Ülkemizde özellikle 1999 Marmara Depremi’nden sonra daha çok konuşulmaya başlanan “Kentsel Dönüşüm”, büyük İstanbul depremi ve yasalardaki değişiklikler sebebiyle gündemdeki yerini korumaya devam etmektedir. Kentsel Dönüşüm yalnızca betona endekslenmiş bir bakış açısına indirgenmemesi gerekse de uygulamada zaman zaman yık-yap metoduna kayabilmektedir.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüme ilişkin detaylı bilgi için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

“Kentsel Dönüşüm Uygulaması”nın amacını açıklamak gerekirse;

Deprem riski taşıyan binaların, gelişmiş teknolojiye, modern teknikleri esas alarak deprem ve kentsel dönüşüm mevzuatına uygun şekilde inşa edilmesi, olası afetlerde can ve mal kaybının minimuma indirilmesidir.

Afet amaçlı kentsel dönüşümde uygulanacak temel ve özel kanun 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. Kanun amacının belirtildiği 1. Maddesinde;

“Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.”

Burada “Riskli Alan” ve “Riskli Yapı” terimleri önem arz etmekte olup bu iki uygulama şeklinden “Riskli Yapı” ya bu yazımızda bahsedecek olup riskli yapının ne olduğu, hangi binaların riskli yapı kapsamında girdiğini inceleyeceğiz.

Riskli Yapı Nedir ?

Ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar riskli yapı olarak tanımlanabilir. Burada arazinin yapısı değil yapı esas alınmaktadır. Ayrıca bir yapının yeni veya eski olması da tek başına riskli yapının belirlenmesi hususunda önem arz etmemektedir. Zira bir yapı yeni olup demirlerindeki çürüklerinden ötürü ağır hasar görme riski altında bulunabileceği gibi eski olup herhangi bir risk unsuru barındırmıyor da olabilir.

Hangi Yapılar Bu Kapsamdadır?

Yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere;

• Ekonomik ömrünü tamamlamış,

• Yıkılma riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanan,

• Ağır Hasar Görme riski ilmi ve teknik verilere dayanan

yapılar, “Riskli Yapı” niteliğindedir. Yapının ruhsatlı veya ruhsatsız olmasının “Riskli Yapı” olarak kabul edilmesinde bir önemi yoktur. Kat irtifakı olup kat mülkiyetine geçilmemiş veya iskanı alınmamış olup tapuda arsa statüsündeki yapılar da riskli yapı değerlendirmesine tabidir. Bu kapsamda özellikle;

• Yapım tarihi eski olan 

• Taşıyıcı kolon ve kirişlerinde kesilmeler olan

• Yapımında kalitesiz beton kullanılmış 

• Su izolasyonu olmayan

• Kolon ve kirişlerinde çatlaklıklar olan

• Rutubet ve paslanmayla karşılaşılan

yapıların “riskli yapı” grubuna dahil edilme riskinin daha yüksek olduğu söylenebilir.

Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca, teknik gerekçeleri belirtilerek, ahşap, kerpiç ve taşıyıcı özelliği olmayan malzeme ile yapılan yapıların riskli olduğu yönünde rapor düzenlenmesi halinde, bu yapılar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak kabul edilir. Üzerinde yapı bulunmayan arsalar, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar, metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebebiyle yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar, riskli yapı değerlendirmesine alınmaz.

RİSKLİ YAPININ TESPİT SÜRECİ

Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir?

Öncelikle belirtmeliyiz ki, yapı malikleri (sahipleri) veya bunların (avukat, vasi v.b.) kanuni temsilcileri masrafları kendilerine ait olmak üzere riskli yapı başvurusunda bulunabilir.

Dolayısıyla bir apartmandaki daire sahiplerinden herhangi birinin başvurusu yeterli olup, çoğunluk kararına ihtiyaç yoktur. (Örneğin bir apartmanda) kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için tapu paylı ise, riskli yapı tespiti arsa payı sahiplerince yaptırılır.

Arsa üzerindeki yapının bir irtifak hakkıyla başkasına ait olması ve tapu kütüğüne şerh edilmiş olması durumunda bina sahibi de başvurabilir. Bunlar dışında Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek yapı maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde sonuç alınmaması halinde gerekli tespitler Bakanlıkça veya (il özel idaresi veya belediye gibi) İdare organları aracılığıyla yapılır ya da diğer kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek belediyelerden veya il özel idarelerinden de isteyebilir.

Riskli Yapı Başvurusu İçin Gereken Belgeler Nelerdir?

