Hukukumuzda her ne kadar gayrimenkul danışmanlarına / “emlakçılık”a yönelik doğrudan bir Kanun olmasa da “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” ile birlikte işletme sahiplerine birçok yükümlülük getirilmektedir. Bu yazımızda da

  • Emlakçılık Nedir?
  • Nasıl Emlakçı Olunur?
  • Nasıl Gayrimenkul Danışmanı Olunur?
  • Emlakçıların ve Gayrimenkul Danışmanlarının Hukuken Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar Nelerdir?

konuları açıklanacaktır.

Emlak ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Emlakçılık Nedir?

Emlakçılık gayrimenkul satışı veya kiralanmasına aracılık ederek komisyona hak kazanan meslek dalını ifade etmektedir. Bu kapsamda emlakçı gerekli pazarlama çalışmalarını yapacak ve yalnızca kiralama / satış işlemi gerçekleşirse komisyon bedeline hak kazanacaktır. Bu komisyon oranına bir üst sınır getirilmiş olup detaylı bilgi için Emlakçı Komisyonu başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Emlakçı / Gayrimenkul Danışmanı Nasıl Olunur?

Bu kapsamda emlakçılar / gayrimenkul danışmanları faaliyete başlamadan önce yetki belgesi almalı, sonrasında ise gerek mal sahipleri gerekse de alıcılar / kiracılar ile çeşitli sözleşmeler akdetmeli ve her yer gösterme faaliyeti için Taşınmaz Gösterme Belgesi düzenlemelidirler. Böylece işletme sahipleri hem idari para cezalarına maruz kalmayacaklar hem de hukuken kendilerini güvence altına almış olacaklardır. Bu yazımızda da emlakçıların / gayrimenkul danışmanlarının faaliyetleri esnasında dikkat etmeleri gereken hususlar açıklanacak olup diğer konulara ilişkin Emlakçının / Gayrimenkul Danışmanının Komisyon / Ücret Alacağı ve Emlakçı Yetki Belgesi Nasıl Alınır başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

Mal Sahibi ile Yetkilendirme Sözleşmesi İmzalamak

Her ne kadar mal sahiplerine sözleşme imzalatmak emlakçılığın akışı içerisinde her zaman kolay olmasa da gerek Yönetmelik gerekse de Kanun gereği yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi imzalanması gerekmektedir. Aksi takdirde emlakçılar / gayrimenkul danışmanları komisyon alacaklarını mal sahiplerinden talep edemeyeceklerdir.

Yetkilendirme sözleşmesi en az iki nüsha şeklinde düzenlenmeli ve bir nüshası taraflarda kalmalıdır. Yönetmelik gereği bu sözleşmelerde asgari olarak aşağıdaki hususların bulunması zorunludur:

  • Emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı faaliyetinde bulunan işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; gayrimenkul sahibinin adı soyadı, T.C. kimlik numarası (veya yabancı kimlik numarası), iletişim bilgileri (gayrimenkul sahibinin tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası.)

  • Verilecek hizmetin niteliği, kapsamı ve tarafların yükümlülükleri,

  • Cayma parası ve cezai şart

  • Sözleşmenin süresi (azami 3 ay olabilecektir) ve sözleşme kendiliğinden uzayacaksa şartları,

  • Tarafların tebligat adresi.

Yukarıdakilere ilave olarak masraflardan kimin sorumlu olacağı, pazarlama faaliyetlerinin hangi mecralarda olacağı, mal sahibinin başka emlakçılarla anlaşıp anlaşamayacağı gibi hususların belirlenmesinde de fayda vardır. Ayrıca yetkilendirme sözleşmesine konu gayrimenkulün;

  • İmar ve yapı kullanma izin durumu,

  • Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu,

  • Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri,

  • Dolmuş, otobüs ve metro gibi toplu taşıma araçlarının duraklarına yaklaşık mesafesi,

  • Okul, ibadethane, hastane ve alışveriş merkezi gibi yerler ile sinema, tiyatro, park ve piknik alanı gibi sosyal alanlara yaklaşık mesafesi,

  • İç özellikleri (Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile bunların net büyüklükleri; mutfak, duş kabini ve dolap muhteviyatı; parke ve doğramalar ile elektrik, su, doğalgaz, telefon ve uydu tesisatının durumu vb),

