Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile birlikte emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı yapmak birtakım şartlara bağlanmış durumdadır. Bu kapsamda gayrimenkul danışmanlığı ve emlakçılık faaliyetlerinde bulunan işyerleri belirli şartları sağlamalı ve işletme sahipleri / yetkilileri yetki belgesi sahibi olmalıdır. Ayrıca işletme bünyesinde çalışan personelin de mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekmektedir.

Emlak yetki belgesi ve gayrimenkul hukukuna ilişkin hukuki sorularınızda bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazımızda da

• Emlak Yetki Belgesi Nedir,
• Emlak Yetki Belgesi Nasıl Alınır,
• Emlak Yetki Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır

soruları cevaplanacak ve “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” kapsamında emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı faaliyetlerinde bulunan işletmelerde aranan şartlar incelenecektir.

Bu işletmelerin hukuki sorumluluğuna ilişkin detaylı bilgi için Emlakçıların / Gayrimenkul Danışmanlarının Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İşyerleri Hangi Şartlara Sahip Olmalıdır?

Gerek emlakçılık gerekse de gayrimenkul danışmanlığı yapabilmek için işyerleri aşağıdaki şartlara sahip olmalıdır. Bu şartların sağlanıyor olması aynı zamanda işletme yetki belgesi alabilmek için de gerekli olacaktır:

• Emlakçılık ve Gayrimenkul Danışmanlığı faaliyeti gösteren işletme ofislerinin net alanı en az 30 m2 olmalıdır. Benzer şekilde ofisin “bağımsız bölüm” niteliğinde olması elzemdir. Net alanın hesaplanmasında ve “bağımsız bölüm” niteliğinin belirlenmesinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği esas alınacaktır.

• Bir işyerinde birden fazla gayrimenkul danışmanlığı / emlakçılık faaliyeti gösteren işletme bulunması halinde ofisteki her bir işletme için ilave 6 m2’lik yer bulunması gerekmektedir.

• Bilindiği üzere emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı yapan işletmeler her bir portföyü için (yetkilendirme sözleşmesi ve bu sözleşme kapsamındaki diğer belgeleri de kapsayacak şekilde) fiziki / elektronik ortamda bir dosya oluşturmalı ve bu dosyaları beş yıl boyunca saklamalıdır. İşte bu işletmeler dosyalama işlemlerini fiziki ortamda yapması halinde ofis içerisinde bir arşiv bölümü bulundurmalıdır.

• İşletme konusu hizmetlerin hızlı ve düzenli bir şekilde verilmesini sağlayacak adet ve özellikte masa, dolap, koltuk ve benzeri malzeme ile bilgisayar, internet, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanımın ofis bünyesinde bulunuyor olması gerekmektedir.

5 Haziran 2018’den önce emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı faaliyeti gösteren işletme ofisleri yukarıdaki şartları karşılamıyor olsa dahi işletme taşınana kadar faaliyetlerini eski ofislerinde sürdürebileceklerdir.

Emlakçılık Yetki Belgesi

Bilindiği üzere emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı faaliyeti gösterebilmek için işletme sahiplerinin yetki belgesi sahibi olmaları gerekmektedir. (Bu noktada gayrimenkule yönelik danışmanlık ve yönetim hizmetleri veren işletmelerin de yönetmelik uyarınca yetki belgesi almaları gerektiğini belirtmek gerekecektir.)

Taşınmaz Ticareti Bilgi Sitemi üzerinden yapılan başvuruyla verilen bu yetki belgesi her bir işletme için ayrı ayrı düzenleniyor olup devredilemeyecek niteliktedir. Geçerlilik süresi 5 yıl olan yetki belgesine başvurabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:

• Faaliyet gösterilecek olan işyeri (yukarıda belirtilen 30 m2’lik ofis zorunluluğu vb) gerekli şartları sağlamalıdır.

• Meslek odasına kayıtlı olunmalıdır.