• Riskli yapı tespiti talebine ilişkin dilekçe
• Güncel tapu durum belgesi,
• Kimlik belgesinin fotokopisi

Eğer başvuru kanuni temsilci ile yapılıyorsa ilaveten vekaletname gereklidir.

Riskli Yapı Tespitini Yapacak Kurum ve Kuruluşlar

İlgili mevzuat hükmünde;

1. Bakanlık

2. İdare (Belediyeler ve il özel idareleri)

3. Bakanlıkça Görevlendirilen;

• Kamu Kurum ve Kuruluşları

• Üniversiteler

• Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruşlarına ait şirketler

• Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları

• Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları

• Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar

tarafından Riskli Yapı tespiti yapılacağı öngörülmüş olmakla birlikte bu konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İnternet sitesinde başvurulabilecek kurum ve kuruluşular sıralanmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığını temsilen Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine, Büyükşehir Belediyesine ve İlçe Belediyelerine ve yukarıda da değindiğimiz üzere Bakanlıkça yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar tarafından başvuru alınacaktır. Riskli yapı tespiti uygulamada ağırlıklı olarak Bakanlıkça lisanslandırılan şirketler tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu kapsamda özel şirketlerce tespit yapılacaksa, bu şirketin Bakanlıkça verilen lisansının kontrol edilmesi gerekir. Nitekim bu şirketlerin ayrıca bir takım bulundurması gereken kıstaslar vardır. Lisanslandırılan bu kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin;

• İlgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması,

• Mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları,

• Bakanlıkça veya Bakanlıkça uygun görülen kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları,

• Eğitim sonunda yapılacak yazılı sınavda yüz üzerinden en az yetmiş puan alarak başarı belgesi almış olmaları

• Bu hususları belgelendirmeleri

gereklidir. Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespiti için en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi mecburidir.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüme ilişkin detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Riskli binaların tespiti için hesaplar, mevcut bina taşıyıcı sistem özellikleri dikkate alınarak yapılacaktır. Örneğin 8 kata kadar ve maksimum 25 m yüksekliğindeki binalar için “Kritik Kat” tan örnek alınarak tespit yapılmaktadır. 8 kat ve maksimum 25 metreyi aşan yapılar için tüm katlardaki taşıyıcı sistemlerden numune alınacaktır. (Kritik Kat, rijitliği / sertliği diğer katlara oranla çok küçük olan,betonarme çevre perdeleri bulunmaya veya yanal ötelenmesi zemin tarafından tutulmamış en alt bina katıdır.)

RİSKLİ YAPI KARARLARINA KARŞI İTİRAZ

Normal şartlarda Riskli Yapı Tespit Raporu, tespiti gerçekleştirilen yapının bulunduğu ilin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne gönderilecektir. Rapor Müdürlükçe, Bakanlığın belirlediği usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede herhangi bir eksiklik bulunmayan veya eksiklik nedeniyle iade edilip daha sonra düzeltilmiş raporlar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, yapının bulunduğu ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne riskli yapı olarak tespit edilen yapının (taşınmazın) beyanlar hanesine Riskli Yapı beyanı işlenir. Tapu Müdürlüğünce, Riskli Yapının tespit edildiği hususu, tespit edilen taşınmazda bulunan tüm maliklere ve diğer ilgililere (İpotek hak sahipleri, kira şerhi işletenler, intifa ve irtifa hakkı sahipleri v.b.) tebliğ edilir. Burada İstanbul’a özgü bir durumdan bahsetmekte fayda var. Zira 17/03/2014 tarihinden itibaren;

• İstanbul’da lisanslı kurum ve kuruluşlarca 6306 Sayılı Kanun kapsamında hazırlanan riskli yapı tespiti raporlarının 17/03/2014 tarihinden sonra incelenmesi,

• Yapılan incelemede eksiklik veya yanlışlık tespit edilmesi halinde raporların düzeltilmek üzere raporu düzenleyen kurum ve kuruluşa iade edilmesi,

• Raporlarda herhangi bir eksiklik veya yanlışlık bulunmuyor ise, rapora konu riskli yapının en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi,

• Tapu Müdürlüklerince ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmasından sonra maliklerce riskli yapı tespitine itiraz edilmesi halinde, itirazın Teknik Heyetçe değerlendirilmesi maksadıyla, itiraz dilekçesi ile birlikte riskli yapı tespiti raporunun İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne gönderilmesi,

hususlarında İstanbul’daki bütün büyükşehir ilçe belediyeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiştir.

Peki İlgililere Usulüne Uygun Tebliğ Edildikten Sonra Süreç Nasıl İşlemektedir?