  • Dış özellikleri (Apartman, site, bina veya müstakil olma durumu; blok, kat ve her bir kattaki daire sayısı; hidrofor, su deposu, ısıtma sistemi, yangın merdiveni ve asansör ile açık ve kapalı otopark durumu; güvenlik, futbol, basketbol, yüzme ve benzeri spor alanları ile çocuk parkının olup olmadığı gibi),

  • (Araziler için) Hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği bilgileri ile üzerinde ekili veya dikili ürün bulunup bulunmadığı,

  • Gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı

hususlarının Sözleşme’de bulunması Yönetmelik gereği zorunludur. Burada gayrimenkul sahibinin verdiği beyanlar esas alınacak olup yanlış ve noksan bilgilerden emlakçılık faaliyetinde bulunan kişiler sorumlu değildir. Ayrıca tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya henüz inşası tamamlanmayan gayrimenkullere ilişkin yeterli bilgilendirmeyi sağlayacak şekilde ilave detayların verilmesi de gerekecektir.

Peki Bu Sözleşme Tek Başına Yeterli Olacak mıdır?

Hayır, buna ilave olarak gerek alım / satım gerekse de kiralama faaliyetlerine aracılık ediliyor olsun; her bir gösterim için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlemek Yönetmelik uyarınca emlakçıların / gayrimenkul danışmanlarının yükümlülüğündedir. Bu belge sayesinde emlakçı / gayrimenkul danışmanı; harcadığı emeği ispat edebilmiş olacaktır. Böylece mal sahibi ile yaşanabilecek olası uyuşmazlıklara karşı taşınmaz gösterme belgeleri delil olarak kullanılabilecektir. Ayrıca alıcı / kiracının emlakçıyı bertaraf etmesinin de önüne geçilebilecektir. Yönetmelik uyarınca söz konusu belgede;

  • Emlakçının / gayrimenkul danışmanının yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; alıcı veya kiracı adayının adı soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası, alıcı veya kiracının tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası.

  • Gayrimenkulün tapu kaydı bilgileri, cinsi, adresi ve özellikleri

  • Gayrimenkulün hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi

  • Mal sahibi ile anlaşılan hizmet bedeli ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları

gösterilmelidir. Bu belgenin bir nüshasının da alıcı / kiracı adayına verilmesi gerekmektedir.

Yeri gelmişken belirtmek gerekir ki gayrimenkul danışmanı / emlakçı; gayrimenkulü göstermesi karşılığında (ilçe dışındaki gayrimenkuller için ulaşım giderleri dışında) herhangi bir bedel talep edemeyecektir.

Alıcı ve Satıcıyla Yapılacak Sözleşme

Yönetmelik gereği alıcı ile satıcının sözleşme akdetmesine aracılık edilmesi halinde; Alıcı, Satıcı ve Gayrimenkul Danışmanı / Emlakçı arasında bir sözleşme akdedilmelidir. Yönetmelik gereği bu sözleşmede asgari olarak aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:

  • Emlakçının / gayrimenkul danışmanının yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; satıcı ile alıcının adı soyadı, T.C. kimlik numaraları (veya yabancı kimlik numaraları), iletişim bilgileri ve imzaları, (satıcı veya alıcının tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası)

  • Gayrimenkulün tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,

  • Gayrimenkul alım / satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi,

  • (Kararlaştırılması halinde) cayma parası ve cezai şart,

  • Hizmet bedeli ve bu bedelin iş sahibi ile alıcı arasındaki paylaşım usulü,

  • Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların satıcı ile alıcı arasındaki paylaşım usulü,

  • Uyuşmazlıklarda hangi mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu,

  • (Kararlaştırılmış ise) Arabuluculuk veya tahkim hükümleri.

Bu noktada gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmelerde ilave birçok hüküm eklenmesi tarafların inisiyatifinde olup bu konuda detaylı bilgi için Gayrimenkul Satış Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracı ve Kiralayan ile Yapılacak Sözleşme

Gayrimenkul alım satımına yapılan aracılıkta olduğu gibi; kiracı ve kiraya verenin anlaşması durumunda da bu kişilerle sözleşme yapılması zorunludur. Yönetmelik uyarınca emlakçı /gayrimenkul danışmanı, kiracı ve mal sahibi arasında akdedilmesi gereken bu Sözleşmede aşağıdaki unsurların bulunması zorunludur:

  • Emlakçının / gayrimenkul danışmanının yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; mal sahibi ile kiracının adı soyadı, T.C. kimlik numaraları (veya yabancı kimlik numaraları), iletişim bilgileri ve imzaları, (mal sahibi veya kiracının tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası)

  • Gayrimenkulün tapu kaydı bilgileri, cinsi, adresi ve özellikleri

  • Gayrimenkulün kira bedeli ile kira bedelinin yıllık artış oranı ve ödenme yöntemi

  • (Kararlaştırılması halinde) cayma parası ve cezai şart,

  • Hizmet bedeli ve bu bedelin mal sahibi ile kiracı arasındaki paylaşım usulü

  • Uyuşmazlıklarda hangi ilin mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu,

  • (Kararlaştırılmış ise) Arabuluculuk veya tahkim hükümleri.

