterek, dava konusu gayrimenkulün müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde müvekkili tarafından ödenen bedelin faiziyle birlikte iadesi ile kalan taksitlerin iptalini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davada … Mahkemelerinin yetkili olduğunu, müvekkili ile davacı arasında gerçekleştirilen sözleşme geçersiz olduğundan taleplerin reddinin gerektiğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, müvekkili şirketin taşınmazın tescilinden kaçınması gibi bir durum olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kesin yetki kuralı nedeniyle HMK’nın 12. ve 18. maddeleri uyarınca yetkili olmadığından bahisle dava şartı yokluğundan usulden red kararı verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Somut uyuşmazlıkta, davacı dükkan niteliğinde bir bağımsız bölüm satın almıştır. Bu durumda ticari nitelikte bir uyuşmazlık bulunmadığından söz konusu davaya bakma görevi asliye hukuk mahkemelerinindir. Mahkemece, görevsizlik kararı verilerek dava dosyasının re’sen görevli ve yetkili asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Temliki

14. HD., E. 2016/11058 K. 2019/1041 T. 7.2.2019

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Satıştan Sonra Proje Değişikliği

14. HD., E. 2016/11058 K. 2019/1041 T. 7.2.2019

Davalı arsa sahibi …… ile davalı yüklenici … arasında 14.10.2010 tarihli, ……… yevmiyeli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş; davacı ise 27.03.2012 tarihli, 2592 yevmiyeli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle zemin üstü, 1. normal kat, 2 No’lu bağımsız bölümü temlik almıştır. ………. 27.05.2013 tarihli kararıyla; yüklenici … tarafından proje değişikliği yapıldığı ve ilgili belediyesince de uygun bulunduğu, bu nedenle yeni bir paylaşım yapılması gerekliliğinin ortaya çıktığından söz edilerek onaylanan yeni tadilat projesine göre oluşacak bağımsız bölümlerden A2, A3, A4, B1 ve B2 olmak üzere toplam 5 adetinin vakfa verilmesi kaydıyla yapılan proje değişikliğinin uygun bulunduğu belirtilmiştir.

Davacı, anılan satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil isteğinde bulunmuştur. Mahkemece, 17.04.2015 tarihinde mahallinde yapılan keşifte emsal bağımsız bölünün fiziki gerçekleşme oranının %75 olduğu tespit edilmiş, ancak sözleşmeye konu inşaatın ne oranda tamamlandığı tespit edilmemiştir.Yapılan inceleme ve araştırma sağlıklı bir sonuca ulaşmaya elverişli değildir.

Bu durumda mahkemece, inşaat mühendisi bilirkişi eşliğinde mahallinde yeniden keşif yapılmalı, inşaatın tamamlanma oranı tespit edilmeli, davacının dayandığı 27.03.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satışı vaat edilen bağımsız bölümün hangisi olduğu belirlenmeli, kat karşılığı inşaat sözleşmesini tadil eden 27.05.2013 tarihli Meclis Kararı da birlikte değerlendirilmek kaydıyla davacının davaya konu bağımsız bölümü hak kazanıp kazanmadığı açıklığa kavuşturulmalı, daha sonra işin esasına yönelik bir hüküm kurulmalıdır.

Belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.