İlgili Tapu Müdürlüğünce yapı ve diğer hak sahiplerine, yapının riskli yapı olarak tespit edildiği, 60 günlük süre içerisinde yıkılacağı, yapı sahipleri ve diğer hak sahiplerinin 15 günlük süre içerisinde bu tespite itirazda bulunabileceğini belirten bir yazı gönderilir. Bu sebeple eğer bir itirazları varsa yapı sahibi veya diğer hak sahiplerinin tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde, yapının bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne itirazda bulunması gerekmektedir. Uygulamada (yukarıda da bahsettiğimiz üzere İstanbul’a özgü durum nedeniyle İstanbul’da) ilçe belediyelerinde oluşturulan Kentsel dönüşüm birimlerine de itiraz dilekçesi verilebilmektedir.

İtiraz Ederken Gereken Belgeler Nelerdir?

İtiraz eden kişilerin aşağıdaki belgelerle birlikte başvurmaları gerekmektedir:

• İtiraz nedenlerini ayrıntılı olarak belirtilmiş itiraz dilekçesi,

• İtiraz edenin o yapıda malik ya da hak sahibi olduğunu gösterir belge,

• Kimlik Fotokopisi (Vekalet ile işlem yapılıyorsa ilgili vekaletname),

• Tapu müdürlüğünden gönderilen tebligat örneği

İtiraz sebeplerine değinmek gerekirse; tespiti yapan firmanın kentsel dönüşüm mevzuatı gereğince sahip olması gereken yeterliliğe, koşullara sahip olmaması rağmen tespiti yapmış olması bir itiraz sebebidir. Yapıdan alınacak örneklerin düzgün şekilde alınmaması veya yanlış yerlerden alınmış olması, yönetmelik ve esaslara uygun hareket edilmemesi bir başka itiraz sebebi olarak öne sürülebilir.

Uygulamada genellikle yapının Riskli Yapı olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, herhangi bir risk faktörü içermediği ve yeterince dayaklı olduğu konusunda itiraz edilmektedir. Bu noktada itirazın iyi hazırlanmış olması sonraki süreç adına büyük önem arz etmektedir.

İtirazları Hangi Mercii Değerlendirir?

İtirazlar Bakanlık tarafından oluşturulan Teknik Heyetçe incelenmektedir. Bakanlıkça, ihtiyaca göre gerekli görülen yerlerde yeteri kadar teknik heyet oluşturabilir. Bu teknik heyetlerin her biri, üniversitelerden bildirilen (en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere) dört üye ile Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyeden oluşmaktadır.

Teknik Heyetin gereken durumda yapıyı bizzat yerinden incelemesi ve yapıdan örnek alabilmesi mümkündür. Teknik Heyetçe alınan kararın gerekçesi ve dayanakları, ayrıntı bir şekilde

• Tespit başvurusunu yapana,
• Bu tespite itiraz edene ve
• İlgili idareye

bildirilir. İtirazın reddedilmesine rağmen aynı yapı için (başka bir daire sahibi gibi) farklı bir yapı sahibinin itiraz etmesi durumunda yeni itiraz incelenmeyecektir. Teknik Heyetçe itirazın kabul edilmesi durumunda tapuda o yapı ile ilgili şerh edilmiş olan Riskli Yapı şerhi kaldırılır. İtirazın sonuçsuz kalması durumunda ise alınan kararın tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde “Riskli Yapı Tespit Raporu”nun iptali istenebilir.

RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İPTAL DAVASI

Anayasanın 125. Maddesi gereği, kişiler idarenin her türlü işlemine karşı yargı yoluna başvurma hakkına sahiptir. Bu doğrultuda idari işlemlere karşı başvurabilecek yollardan birisi de iptal davasıdır. İptal davası ile mahkeme idari işlemin iptaline karar verirse, idarece yapılan o işlem ortadan kalkarak hiç yapılmamış sayılır.

İtiraz sürecinde ilgili tapu müdürlüğünce yapı ve diğer hak sahiplerine yapının “Riskli Yapı” olarak tespit edildiği hususu tebliğ edilmekte ve tebliğ tarihinden itibaren ilgililerin 15 gün içinde itiraz hakları bulunmaktadır. Ancak bu hak tek yol olmayıp (bir yapının “Riskli Yapı Olarak Tespit Edilmesi” de idari işlem niteliğinde olduğundan) bu işleme karşı da iptal davası açmak mümkündür. Bu doğrultuda kararı tebliğ alan kişiler kararın iptali için itiraz yoluna başvurmaksızın tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilecektir.

Peki, Riskli Yapı Raporuna Karşı İtiraz Yolunu Başvurulması Sonrasında da İptal Davası Açılabilir mi?