• Gelir / kurumlar vergisi mükellefi olunmalıdır.

• (Esnaf, tacir vb) şahıs işletmelerinde işletme sahibinin; (anonim şirket, limited şirket vb) sermaye şirketlerinde ise temsile yetkili kişilerin ve şubelerde ise şube müdürünün;
  • 18 yaşını geçmiş,
  • En az lise mezunu,
  • İflas etmemiş yahut itibarı yerine gelmiş,
  • Konkordato ilan etmemiş,
  • Kasten işlenen bir suçtan dolayı hüküm giymemiş,
  • Ticaret / sanat icrasında hükmen yasaklanmamış,
  • Ulusal yeterliliğe dayalı mesleki yeterlilik belgesi (Seviye 5) sahibi

kişilerden olması gerekmektedir. Birden fazla yetkilisi olan tüzel kişiliklerde yetkili temsilcilerinden yalnızca bir tanesinin ulusal yeterliliğe dayalı mesleki yeterlilik belgesi sahibi (Seviye 5) olması yeterli olacaktır.

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeden önce işletme yetki belgesinin olup olmadığı kontrol edilecek ve yetki belgesi olmayan işletmelere ruhsat verilmeyecektir. Benzer şekilde yetki belgesi iptal edilen işletmelerin de işyeri açma ve çalışma ruhsatları iptal edilecektir.

Son olarak 5 Haziran 2018’den önce emlakçılık / gayrimenkul danışmanlığı faaliyeti gösteren işletmelerin 5 Aralık 2019 tarihine kadar yetki belgesi almaları gerektiğini belirtmek gerekmektedir. Benzer şekilde bu kişilerin lise mezunu olma şartı aranmayacaktır.

Emlak Yetki Belgesi Nasıl Yenilenir?

Yukarıda da değinildiği üzere yetki belgesi 5 yıllığına verilmektedir. Yetki belgesi bu süre dolduğunda yenilenebileceği gibi işletme belgesi alınması için sunulan belgelerin içeriğinde değişme olması halinde de yenilenmelidir. Yenileme başvurusu yetki belgesi süresinin sona ermesinden en az 30 gün önce yapılmalıdır. Eğer yetki belgesinde yer alan bilgilerdeki değişikliklerden ötürü başvuruluyorsa değişiklikten sonraki 7 gün içerisinde yenileme başvurusunda bulunulmalıdır. Her iki usulde de başvurular Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılacaktır.

Mesleki Yeterlilik Belgesi

Yukarıda da belirtildiği üzere (esnaf, tacir vb) şahıs işletmelerinde işletme sahibinin; (Anonim şirket, Limited şirket vb) sermaye şirketlerinde ise temsile yetkili kişilerin ve şubelerde ise şube müdürünün 5. Seviyede mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekecektir. Benzer şekilde işletmelerde pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılan kişilerin de en az 4. Seviyede emlak danışmanı mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekmektedir. Tabi bu kişilerin orta öğretim ve yükseköğretim kurumlarının “taşınmaz ticareti” ile ilgili alanlarından mezun olmaları halinde mesleki yeterlilik belgesi şartı aranmayacaktır. Bu belgeler Mesleki Yeterlilik Kurumu’nun yetkilendirdiği merkezlerden alınabilecektir.

5 Haziran 2018 öncesinde gayrimenkul danışmanlığı / emlakçılık faaliyeti gösteren kişilerin halk eğitim merkezleri / MEB tarafından yetkilendirilen meslek odalarınca sertifika almalar halinde yetki belgesi almak için mesleki yeterlilik belgesi sahibi olmaları zorunlu değildir.

Emlak Yetki Belgesine ilişkin hukuki sorularınız olması halinde bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Peki Bu Şartlara Uyulmamasının Yaptırımları Nelerdir?

Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın ilgili işletmeleri daima denetleme hakkı mevcuttur. Yukarıda da belirtildiği üzere yetki belgesi olmaması halinde çalışma ve işletme ruhsatı alınamayacağı gibi bu belgenin iptal edilmesi halinde de çalışma ve işletme ruhsatları iptal edilecektir. Ayrıca aykırılıkların tespiti halinde 3.000 TL idari para cezası uygulanacaktır. Bu fiillerin tekrarı halinde para cezası iki katına çıkabileceği gibi zincir emlak / gayrimenkul danışmanlığı ofisleri tarafından işlenmesi halinde idari para cezası 5 katına çıkacaktır.

YARGI KARARLARI

Dolandırıcılık ve Tapu İptali

Dava, aldatma ve aşırı yararlanma hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı, maliki olduğu taşınmazda bulunan 13 nolu bağımsız bölümün davalı K3’e devredildiğini, devir tarihinde yaşlı olduğunu, satış işlemini hatırlamadığını, imzanın kendisine ait olmadığını, bedelsiz olarak tapu devrinin yapılmış olduğunu yeni fark ettiğini, davalıların birlikte hareketle aldattıklarını, haksız kazanç sağlamak suretiyle de aşırı şekilde yararlandıklarını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tescile olmazsa tazminata karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında taşınmaz dava dışı 3. kişilere devredildiğinden emlak yetki belgesi olmayan emlakçı ve K6’ın davaya dahil edilmesini istemiştir.

Ayrıca

Davalı K5, satış bedelinin davacıya ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı K3 ve K4, taşınmazın yetki belgeli emlakçı vasıtasıyla satın alındığını belirterek davanın reddini savunmuşlar, davacı aleyhine ayrı ayrı 10.000TL manevi tazminata karar verilmesi isteğiyle karşı dava açmışlardır.

İlk Derece Mahkemesince, asıl davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 170.000TL tazminatın davalı K5’den tahsiline, diğer davalılar yönünden davanın pasif husumetten reddine, karşı davaların da reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince karar kaldırılarak asıl ve karşı davaların reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazda bulunan 13 nolu bağımsız bölümün davacı tarafından 11.06.2009 tarihinde bizzat davalı K3’ye 20.000TL bedelle devredildiği, onun da yetki belgeli taşınmazı dava tarihinde sonra 01.11.2013 tarihinde abisi K4’e 57.000TL bedelle temlik ettiği, dahili davalı K4’in 27.12.2013 tarihinde K3’nin damadı K6’a satış suretiyle devrettiği anlaşılmaktadır.

Somut olayda,

çekişme konusu taşınmazın davacıya aitken 11.06.2009 tarihinde 20.000TL bedelle davalı K3’ye devredildiği sabit olup, satış tarihinden önce 04.06.2009 tarihinde tarafların imzasını taşıyan protokol ve emlak yetki belgesine göre taşınmazın 175.000TL bedelle devredildiği, bu bedelin 5.000TL’sinin kaparo olarak davacıya ödendiği, kalan 170.000TL’nin tapu devri sırasında ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu belgeye ve imzaya açık bir itirazın bulunmadığı, tüm dosya kapsamından davacının satış iradesinin bulunduğu, iddia edilen aldatma ve aşırı yararlanma koşullarının davada gerçekleşmediği, dosyaya sunulan 10.03.2013 tarihli 170.000TL bedelli K5 adına F1 BANKASI K3 ve K4 ortak hesabından düzenlenen çekin iptal edildiği, davalı K5’e ödeme yapılmadığı, 170.000TL’nin 11.06.2009 tarihinde K3 tarafından hesabından çekildiği, ancak protokolde de belirtilen bakiye 170.000TL’nin davacıya ödendiğine ilişkin belge bulunmadığı, taşınmaz bedelinin tamamının davacıya ödenmediği anlaşılmaktadır.

O halde, temlik iradi olduğundan ve emlak yetki belgesinin bir etkisi olmadığından tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmiş olması doğrudur. Davacının bu yöne değinen temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

Davacının diğer temyiz itirazlarına gelince;

Taşınmazın satışına ilişkin bedelin tamamının alıcı K3 tarafından davacıya ödendiği kanıtlanamadığından bakiye 170.000TL’nin K3’den tahsiline karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir.