Bu noktada kira sözleşmelerinde ilave birçok hüküm eklenmesi tarafların inisiyatifinde olup detaylı bilgi için Konut Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Emlakçının / Gayrimenkul Danışmanının Hizmet Bedeli Alacağı

İşletme sahiplerinin emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı için talep edebilecekleri komisyon oranı; kiralık gayrimenkullerde bir aylık kira bedelini, satılık gayrimenkullerde ise satış bedelinin %4’ünü geçemeyecektir. Mal sahibi ile alıcı veya kiracı; aksi kararlaştırılmadığı sürece bu bedele eşit oranda katlanacaktır. Yetkilendirme süresi içerisinde mal sahibinin emlakçıyı / gayrimenkul danışmanını bertaraf ederek satış / kiralama işlemlerini gerçekleştirmesi halinde dahi emlakçı / gayrimenkul danışmanı sözleşmeyle kararlaştırılan hizmet bedeline hak kazanacaktır. Bu konuda detaylı bilgi için Emlakçının / Gayrimenkul Danışmanının Komisyon / Ücret Alacağı başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Emlakçıların / Gayrimenkul Danışmanlarının Uymaları Gereken Diğer Hususlar Nelerdir?

  • Gayrimenkul Danışmanlığı / Emlakçılık faaliyeti gösteren işletmeler; gayrimenkul alım / satım ve kiralanmasına aracılık etme, tapu işlemlerine aracılık etme, gayrimenkul yönetim hizmeti verme, değerleme hizmeti verme ve gayrimenkul ticaretine yönelik diğer hizmetleri verme dışında herhangi bir ticari faaliyette bulunamaz.

  • Bu işletmeler faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare kullanamaz.

  • Gayrimenkulün tanıtımına yönelik gazete ilanı, el kitapçığı, katalog gibi unsurlar ile fotoğrafları, vaziyet planı ve imar durumuna ilişkin belgeler işletmede bulundurulur.

  • Her bir yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturulur. Hizmetler kapsamında düzenlenen diğer belgelerle birlikte bu dosya en az beş yıl süreyle saklanmalıdır.

  • (Sözleşmenin feshi, gayrimenkulün satılması vb) Pazarlamaya gerek kalmadığı durumlarda takip eden ilk iş günü içinde reklam ve ilan faaliyetlerine son verilir.

Emlakçıların dikkat etmesi gereken hususlara ilişkin sorunuz olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

  • Hizmet verilen kişilerin alım / satım veya kiralama tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgiler gizlenemez.

  • Hukuka ve ahlaka aykırı davranılamaz, gizlilik esaslarına aykırı hareket edilemez.

Peki Bu Hükümlere Uyulmaması Halinde Hangi Yaptırımlarla Karşı Karşıya Kalınabilecektir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki bu makaledeki hükümlere uyulmaması halinde Emlakçı / Gayrimenkul danışmanı; sorumluluklarını yerine getirdiğini ispat etme konusunda büyük zorluklar yaşayacaktır. Bu durum ise olası uyuşmazlıklarda hak kaybına uğranılmasına sebebiyet verecektir.

Ayrıca Yönetmelik’te de aykırılık halinde uygulanacak yaptırımlar düzenlenmiştir. Bu doğrultuda söz konusu hükümlere aykırı davranan gayrimenkul danışmanları ve emlakçılar hakkında 3.000 TL idari para cezasına hükmolunacaktır. Bu aykırılıkların tekrarı halinde ise uygulanacak idari para cezası her bir tekrar için iki katına çıkacaktır. Söz konusu ihlalin zincir işletmeler tarafından işlenmesi halinde ise sayılan cezalar 5 kat olarak uygulanabilecektir.