Evet. İtirazın sonuçsuz kalması durumunda, itirazın tebliğ alındığı tarihten itibaren 30 gün içerisinde “Riskli Yapı Tespit Raporunun İptali” istemiyle İdare Mahkemesine başvurulabilecektir.

Peki Davanın Açılması Yıkımı Duracak mıdır?

Hayır, temel kural olarak iptal davasının açılması, idari işlemin yürütülmesini durdurmayacaktır. Yıkımın durdurulmasına karar verilmesi için davacı “Yürütmeyi Durdurma talepli” olacak şekilde başvurulmalıdır. Mahkeme Yürütmenin Durdurulması talebini haklı görürse, dava sonuçlanana kadar, yıkım işleminin geçici olarak durdurulması kararı alır. Burada Yürütmenin Durdurulması Kararı alabilmek için, iddianın haklılığını ispat açısından ciddi nitelikte yazılı delil sunmak gerekir. Örneğin Riskli Yapı Tespit Raporu’nun Yönetmelik’e uygun şekilde hazırlanmadığı / açıkça hatalı olduğu iddiasının ispatı için gereken deliller sunulmalıdır. Herhangi bir delil sunmaksızın sadece talep etmek, yürütmenin durdurulması talebinin sonuçsuz kalma ihtimalini artıracaktır.

Riskli yapı tespitine ilişkin karar tapu müdürlüğü tarafından ilgili yapı sahibi ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilmekte ancak rapor tebliğ edilmemektedir. Dolayısıyla itiraz etmek isteyen ve iptal davası yoluna başvurmak isteyen kişilerin raporun bir nüshasını İl Çevre Şehircilik Müdürlüğü’nden almalarında fayda vardır.

Özetle, “Riskli Yapı Tespit Raporu”na karşı itiraz yolu kullanılabilecektir. Ayrıca itiraz yoluna başvurmaksızın doğrudan iptal davası açılabileceği gibi itirazın sonuçsuz kalmasıyla idare mahkemesinde “iptal davası” açarak riskli yapı tespiti kararının / raporunun iptali de istenebilecektir.

RİSKLİ YAPILARDA YIKIM VE TAHLİYE

Mahkemede Riskli Yapı Tespiti’ne karşı iptal davası açılması da yıkımın engellenmesi için tek başına yeterli olmayıp mahkemece “Yürütmenin Durdurulması Kararı” verilmiş olması gerekmektedir.

Riskli Yapı’yı yıkmaları için İdare tarafından Riskli Yapı maliklerine 60 gün süre verilir. Belediye tarafından verilen bu 60 günlük sürede maliklerce yıkım işlemi gerçekleştirilmemişse, yine tüm yapı sahiplerine ve diğer ilgililere 30 günlük ek süre verilerek yıkım işleminin gerçekleştirilmesi gerektiği aksi durumda yapının idarece yıkılacağı ihtar edilir.

Tüm Bunlara Rağmen Maliklerce Yıkım Gerçekleştirilmez ise Süreç Nasıl İşleyecektir?

Verilen bu sürelere rağmen riskli yapının yıkımı gerçekleştirilmez ise, yıkımı idare gerçekleştirecektir. Bu yapıların insandan / eşyadan tahliyesi, yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler (öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere) mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacaktır veya yaptırılacaktır. Konuya ilişkin yıkım kararı mülki amir (Kaymakam-Vali) tarafından verilmekte, mahalli idare (Belediye) de yıkıma iştirak etmektedir.

Peki Bu Organlar Tarafından Yıkılmaz ise?

Riskli yapının gereken tüm şartlar oluşmasına rağmen yine de yıktırılmadığının tespiti halinde bu durum Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen (örneğin mali yetersizlikler sebebiyle) yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bizzat Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir.

Riskli Yapı Yıkım Masrafları Kime Aittir?

Malikler gerek kendileri yıktırmış olsun gerekse de yıkım idare tarafından gerçekleştirilsin, yıkım masrafları her halükarda yapı sahiplerine aittir. Yıkımı malikin gerçekleştirdiği durumlarda yıkım masraflarını genellikle anlaşılan müteahhit firma üstlenmektedir. (Eski uygulamada) verilen sürelerde yapı maliklerinin yıkım yapmadığı, yıkımın idare tarafından gerçekleştirildiği durumlarda masraflar için arsa üzerine ipotek koyulmaktaydı. Ancak bu uygulamaya dayanak teşkil eden Kanun maddesi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Yine de masrafı yapan idarenin yapılan masrafların karşılığını maliklerden talep edebileceği göz ardı edilmemelidir.