Kira Sözleşmesi

Davacı, davalı ile aralarında 13.06.2002 başlangıç tarihli 30 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, son ödenen kira bedelinin aylık 500.-TL olduğunu, sözleşmenin düzenlenmesi sırasındaki koşulların değiştiğini ve işlem temelinin çöktüğünü belirterek aylık kira bedelinin 10.000.-TL olarak uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, sözleşmeye bağlılığın esas olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralanana ait kira bedelinin 29.07.2013 olan dava tarihinden itibaren net 2.000.-TL olarak tespitine dair verilen hükmün davacı ve davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin ilamı ile, “Davacının istemi 13.06.2002 başlangıç tarihli 30 yıl süreli kira sözleşmesindeki kira bedelinin değişen koşullara göre yeniden uyarlanması talebi olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılarak karar verilmesi gerektiği.. ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda;

Taraflar arasında 13.06.2002 başlangıç tarihli 30 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamakta olup sözleşmede artış şartı kararlaştırılmadığı anlaşılmaktadır. Davacı dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 29.07.2013 tarihinde davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir.

Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan ( inşaatçı- emlakçı-kira hukuku konusunda uzman bilirkişi), tüm bu veriler dikkate alınarak bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesidir.

Yargı Yeri

Somut olayda Tüketici Mahkemesince verilen davanın kabulü ile davacının takibe konu olan 13/01/2013 vadeli 10.000,00 TL bedelli senetten dolayı borçlu bulunmadığının tespitine ilişkin kararının Yargıtay 13. Hukuk Dairesince “Bir işlemin 6502 sayılı Kanun kapsamında kaldığının kabul edilmesi için tüketici ile satıcı-sağlayıcı arasındaki uyuşmazlığın mal ve hizmet piyasalarında bir malın mesleki ve ticari olmayan amaçla edinilmesi veya kullanılmasından doğması aranmaktadır.

Davalıların, emlakçılık ve gayrimenkul danışmanlığına ilişkin mesleki ve ticari faaliyet ile hareket ettiklerine dair dosyada bir delil bulunmadığına göre bu davanın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında kalmadığının kabulü gerekir. Mahkemece, görevsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esasına girerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.” denilerek bozulmuştur. Bu durumda davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait olduğu özel dairenin kabulündedir. Özel Dairenin bozma kararının mahkemeleri bağlayıcılığı özelliği vardır.

O halde emlak yetki belgesiyle ilgisi olmayan uyuşmazlığın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.

Nitelikli Dolandırıcılık

Nitelikli dolandırıcılık suçundan sanıklar hakkında verilen beraat hükümleri katılan vekili tarafından temyiz edilmekle, dosya incelenerek gereği düşünüldü;

Katılanın, tanık olarak ifadesi alınan polis memurunu ziyarete gittiği sırada orada görevli sanık ile tanıştığı, emlak yetki belgesi olmayan emlakçı arkadaşının 1.200 TL kiracılı daireyi 120.000 TL’ye sattığını, kendisinin almak istediğini ancak alamadığını belirterek kendisine tavsiye etmesi üzerine Metro İnşaat firması adıyla faaliyet gösteren sanık ile kendisini tanıştırdığı ve bahse konu daireyi kız kardeşinin adına olacak şekilde devraldığı, daha sonra kiracı olarak kira kontratı yaptıkları, ilk kirayı peşin aldıkları, bilahare kiracının kendisini arayarak gayrimenkulü kiralamaktan vazgeçtiği, sanıkların bu şekilde suça konu daireyi piyasa değerinin üstünde katılana sattıklarının iddia edildiği olayda, dosya kapsamına göre sanıklar hakkında verilen beraat hükümlerinde bir isabetsizlik görülmemiştir.