YARGITAY KARARLARI

Emlakçının Sorumluluğu

15. CD., Esas 2018/7614 Karar 2018/9195 Tarih 6.12.2018

Sanığın katılanın emlakçılık dükkanına gelip kendisini genel cerrah … olarak tanıttığı, samimiyet tesis etmeye çalıştığı, kiralık ev bulması için yardım istediği, bir süre birlikte kiralık ev baktıkları, daha sonra sanığın yeterli nakit paranın yanında olmadığını söyleyerek emlakçıda uyandırdığı güvenin etkisiyle 1200 TL aldığı ve bir daha kendisinden haber alınmadığı, bu suretle sanığın dolandırıcılık suçunu işlediği iddia edilen olayda; sanığın savunması, mağdur ve tanık beyanları, teşhis tutanakları, uzlaşma sağlanamadığına dair belgeler ile dosya kapsamından sanığın üzerine atılı suçu işlediğine yönelik mahkeme kabulünde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Tebliğnamedeki suç vasfı yönünden bozma düşüncesine sanık kendisini kamu kurumunda doktor olarak tanıtmadığı nazara alınarak iştirak edilmemiş, sanığın sabıka kaydında daha ağır cezayı içeren ilamlar yerine daha hafif cezaya ilişkin hükümlülüğün tekerrüre esas alınması aleyhe temyiz olmadığından ve Dairemizin 25/10/2017 tarih ve 2017/21303-21505 sayılı ilamıyla önceki hükmün uzlaştırma işlemlerinin yapılması için bozulması üzerine dosyanın uzlaştırma bürosuna gönderildiği, düzenlenen raporda, sanığın, 31/03/2018 tarihine kadar zararı gidereceğini beyan ettiği, emlakçının da teklifi kabul ettiği, emlakçı nasıl olunurun sonuçlarını gösterdiği, böylelikle edimin ifasının ileri tarihe ertelendiğinin anlaşıldığı olayda; 5271 sayılı CMK’nın 254/2. maddesi uyarınca uzlaşma sonucunda edimin yerine getirilmesinin ileri tarihe bırakılması nedeniyle sanık hakkında, aynı Kanun’un 231. maddesindeki şartlar aranmaksızın hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmesi gerektiğinin gözetilmemesi, edimin yerine getirilmemesi nedeniyle sonuca etkili görülmediğinden, bozma nedeni yapılmamıştır.

Yapılan yargılamaya, toplanıp karar yerinde gösterilen delillere, mahkemenin kovuşturma sonuçlarına uygun olarak oluşan kanaat ve takdirine, incelenen dosya kapsamına göre, sanığın bir sebebe dayanmayan temyiz itirazının reddiyle hükmün ONANMASINA, 06/12/2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Emlakçılık ile Uğraşan Personele Yapılan Tebligat

9. HD., Esas 2018/4199 Karar 2018/22666 Tarih 10.12.2018

Dosya içeriğine göre, gerekçeli kararın tebligat zarfında 10.04.2017 tarihi ileemlakçılık faaliyeti gösteren davalının yanında çalışan ve “Daimi Sekreter” olarak belirtilen “K1” isimli şahsa tebliğ edildiği, davacı vekili tarafından sunulan vergi levhasından bu şahsın “A1” adresinde bulunduğu ve emlakçılık ve gayrimenkul danışmanlığı alanında iş yapan komşusu olduğu, daimi çalışanı olmadığı, 7201 sayılı Kanuna uygun prosedürün izlenmemiş olduğu, davacının istinaf harcını 18/04/2017 tarihinde yatırdığı ve istinaf dilekçesini 19/04/2017 tarihinde verdiği anlaşılmıştır.

Davacı vekiline yapılan tebligat 7201 sayılı Kanuna aykırı yapılmış olup, usulsüzdür. Davacı vekili istinaf dilekçesinde gerekçeli karar evrakına UYAP üzerinden muttali olduğunu belirttiğinden 7201 sayılı Kanun’un 32 nci maddesine göre beyanının esas alınarak istinaf dilekçesinin kabul edilmesi gerekirken, Bölge Adliye Mahkemesince yazılı gerekçe ile ilk derece mahkemesinin davacı vekilinin yasal süresi içinde istinaf dilekçesini sunmadığı ve emlakçı nasıl olunur ile ilgisi olmayan gerekçesiyle istinaf yoluna başvuru talebinin reddine ilişkin 11.08.2017 tarih ve 2016/473 E., 2017/46 K. sayılı Ek Kararı usul ve yasaya uygun bulunarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince yapılacak iş ilk derece mahkemesinin ek kararını kaldırarak esasa yönelik istinaf incelemesini yapmaktır.